淺議“物業(yè)稅”

摘要：目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。我國擬開征的物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅要更加確切一些。一般是以土地和土地改良物的評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)并由地方政府征收的一種稅。這是效率極高的稅種之一，但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，這種差異是由物業(yè)稅的極端特殊性所決定的?，F(xiàn)在開征“物業(yè)稅”條件還不成熟。從制度本身來看，物業(yè)稅的稅種與稅率設(shè)計(jì)、征收范圍和稅收歸屬等問題也都需要研究解決。我國應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)，同時(shí)參考其他國家的現(xiàn)行制度，建立和不斷完善適合本國或本地區(qū)的不動產(chǎn)稅收政策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；房地產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)稅；制度

目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。盡管名稱不同，這部分稅收是國家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來源。

我國政府也在逐步推進(jìn)物業(yè)稅改革，從現(xiàn)有的資料來看，我國物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。我國政府提出的“物業(yè)稅”從一開始，就引發(fā)了社會各界不小的爭論，其中不乏對物業(yè)稅的誤解。有必要先明確物業(yè)稅的概念。

一、“物業(yè)稅”的概念

一般來講，“物業(yè)”是指房地產(chǎn)及其附屬物。物業(yè)稅是對房地產(chǎn)征收的一種稅，此概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用，類似于西方國家普遍開征的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，但在香港僅僅對有租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。目前，在我國內(nèi)地，對出租房地產(chǎn)的租金收入也是要征收房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅的。但真正要使用“物業(yè)稅”一詞來整合與不動產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，還值得商榷。

從稅種屬性和國際實(shí)踐來看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅本無太大的區(qū)別，但在我國若采用物業(yè)稅的概念，筆者認(rèn)為有不妥之處：一是在香港稅制中，物業(yè)稅征收范圍較窄，而國外則囊括了各類經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)，更類似于我國內(nèi)地的房產(chǎn)(城市房地產(chǎn))稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，若使用名稱相同、內(nèi)容不同的物業(yè)稅概念容易產(chǎn)生歧異。二是物業(yè)稅易與物業(yè)費(fèi)混為一談，容易引起百姓對“物業(yè)”既收費(fèi)、又征稅的誤解和反感。三是近十多年來，我國財(cái)稅部門在對房地產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房地產(chǎn)稅這一概念。因此，采用房地產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。

與國際上所稱的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅相對應(yīng)，“物業(yè)稅”應(yīng)當(dāng)屬于上述房地產(chǎn)稅收的狹義概念。筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅要更加確切一些。在此基礎(chǔ)上，我們接下來簡要回顧一下有關(guān)“物業(yè)稅”的進(jìn)展情況。

二、“物業(yè)稅”的獨(dú)特屬性

我國擬開征的物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，一般是以土地和土地改良物(建筑)的評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)并由地方政府征收的一種稅。這是效率極高的稅種之一，因?yàn)檎n稅對象十分明確。對這樣無彈性征稅對象征收的稅種所導(dǎo)致的超額稅收損失很小。但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，這種差異是由物業(yè)稅的極端特殊性所決定的。

首先，這種稅的課稅對象不易移動，難以規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁，是一個(gè)非常透明的稅種，且征收范圍極其廣泛。盡管從理論上分析，物業(yè)稅導(dǎo)致的超額稅收負(fù)擔(dān)很小，對經(jīng)濟(jì)扭曲不大，是有效率的稅種，但是公眾在心理上很難接受。這個(gè)稅是對自己財(cái)富存量征收，稅源與征稅對象相背離，是直接從公眾收入中付出的，是在本人并沒有任何與之相關(guān)收入的情況下直接付出的。

其次，該稅的計(jì)稅依據(jù)是一般房地產(chǎn)的評估價(jià)值，主觀性較大。對于物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，世界各國推崇的是房產(chǎn)的市場價(jià)值，但是對于房產(chǎn)交易不頻繁的區(qū)域(占征稅范圍的很大部分)，其交易的市場價(jià)值難以準(zhǔn)確得到，在此情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)一般采用房產(chǎn)的評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。這對于納稅人來說很難接受，好像是一個(gè)憑空降下的價(jià)值，納稅人視之主觀隨意性很大。

