房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本費(fèi)用控制的原則、程序與實(shí)現(xiàn)途徑探討

李小程

(深圳東海集團(tuán)有限公司,廣東深圳 518040)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本費(fèi)用控制的原則、程序與實(shí)現(xiàn)途徑探討

李小程

(深圳東海集團(tuán)有限公司,廣東深圳 518040)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本費(fèi)用控制過(guò)程包括成本費(fèi)用預(yù)算、成本費(fèi)用計(jì)劃、成本費(fèi)用控制和成本費(fèi)用分析諸環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)樹立全員、全過(guò)程、全要素和全方位成本費(fèi)用控制理念,遵循全面性、效益性、及時(shí)性原則,通過(guò)制定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、確定和消除差異、考核獎(jiǎng)懲程序,采取加強(qiáng)成本費(fèi)用前期控制和合同管理、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和設(shè)備利用率、降低材料消耗、保證工期和開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量以減少返工損失、降低開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)用及強(qiáng)化監(jiān)督管理和現(xiàn)場(chǎng)管理等措施,實(shí)現(xiàn)全面成本費(fèi)用控制目標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);全面成本管理;成本控制;成本費(fèi)用

一、文獻(xiàn)回顧

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理存在諸多問(wèn)題,如缺乏符合決策要求的成本管理和控制系統(tǒng)、成本管理過(guò)程缺乏科學(xué)性、成本管理在時(shí)間和空間上與成本形成脫節(jié)并缺乏全面性、成本控制沒(méi)有得到足夠重視且缺乏制度管理[1]。近年隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要性日漸凸顯,許多研究者紛紛探求如何降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的研究?jī)?nèi)容日漸豐富。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成研究

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用范圍進(jìn)行界定的文獻(xiàn)眾多,總體而言各文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的表述已經(jīng)大體取得共識(shí)。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用范圍的界定,較具有代表性的觀點(diǎn)是:成本和費(fèi)用有廣義和狹義之分,廣義的成本泛指取得資金的代價(jià),狹義的成本僅指開發(fā)產(chǎn)品成本;廣義的費(fèi)用包括企業(yè)各種耗費(fèi)和損失,狹義的費(fèi)用只包括為獲取營(yíng)業(yè)收入提供商品和勞務(wù)而發(fā)生的耗費(fèi)。因而,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本、費(fèi)用,也有廣義和狹義之分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的各項(xiàng)支出都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定計(jì)入企業(yè)的成本費(fèi)用,具體包括開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用兩大類,開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等,期間費(fèi)用不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本,而是在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益[2][3]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理成效影響因素研究

影響房地產(chǎn)開發(fā)成本管理成效的因素,除金融政策、稅收政策、土地政策等國(guó)家宏觀政策外[4],還有眾多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部因素?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性工程,項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性、工期、質(zhì)量、銷售策略、設(shè)計(jì)要求及變更等變化都會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生影響,各個(gè)因素相互影響,彼此制約。因而必須要以整體的觀念、系統(tǒng)的觀念來(lái)研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用控制”[5]。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制流程構(gòu)建的研究

規(guī)范的業(yè)務(wù)流程對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平和競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。企業(yè)成本按照不同業(yè)務(wù)流程階段的不同特征,應(yīng)該選擇不同的成本控制關(guān)鍵點(diǎn)。王澤霞、季加佳等運(yùn)用企業(yè)成本管理理論,結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)地調(diào)研,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了優(yōu)化,并且構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程和分析成本控制關(guān)鍵點(diǎn),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全過(guò)程成本控制[6]。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理體系構(gòu)建研究

