物業(yè)稅意在何方?

進(jìn)入2010年，關(guān)于物業(yè)稅的討論聲音幾乎沒有停息過。研究財(cái)稅政策的專家學(xué)者和相關(guān)職能部門的官員多次進(jìn)行公開表態(tài)，有人稱物業(yè)稅的模擬試點(diǎn)已經(jīng)成熟，開征在即；但也有人表示，征收物業(yè)稅的條件尚不具備，這項(xiàng)稅收政策的真正出臺可能要等到三五年之后。一時(shí)間，許多各不相同甚至完全相反的意見充斥在媒體上，令人無所適從。

實(shí)際上，在關(guān)于“物業(yè)稅會否開征”莫衷一是的討論聲中，我們不僅需要關(guān)心物業(yè)稅離我們到底有多遠(yuǎn)，更需要了解一個(gè)被不少人忽略的問題，即物業(yè)稅的開征究竟意在何方?

不會成為加稅手段

物業(yè)稅是一項(xiàng)歷經(jīng)七年而難產(chǎn)的財(cái)稅政策，它第一次被官方正式提出還是2003年的事情。

當(dāng)時(shí)，中共十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中指出，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”自此，物業(yè)稅一詞開始為人所知。

此后，來自政策面的消息不斷。2005年10月，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》將“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅并取消有關(guān)收費(fèi)”作為推進(jìn)財(cái)政稅收體制改革的重要內(nèi)容；2007年3月，提請十屆全國人大五次會議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中，首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”；2009年5月，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委研究開征物業(yè)稅”。

與此同時(shí)，稅務(wù)部門還在包括北京在內(nèi)的多個(gè)省市開展了物業(yè)稅模擬評稅試點(diǎn)工作。財(cái)政部稅政司副司長王曉華曾公開表示，經(jīng)過“空轉(zhuǎn)”實(shí)踐，財(cái)稅部門已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套各具特色的評稅軟件，按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

然而，這項(xiàng)注定具有極大影響力的稅收政策卻一直是“只聞樓梯響，不見人下來”。

實(shí)際上，在許多專家看來，“物業(yè)稅”是一個(gè)并不準(zhǔn)確的概念，它更應(yīng)該叫做“不動產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”。原因很簡單：此項(xiàng)稅收的征稅對象是作為一種財(cái)產(chǎn)的不動產(chǎn)，即房地產(chǎn)。稱之為“物業(yè)稅”，不僅沒有反映出此種財(cái)產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)，也極容易與小區(qū)居民交納的“物業(yè)費(fèi)”混淆。

由于我國目前尚未對居民的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征稅，很多人擔(dān)心，在我國宏觀稅負(fù)水平已經(jīng)達(dá)到30％的情況下，物業(yè)稅的開征將進(jìn)一步加大稅負(fù)。

對此，多名接近決策層的智庫學(xué)者均表示，“加稅”并非物業(yè)稅開征的用意。從宏觀上看，2010年的結(jié)構(gòu)性減稅政策將繼續(xù)實(shí)施，不會倒退到“加稅”的道路上；從微觀上看，物業(yè)稅開征后，原有的房地產(chǎn)稅費(fèi)將進(jìn)行整合，居民和企業(yè)并不會因物業(yè)稅的開征而繳納更多的稅收，政府也不會將開征物業(yè)稅作為財(cái)政開源的手段。

來自最高層的表態(tài)可以作為此種觀點(diǎn)的佐證。1月8日下午，中共中央政治局圍繞“世界主要國家的財(cái)稅體制和深化我國財(cái)稅體制改革”進(jìn)行了第18次集體學(xué)習(xí)，其重點(diǎn)即是把脈2010年的結(jié)構(gòu)性減稅和稅制改革工作。擔(dān)任主講的是財(cái)政部科研所所長賈康和社科院財(cái)貿(mào)所副所長高培勇。在聽取兩位專家的講解和建議后，胡錦濤總書記強(qiáng)調(diào)，必須深化財(cái)稅體制改革，完善公共財(cái)政體系，提高財(cái)政管理績效，推進(jìn)公共服務(wù)均等化，落實(shí)結(jié)構(gòu)性減稅政策，加大國民收入分配調(diào)整力度。

高培勇在此次集體學(xué)習(xí)之后接受記者采訪時(shí)表示，物業(yè)稅的推進(jìn)將是2010年稅制改革工作的三大重點(diǎn)之一，與增值稅和個(gè)人所得稅的改革并列，而它們又都是在結(jié)構(gòu)性減稅的框架下進(jìn)行的。他認(rèn)為，“應(yīng)該以物業(yè)稅的開征來帶動整個(gè)財(cái)產(chǎn)稅體系的建立。這是2010年應(yīng)該著眼的目標(biāo)?！?/p>

調(diào)控樓市效果有限

2009年，政府為應(yīng)對金融危機(jī)而采取的寬松貨幣政策導(dǎo)致市場流動性過剩，樓市再度瘋狂，“地王”頻現(xiàn)，房價(jià)不斷攀升。由于物業(yè)稅的征收對象是房地產(chǎn)，因此許多人很自然地將物業(yè)稅的開征與對房地產(chǎn)的調(diào)控聯(lián)系起來。

