對我國開征物業(yè)稅的思考

摘要：時至今日，物業(yè)稅的研究已經(jīng)有了7個年頭。從2003年的提出，到2006年的空轉(zhuǎn)，再到今年兩會的熱議，讓我們感受到了物業(yè)稅對我國稅制體制完善的重要性。同時，也反映出了物業(yè)稅開征存在諸多難點。本文通過對物業(yè)稅開征現(xiàn)實意義的論述、開征物業(yè)稅難點分析以及開征物業(yè)稅的政策建議，闡明物業(yè)稅應(yīng)該適時開征。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；土地出讓金；開征

近年來，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭兇猛，人們開始關(guān)注房地產(chǎn)稅制的完善。加之，我國的所得稅制和商品稅制在經(jīng)歷了逐步完善之后，取得了顯著地成效，基本能夠適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求。而唯獨對財產(chǎn)稅制的設(shè)計還不成體系，存在很多的漏洞。作為財產(chǎn)稅制的物業(yè)稅理應(yīng)成為完善財產(chǎn)稅制不可或缺的部分。這就使得物業(yè)稅的開征成為熱門話題。2009年伴隨著大量“熱錢”的流入，房地產(chǎn)價格一路高奏凱歌。面對漲幅驚人的房價讓人們的目光再一次的聚焦物業(yè)稅。

一、近年來物業(yè)稅的情況小結(jié)

其實早在2003年10月，黨的十六屆三中全會就提出，要“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。2005年國家“十一?五”規(guī)劃中提出“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”2006年起，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行了“空轉(zhuǎn)”試點，后又將安徽，河南，福建、天津四省市納入試點范圍。2007年1月，國稅總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》中將“研究物業(yè)稅方案”列入當(dāng)年工作范圍。2009年，國務(wù)院公布《關(guān)于年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》中就提到要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。2010年兩會期間多位委員熱議物業(yè)稅，媒體也稱國稅總局向“兩會”提交物業(yè)稅實施方案。

二、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實意義

物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。之所以，近年來對物業(yè)稅的呼聲不斷，就是因為物業(yè)稅符合我國的國情，有其開征的現(xiàn)實意義。

1.有利于完善我國現(xiàn)行的稅制

首先，從世界各國來看，完善的稅收體系應(yīng)該包括商品稅、所得稅和財產(chǎn)稅三大體系。當(dāng)前，我國的商品稅和所得稅在經(jīng)歷了多年的發(fā)展和多次稅制改革后已相對完善。而財產(chǎn)稅的建設(shè)遲遲不能打開局面，處于相對滯后的狀態(tài)。因此，加快財產(chǎn)稅的建設(shè)步伐勢在必行。物業(yè)稅是一項重要的財產(chǎn)稅，尤其在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速的背景下，其重要性更加突出。其次，由于目前我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅費繁多且負擔(dān)較重，而且存在費稅混雜，以費擠稅。本著精簡稅制的原則，應(yīng)該考慮由物業(yè)稅替代紛繁復(fù)雜的相關(guān)稅費。再次，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制體系存在“重流輕存”的弊端。在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，涉及的稅費多而重，而在房地產(chǎn)保有階段，稅負低，且免稅范圍大。這就造成一些人因為初始成本太高而買不起房，而另一部分人卻通過擁有多套住房獲取暴利。這嚴重違背了稅收的公平原則。而物業(yè)稅的開征可以彌補這一弊端。

2.有利于抑制我國房價的過快增長

近年來，房價的飆升遠遠超出了普通老百姓的購買能力。對于大部分人來說購買房子已經(jīng)是個傳說。如果政府對增長迅猛的房價聽之任之，長此以往必將引發(fā)社會問題。同時，當(dāng)前虛高的房價，完全不是有市場供求主導(dǎo)下的合理價格，這必將存在金融風(fēng)險。因此，有效地遏制房價的過快增長成為保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵，而物業(yè)稅的開征恰可以實現(xiàn)這一目標。物業(yè)稅的開征一方面可以規(guī)范當(dāng)前的房地產(chǎn)稅費，通過分期負擔(dān)替代一次性清繳，降低房地產(chǎn)初始成本來降低房價。另一方面，可以增加房地產(chǎn)的保有成本，不僅可以有效地抑制“囤地”、“炒地”等現(xiàn)象。而且可以給投機者以沉重的打擊。

3.有利于調(diào)節(jié)我國貧富差距，實現(xiàn)社會公平

改革開放后，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，貧富差距呈現(xiàn)不斷拉大的勢態(tài)。高檔房、豪華別墅等奢侈品隨之產(chǎn)生，一部分人還同時擁有多套房產(chǎn)。這與當(dāng)前我國大部分普通老百姓買不起房的事實形成鮮明的對比。從調(diào)節(jié)貧富差距的角度來看，應(yīng)該通過物業(yè)稅的開征，加大對高檔房、豪華住房的征收力度，讓富人在擁有多套閑置住房時承擔(dān)高昂的保有成本。同時對老百姓的普通住房和經(jīng)濟適用房進行相應(yīng)的稅收減免。

