業(yè)主團(tuán)體訴訟主體地位研究——兼評(píng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條

陳廣華

(河海大學(xué)法學(xué)院，江蘇南京 210098)

業(yè)主團(tuán)體訴訟主體地位研究
——兼評(píng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條

陳廣華

(河海大學(xué)法學(xué)院，江蘇南京 210098)

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主構(gòu)成業(yè)主團(tuán)體。其具有不同于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的特殊地位，應(yīng)當(dāng)在程序上賦予其訴訟主體地位，從而使業(yè)主團(tuán)體以其自己的名義進(jìn)行訴訟，行使維護(hù)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的權(quán)利。

業(yè)主團(tuán)體;訴訟主體;訴訟經(jīng)濟(jì)

《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。何為“利害關(guān)系的業(yè)主”?最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》)第11條界定為“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”。該解釋第10條賦予了一棟建筑物內(nèi)除將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主之外的其他業(yè)主行使請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的權(quán)利。對(duì)于“一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”如何行使權(quán)利，成為一個(gè)亟待需要明確和解決的法律課題。

一、“一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”構(gòu)成業(yè)主團(tuán)體:比較法考察

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主是否可以組成業(yè)主團(tuán)體在我國(guó)目前的法律體系中是處于缺失狀態(tài)的?？v觀各國(guó)和地區(qū)在進(jìn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)立法時(shí)，都強(qiáng)制規(guī)定全體區(qū)分所有權(quán)人必須組成管理團(tuán)體對(duì)區(qū)分所有建筑物進(jìn)行管理，但由于各國(guó)的社會(huì)背景、經(jīng)濟(jì)文化、法律傳統(tǒng)的差異，各國(guó)對(duì)管理團(tuán)體的認(rèn)定也各不相同。具體歸納起來，大致有四種典型立法模式［1］:

1．以法國(guó)為典型代表的管理團(tuán)體的法人人格模式 法國(guó)區(qū)分所有權(quán)人的管理團(tuán)體為共有人協(xié)會(huì)，根據(jù)法國(guó)1965年制定并于1967年完善的《住宅分層所有權(quán)法》規(guī)定，共有人協(xié)會(huì)是通過共有人的共同行為而建立的強(qiáng)制性組織。若有2名以上區(qū)分所有權(quán)人，全體于法律上系當(dāng)然構(gòu)成團(tuán)體，并各自成為該管理團(tuán)體之成員。同時(shí)依該法，此管理團(tuán)體于形式上系采“協(xié)同管理團(tuán)體”名稱，并在區(qū)分所有規(guī)約中予以明記?！肮灿袡?quán)一旦產(chǎn)生，亦即當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的第一個(gè)份額被出讓時(shí)，共有人協(xié)會(huì)便已建立，并被以后加入的共有人所壯大。在此，任何一種特殊意愿的行為都不被接受?！保?］可見，該模式認(rèn)為只要有兩名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體，該區(qū)分所有權(quán)人全體在法律上當(dāng)然構(gòu)成管理團(tuán)體，并且，該管理團(tuán)體無論與區(qū)分所有權(quán)人一名或數(shù)名結(jié)合與否，其均能以構(gòu)成屬于不動(dòng)產(chǎn)所有者的諸權(quán)利的防御為目的，提起訴訟。此種模式承認(rèn)管理團(tuán)體具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任［3］。

