房地產業(yè)周期波動分析——基于濟南市的實證研究

白 晶

(山東大學,山東濟南 250100)

房地產業(yè)周期波動分析
——基于濟南市的實證研究

白 晶

(山東大學,山東濟南 250100)

房地產行業(yè)是地區(qū)經濟發(fā)展的基礎性、先導性、支柱性產業(yè)之一,因其資金密集、涉及產業(yè)眾多等特點,在經濟運行中占據重要的地位。與此同時,與國民經濟周期類似,房地產行業(yè)運行存在周期性循環(huán)和波動,本文從已有國內外房地產周期波動理論出發(fā),以濟南市房地產業(yè)發(fā)展為研究對象,借鑒房地產綜合景氣指數模型以及改進的擴散指數(D I)方法進行濟南市房地產周期波動的實證研究,在對房地產波動理論研究發(fā)展推進的同時,對于濟南市房地產業(yè)健康發(fā)展有著指導實踐意義。

房地產;周期波動;濟南市

一、房地產周期波動研究綜述

(一)房地產周期波動理論概述

房地產業(yè)作為宏觀經濟發(fā)展的重要組成方面,由于受到宏觀經濟、人口、政治、社會文化、法律制度等多種因素的影響,在發(fā)展過程中不同時期會呈現增長速度的快慢差異,使得在整個時間序列上呈現上下波動的規(guī)律特征。

房地產周期波動的研究最早產生于美國。Mitchell(1927)在研究經濟周期時認為經濟周期中應區(qū)別對待不同的經濟活動,如建筑、工業(yè)生產等。[1]Riggleman(1933)以人均建筑許可面積,分析了 52個城市自 1887～1932年建筑量,證明了期限為 18年的 3個長周期。[2]Hoyt(1933)在研究芝加哥100年地價變化歷史時發(fā)現了 5個地價周期。[3]Burns(1935)利用官方數據描述了美國房地產建筑的長周期。[4]

國外關于房地產周期定義的代表性觀點為“房地產周期是重復出現的房地產總收益的不規(guī)則波動,它領先或滯后于其他房地產指標?！盵5]

國內關于房地產周期波動的研究最早出現在臺灣地區(qū),施顯謀 (1978)認為建筑周期與房地產物業(yè)的使用年限有關,同時也與總體經濟的景氣狀況有關。[6]張金鵲 (1990)確立了 1971年以來臺灣地區(qū)房地產的基準循環(huán)周期。[7]

后伴隨內陸地區(qū)經濟體制改革、住房制度改革的深化以及房地產業(yè)的繁榮涌現眾多研究成果,代表性觀點如下:

1.何國釗等(1996):房地產周期、房地產周期波動:房地產周期或房地產周期波動是與國民經濟發(fā)展一樣,在其發(fā)展過程中呈現出由復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段構成的周期性循環(huán)波動。[8]

2.梁桂 (1996):不動產經濟波動、不動產經濟周期:在市場經濟條件下,由不動產總供給和總需求的波動及其相互作用而產生的不動產經濟波動,呈現出周期性波動的特征,由此形成不動產經濟周期。[9]

3.陳柏東、張東 (1996):房地產經濟運行周期或房地產經濟周期運行過程:房地產經濟運行周期是房地產經濟在連續(xù)不斷循環(huán)運動的一個周期內所經過的各階段和環(huán)節(jié)的流程,以房地產商品的生產為起點,包括房地產開發(fā)、建造房屋、房地產營銷、使用、維修與服務、廢棄等階段或環(huán)節(jié)。[10]

4.劉洪玉(1999):房地產市場周期運動:從歷史發(fā)展進程分析出發(fā),在市場機制作用下定義出房地產市場的自然周期,包括四個階段:房地產市場周期的谷底、增長超過平衡點,需求繼續(xù)增長階段、供求轉折點之后供給增長速度高于需求增長速度階段、市場運行到平衡點水平之下,供給高增長,需求低增長或負增長階段。[11]

5.譚剛(2002):房地產經濟系統在來自系統外部隨機性或周期性因素的沖擊下,通過內部傳導機制的作用,相應出現了具有周期波動特征的運行軌跡,即對外部沖擊的響應曲線,得到房地產周期波動沖擊——傳導模型。[12]