從制度設(shè)計(jì)上看，物業(yè)稅確有抑制炒作的功能。現(xiàn)階段，炒房者的持房成本極低，再加上高預(yù)期、低風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場環(huán)境，很容易刺激購房人買房，在資金的追逐下，房價(jià)節(jié)節(jié)攀高。而物業(yè)稅要求房產(chǎn)所有者每年根據(jù)房產(chǎn)的市場價(jià)值繳納一筆稅收，一旦物業(yè)稅開征，囤房、炒房者勢必會付出高昂的持有成本。

上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭撰文指出，“由于住宅持有環(huán)節(jié)基本無稅負(fù)，所以很多投資投機(jī)者買房后寧可空關(guān)，坐等房價(jià)上漲。這是造成當(dāng)前投資投機(jī)比重偏大、房價(jià)非理性上漲、住宅空置率(售后房屋既不租也不住)偏高的重要原因。既不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，又造成社會資源的浪費(fèi)?！彼鞄悯r明地提出，“靠物業(yè)稅打擊樓市投機(jī)是正道?！?/p>

不過，更多的學(xué)者認(rèn)為，在調(diào)控房價(jià)方面，物業(yè)稅并不能起到治本作用，因?yàn)樗⒉荒芨淖冏罡镜墓┣箨P(guān)系。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)首席教授李煒光在接受媒體采訪時(shí)說：“房價(jià)受很多因素影響，百姓的剛性需求也很大，很多人的需求是被不斷上漲的房價(jià)給抑制住了，即使房屋供應(yīng)增加，價(jià)格也未必就降下來?！?/p>

從開發(fā)商的角度分析，李煒光也得出了類似的結(jié)論，“在中國，房地產(chǎn)市場還存在很多操縱行為，而且開發(fā)商已經(jīng)支付了土地出讓金，這構(gòu)成了他一定的成本，開發(fā)商一定不愿意擠壓利潤去降低房價(jià)，如果他不打算降低利潤，他就得保持一定高度的房價(jià)，那價(jià)格怎么降得下來?因此指望物業(yè)稅推出后出現(xiàn)房價(jià)下降的情況不大現(xiàn)實(shí)。”

“總體上來看，物業(yè)稅的征收具有促使房價(jià)下降的作用機(jī)制，但鑒于我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)供需關(guān)系，下降幅度將較為有限?！必?cái)政部科研所研究員董昕在行業(yè)雜志《中國房地產(chǎn)》撰文說。

能夠調(diào)節(jié)貧富差距

盡管許多學(xué)者對物業(yè)稅壓低房價(jià)的作用不報(bào)太大的期望，但記者接觸的大部分人都認(rèn)為，物業(yè)稅可以成為調(diào)節(jié)貧富差距的工具。

“中國人走到今天，對貧富差距的調(diào)節(jié)最終都要通過征收財(cái)產(chǎn)稅來實(shí)現(xiàn)?！鄙缈圃贺?cái)貿(mào)所副所長高培勇在接受記者采訪時(shí)說。在他看來，人與人之間的貧富差距體現(xiàn)在三個(gè)層次：一是收入的差距，二是消費(fèi)的差距，三是財(cái)產(chǎn)的差距。而在這三個(gè)層面的差距中，財(cái)產(chǎn)是“基礎(chǔ)性的，最根本的”。他坦承，“政府要想縮小貧富差距，就必須瞄準(zhǔn)財(cái)產(chǎn)。中國目前調(diào)節(jié)貧富差距的工具說到底還得靠稅收，還沒別的。”

相關(guān)方案的初步設(shè)計(jì)已經(jīng)體現(xiàn)出這種目的取向。北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓在2010年北京“兩會”期間提交了物業(yè)稅開征的提案，他認(rèn)為，物業(yè)稅首先應(yīng)該從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，其中包括寫字樓、商鋪、酒店式公寓等；其次應(yīng)該向具有明顯特征的豪宅征收物業(yè)稅；最后一步才是征收普通民宅的物業(yè)稅。

財(cái)政部科研所所長賈康也有類似的建議。他認(rèn)為，在中國甚至可以設(shè)想對老百姓的第一套住房永不開征物業(yè)稅?！拔覀円η笃椒€(wěn)地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)軌，相關(guān)因素比較復(fù)雜，為平穩(wěn)推進(jìn)，可沿用我國改革的漸進(jìn)方式。一開始把普通住宅與高檔豪宅區(qū)別對待，看來是非常必要的?！?/p>

不過，也有人對物業(yè)稅的此種功能表示懷疑和警惕。房地產(chǎn)評論人馮海寧說：“征收了很多年物業(yè)稅的美國，貧富差距依然在擴(kuò)大。”《時(shí)代周報(bào)》評論員李鐵甚至認(rèn)為，如果按照面積計(jì)算的方法，而不是以房屋實(shí)際價(jià)值來確定稅率，就極有可能繼續(xù)推高各個(gè)城市主城區(qū)的房價(jià)，還勢必造成貧者越貧、富者越富的兩極分化現(xiàn)象繼續(xù)擴(kuò)大。