2．以德國(guó)為典型代表的管理團(tuán)體的非法人人格模式 德國(guó)稱全體區(qū)分所有權(quán)人組成的管理團(tuán)體為“住宅所有權(quán)人團(tuán)體”。權(quán)利義務(wù)的主體并非住宅所有權(quán)人團(tuán)體，而是作為共有關(guān)系成員的單個(gè)住宅所有權(quán)人，訴訟上的當(dāng)事人為單個(gè)的住宅所有權(quán)人?？墒怯捎谠搱F(tuán)體“具有各所有權(quán)人于人法上結(jié)合成一體的特性，且該人法上之結(jié)合超越普通共有關(guān)系，而有濃厚的團(tuán)體性?！币虼?，德國(guó)學(xué)者認(rèn)為住宅所有權(quán)人團(tuán)體在性質(zhì)上為具有“部分權(quán)利能力的特別社團(tuán)”［4］。依據(jù)德國(guó)現(xiàn)行《住宅所有權(quán)法典》，該模式有以下特點(diǎn):首先，從名稱上，德國(guó)法上的業(yè)主管理組織稱為“住宅所有權(quán)人共同關(guān)系團(tuán)體”，即“住宅所有權(quán)人共同體”;其次，住宅所有權(quán)人共同體的形成，不是由法律強(qiáng)行規(guī)定的，住宅所有權(quán)人并不當(dāng)然結(jié)成共同關(guān)系體，通常是由住宅所有權(quán)人通過契約而予確定。此種模式不承認(rèn)管理團(tuán)體具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，不能承擔(dān)民事責(zé)任。

3．以日本為典型代表的管理團(tuán)體法人人格折衷模式 根據(jù)日本1983年修訂的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》規(guī)定，管理組合法人具備如下兩項(xiàng)要件和手續(xù)方可成立:一是區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體人數(shù)在30人以上;二是由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)3/4以上多數(shù)形成的決議，決定成立法人，規(guī)定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地進(jìn)行登記。區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體包括三類:管理團(tuán)體、管理組合法人及社區(qū)管理團(tuán)體。區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的構(gòu)成與法國(guó)相同，即各區(qū)分所有權(quán)人之間當(dāng)然結(jié)成管理團(tuán)體，無需特別約定［5］。此種模式以一定的人數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，超過此標(biāo)準(zhǔn)的即為有法人人格。

4．以美國(guó)為典型代表的判例實(shí)務(wù)上的法人人格模式 美國(guó)區(qū)分所有建筑物管理團(tuán)體為“公寓所有人協(xié)會(huì)”。美國(guó)傳統(tǒng)法律理論并不承認(rèn)“公寓所有人協(xié)會(huì)”這一團(tuán)體組織具有法人資格，但經(jīng)過美國(guó)法律理論即社會(huì)情勢(shì)的長(zhǎng)久變遷，美國(guó)法院最終于20世紀(jì)70年代所作判例上，表明了承認(rèn)該類團(tuán)體的法人資格。此種模式通過判例法確立了管理團(tuán)體具有法人人格。

由此可見，大部分國(guó)家都規(guī)定了業(yè)主管理組織，盡管名稱各不相同，但都肯定了其存在的必要性。

二、業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì):概念的厘清

業(yè)主團(tuán)體是限于一棟建筑物內(nèi)的所有業(yè)主，有其自身的特殊性，擁有與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)不同的地位，應(yīng)當(dāng)加以厘清。

(一)業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主委員會(huì)的厘清

1．二者產(chǎn)生的方式不同 業(yè)主團(tuán)體的產(chǎn)生無須履行登記手續(xù)，也無須辦理備案手續(xù)，購(gòu)房者在購(gòu)買房子之時(shí)起即自動(dòng)成為該團(tuán)體的成員。業(yè)主團(tuán)體的成員限于一棟建筑物內(nèi)的所有業(yè)主，由于特定范圍內(nèi)的業(yè)主數(shù)量有限，便于管理，從而使業(yè)主團(tuán)體具有現(xiàn)實(shí)的可操作性。業(yè)主委員會(huì)是依據(jù)業(yè)主公約或者法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下并經(jīng)過業(yè)主大會(huì)選舉而產(chǎn)生的，它是由部分業(yè)主代表組成的代表全體業(yè)主利益、監(jiān)督物業(yè)管理公司工作和廣大業(yè)主履行業(yè)主公約的自治性組織。依據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)自產(chǎn)生后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)成立的情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員的名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

2．二者的法律性質(zhì)不同 業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主委員會(huì)的根本區(qū)別是前者只有一個(gè)主體，后者則存在代理人和被代理人兩個(gè)主體。雖然二者行為的歸屬相同，但性質(zhì)仍存在差別:對(duì)于前者而言，代表人本身的人格被吸收，其行為直接被視為被代表者本身的行為，行為后果當(dāng)然由被代表人承擔(dān);而后者只是基于代理這樣的制度由被代理人承受其法律效果。