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理體系的構(gòu)建、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題及原因探究、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用核算等方面的研究成果已經(jīng)較為豐富[7]。當(dāng)前,運(yùn)用全面成本管理理論來(lái)研究?jī)?yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn),誠(chéng)如張勇強(qiáng)所言,影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的因素多種多樣且盤根錯(cuò)雜,必須以整體的系統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用管理問(wèn)題。關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理問(wèn)題的研究,江越[8]、張迎[9]、王海山[10]等已經(jīng)從各個(gè)角度進(jìn)行了初步探討;但都各有側(cè)重,要么從宏觀上把握整個(gè)成本費(fèi)用管理的問(wèn)題,要么僅從全過(guò)程性等某個(gè)角度來(lái)研究成本費(fèi)用的管理與控制。不可否認(rèn),成本費(fèi)用控制是成本費(fèi)用管理的最關(guān)鍵環(huán)節(jié),在成本費(fèi)用管理的管理過(guò)程中具有重要意義。因而,筆者以此視角為切入點(diǎn),進(jìn)一步探討我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面成本控制問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本費(fèi)用控制的概念及地位

1、全面成本費(fèi)用控制的含義與內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用控制有狹義和廣義之分。狹義的成本費(fèi)用控制是指企業(yè)在日常的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,按照成本費(fèi)用管理制度和成本費(fèi)用計(jì)劃等的要求,對(duì)發(fā)生耗費(fèi)的各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行組織、調(diào)節(jié)和監(jiān)督,使成本費(fèi)用控制在預(yù)定的目標(biāo)范圍之內(nèi)。廣義的成本費(fèi)用控制除日常成本控制外,還包括事前控制和事后控制[11]。

首先是事前控制。事前控制是指在開發(fā)活動(dòng)開始之前,就對(duì)影響成本費(fèi)用的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事前規(guī)劃、審核、確定成本費(fèi)用控制的目標(biāo),包括成本費(fèi)用預(yù)算、成本費(fèi)用計(jì)劃和制定成本費(fèi)用管理責(zé)任制等。

其次是事中控制,即成本費(fèi)用計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中的成本費(fèi)用控制。為了保證成本費(fèi)用計(jì)劃的執(zhí)行,有效地進(jìn)行成本費(fèi)用的控制,企業(yè)要建立成本費(fèi)用控制組織體系,實(shí)行成本費(fèi)用分級(jí)分口管理責(zé)任制,建立健全成本費(fèi)用開支審批制,對(duì)超定額消耗、超標(biāo)準(zhǔn)開支等進(jìn)行全面監(jiān)督和控制。包括材料費(fèi)用的控制、工資費(fèi)用的控制、期間費(fèi)用的控制。

再次是事后控制。事后控制是指在成本費(fèi)用形成以后,把日常發(fā)生的差異及原因匯總起來(lái)進(jìn)行分析考核,探索成本費(fèi)用升降的原因,明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任,為確定下一個(gè)成本費(fèi)用循環(huán)的目標(biāo)提出改進(jìn)意見,以不斷降低成本費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。主要內(nèi)容包括企業(yè)總成本費(fèi)用分析、單位成本費(fèi)用分析和同行業(yè)成本費(fèi)用分析。

2、全面成本費(fèi)用控制在成本費(fèi)用管理中的地位

“全面成本管理,即全員、全過(guò)程、全要素和全方位的成本管理”,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的內(nèi)容包含預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核 7個(gè)方面的全方位的成本管理”[11]。其中,成本費(fèi)用預(yù)算、成本費(fèi)用計(jì)劃、成本費(fèi)用控制和成本費(fèi)用分析是成本費(fèi)用管理的四個(gè)必須環(huán)節(jié)。

成本費(fèi)用預(yù)算,就是根據(jù)成本費(fèi)用的特性及有關(guān)數(shù)據(jù)和情況,結(jié)合發(fā)展的前景和趨勢(shì),采用科學(xué)的方法,對(duì)一定時(shí)期、一定產(chǎn)品或某個(gè)項(xiàng)目、方案的成本費(fèi)用水平、目標(biāo)進(jìn)行預(yù)計(jì)和測(cè)算。成本費(fèi)用預(yù)算既是成本費(fèi)用管理工作的起點(diǎn),也是成本費(fèi)用事前控制成敗的關(guān)鍵。搞好成本費(fèi)用預(yù)算,對(duì)于加強(qiáng)成本費(fèi)用管理,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有計(jì)劃地降低開發(fā)產(chǎn)品成本和其他耗費(fèi),提高經(jīng)濟(jì)效益以及正確進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策,都具有十分重要的意義。

