委托貸款投資保障性住房發(fā)放模式的創(chuàng)新

摘要：著眼于當(dāng)前政府不斷加大對保障性住房建設(shè)的投資，本文從委托貸款發(fā)放單位的角度對委托貸款發(fā)放模式進(jìn)行了創(chuàng)新，探討了該模式對于保障性住房建設(shè)的重大意義。

關(guān)鍵詞：委托貸款；保障性住房；創(chuàng)新

根據(jù)中國人民銀行《貸款通則》第七條第二款規(guī)定：“委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人(即受托人)根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人(受托人)只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險?！?/p>

當(dāng)前，政府逐漸加大對保障性住房建設(shè)的投資，通過多方渠道籌集資金。經(jīng)過與部分銀行初步探討，本人認(rèn)為以下四種模式具有基本的可操作性。但在實(shí)際工作中，具體項目的條件不同，操作上可能會有微調(diào)，需要混合使用多種模式，以達(dá)到降低風(fēng)險的目的。

一、發(fā)放模式設(shè)想

委托貸款發(fā)放單位(以下簡稱為“A”)，具體運(yùn)作模式如下：

1.委托貸款+商業(yè)貸款模式(串聯(lián))

該模式主要針對基本符合銀行商業(yè)貸款發(fā)放條件的項目。

(1)該模式即經(jīng)辦銀行在預(yù)審批環(huán)節(jié)中，認(rèn)為項目除少數(shù)條件尚未滿足外，整體情況基本符合其發(fā)放商業(yè)貸款的要求，條件一旦滿足，即可放貸。A先行發(fā)放委托貸款促使這些條件盡快滿足，貸款期限略長于從A委貸資金介入后到項目具備銀行所承諾的商業(yè)貸款發(fā)放條件的預(yù)期時間。在商貸條件滿足后，銀行同意發(fā)放貸款，若銀行商貸完全置換A委貸，則A委貸收回；若銀行商貸不能完全置換A委貸，則委貸和商貸同時投放。A通過經(jīng)辦銀行發(fā)放委貸、資金監(jiān)管、收回本息。在約定企業(yè)還款時，委貸與商貸的本金將按照發(fā)放金額比例償還。在用款企業(yè)出現(xiàn)違約情形時，雙方協(xié)商采取處置措施。

(2)串聯(lián)模式參與方動機(jī)分析

基于A的角度。首先，通過A委貸資金的介入促使企業(yè)滿足銀行商貸條件，解決保障性住房項目的開發(fā)建設(shè)資金缺口。其次，A掌握項目資源，可通過與銀行綁定發(fā)放貸款、銀行的資金監(jiān)管來降低投資風(fēng)險。最后，可以為改善居民住房環(huán)境做貢獻(xiàn)，進(jìn)而樹立良好的企業(yè)形象。

基于銀行的角度。通過該模式可以獲得更多的項目資源，實(shí)現(xiàn)貸款資金的投放，提高資金使用率，獲得較高收益。

基于用款企業(yè)的角度?？梢暂^低成本解決項目建設(shè)過程中的資金短缺問題，獲得更多的資金支持，保證項目建設(shè)的順利進(jìn)行，降低項目成本從而提高保障性住房的利潤率。

2.委托貸款+商業(yè)貸款模式(并聯(lián))

本模式主要針對符合銀行商業(yè)貸款發(fā)放條件的成熟項目。

(1)A發(fā)放委托貸款與委貸經(jīng)辦銀行發(fā)放商業(yè)貸款相互綁定同步進(jìn)行，中心通過經(jīng)辦銀行發(fā)放委貸、資金監(jiān)管、收回本息。在約定企業(yè)還款時，委貸與商貸的本金將按照發(fā)放金額比例償還。用款企業(yè)提供增信措施和抵押物，銀行作為抵押權(quán)人。在用款企業(yè)出現(xiàn)違約情形時，雙方協(xié)商采取處置措施。

(2)并聯(lián)模式參與方動機(jī)分析

基于A的角度。A掌握符合銀行商貸條件的項目資源，可通過與銀行綁定發(fā)放貸款、利用銀行對自身商貸的監(jiān)管來降低投資風(fēng)險。

基于銀行的角度。通過該模式可以獲得更多優(yōu)秀的項目資源，實(shí)現(xiàn)貸款資金的投放，提高資金使用率，獲得較高收益。

基于用款企業(yè)的角度。可以較低成本解決項目建設(shè)過程中的資金短缺問題，獲得更多的資金支持，保證項目建設(shè)的順利進(jìn)行，降低項目成本從而提高保障性住房的利潤率。

3.一般貸款業(yè)務(wù)+理財產(chǎn)品

本模式主要針對完全具備商業(yè)貸款發(fā)放條件，且僅通過商業(yè)貸款即可以滿足資金需求的項目。

(1)在該模式下，A提供具備商貸條件的項目給經(jīng)辦銀行，經(jīng)辦銀行單獨(dú)發(fā)放商貸給用款企業(yè)，之后將該信貸資產(chǎn)打包成理財產(chǎn)品出售給A，A獲得理財產(chǎn)品的投資收益，銀行獲得貸款與理財產(chǎn)品的利差。

(2)理財模式參與方動機(jī)分析

基于A的角度。首先，A掌握符合銀行商貸條件的項目資源，即使不通過理財方式，A也可以作為中介向銀行收取咨詢費(fèi)和中介費(fèi)等。其次，可通過購買信貸資產(chǎn)打包成的理財產(chǎn)品獲取投資收益。

基于銀行的角度。首先，通過該模式可以獲得更多優(yōu)秀的項目資源，實(shí)現(xiàn)貸款資金的投放，提高資金使用率，獲得較高收益。其次，通過把信貸資產(chǎn)打包成理財產(chǎn)品出售給A獲取穩(wěn)定收益。

二、委托貸款發(fā)放模式創(chuàng)新的意義

1.引入競爭

在政策性住房領(lǐng)域，委貸發(fā)放單位具有豐富的項目、開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)資源。一方面委貸發(fā)放單位可通過引入開發(fā)企業(yè)的競爭，為政府尋找最優(yōu)的開發(fā)企業(yè)主體；另一方面，又可通過引入金融機(jī)構(gòu)的競爭，為開發(fā)企業(yè)尋找成本和使用條件最優(yōu)的資金來源，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和委貸發(fā)放單位多贏的局面。

2.控制風(fēng)險

在項目開發(fā)過程中，委貸發(fā)放單位通過自身監(jiān)管和委托銀行監(jiān).管的方式，可有效保障投入資金?？顚Ｓ?，防范開發(fā)商資金挪用風(fēng)險。利用銀行銷售回款的封閉管理，委貸發(fā)放單位可降低自身資金的回收風(fēng)險。同時通過對開發(fā)企業(yè)深入了解的信息優(yōu)勢和對項目前期啟動資金的投入，有效降低銀行的資金風(fēng)險。

3.便于拉動社會資金

在以往的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于企業(yè)自有資金達(dá)不到最低比例要求，或是其自身實(shí)力和信用資質(zhì)不高，往往很難獲得外部貸款。這也是長期以來制約社會資金參與政策性住房建設(shè)的一個重要因素。委貸發(fā)放單位可以通過在項目前期注入資金使其滿足銀行貸款的前提條件，以及通過與其他投資者共同投資，利用自身的優(yōu)質(zhì)信用為企業(yè)提供隱性擔(dān)保的方式，吸引更多的社會資金參與政策性住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資金的杠桿撬動作用，解決政府財政在住房保障體系建立過程中的資金缺口。