3．二者的職能范圍不同 業(yè)主團(tuán)體的主要職責(zé)范圍是管理一棟建筑物內(nèi)涉及本棟建筑物所有業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，滿足他們的共同利益;業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)以對(duì)物業(yè)的自治管理為限。業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的目的在于使廣大業(yè)主的自治管理權(quán)能夠得到正常的行使，并及時(shí)了解和統(tǒng)一業(yè)主的不同意見和建議。

(二)業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主大會(huì)的厘清

1．二者的性質(zhì)不同 業(yè)主團(tuán)體是一個(gè)獨(dú)立的主體，代表本棟建筑物內(nèi)所有業(yè)主的共同利益，對(duì)涉及共同利益的事項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和組織。業(yè)主大會(huì)，也稱業(yè)主會(huì)議，是指由物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主組成的，就物業(yè)區(qū)域共用部分及全體業(yè)主共同事務(wù)的管理進(jìn)行決策的機(jī)關(guān)。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的意思機(jī)關(guān)。業(yè)主大會(huì)由業(yè)主參加并行使表決權(quán)，是業(yè)主自治管理的平臺(tái)。但在《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定中卻找不到任何關(guān)于其法律地位的規(guī)定，也無法從法律文本中確定業(yè)主大會(huì)究竟如何能實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)力機(jī)構(gòu)地位。實(shí)際上，業(yè)主大會(huì)處于被虛置的尷尬地位。

2．二者的功能不同 業(yè)主團(tuán)體代表本棟建筑物內(nèi)的所有業(yè)主的共同利益，處理有關(guān)共同利益的事務(wù)，具有非常重要的實(shí)體作用。從業(yè)主大會(huì)的功能上看，其僅是為全體業(yè)主表決提供了一個(gè)平臺(tái)，是全體業(yè)主的議事和決策機(jī)構(gòu)，并不具有實(shí)際的效果。

3．是否能夠作為對(duì)外法律關(guān)系的主體 業(yè)主團(tuán)體具有獨(dú)立的法律地位，可以代表本棟建筑物內(nèi)的所有業(yè)主，以其自己的名義對(duì)外進(jìn)行訴訟。業(yè)主大會(huì)不能作為全體業(yè)主對(duì)外法律關(guān)系中的主體。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)是一項(xiàng)會(huì)議制度，雖然業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，但參加業(yè)主大會(huì)僅是業(yè)主的一項(xiàng)權(quán)利，業(yè)主可以放棄，但放棄參加權(quán)的業(yè)主并不因此而不構(gòu)成業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的成員;其次，業(yè)主大會(huì)是非常設(shè)性的，而法律主體應(yīng)具有存在狀態(tài)上的連續(xù)性。

綜上所述，業(yè)主團(tuán)體不同于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。首先，前者是由各區(qū)分所有權(quán)人組成的一個(gè)團(tuán)體，法國(guó)稱為“管理團(tuán)體”，德國(guó)稱為“住宅所有權(quán)人共同體”，日本根據(jù)其獨(dú)具特色的立法模式分別稱為“區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體”和“管理團(tuán)體法人”;而后者僅僅是根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定的基于小區(qū)全體業(yè)主成立的一個(gè)代表機(jī)關(guān)和具體事務(wù)的執(zhí)行機(jī)關(guān)，一般稱為“管理人”、“管理者”或“管理委員會(huì)”。其次，我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)是由部分業(yè)主代表組成而非全體業(yè)主組成，其并不能當(dāng)然地準(zhǔn)確反映全體業(yè)主的意愿。而國(guó)外的業(yè)主管理組織都是代表組織內(nèi)所有區(qū)分管理權(quán)人利益的。

我國(guó)《物權(quán)法》回避了業(yè)主團(tuán)體法律地位的規(guī)定，為此，應(yīng)當(dāng)借鑒外國(guó)的立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際需要，明確提出區(qū)分所有建筑物管理團(tuán)體的概念，賦予該管理團(tuán)體民事主體資格，使之成為具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的民事主體。