成本費(fèi)用計(jì)劃是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用實(shí)行計(jì)劃管理的重要環(huán)節(jié)。成本費(fèi)用計(jì)劃是在成本費(fèi)用預(yù)算的基礎(chǔ)上,根據(jù)計(jì)劃期的開發(fā)經(jīng)營(yíng)任務(wù)、降低成本費(fèi)用的要求以及有關(guān)資料,通過(guò)一定的程序,運(yùn)用一定的方法,以貨幣形式規(guī)定計(jì)劃期的開發(fā)產(chǎn)品成本和其他耗費(fèi),并用書面文件的形式規(guī)定下來(lái),作為計(jì)劃執(zhí)行和考驗(yàn)檢查的依據(jù)。

成本費(fèi)用控制是指企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,按照既定的成本費(fèi)用目標(biāo),對(duì)構(gòu)成成本費(fèi)用的一切耗費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督,及時(shí)揭示偏差,并采取有效措施糾正不利差異,發(fā)展有利差異,使企業(yè)實(shí)際的成本費(fèi)用被限制在預(yù)定的目標(biāo)范圍之內(nèi)?？茖W(xué)地組織成本費(fèi)用控制,可以用較少的物質(zhì)消耗和勞動(dòng)消耗,取得較大的經(jīng)濟(jì)效果。

成本費(fèi)用分析是對(duì)企業(yè)成本費(fèi)用水平和成本費(fèi)用管理工作的總結(jié)和鑒定。成本費(fèi)用分析是在成本費(fèi)用計(jì)劃及其他有關(guān)資料的基礎(chǔ)上,運(yùn)用一定的方法,揭示企業(yè)成本費(fèi)用的變動(dòng)情況,進(jìn)一步查明影響企業(yè)成本費(fèi)用變動(dòng)的各種因素、產(chǎn)生的原因,以及應(yīng)負(fù)責(zé)任的單位和個(gè)人,并提出積極建議,采取有效措施,進(jìn)一步降低企業(yè)的成本費(fèi)用。正確進(jìn)行成本費(fèi)用分析,可以促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

成本費(fèi)用預(yù)算和計(jì)劃是成本費(fèi)用管理的設(shè)計(jì)階段,成本費(fèi)用控制是成本費(fèi)用管理的執(zhí)行階段,成本費(fèi)用分析是成本費(fèi)用管理的總結(jié)階段。四個(gè)環(huán)節(jié)依次循環(huán)、緊密相連,共同推進(jìn)成本費(fèi)用管理工作不斷前進(jìn)。其中,成本費(fèi)用控制是成本費(fèi)用管理的具體執(zhí)行階段,對(duì)成本費(fèi)用管理的有效實(shí)施具有關(guān)鍵性作用。實(shí)施成本費(fèi)用控制,可以保證費(fèi)用預(yù)算和成本計(jì)劃的完成,同時(shí)也是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算、降低損耗、增加盈利的有效途徑。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本費(fèi)用控制的原則

1、全面性原則

成本費(fèi)用是一項(xiàng)綜合性價(jià)值指標(biāo),它既受到企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中眾多復(fù)雜、相互制約的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素的影響,同時(shí)也涉及企業(yè)管理工作的方方面面,因而,必須樹立統(tǒng)籌兼顧的全面觀點(diǎn),才能使成本費(fèi)用得到有效控制,達(dá)到整體經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。