6.房地產景氣、房地產景氣循環(huán):主要在臺灣、香港學者中流行,認為景氣循環(huán)是指經濟活動的興盛(景氣)與衰退(不景氣)現象彼此交替重復出現。而房地產景氣循環(huán)就是房地產各階段活動重復交替出現繁榮、衰退的經濟現象。[13]

(二)房地產周期波動指標體系及方法概述

在確定房地產周期波動規(guī)律后,為了更細致準確的描述周期波動現象趨勢,研究學者采用了不同的指標體系及研究方法。

國外學者選取反映房地產市場狀況及房地產趨勢的指標,通常包括銷售率、空置率、租金或價格、投資收益率、施工面積、開工竣工面積、房屋投資額、土地出讓面積等作為指標體系,結合單項指標法、擴散指數 (Difusion Index,簡稱 D I)法,合成指數(Composite Index,簡稱 CI)法等研究方法來反映房地產周期波動狀態(tài)和運行趨勢;也有的國家采用獨特指標進行描述,如美國采用 Hedonic價格指數和RS指數,它們都是依據住宅多維屬性特征及其對價格的影響狀態(tài)而制定。[14]

國內學者一般都是參照經濟周期的研究方法,即景氣指數方法。但是,房地產業(yè)在我國發(fā)展很不成熟,目前尚未建立起統一的房地產業(yè)值指標體系。綜合起來,有以下方法:

1.單項指標法

單項指標法是指在所有影響房地產周期波動的指標中,選擇一種影響作用最大的指標,作為景氣指數進行研究。如梁桂(1996)選擇商品住宅的年銷售量作為考察對象,應用加法模型,將年銷售住宅總量,At可分解為:

2.擴散指數(D I)法

擴散指數〔D I)是一定時期長度內擴張序列個數占組內全部有效序列個數的百分比。曹振良等(2002)選擇了商品房價格、城鎮(zhèn)新建住宅面積、城鎮(zhèn)住宅竣工面積,實有房屋建筑面積、實有住宅建筑面積、城鎮(zhèn)住宅投資、房地產業(yè)從業(yè)人員、房產買賣成交面積等八項指標來反映房地產經濟活動。在選定指標之后,按環(huán)比增長率給出各單項指標的周期波動,利用景氣循環(huán)法對各項指標進行分析,綜合其圖形并利用擴散指數的計算方法即可得到中國房地產周期。[15]

丁烈云(2003)則選擇房地產業(yè)國內生產總值、房地產開發(fā)投資總額、住宅投資、房屋施工面積、房屋竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房銷售面積、城市居民可支配收入和居民居住消費價格指數 9個指標,用擴散指數來描述了房地產周期波動。[16]

3.合成指數 (CI)法

合成指數(CI)是指所考察的指標序列的綜合標準化平均變化率。劉學成(2002)采用房地產開發(fā)投資總額、房地產業(yè)基本建設投資、商品房價格、商品房銷售面積的增長率、房地產業(yè)的就業(yè)人數作為中國房地產業(yè)周期波動的指標體系,對每個單項指標計算其環(huán)比增長率,并運用算術平均的方法,計算出每年五個單項指標的算術平均值。此外,為了消除不規(guī)則因素的巨大干擾,對第一步計算出來的算術平均值進行三年期的移動平均,從而得出反映房地產業(yè)周期波動的綜合指標。[17]

4.改進的擴散指數(D I)法

為了克服傳統的D I計算方法所導致的警情失真和計算不穩(wěn)定缺陷,李斌、丁烈云等 (2003)改進傳統D I計算公式中示性函數的確定規(guī)則,使之不至于因為序列中數據資料的微小變化而導致預警結果的跳躍變化。故此,將原非連續(xù)的示性函數改為連續(xù)的波動強度指數函數:

上式中 l稱為“偏好算子”,反映了主觀因素作用的大小,它的選取可依據前一階段各指標增長率的增長方式而定。當屬于等比增長模式時可選 l= 1;當前期增長較快而后期增長較慢時 l可選 (0,1)中適當數值;當前期增長較慢而后期增長較快時,可選 l>1的適當數值。

式中 uij為第 i個指標時間序列 ()的波動率,即

cj為各時期波動率 uij的最大值或某一相近的常數。

根據式(1)(2)的計算,擴散指數 D I的計算方法改變?yōu)?/p>

式中wi是指標的權重,n為測算D I的原始指標個數。[16]