所以，對(duì)于業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主當(dāng)然可以成立業(yè)主團(tuán)體，其他人無權(quán)進(jìn)行管理和干涉，除非有證據(jù)證明確實(shí)侵害到其合法權(quán)益。《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條所規(guī)定的將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的事務(wù)就屬于業(yè)主團(tuán)體管理范圍內(nèi)的事項(xiàng)。通過業(yè)主團(tuán)體的有效管理和組織，使本棟建筑物內(nèi)業(yè)主的共同利益得到及時(shí)有效的維護(hù)，適應(yīng)業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部管理便捷之需要，其職權(quán)限于所在的單棟建筑物或單元，不及于物業(yè)區(qū)域其他部分，更不及于物業(yè)區(qū)域外部。

三、賦予業(yè)主團(tuán)體訴訟主體地位:程序法的突破

傳統(tǒng)的民事主體理論認(rèn)為，民事主體，是指參加民事法律關(guān)系，享受民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)的人。這類主體的特征就在于他們的獨(dú)立性:(1)意志獨(dú)立。即民事主體與其成員互相分離，各自以自己的名義獨(dú)立參與民事活動(dòng)，享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);(2)財(cái)產(chǎn)獨(dú)立。民事主體享有獨(dú)立地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，從而能獨(dú)立地享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù);(3)責(zé)任自負(fù)。即民事主體的民事責(zé)任以自有的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)，同其成員的財(cái)產(chǎn)無關(guān)。

業(yè)主團(tuán)體是一棟建筑物內(nèi)除將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主之外其他業(yè)主所構(gòu)成的團(tuán)體組織，是為維護(hù)本棟建筑物各部分應(yīng)有的機(jī)能、解決彼此間紛爭(zhēng)，進(jìn)而維護(hù)共同生活秩序，協(xié)調(diào)彼此間的共同利益而建立的超越個(gè)人之團(tuán)體組織，并通過借助該團(tuán)體組織的力量，訂立管理規(guī)約，處理共同事務(wù)。由此可見，業(yè)主團(tuán)體是直接代表本棟建筑物內(nèi)單個(gè)業(yè)主意志的抽象綜合體，其意志是獨(dú)立的。

但由于業(yè)主團(tuán)體沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，其管理范圍僅僅是涉及關(guān)于一棟建筑物內(nèi)事關(guān)所有業(yè)主切身公共利益等事項(xiàng)。對(duì)于小區(qū)住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理是作為全體業(yè)主代表機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)履行的職責(zé)，并不屬于一棟建筑物的業(yè)主團(tuán)體所需要管理的事項(xiàng)。因此，業(yè)主委員會(huì)的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)來源是屬于全體小區(qū)業(yè)主的，并不歸業(yè)主團(tuán)體進(jìn)行使用。由于業(yè)主團(tuán)體沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，則其不可能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

綜上所述，依照現(xiàn)行的法律規(guī)定和民法理論，業(yè)主團(tuán)體不具有獨(dú)立的民事主體資格。但是，作為一棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主的利益團(tuán)體，那就具有一定的抽象性，最終的義務(wù)承擔(dān)還是落在一棟建筑物的其他業(yè)主的肩上，也就是說業(yè)主團(tuán)體對(duì)外實(shí)施民事活動(dòng)的法律后果應(yīng)由本棟建筑物的其他業(yè)主來承擔(dān)。為此，完全可以賦予“業(yè)主團(tuán)體”訴訟主體地位，以自己名義參加訴訟。

(一)程序法賦予業(yè)主團(tuán)體訴訟主體地位的現(xiàn)實(shí)合理性

根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主成立業(yè)主團(tuán)體有利于及時(shí)有效地解決一棟建筑內(nèi)發(fā)生的糾紛，使發(fā)生在特定范圍內(nèi)的糾紛的處理具有專門性和針對(duì)性，更好地維護(hù)本棟建筑物內(nèi)業(yè)主的共同利益;其次，成立業(yè)主團(tuán)體使《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條得到實(shí)際貫徹和落實(shí)，符合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需要和實(shí)際情況，具有相對(duì)的統(tǒng)一性和整體性，進(jìn)而也避免法律條文的空洞，缺乏可操作性。