2、效益性原則

成本費(fèi)用控制的效益在很大程度上并不是體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程之中,而是取決于開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程之前的預(yù)防性管理的科學(xué)性和有效性。這就要求從發(fā)展高新技術(shù)、提高開發(fā)產(chǎn)品功能、提高開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、協(xié)調(diào)生產(chǎn)組織、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)策略等方面做好成本費(fèi)用的控制,從成本費(fèi)用的事前控制中,挖掘降低成本費(fèi)用的潛力。

3、及時(shí)性原則

企業(yè)的成本費(fèi)用總是處于動(dòng)態(tài)變化之中。為了增強(qiáng)成本費(fèi)用的時(shí)效性,必須運(yùn)用一定的方法,及時(shí)揭示實(shí)際耗費(fèi)與成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)之間的差異,落實(shí)調(diào)節(jié)差異的管理措施。

4、例外管理原則

例外管理是相對(duì)于規(guī)范管理而言的。在成本費(fèi)用控制措施實(shí)施過(guò)程中,有可能發(fā)生一些事先不曾預(yù)計(jì)到的影響因素和狀態(tài),這些因素如果不及時(shí)處理就會(huì)導(dǎo)致不利后果。例外管理原則要求成本費(fèi)用管理人員重視導(dǎo)致實(shí)際耗費(fèi)脫離標(biāo)準(zhǔn)差異較大的“例外”事項(xiàng),認(rèn)真分析這些事項(xiàng)產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體,對(duì)影響成本費(fèi)用的不利因素進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析,及時(shí)采取調(diào)整措施,防止這些不利因素進(jìn)一步擴(kuò)展。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本費(fèi)用控制的程序

1、制定成本費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以確定各項(xiàng)節(jié)約措施

成本費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用開支和資源消耗規(guī)定的數(shù)量界限,是成本費(fèi)用控制和考核的依據(jù)。成本費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)成本費(fèi)用形成的不同階段和成本費(fèi)用控制的不同對(duì)象來(lái)確定。首先是目標(biāo)成本。在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段,通常以目標(biāo)成本為控制標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本是在預(yù)測(cè)價(jià)格的基礎(chǔ)上,以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)為前提而確定的。把設(shè)計(jì)成本控制在目標(biāo)成本范圍以內(nèi),從而保證企業(yè)在正式開發(fā)經(jīng)營(yíng)后能夠取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。其次是計(jì)劃指標(biāo)。在編制成本費(fèi)用計(jì)劃后,可以將成本費(fèi)用計(jì)劃指標(biāo)作為成本費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)。第三是消耗定額。消耗定額是在一定的生產(chǎn)技術(shù)條件下,為生產(chǎn)某種產(chǎn)品或零部件而需要耗費(fèi)人力、物力、財(cái)力的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。第四是費(fèi)用預(yù)算。對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用的開支,一般采用費(fèi)用預(yù)算作為控制標(biāo)準(zhǔn)。

2、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是指對(duì)成本費(fèi)用的形成過(guò)程進(jìn)行具體的監(jiān)督,根據(jù)成本費(fèi)用指標(biāo),審核各項(xiàng)費(fèi)用開支和各種資源的消耗,實(shí)施增產(chǎn)節(jié)約措施,保證成本費(fèi)用計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

3、確定差異

確定差異是指核算實(shí)際消耗脫離成本費(fèi)用指標(biāo)的差異,分析差異的程度和性質(zhì),確定造成差異的原因和責(zé)任歸屬。

4、消除差異

消除差異是指組織群眾挖掘潛力,提出降低成本費(fèi)用的新措施或修訂成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的建議。

5、考核獎(jiǎng)懲

考核獎(jiǎng)懲是指考核成本費(fèi)用指標(biāo)執(zhí)行結(jié)果,把這一指標(biāo)納入經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,實(shí)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。