(三)中國與美國日本房地產波動周期比較

與宏觀經濟密切相關的房地產業(yè)在實際運行中因為受到資源約束或消費約束以及相關政策、經濟環(huán)境的不同而出現不同的周期波動特征,通過探討比較美國、日本發(fā)達國家與中國的的房地產周期波動特征,有助于進一步研究引起周期波動的關鍵因素。

1.美國房地產周期波動現象特征

1870年～1973年間,美國房地產大致經歷了六次周期性波動循環(huán)。[18]在六次周期性循環(huán)中,以 18年左右的中長周期波動為主,也存在 5年一次的短期波動。進入 20世紀 70年代后,美國于 1972年出現房地產繁榮期,期間經過 1973年～1975年的較小回落,1979年～1981年回升,以及隨后在 1982年出現的再次回落,到 1989年達到新的繁榮期,完成又一次房地產周期循環(huán)。

之后,以 1981年繁榮期為基礎,經歷 18～20年的周期,至 20世紀末步入繁榮階段,與美國經濟在20世紀 90年代以來的復蘇較為一致。

2.日本房地產周期波動現象特征

自 1956年以來日本已經出現五個發(fā)展階段,以10年左右的波動頻率和周期長度,形成五個明顯的房地產波動周期。

分別是周期一 (1956年～1966年)戰(zhàn)后經濟復蘇導致工業(yè)用地需求增加;周期二 (1966年～1976年)東亞經濟奇跡帶動的房地產業(yè)步入繁榮期;周期三(1976～1986年)房地產業(yè)隨經濟中低速穩(wěn)定增長轉入相對平穩(wěn)增長時期;周期四 (1986～1996年)內需主導的經濟增長模式及政府住宅優(yōu)惠政策導致投資熱潮,引發(fā)“泡沫經濟”;周期五 (1997年后)東南亞金融危機爆發(fā),房地產經濟長期下降。

3.與美國、日本市場化發(fā)達國家相比,中國房地產業(yè)起步較晚,但也存在著明顯的周期波動特點,自經濟轉軌,改革開放以來中國房地產經濟運行經歷了以下歷程,周期頻率大致為 4—6年。

圖 1 中國房地產周期波動資料來源:曹振良,蔡晟,何國釗.中國房地產周期研究[J].經濟研究.1996年第 12期.

1978年～1986年,房地產的起步階段。隨著推行住房商品化試點改革,以及房地產業(yè)作為一個獨立的產業(yè)被確定,至 1984年房地產業(yè)進入第一個高潮。

1987年～1991年,1987年深圳率先開展土地使用權招標、拍賣;1988年通過《中華人民共和國憲法修正案》,明確規(guī)定土地使用權可以依照法律進行轉讓,為房地產進入市場進行出讓、轉讓和買賣提供了法律保證,成為房地產業(yè)復蘇和發(fā)展的重要推動力量。而 1990年跌入谷底,第一次出現較大的波動。

1992年～1994年,在鄧小平南巡的推動下,我國房地產形成以 1992年～1993年全國性產業(yè)急速增長與繁榮階段,然而也因為缺乏有效調控管理,在個別地區(qū)出現明顯的房地產泡沫。隨即宏觀經濟調控和“軟著陸”,全國房地產經歷短暫繁榮后,從1994年開始增長率普遍回落。

1995年以來,經過 1995年產業(yè)發(fā)展的逐步鞏固與消化,出現了一定的繁榮期癥候。

分析圖 2得到,1987年深圳率先開展土地使用權招標、拍賣;1988年通過《中華人民共和國憲法修正案》,明確規(guī)定土地使用權可以依照法律進行轉讓,成為第二個周期復蘇和發(fā)展的重要推動力量。而 1992年～1993年全國性產業(yè)急速增長與繁榮階段源于鄧小平南巡的推動。

通過我國與美國、日本的房地產波動橫向比較,以及自身的縱向周期分析可以看出:中國房地產周期波動時間大致是 4～5年,是介于基欽周期 (2～3年)和朱格拉周期 (6～7年)之間的一種新周期,較其他國家具有獨特的波長。[5]與此同時政府政策對中國房地產業(yè)發(fā)展影響深遠,房地產周期呈現對政策的絕對依賴性。