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》也明確了業(yè)主團(tuán)體的管理范圍，而且隨著城市居民居住水平的提高，處理一棟建筑物內(nèi)事關(guān)業(yè)主共同利益事項(xiàng)的需求會(huì)越來越多?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條中關(guān)于業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的行為，涉及到本棟建筑物內(nèi)所有業(yè)主的共同利益，必然需要一個(gè)能夠代表除“住改商”業(yè)主之外的一棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主共同利益的業(yè)主團(tuán)體來維護(hù)他們的合法權(quán)益，這使業(yè)主團(tuán)體承擔(dān)起義務(wù)主體的角色，因此應(yīng)該從各方面保障它的權(quán)利能夠充分行使，它的作用得以正常發(fā)揮。而賦予業(yè)主團(tuán)體訴訟主體地位就是一項(xiàng)最為有力的保障措施。

(二)程序法賦予業(yè)主團(tuán)體訴訟主體地位的訴權(quán)理論

訴訟法學(xué)者在論及民事權(quán)利能力與訴訟權(quán)利能力(當(dāng)事人能力)的關(guān)系問題時(shí)，一方面提到兩者應(yīng)該具有一致性，但另一方面又認(rèn)為民事權(quán)利能力并非當(dāng)事人能力存在的前提，當(dāng)事人能力是訴訟法問題，訴訟法上的主體具有自己獨(dú)立的不依賴實(shí)體法而存在的特質(zhì)［6］。

根據(jù)民事訴權(quán)理論，民事實(shí)體權(quán)利能力和訴訟權(quán)利能力在一定程度上是可以分離的，實(shí)體法上沒有主體資格并不代表沒有訴訟資格。訴權(quán)分離說為訴訟主體與民事主體的分離提供了理論基礎(chǔ)。一些國(guó)外立法例上也有類似的規(guī)定。比如，德國(guó)民法典中率先確立了自然人與法人并立的二元主體模式，無權(quán)利能力社團(tuán)之生存空間被極度壓縮，但其訴訟法中卻認(rèn)可無權(quán)利能力社團(tuán)有被訴能力;雖然日本民法典沿襲了民事主體二元化的構(gòu)造，但其民訴法第46條卻賦予一部分非法人團(tuán)體完全的訴訟權(quán)利能力，規(guī)定“非法人團(tuán)體，設(shè)有代表人或管理人者，有當(dāng)事人能力”［7］。

由于任何權(quán)利都應(yīng)有相應(yīng)的司法救濟(jì)制度，提起訴訟的前提是提起者應(yīng)享有訴權(quán)。而訴權(quán)是指由法律規(guī)定的賦予訴訟主體在其權(quán)益受到侵犯或者權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，進(jìn)行訴訟的權(quán)利。它分為程序意義上的訴權(quán)與實(shí)體意義上的訴權(quán)。就一般情況而言，程序意義訴權(quán)是由民事主體本人行使，但在一些非正常狀態(tài)下的訴訟，程序意義上的訴權(quán)可以由符合法律規(guī)定的或授權(quán)的訴訟主體行使。這就表明，不僅程序意義上的訴權(quán)與實(shí)體意義上的訴權(quán)可以分離行使，而且民事訴訟主體與民事主體在理論上和司法實(shí)踐中都是可以分離的。但是，享有民事訴權(quán)必須具有兩個(gè)條件:

(1)主體方面要件，即訴權(quán)主體適格的問題。大陸法系訴權(quán)理論一般認(rèn)為是指當(dāng)事人適格。當(dāng)事人適格可分為兩種:實(shí)體意義上的當(dāng)事人和程序意義上的當(dāng)事人。實(shí)體意義上的當(dāng)事人，是為保護(hù)自己的民事實(shí)體權(quán)益，以自己的名義參加到訴訟程序中的人;程序意義上的當(dāng)事人，是為保護(hù)他人的民事實(shí)體權(quán)益，以自己的名義參加到訴訟程序中的人。程序意義上的當(dāng)事人在民事訴訟中享有訴訟權(quán)利，承擔(dān)訴訟義務(wù)，但不是爭(zhēng)議實(shí)體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者。