有望助推政府轉(zhuǎn)型

助推地方政府轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)型政府，是物業(yè)稅最被一些學(xué)者寄予厚望的地方。

很長時(shí)間以來，地方政府因?yàn)椤百u地財(cái)政”而聲名狼藉，對賣地的依賴還引發(fā)了包括暴力拆遷在內(nèi)的諸多社會問題。自1994年分稅制改革啟動后，土地出讓金作為地方財(cái)政的固定收入，全部劃歸地方所有，并已逐漸發(fā)展成為地方政府的“第二財(cái)政”。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金占地方財(cái)政收人的比例已經(jīng)普遍超過半數(shù)，個(gè)別市縣甚至達(dá)到90％左右。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2009年中國土地出讓金年終盤點(diǎn)報(bào)告，去年中國土地出讓金總金額達(dá)到15000億元，同比增加140％。盡管學(xué)界和相關(guān)政府部門對土地出讓金是否并入物業(yè)稅尚存在爭議，但一個(gè)基本共識是，開征物業(yè)稅后，地方政府依靠賣地營生的土地財(cái)政模式將面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)稅將成為地方政府最大的一筆穩(wěn)定稅源。

最值得期待的愿景，是地方政府借物業(yè)稅開展的契機(jī)轉(zhuǎn)型為真正為當(dāng)?shù)鼐用穹?wù)的政府。

中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文認(rèn)為，美國征收物業(yè)稅的方式具備樣本作用。他在接受記者采訪時(shí)說：“美國征收財(cái)產(chǎn)稅是最底層的政府，發(fā)稅單的時(shí)候，要告訴居民以前收過多少稅，用了多少，干了什么，今年想做什么。連每年物業(yè)稅的稅率都是倒推出來的，由地方議會決定，測算今年政府要干哪些事，具體到雇用幾個(gè)警察，要多少錢，再評估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)是多少價(jià)值，減去其他收入，然后一除就是稅率，在經(jīng)過議會表決?！?/p>

“簡單來說，先問老百姓需要哪些服務(wù)，然后推定需要多少稅，再推稅率。直接讓轄區(qū)居民參與進(jìn)來，居民得到實(shí)在利益了，包括公共設(shè)施、道路交通、治安等，這些都是他們的切身感受。”施正文總結(jié)說。

在這種征收制度下，美國城市的物業(yè)稅運(yùn)行在良性循環(huán)的軌道上——將物業(yè)稅收入用于公共服務(wù)，公共服務(wù)提升房產(chǎn)價(jià)值，房產(chǎn)價(jià)值的提升帶來稅基的擴(kuò)大，稅基的擴(kuò)大可以保證稅收的增加，增加的稅收又可以投入更多的公共服務(wù)當(dāng)中。

但也有人認(rèn)為，通過物業(yè)稅的開征助推政府功能的轉(zhuǎn)型只是一部分學(xué)者的美好愿望，是否能夠落實(shí)還需要結(jié)合中國的現(xiàn)實(shí)國情進(jìn)一步考量。

前路依然難測

目前來自各方的消息表明，在被官方正式提出七年之后，物業(yè)稅的征收仍然既無明確的時(shí)間表，也沒有清晰的路線圖。甚至有人開玩笑說，“中國開征物業(yè)稅終將淪為終身緋聞”。

在難產(chǎn)的現(xiàn)狀背后，是各方利益博弈的復(fù)雜格局。記者接觸的學(xué)者認(rèn)為，針對物業(yè)稅開征可能帶來的利益格局變化，中央政府和地方政府、同級政府的各部門、立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)、政府和納稅人之間均存在利益的博弈。在這些博弈的局面明朗化之前，物業(yè)稅的開征將舉步維艱。

此外，物業(yè)稅還面臨包括房產(chǎn)價(jià)值評估、稅率制定等許多現(xiàn)實(shí)的難題，而其中最明顯的莫過于征管上的尷尬。

“我有一個(gè)判斷，迄今為止，中國的稅務(wù)機(jī)關(guān)征管機(jī)制盡管有了革命性的變化，有了飛快的發(fā)展，但總體上講這套征管體制還只適于征收間接稅，而不大適于征收直接稅。包括個(gè)人所得稅都是間接征收的?！备吲嘤抡f。而物業(yè)稅恰恰是一種間接稅，因?yàn)槎愂諢o法從房產(chǎn)中代扣，只能直接向房產(chǎn)所有者征收。

在高培勇看來，中國的稅務(wù)機(jī)關(guān)目前還很難直接從納稅人口袋里掏腰包?！叭绻腥说侥慵仪瞄T說要收稅，你會很配合地全數(shù)繳納嗎?因此，征管機(jī)制需要進(jìn)一步健全，要打牢中國稅務(wù)機(jī)關(guān)征收直接稅的根基?！?/p>

全國“兩會”在即，可以預(yù)期的是，物業(yè)稅或?qū)⒊蔀榇砗臀瘑T討論的熱點(diǎn)話題之一。然而綜合各種因素考慮，物業(yè)稅的前路依然難測。