“國(guó)十一條”能否遏制高房?jī)r(jià)?

“國(guó)十一條”是指1月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中的十一條關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)定。它對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?它能夠有效地遏制部分城市的高房?jī)r(jià)嗎?

“國(guó)十一條”主要有五個(gè)方面的內(nèi)容：增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任等。盡管這些內(nèi)容主要是2009年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于遏制部分城市高房?jī)r(jià)的決議內(nèi)容的具體化；但是其中有新意的地方仍然不少。比如防止信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、探索土地出讓的綜合評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與方法、取消改善性住房、清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅收的規(guī)定、防止境外熱錢沖擊中國(guó)市場(chǎng)等。

對(duì)于“國(guó)十一條”，其新意有這樣多，它對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?它能夠有效地遏制部分城市的高房?jī)r(jià)嗎?其實(shí)，對(duì)于這些問題，最為重要的是政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷及在合理判斷下如何對(duì)癥下藥。

國(guó)十一條：欲壓還保

在2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，政府仍然僅是認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，而沒有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)不同(住房的消費(fèi)與住房的投資差異性)，所導(dǎo)致的結(jié)果不同。因此，在2009年中央經(jīng)濟(jì)工作文件中，并沒有表明要出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的政策。所以，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，房地產(chǎn)開發(fā)商以及地方政府都十分高興中央這樣的房地產(chǎn)政策取向。但是，受迪拜危機(jī)的沖擊與影響之后，中央政府開始意識(shí)到高房?jī)r(jià)的危害，意識(shí)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨泡沫過(guò)大的問題，從而決定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要進(jìn)行調(diào)整，要遏制部分城市的高房?jī)r(jià)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策也就在2009年12月中旬開始突然間出現(xiàn)某種程度的逆轉(zhuǎn)。

但是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策逆轉(zhuǎn)是建立在對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)判斷什么這樣的基礎(chǔ)上呢?這種政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷準(zhǔn)確或不準(zhǔn)確?這種判斷把握到了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題實(shí)質(zhì)沒有?如果不知道當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題實(shí)質(zhì)在哪里，那出臺(tái)的政策效果又會(huì)如何?2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底發(fā)生了什么?其各個(gè)城市的房?jī)r(jià)為什么會(huì)在全球經(jīng)濟(jì)全面衰退的大背景下快速飚升?如果對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷不充分，“國(guó)十一條”對(duì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整效果如何?國(guó)內(nèi)部分城市的高房?jī)r(jià)通過(guò)什么樣的方式可以得到遏制?一系列問題亟待解答。

首先，“國(guó)十一條”對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷是要遏制部分城市的高房?jī)r(jià)。也就是說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)的問題僅是部分城市的問題，而不是全國(guó)普遍的問題。因?yàn)?，從全?guó)的情況來(lái)看，盡管2009年上海、北京、深圳、廣州等地市的房?jī)r(jià)上漲已超過(guò)100％以上，但是實(shí)際上全國(guó)普通商品房房?jī)r(jià)上漲1～12月份僅為上漲24％。也就是說(shuō)，從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品住房的價(jià)格上漲幅度很大但沒有一線城市高。也就是說(shuō)，以全國(guó)普通商品房?jī)r(jià)格上漲幅度來(lái)看，中國(guó)并沒有出現(xiàn)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的泡沫也不是十分嚴(yán)重。

但實(shí)際上情況并非如此。這里有兩個(gè)問題要弄清楚。一是目前國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系不科學(xué)，僅表示了一手房平均價(jià)格的變化。這樣的指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意義不大。因?yàn)?，即使是在同一城市，用不同的產(chǎn)品在不同時(shí)點(diǎn)來(lái)表示價(jià)格高低或漲跌大小其意義不是太大，更何況一手房的價(jià)格是平均價(jià)。