二、實證研究——濟南市房地產周期波動現象

濟南房地產業(yè)起步較晚,真正發(fā)軔應該在改革開放以后,尤其是 90年以來,濟南市房地產業(yè)才開始進入較快的成長發(fā)展期。

(一)指標確定

從計量統計角度,根據指標的完備性、相容性和最優(yōu)性的要求,同時依照經濟顯著性、統計數據的充分性、方向的一致性、序列的平滑性等指標選擇標準,本文采用丁烈云 (2003)的 9項指標的房地產綜合景氣指數模型,并將選取 9項指標數據分成 6類:

1.總量型指標(房地產業(yè)國內生產總值);

2.投資類指標 (房地產開發(fā)投資總額、住宅投資總額);

3.生產類指標 (房屋施工面積、房屋竣工面積、土地開發(fā)面積);

4.交易類指標(商品房銷售面積);

5.貨幣流通類指標(城市居民可支配收入);

6.價格類指標(居民居住消費價格指數);

(二)指標權重的確定

合理的確定指標權重對于整個指標體系的準確性有著極其重要的意義,鑒于德爾菲法的實施難度,本文將采用層次分析法 (AHP法)從定量、定性兩個角度來確定權重并科學分析各指標對總指標的影響。濟南市周期波動層次模型見圖 2:

圖 2 濟南市房地產周期波動層次模型

本文以濟南市房地產周期波動指標作為總體目標(A),相對于總體目標而言,六大要素(F)之間的相對重要性通過專家評判構造評判矩陣如下 (表1):

表1 二級指標判斷矩陣

通過計算,得到各指標所占權重并進行一致性檢驗,得到 CR<0.1,認為判斷矩陣具有一致性。

重復以上過程,計算得到指標權重如下表 2:

(三)基于改進的擴散指數法的濟南市房地產周期波動研究

表2 指標權重值

根據前述的改進的擴散指數方法,結合 1996—2008年濟南市統計數據,考慮濟南市房地產經濟運行各指標的時序變化特征,取 l=[1.2,1.2,0.8,1. 2,1.2,1.2,0.8,0.8,0.8],運用 EXCEL統計計算軟件,計算得到:

D I= [0.350474,0.249586,0.429624,0. 616683,0.705099,0.43404,0.541436,0.396,0. 281525,0.242673,0.335733,0.626051,0.387494]

將其值繪成折線圖,得到濟南市房地產周期波動曲線如下圖 3:

圖 3 濟南市房地產周期波動曲線

由圖看出濟南市房地產周期為 4年左右,在1996～2008年間包含四個周期,分別為周期Ⅰ(1993～1997年);周期Ⅱ(1997～2001年);周期Ⅲ(2001～2005年)周期Ⅳ(2005以后)。

結合前述的房地產沖擊——傳導模型,周期Ⅱ的復蘇繁榮明顯看出外部沖擊——宏觀政策因素的影響:1998年發(fā)布《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設的通知》,使得房地產開發(fā)資金結構和住房投資結構得到調整,房地產開發(fā)投資總額與住宅投資成倍增長,引發(fā)整體從 1997年的低谷復蘇,漸入繁榮佳境,到達波峰。宏觀經濟因素作為另一個重要外部因素,在周期Ⅲ可以得到證明:居民居住消費價格指數增長率從 2002年 -2.34%經歷2004年 -1.44%、2005年 0.88%正是第三個周期衰落的原因之一。

另外還有產業(yè)運行特征、市場供求關系等內部傳遞因素也對濟南房地產周期波動產生較大影響。如:2005年波谷的出現,實際銷售房屋面積增長率 -3.28%與當年土地開發(fā)面積增長率 163.81%矛盾; 2000年波峰出現,住宅投資增長率 79.52%與當年土地開發(fā)面積增長率 -67.22%產生矛盾,這種突出的供求矛盾引發(fā)房地產周期波動曲線的較大振動。

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F293.30

A

1008-2670(2010)06-0053-05

2010-09-25

白晶,女,山東東營人,山東大學碩士研究生,中國社會科學院城市與房地產研究中心 GUCP項目組成員,研究方向:技術創(chuàng)新、區(qū)域經濟。

(責任編輯:劉小平)