4.有利于實現(xiàn)資源配置的優(yōu)化

我國的基本國情是人口眾多，資源人均占有量不足。這就要求我們提高資源的利用率。對土地資源也不例外。當(dāng)前我國房價高漲，部分開放商囤地，部分樓盤閑置，部分人群擁有多套住房而不用，與此用時大量的耕地被占用，這不能不說是對資源的極大浪費。通過物業(yè)稅的開征加大開發(fā)商囤地的成本，促其按照市場要求盡快開發(fā)，盡快銷售；加大持有多套房的成本，打擊炒房者。這樣就可以提高土地資源的利用率，實現(xiàn)資源的優(yōu)化。

5.有利于穩(wěn)定地方政府的收入，規(guī)范地方政府的行為

物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅，是以土地和房屋作為征稅對象，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和人民收入水平的提高都為物業(yè)稅的開征提供了稅源充足的有力條件。一旦開征物業(yè)稅，必將成為地方政府穩(wěn)定可靠地收入保障。同時，現(xiàn)階段我國政府的財政收入主要依靠土地轉(zhuǎn)出讓金，所以俗稱“土地財政”。這就必然導(dǎo)致政府的短期行為。政府不斷的通過賣地來增加財政收入，這不僅造成資源的浪費，也成全了政府的一些拙劣行為。比如，一旦政府出現(xiàn)資金的窟窿，政府就會想到賣地。同時由于政府一次性的取得幾十年的土地出讓金，必將導(dǎo)致“寅吃卯糧”的局面。另外，批地權(quán)掌握在少數(shù)官員的手中，必然會導(dǎo)致“尋租”，這就會使國家的利益蒙受損失。而物業(yè)稅開征后，政府的收入分攤到各年，變政府的短期行為為長期行為。政府要想多征稅，就得提高房產(chǎn)周邊的公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的質(zhì)量，這樣才能增加房產(chǎn)的市值，從未多收物業(yè)稅。這就變寅吃卯糧的惡性循環(huán)為先服務(wù)——再征稅——再提供服務(wù)的良性循環(huán)。

三、開征物業(yè)稅的困難

1.產(chǎn)權(quán)不明確

物業(yè)稅作為舶來稅種，在國外是就土地、房屋等不動產(chǎn)所有者征收的一種財產(chǎn)稅。問題在于外國土地、房屋等不動產(chǎn)的所有權(quán)歸私人所有，中國土地的所有權(quán)歸國家所有，人們購買房屋只是獲得土地40-70年的使用權(quán)，時間一到土地自動收回，房產(chǎn)不歸私人所有。這就使得物業(yè)稅的征稅對象不太明確。同時，我國的產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，往往存在房地產(chǎn)的私下交易，嚴重影響物業(yè)稅的征管。

2.評估技術(shù)落后，評估人員匱乏，征管難度大

按照國外的經(jīng)驗，物業(yè)稅的稅基是以不動產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)。這就對評估技術(shù)和評估人員的素質(zhì)有很高的要求。而目前我國的評估體系不完善，評估技術(shù)不到位，專門從事評估的人員匱乏，這必然導(dǎo)致房產(chǎn)價值評估效率低下。同時，由于物業(yè)稅的征收范圍廣，征管難度較大。

3.民眾對物業(yè)稅的認識程度不夠

從增加一項稅收負擔(dān)的角度來講，民眾肯定會抵觸物業(yè)稅的開征。同時，物業(yè)稅一旦開征，可能就像所得稅一樣同每個人息息相關(guān)，每年都要交稅。在缺乏對物業(yè)稅有正確認識的情況下，很難得到民眾的支持。

4.土地出讓金是否納入物業(yè)稅存在爭議

當(dāng)前我國土地施行審批制度，對土地一次性征收40-70年的土地出讓金。而如果開征物業(yè)稅，是否應(yīng)該將這部分土地出讓金包括在內(nèi)。有人認為物業(yè)稅的框架，就是將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的稅種，又有人認為物業(yè)稅的框架不應(yīng)該包括土地出讓金，只是將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，土地使用稅、土地增值稅等稅費合并。

5.地方政府考核機制存在問題

當(dāng)前，我國考核地方政府的機制還是GDP，這就導(dǎo)致地方政府職能的偏差，為了實現(xiàn)GDP增長，政府不得不越俎代庖，政府不再只是宏觀調(diào)控者和公共產(chǎn)品的提供者，其要求更多的參與具體的經(jīng)濟活動，這就要求更多的財政收入。通過“拆了建，建了拆”的不斷反復(fù)，政府提高了GDP，從中獲得大量財政收入。但在GDP主導(dǎo)的考核機制下，造成了大量的重復(fù)建設(shè)，同時也造成了資源的大量浪費。