業(yè)主團(tuán)體以自己的名義參與訴訟，代表的是除“住改商”之外的本棟建筑物內(nèi)其他所有業(yè)主的利益，其訴權(quán)來源于代表權(quán)，因訴訟產(chǎn)生的法律后果歸屬于本棟建筑物內(nèi)其他所有業(yè)主。基于業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體之間關(guān)系的特點(diǎn)，業(yè)主團(tuán)體參與訴訟時(shí)，它的地位就是程序意義上的原告或被告。即，它并非為了保護(hù)自身的實(shí)體權(quán)利，而是為了它所保護(hù)的本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主的實(shí)體權(quán)利而參與訴訟，業(yè)主團(tuán)體本身并不享有判決結(jié)果所確定的實(shí)體權(quán)利，判決效力歸屬于業(yè)主團(tuán)體所代表的本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主。

(2)客體方面要件，即具有訴的利益，“無利益即無訴權(quán)”。訴的利益一般是指直接的個(gè)人利益。直接的個(gè)人利益意味著如果只涉及他人的利益，不能以自己的名義向法院提起訴訟。但在某些特殊情況下，社會(huì)團(tuán)體(組織)為了團(tuán)體(組織)自己的利益就可以團(tuán)體(組織)的名義行使訴權(quán)。雖然團(tuán)體(組織)行使訴權(quán)往往實(shí)際上是為了團(tuán)體成員的利益，但由于團(tuán)體(組織)本身的宗旨就是為了維護(hù)該團(tuán)體(組織)成員的利益，所以，維護(hù)團(tuán)體(組織)成員的利益即該團(tuán)體(組織)本身的利益［8］。

由于業(yè)主團(tuán)體的根本任務(wù)是代表和維護(hù)一棟建筑物內(nèi)除“住改商”之外的其他業(yè)主的共同利益，代表本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主的意思表示，其行為向本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主負(fù)責(zé)，因此維護(hù)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主的合法利益也就是業(yè)主團(tuán)體的利益。

對(duì)于我國(guó)一棟建筑物內(nèi)的業(yè)主而言，其當(dāng)然地對(duì)專有部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)行使自我管理的權(quán)利，但對(duì)共有、涉及公共利益部分的管理，就需要由業(yè)主團(tuán)體行使權(quán)利。通過業(yè)主團(tuán)體這樣的自治組織把本棟建筑物內(nèi)各業(yè)主分散意志統(tǒng)一起來，從維護(hù)本棟建筑物業(yè)主整體的、共同的利益原則出發(fā)，處理事關(guān)本棟建筑物公共利益的重大事項(xiàng)。因此，在發(fā)生《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條規(guī)定的情形下，業(yè)主團(tuán)體可以自身名義，代表本棟建筑內(nèi)所有業(yè)主的共同利益，向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法維護(hù)本棟建筑物內(nèi)除“住改商”之外的其他業(yè)主的合法權(quán)益。

(三)程序法賦予業(yè)主團(tuán)體訴訟主體地位的法律經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

從法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，訴訟制度的目的就是要使訴訟成本最小化，如果為解決糾紛而支出的費(fèi)用大于其受害方因損害而付出的成本，則這種訴訟被視為是無效率的，而在實(shí)踐中由于業(yè)主團(tuán)體不具有民事主體資格，因而理當(dāng)不具有當(dāng)事人能力與資格，但是正因上述所說節(jié)約訴訟成本的根本動(dòng)因，程序法應(yīng)賦予業(yè)主團(tuán)體以自己名義起訴、應(yīng)訴以實(shí)現(xiàn)糾紛處理和業(yè)主維權(quán)的最大效率。

