房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

摘要：在全球金融危機(jī)的籠罩下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確保企業(yè)的生存和發(fā)展，必須努力降低開發(fā)項(xiàng)目的成本，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得成本優(yōu)勢(shì)。因此做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；決策

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中仍然存在著能耗水平較高、生產(chǎn)率低下等許多突出的問題，如果房地產(chǎn)開發(fā)商再不注意項(xiàng)目的成本控制等問題，部分實(shí)力較差的企業(yè)將可能會(huì)被市場(chǎng)淹沒。因此下面從幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施進(jìn)行探討。

一、土地取得階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓。拍賣出讓。據(jù)上海、廣州等9個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本構(gòu)成中，土地成本所占比例最高，為41.2％；土地成本占直接成本的比例為58.2％。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出角度分析，開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占到了總支出的19.06％，土地成本占到了總支出的30.36％，開發(fā)企業(yè)的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42％。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想以合理的價(jià)格獲得開發(fā)用土地，必須對(duì)招拍掛出讓方式及出讓程序進(jìn)行分析、研究，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)出讓地塊進(jìn)行合理的價(jià)格預(yù)測(cè)，做到心中有數(shù)、有的放矢，還應(yīng)在競(jìng)買過程中采取相應(yīng)的競(jìng)買策略。常用的競(jìng)買策略有以下凡種：(1)不平衡報(bào)價(jià)策略。開發(fā)商結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，使本企業(yè)的綜合評(píng)分達(dá)到最高。如發(fā)展商本身的建筑實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)招標(biāo)工程造價(jià)有較大的把握，可報(bào)以最短的建筑周期，較高的土地出讓金，以獲取高分，壓倒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。(2)高、低報(bào)價(jià)策略。若項(xiàng)目所要求的專業(yè)性和管理水平較高，潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，可使用低報(bào)價(jià)策略，若項(xiàng)目的發(fā)展前景看好。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，則可使用高報(bào)價(jià)策略。(3)合縱連橫策略。房地產(chǎn)開發(fā)商出于競(jìng)買的需要與互補(bǔ)之間的不足，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，采用合縱連橫進(jìn)行聯(lián)合投標(biāo)。

二、投資決策階段成本控制

房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本影響最大的因素就是決策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資決策階段影響工程成本的程度最高，達(dá)到80％～90％。項(xiàng)目決策正確，意味著對(duì)項(xiàng)目建設(shè)做出科學(xué)的決斷，優(yōu)選出最佳投資方案，使資源配置更加合理，才能合理地估算和確定開發(fā)成本。在投資方案實(shí)施過程中，才能有效的控制開發(fā)成本。一個(gè)錯(cuò)誤的決策會(huì)帶來巨大的虧損甚至可以使一家企業(yè)倒閉。投資決策階段成本控制方法有：(1)市場(chǎng)調(diào)查。項(xiàng)目部第一項(xiàng)工作是市場(chǎng)調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)查采取工作人員深入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研就和發(fā)放調(diào)查問卷等多種方式。工作人員對(duì)正在開發(fā)的樓盤進(jìn)行產(chǎn)品分析、客戶群分析、價(jià)格分析，了解市場(chǎng)購(gòu)買狀況，主要的調(diào)查內(nèi)容是涉及市場(chǎng)的購(gòu)買力、住房銷售價(jià)格、住房的戶型、對(duì)環(huán)境的偏好以及目前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況等。(2)對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行分析總結(jié)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果并結(jié)合公司近年來掌握的情況，經(jīng)過分析研究以確定本項(xiàng)目的定位、戶型設(shè)置、成本構(gòu)成與分配等重要指標(biāo)。(3)提高投資估算的準(zhǔn)確度。首先，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的使用要求、建設(shè)目標(biāo)、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃技術(shù)條件等技術(shù)指標(biāo)，組織項(xiàng)目前期工作組的相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行共同研究和提出初步投資建議；其次，在做工程設(shè)計(jì)前，可邀請(qǐng)受委托進(jìn)行可行性研究編制的設(shè)計(jì)或咨詢單位參加編制項(xiàng)目建議書和投資估算，讓設(shè)計(jì)人員一開始就深入項(xiàng)目中，便于全面的、系統(tǒng)的、真實(shí)的收集好基礎(chǔ)資料。