四、開征物業(yè)稅的建議

雖然物業(yè)稅開征面臨諸多困難，但物業(yè)稅開征的方向是正確的。我國應(yīng)該適時的開征物業(yè)稅，然后通過不斷的完善開推動物業(yè)稅的成型和完善。

1.明確產(chǎn)權(quán)

在外國房地產(chǎn)權(quán)屬于私人財產(chǎn)，開征物業(yè)稅很合理。而在我國，社會主義性質(zhì)決定了我國土地為全民所有制和勞動群眾集體所有制。因此許多人認為我國房地產(chǎn)權(quán)不屬于個人，同時，在房地產(chǎn)開發(fā)時，一次性向政府交納了40-70年的租金，這說明個人只是取得房地產(chǎn)一定期限內(nèi)的使用權(quán)，所以不應(yīng)該征稅。但是，隨著人們收入水平和生活水平的提高，人們對住房的需求也不斷提高，一套住房的價值占據(jù)了家庭相當(dāng)大的財富。同時，在使用權(quán)內(nèi)個人對房屋擁有出租和出售權(quán)，另外，雖然目前規(guī)定房地產(chǎn)使用期限為40-70年，但一般不到這個時間房地產(chǎn)就拆遷了。因此，完全可以將房地產(chǎn)作為私人財產(chǎn)來對待征收。一些人建議，將私人獲得房地產(chǎn)的出租和出售權(quán)作為財產(chǎn)對待。當(dāng)然，為了明確產(chǎn)權(quán)，政府可以考慮將當(dāng)前有限的土地使用權(quán)改為無限期的使用權(quán)，這樣既可以對民眾獲得無限期土地使用權(quán)征收物業(yè)稅，也體現(xiàn)了具有中國特色的稅制改革。除此之外，要盡快完善產(chǎn)權(quán)登記制度，將個人的不動產(chǎn)登記在冊，避免私下交易房地產(chǎn)的行為。

2.完善評估技術(shù)，培養(yǎng)高素質(zhì)評估人員，加大征管力度

針對目前我國評估技術(shù)落后，評估人員匱乏的現(xiàn)狀，首先，應(yīng)該立足于對國外先進評估技術(shù)的引進，因地制宜的發(fā)展我國的評估技術(shù)。其次，可以通過設(shè)置評估職業(yè)資格考試加大對評估人員的培養(yǎng)。同時，通過設(shè)置注冊評估師加強對高水平評估人才的塑造。這樣就可以逐步完善我國的評估體系，為物業(yè)稅的開征提供強有力的支持。同時，政府應(yīng)該建立強大的稅收征管網(wǎng)絡(luò)，建立專門的征管機構(gòu)，配備專門的征管員，加大對物業(yè)稅的征管力度。

3.加強對民眾的宣傳，力爭的到民眾支持

首先，要想實現(xiàn)“拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫”，就必須加大對物業(yè)稅的宣傳力度。讓民眾明白物業(yè)稅不是莫須有的新增稅種，是為了簡化稅制，完善財產(chǎn)稅制，將原來的相關(guān)稅種合并而成，不會增加民眾的稅負。其次，要讓民眾明白，開征物業(yè)稅也是本著體現(xiàn)社會公平的原則，多供房者多納稅，購豪華房者多納稅，而對一般的普通住房給予稅收減免。再次，讓民眾相信物業(yè)稅開征后，通過降低開發(fā)成本可以有效地抑制房價，可以讓更多的人買的起房子。最后，讓民眾明白物業(yè)稅“取之于民，用之于民”的道理。稅收主要用途是讓地方政府更好的提供服務(wù)。這樣就可以得到民眾的支持，為物業(yè)稅的開征提供基礎(chǔ)保障。

4.取消土地出讓金，合并相關(guān)稅費

首先，物業(yè)稅與現(xiàn)行的相關(guān)稅費存在抵觸，如果不合并，必將導(dǎo)致重復(fù)征稅。其次，筆者個人認為土地出讓金應(yīng)該納入物業(yè)稅中，當(dāng)前土地審批制度是一次性交納土地出讓金，導(dǎo)致政府出現(xiàn)許多短期行為。而將土地出讓金納入物業(yè)稅中每年征收，這就使得政府財源細水長流，有利于發(fā)揮政府長期行為。同時，將其納入物業(yè)稅也可以防止部分官員以權(quán)謀私，官商勾結(jié)。有利于對國家利益的保護。

5.改革考核機制，引導(dǎo)地方政府提高服務(wù)水平

鑒于當(dāng)前我國政府考核機制只重視GDP的弊端，有必要逐步的改變考核機制，使得政府在履行職能時不“缺位”，也不“越位”，將政府的職責(zé)拉回到合理的軌道上來。同時，引導(dǎo)地方政府轉(zhuǎn)變理念，構(gòu)建服務(wù)性政府，提高為民眾的服務(wù)水平。開征物業(yè)稅后，意味著地方政府要想多征稅就必須提高公共服務(wù)水平，這樣才能促使房地產(chǎn)的評估價值上升，從而獲得多的稅收。