試想，若直接由業(yè)主作為當(dāng)事人參加訴訟，將面臨難以解決的問題。首先是將所有業(yè)主列為當(dāng)事人在操作上并不現(xiàn)實(shí)。很顯然，在起訴狀中列業(yè)主團(tuán)體要簡(jiǎn)單得多，特別在一棟建筑物內(nèi)有眾多業(yè)主的情況下。其次，除“住改商”外的一棟建筑物內(nèi)的其他所有業(yè)主要形成共同意思表示也是難以實(shí)現(xiàn)的，尤其是一旦涉及訴訟時(shí)，便會(huì)有一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，個(gè)別業(yè)主、甚至一部分業(yè)主顧及個(gè)人的局部利益，便可能反對(duì)訴訟或消極對(duì)待訴訟，從而無法保障廣大業(yè)主團(tuán)結(jié)一致，共同維護(hù)廣大業(yè)主的整體合法利益;再次，若由眾多業(yè)主單獨(dú)提起訴訟，不僅帶來重復(fù)勞動(dòng)，浪費(fèi)人力、財(cái)力、加重法院的訴累，而且不能夠確保法律適用的統(tǒng)一性、確定性。最后，有眾多業(yè)主直接作為當(dāng)事人勢(shì)必不利于減少交易成本，提高法律運(yùn)行的效率。

我國(guó)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》對(duì)于業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，僅僅規(guī)定本棟建筑物的其他業(yè)主有請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的權(quán)利，卻沒有對(duì)采取何種形式作出具體說明，因此，建議修改《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條:當(dāng)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主成立的業(yè)主團(tuán)體向法院提起訴訟，行使維護(hù)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的權(quán)利。

四、結(jié)語:《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條完善

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主成立的業(yè)主團(tuán)體雖然不具有傳統(tǒng)民事主體理論框架下民事主體資格，但是，現(xiàn)代訴權(quán)理論認(rèn)為，民事實(shí)體權(quán)利能力和訴訟權(quán)利能力一定程度上可以分離，實(shí)體法上沒有主體資格并不代表沒有訴訟資格，任何組織只要受到損害，都可以提起訴訟，尋求法律的保護(hù)。因此，從業(yè)主團(tuán)體存在的現(xiàn)實(shí)合理性和訴權(quán)理論出發(fā)應(yīng)賦予業(yè)主團(tuán)體訴訟主體地位。最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條應(yīng)增加第3款:“有利害關(guān)系的業(yè)主構(gòu)成業(yè)主團(tuán)體，具有訴訟主體地位”。

［1］肖立梅．論物業(yè)管理中業(yè)主自治組織的法律地位［J］．理論學(xué)刊，2009(4):17－19．

［2］陳華彬，楊文杰．法國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度:歷史與立法［J］．法治論叢，2007(3):55－57．

［3］稻本洋之珠 監(jiān)修．公寓管理之考察［M］．東京:清文社，1993:4．

［4］白江．德國(guó)住宅樓管理制度之研究及啟示［J］．中外法學(xué)，2008(2):34－38．

［5］陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究［M］．北京:法律出版社，2007:276．

［6］江偉．民事訴訟法［M］．北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000:109．

［7］劉保玉，孫超．論業(yè)主委員會(huì)的法律地位——從實(shí)體法與程序法的雙重視角［J］．政治與法律，2009(2):39－41．

［8］江偉．民事訴權(quán)研究［M］．北京:法律出版社，2002:218．

The Study on the Status of Owner Group as the Subject of Litigation——Comments on Articles 10 of Judicial Interpretation of the Division of Building Ownership

CHEN Guang-hua

(School of Law，Hohai University，Nanjing 210098，China)

If a residence in a building is used for commercial purpose by its owner，other owners of this building form an owner group．Different from owners meeting and owners committee，this group should be taken as a subject of litigation in procedure so that it can execute legal action in the name of itself to maintain its member owners’rights for nuisance abating，danger eliminating，original state restoring and loss compensating．

owner group;subject of litigation;litigation economy

D 925．1

A

1004－1710(2010)05－0045－05

2010－05－26

河海大學(xué)中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)項(xiàng)目(2009B28914)

陳廣華(1969－)，男，江蘇泰州人，河海大學(xué)法學(xué)院副教授，河海大學(xué)法學(xué)院2006級(jí)博士研究生，主要從事不動(dòng)產(chǎn)法學(xué)研究。

［責(zé)任編輯王 怡］