五、實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本費(fèi)用控制的途徑

1、樹立全面成本意識(shí),從全員、全過(guò)程、全要素和全方位來(lái)把握成本費(fèi)用控制

從成本控制系統(tǒng)的整體出發(fā),加強(qiáng)全體員工的全面成本意識(shí),注重從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段加強(qiáng)成本控制,對(duì)房地產(chǎn)成本管理各階段成本控制的全部?jī)?nèi)容和要素統(tǒng)籌兼顧,加以科學(xué)控制。一是要處理好成本費(fèi)用與工程量、工程質(zhì)量、利潤(rùn)等指標(biāo)之間的關(guān)系,在瞬息萬(wàn)變、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,不可因注重經(jīng)營(yíng)規(guī)模而忽視成本費(fèi)用管理,也不可為降低成本費(fèi)用而租制濫造;二是應(yīng)重視全過(guò)程的成本費(fèi)用控制,凡是與資金耗費(fèi)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),都必須實(shí)行嚴(yán)格的成本費(fèi)用控制;三是要?jiǎng)訂T全體員工增強(qiáng)意識(shí),參與成本費(fèi)用控制,將成本費(fèi)用控制工作滲透到全體員工的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中;四是要對(duì)影響成本費(fèi)用變動(dòng)的所有經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素實(shí)施綜合管理、全面控制,防止一切可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失。

2、加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用管理前期階段的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的各個(gè)環(huán)節(jié)是彼此聯(lián)系相互制約的,要實(shí)現(xiàn)有效的成本費(fèi)用控制,按照全面成本管理的思想,不能忽略其他環(huán)節(jié)的影響。首先,要進(jìn)行可行性研究,正確選擇設(shè)計(jì)方案。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,合理進(jìn)行可行性研究,正確選擇投資方案和設(shè)計(jì)方案,是降低成本費(fèi)用的重要途徑。其次,要加強(qiáng)預(yù)算管理。利用預(yù)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)事先估計(jì)的收支數(shù)量,編制費(fèi)用支出計(jì)劃。預(yù)算可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力減少凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng),估算某一時(shí)間上企業(yè)現(xiàn)金流的狀況。

3、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和設(shè)備利用率,降低材料消耗

一方面,提高勞動(dòng)生產(chǎn)率會(huì)使固定耗費(fèi)下降,達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的目的。提高勞動(dòng)生產(chǎn)率可以通過(guò)提高職工科學(xué)技術(shù)水平和勞動(dòng)熟練程度,采用新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備,推行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制、將物質(zhì)利益和職工勞動(dòng)貢獻(xiàn)相結(jié)合,改進(jìn)勞動(dòng)組織和開發(fā)經(jīng)營(yíng)組織,改革和完善勞動(dòng)用工制度等途徑實(shí)現(xiàn)。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中,材料費(fèi)用占開發(fā)總成本的比重較大,降低材料消耗是降低成本費(fèi)用的重要途徑。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保證工程質(zhì)量前提下,采取經(jīng)濟(jì)批量采購(gòu),降低材料購(gòu)儲(chǔ)成本;加強(qiáng)對(duì)運(yùn)輸、儲(chǔ)存的管理,減少損耗;合理用料,提高材料利用率;制定材料消耗定額,實(shí)行限額領(lǐng)料制度;改善技術(shù)操作方法,推廣節(jié)約材料等措施,節(jié)約和降低材料消耗。

4、保證工期和開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量,減少返工損失,降低開發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中,工期是影響開發(fā)成本的重要因素。企業(yè)要加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的工期管理。要對(duì)項(xiàng)目施工總周期目標(biāo)進(jìn)行具體的論證與分析,合理編制項(xiàng)目施工的進(jìn)度計(jì)劃、其他配套進(jìn)度計(jì)劃,監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行,到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析,從而保證開發(fā)項(xiàng)目按期完工。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品具有使用時(shí)間長(zhǎng)、造價(jià)高等特點(diǎn),質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品至關(guān)重要。應(yīng)建立和健全各級(jí)質(zhì)量管理機(jī)構(gòu),加強(qiáng)決策、設(shè)計(jì)和施工階段的質(zhì)量控制;對(duì)工程質(zhì)量嚴(yán)格要求;建立預(yù)防機(jī)制,在各道工序中要建立健全崗位責(zé)任制,嚴(yán)格工序交接檢驗(yàn);加強(qiáng)工程質(zhì)量的檢查等。