再次，物業(yè)稅會導(dǎo)致區(qū)域間不公平加劇，這是物業(yè)稅的內(nèi)在缺陷，直接影響納稅人的稅收遵從水平。設(shè)計(jì)中的物業(yè)稅應(yīng)該是歸于地方政府，準(zhǔn)確地說應(yīng)該歸屬于縣級政府的收入。它是納稅人享受地方政府公共服務(wù)的成本，理論上應(yīng)該歸屬區(qū)域越小效果越好，區(qū)域增大將會增加區(qū)域內(nèi)公眾社會福利的損失，基于我國目前實(shí)際，歸屬到縣區(qū)級政府已是極限。但是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，必將導(dǎo)致物業(yè)稅稅基差異較大，地方政府收入單純依賴物業(yè)稅的行為將陷入這樣一種惡性循環(huán)：貧窮轄區(qū)稅基不大，要提供公共服務(wù)，就需提高物業(yè)稅稅率，致使房產(chǎn)價(jià)值下降，吸引投資的競爭力下降，資本流出本轄區(qū)，導(dǎo)致更加貧窮。富裕轄區(qū)恰恰相反，物業(yè)稅稅率可以設(shè)定到最低，在提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的同時(shí)又能吸引資本的進(jìn)入，進(jìn)一步加大區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距。

每個(gè)國家或地區(qū)都尤其自身的特點(diǎn)，需要建立和不斷完善適合本國或本地區(qū)的不動產(chǎn)稅收政策，或許其他國家的現(xiàn)行制度能為我國政府的相關(guān)決策提供參考。

三、其他國家或地區(qū)的現(xiàn)行制度

在美國，同類稅種被稱為財(cái)產(chǎn)稅，是地方政府財(cái)政收入的主要來源。稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，大約平均1％到3％。在加拿大，政府對100％的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。

在日本，同類稅種則被稱為固定資產(chǎn)稅，不僅一般意義上的房地產(chǎn)，企業(yè)擁有的廠房設(shè)備等固定資產(chǎn)也都是課稅對象。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14％。

在香港，如果房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15％。

新加坡，對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4％，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10％。在新西蘭和澳大利亞，不動產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評估的房屋價(jià)值按0.3％到1％征收。

奧地利征收不動產(chǎn)稅，房產(chǎn)持有人每年根據(jù)評估價(jià)值的1％繳納不動產(chǎn)稅。如果土地沒有建造房屋，土地持有人根據(jù)土地的評估價(jià)值再繳納1％不動產(chǎn)稅。這意味著未開發(fā)土地實(shí)際需要繳納2％的稅。

在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。持有不動產(chǎn)者，每年按3％的公平市場價(jià)值(fair market value)納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84％繳納15％-30％營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價(jià)值，或16％的公司所付出租金。

四、開征“物業(yè)稅”條件不成熟

與上述國家的現(xiàn)行制度而言，我國又有自身的特殊性。一個(gè)重要的前提是中國特殊的土地制度。從理論上說，“物業(yè)稅”是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)，然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。

普遍開征物業(yè)稅需要多方面條件。要根據(jù)房地產(chǎn)評估值進(jìn)行征稅，其中房地產(chǎn)評估體系的建立和房籍管理體系的健全需要相當(dāng)長的一段時(shí)間?，F(xiàn)在有關(guān)部門對居民房產(chǎn)情況的掌握還不充分，房地產(chǎn)的評估工作也還未確定由哪個(gè)部門來做，各方面的條件并不成熟。

如果要按照擁有所有房產(chǎn)的市場價(jià)值征稅，就需要由評估機(jī)構(gòu)來對房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)的公信力和資質(zhì)需要提高。房籍管理體系的建立取決于房屋普查工作的進(jìn)度，兩三年內(nèi)可能完成，還得看相關(guān)部門的執(zhí)行力度。另外，改變居民的觀念也需要時(shí)間，畢竟新中國成立以來還沒有過對居民財(cái)產(chǎn)征稅的先例。

目前困擾決策層無法出臺物業(yè)稅的難點(diǎn)，在于到底要不要把成為房價(jià)重要組成部分土地出讓金包括進(jìn)去。雖然土地出讓金由費(fèi)改稅是大勢所趨，也是合理的，但財(cái)權(quán)上移事權(quán)下移造成地方政府財(cái)政緊張已經(jīng)是不爭的事實(shí)。涉及到矛盾重重的相關(guān)政府部門利益，因此操作起來難度相當(dāng)大，即使包括進(jìn)去，也將有一個(gè)相當(dāng)長的過渡時(shí)期。

從制度本身來看，物業(yè)稅的稅種與稅率設(shè)計(jì)、征收范圍和稅收歸屬等問題也都需要研究解決。中國地區(qū)差異很大，發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，如果搞一個(gè)全國一刀切的標(biāo)準(zhǔn)，很可能會對有的地區(qū)合適而有的地區(qū)卻很不合適。在規(guī)范的“物業(yè)稅”模式下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，購房價(jià)格會相對便宜，業(yè)主購房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金。這樣一方面可以降低房價(jià)，另一方面還可以為地方政府提供連續(xù)、穩(wěn)定的稅源。但如果將房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著對原來已經(jīng)承擔(dān)了高額費(fèi)用的誤房者進(jìn)行了重復(fù)計(jì)征。如何從土地批租制向“物業(yè)稅”模式轉(zhuǎn)變，有很多繁瑣的問題需要解決。