三、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的費(fèi)用管理有兩個(gè)目的，一是降低為完成設(shè)計(jì)任務(wù)所需的設(shè)計(jì)成本，二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等費(fèi)用。這個(gè)階段成本控制的措施有：(1)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位。在選擇設(shè)計(jì)單位的時(shí)候，要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比。同時(shí)加強(qiáng)招標(biāo)管理工作。積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的維護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)。既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。(2)實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)人員接到設(shè)計(jì)任務(wù)書后，應(yīng)先將投資分解到各個(gè)專業(yè)，然后再分解到各單項(xiàng)工程和單位工程，作為設(shè)計(jì)造價(jià)控制目標(biāo)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)注意三算對(duì)比控制，盡量避免設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不被輕易突破。(3)施工圖審查。一般在比較成熟的房地產(chǎn)公司，各個(gè)部門設(shè)置的都比較齊全。這時(shí)候就要召集工程部、預(yù)算部等相關(guān)部門進(jìn)行集體會(huì)審，發(fā)揮集體的智慧。對(duì)于各個(gè)專業(yè)之間圖紙的矛盾盡早發(fā)現(xiàn)，盡早提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)考慮不周而帶來的額外成本支出。

四、施工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制是非常復(fù)雜的。盡管在這一階段影響工程投資的比例大概只有10％左右，但是這一階段卻是資金大量投入的階段，如果不加強(qiáng)控制，就會(huì)產(chǎn)生投資失控，從而超過預(yù)期的目標(biāo)成本，產(chǎn)生投資浪費(fèi)。(1)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，杜絕不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生。施工階段，現(xiàn)場(chǎng)可變因素多，必須加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理；同時(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其經(jīng)濟(jì)管理工作的意識(shí)，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，糾正行業(yè)不正之風(fēng)。尤其加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核工作，不合理的簽證堅(jiān)決廢除，做到合理公正，降低工程成本。(2)工程變更管理。工程建設(shè)周期長(zhǎng)，受自然條件影響大，在施工過程中間如果出現(xiàn)了變更，應(yīng)當(dāng)盡快變更。工程變更后，要盡快的落實(shí)變更，對(duì)于變更所涉及的費(fèi)用要進(jìn)行及時(shí)的估算，以便在以后的工程成本動(dòng)態(tài)控制中做到心里有數(shù)，防止超過目標(biāo)成本。(3)正確應(yīng)對(duì)工程索賠。正確預(yù)測(cè)在施工過程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。(4)從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制。追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

五、竣工階段的成本控制

該階段是施工成本控制工作的最后階段，對(duì)保證工程質(zhì)量，發(fā)揮投資效益，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)都有重要意義。只有符合竣工驗(yàn)收依據(jù)的工程才能通過驗(yàn)收，并使建設(shè)工程投資產(chǎn)生效益。如果通過驗(yàn)收的工程仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，或是未完工的工程被當(dāng)作完工工程而驗(yàn)收，投資者必然會(huì)投入巨額的維修費(fèi)用進(jìn)行維修和完善，這將會(huì)給投資者帶來巨大損失。(1)精心安排，干凈利落完成竣工掃尾工作，以防掃尾工作拖拉，戰(zhàn)線拉得過長(zhǎng)，機(jī)械、設(shè)備無法轉(zhuǎn)移，而成本費(fèi)用照常發(fā)往，從而使施工階段取得的經(jīng)濟(jì)效益逐步流失。(2)嚴(yán)格工程計(jì)II作。工程計(jì)量是指根據(jù)設(shè)計(jì)文件及承包合同中關(guān)于工程計(jì)量的規(guī)定，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)及開發(fā)單位的工程師對(duì)承包商申報(bào)的已經(jīng)完成工程的工程量進(jìn)行的核驗(yàn)。通過嚴(yán)格對(duì)己完的工程進(jìn)行計(jì)量，對(duì)于不合格的工作和工程，工程師可以拒絕計(jì)量。工程計(jì)量是控制項(xiàng)目投資支出的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是約束承包商履行合同義務(wù)的手段。(3)定額套用和取費(fèi)的審查。一般的項(xiàng)目可直接套用，少數(shù)項(xiàng)目需要換算。對(duì)直接套用單價(jià)的主要審查其有無錯(cuò)套、高套。由于換算項(xiàng)目越來越多，所以，要加強(qiáng)換算子目的驗(yàn)算審核。關(guān)于取費(fèi)主要審查有無抬高取費(fèi)基數(shù)，取費(fèi)類別是否與招標(biāo)文件和承包合同的要求一致。(4)施工材料移交。在竣工階段，竣工圖紙和文件的移交是一項(xiàng)十分重要的工作?？⒐D不僅是工程實(shí)施狀況的最終工程技術(shù)系統(tǒng)狀況的證明文件，而且是一份重要的歷史文件，對(duì)工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。一個(gè)竣工資料不齊備的工程，對(duì)以后的使用、修理、改建、加固，都將帶來很大的麻煩，造成人力、財(cái)力和物力的浪費(fèi)。

總之，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本將成為影響企業(yè)利潤(rùn)高低的重要因素。如何以最低的成本在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場(chǎng)需求、能夠打動(dòng)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的重要問題。