開發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用項(xiàng)目多、涉及面廣、關(guān)系復(fù)雜,如不加強(qiáng)管理,就容易造成費(fèi)用超支。企業(yè)應(yīng)當(dāng)改革管理機(jī)構(gòu),合理配備人員,減少非生產(chǎn)人員比重;提高管理人員素質(zhì),提高工作效率,消除人浮于事的現(xiàn)象;量人為出、精打細(xì)算、節(jié)約開支、實(shí)行指標(biāo)分管,反對(duì)鋪張浪費(fèi)。

5、強(qiáng)化監(jiān)督管理和現(xiàn)場(chǎng)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中,負(fù)責(zé)某一項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理要安排工程監(jiān)理人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督,定期檢查成本費(fèi)用計(jì)劃的執(zhí)行情況,定期召開項(xiàng)目管理會(huì)議,說(shuō)明成本費(fèi)用計(jì)劃的執(zhí)行情況、臨時(shí)費(fèi)用支出情況,分析導(dǎo)致成本費(fèi)用上升或下降的因素,加強(qiáng)施工監(jiān)督,尋求降低成本費(fèi)用的途徑。

6、加強(qiáng)合同管理

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,合同的作用越來(lái)越重要。合同確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、成本等主要目標(biāo),是雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù);合同規(guī)定了雙方在合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利,這是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的主要手段;一個(gè)項(xiàng)目的合同體系決定了該項(xiàng)目的管理機(jī)制,開發(fā)商通過(guò)合同分解或委托項(xiàng)目任務(wù),實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的控制,其包括對(duì)開發(fā)過(guò)程中的成本費(fèi)用控制。因此,合同管理是采取發(fā)包方式開發(fā)的企業(yè)控制成本費(fèi)用的重要途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)建設(shè)工程合同管理,加強(qiáng)建設(shè)工程合同總體策劃階段、投標(biāo)招標(biāo)階段、合同分析與解釋及合同實(shí)施過(guò)程中的合同管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行 “全員、全過(guò)程、全方位”的全面成本費(fèi)用控制,強(qiáng)化全面成本費(fèi)用意識(shí),提高企業(yè)成本費(fèi)用管理效果,降低成本費(fèi)用,提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。

(編輯:程甸;校對(duì):朱恒)

[1]段 珺.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理與控制初探[J].商業(yè)會(huì)計(jì),2009,(04):47-48.

[2]許 龍.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理體系研究[D].重慶大學(xué),2004.2-4.

[3]任夏儀,張 文.目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J].財(cái)會(huì)研究,2008,(03):45-47.

[4]陳德強(qiáng),孫敬濤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2010,(07):66-67.

[5]張勇強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[D].南京師范大學(xué),2004.37-38.

[6]王澤霞,季加佳.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程構(gòu)建[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2009,(03):108-112.

[7]郭 蕊,閻子明.淺析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的控制[J].社科縱橫,2009(08):65-66.

[8]江 越.房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本管理與控制[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品,2009,(10):190-191.

[9]張 迎.論房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].青年科學(xué),2009,(06):75-76.

[10]王海山.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理[J].新會(huì)計(jì),2010,(02):35-37.

[11]王淑蓉.房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理研究[D].北京交通大學(xué),2007.2-3.

F293.3;F293.33

A

1009-4148(2010)04-0092-04

2010-07-18

李小程(1964-),男,江西寧都人,深圳東海集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部高級(jí)主任,會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師