二是從2009年房?jī)r(jià)快速上漲的城市與房?jī)r(jià)上漲不快的城市住房銷售所占的比重問題來(lái)說(shuō)，當(dāng)這些城市的住房銷售金額占全國(guó)絕對(duì)比重非常大時(shí)，這時(shí)以銷售面積多少來(lái)衡量房?jī)r(jià)高低已經(jīng)沒有多少意義了。因?yàn)?，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)地理的重要性越來(lái)越顯著，經(jīng)濟(jì)集中的程度越來(lái)越快。比如，日本的三大都市圈集中了全國(guó)73.6％的GDP總值，同時(shí)集中了全國(guó)68.7％的人口。在中國(guó)沿海三大城市群占全國(guó)總面積3.4％，2007年卻創(chuàng)造了全國(guó)38.6％的GDP，全國(guó)70.3％的貨物出口，吸引了55.9％的外國(guó)直接投資。也就是說(shuō)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，對(duì)經(jīng)濟(jì)支配及影響作用往往是很少的地區(qū)，并非全國(guó)所有的地區(qū)。

從2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)快速上漲的情況來(lái)看，主要發(fā)生在東部沿海地區(qū)。2009年1～11月份東部地區(qū)住房銷售面積達(dá)到39733萬(wàn)平方米，中西部地區(qū)銷售面積達(dá)到35468平方米；住房銷售金額東部為24856億元，中西部地區(qū)為11131億元。住房銷售面積及銷售金額東部地區(qū)所占的比重分別為53.0％和69.1％；而中西部地區(qū)分別為47.0％和30.9％。如果把房?jī)r(jià)上漲較快的中西部地區(qū)如武漢、鄭州、成都、重慶、昆明、西安、銀川等二線城市住房銷售也加總到東部地區(qū)，其銷售金額所占的比重可達(dá)80％以上。當(dāng)全國(guó)銷售金額占80％以上地方的房?jī)r(jià)是快速上漲時(shí)，判斷只有部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)高是不準(zhǔn)確的。更何況，住房是不動(dòng)產(chǎn)，它一定會(huì)分割成大大小小的無(wú)數(shù)市場(chǎng)，一線城市的房?jī)r(jià)暴漲還會(huì)對(duì)其他城市的價(jià)格上漲起到標(biāo)桿性作用。

還有，由于政府仍然希望房地產(chǎn)市場(chǎng)成為2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，因此政府希望“有保有壓”的政策既要遏制部分城市的高房?jī)r(jià)，又要讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。也就是說(shuō)，政府不希望房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)。但是，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的特性與其他產(chǎn)業(yè)有根本性的差別。從2009年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的情況來(lái)看，從1～2月份的同比增長(zhǎng)為1％，到1～10月份同比增長(zhǎng)17.8％，其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低2008年的水平。為什么住房銷售的同比增長(zhǎng)達(dá)到80％以上、個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)達(dá)到119％以上，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)仍然是這樣低?關(guān)鍵的問題就在于，由于住房預(yù)售制度，1999年以來(lái)的數(shù)據(jù)表明，住房銷售增長(zhǎng)始終領(lǐng)先房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，盡管這種領(lǐng)先的時(shí)期在隨著房地產(chǎn)制度完善在縮短，但目前住房銷售增長(zhǎng)依然領(lǐng)先住房投資增長(zhǎng)6個(gè)月左右。也就是說(shuō)，在2009年房地產(chǎn)銷售快速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)早就成了定勢(shì)。政府若能夠借此機(jī)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行較大程度的調(diào)整，對(duì)2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)不會(huì)造成多少影響。但是，在“國(guó)十一條”沒有看到政府對(duì)這種房地產(chǎn)業(yè)特性認(rèn)識(shí)并采取相應(yīng)的政策。也就是說(shuō)，一個(gè)好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)會(huì)有可能喪失。

正是在對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)判斷為部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高及沒有看清房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的條件下，政府出臺(tái)既要保證房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)為動(dòng)力又要遏制部分城市高房?jī)r(jià)的“國(guó)十一條”。但“國(guó)十一條”對(duì)市場(chǎng)的判斷與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際發(fā)生的情況有不少差距。正如上面所分析的，如果占全國(guó)住房銷售絕對(duì)比重的這些房?jī)r(jià)快速飚升的城市僅判斷為部分城市房?jī)r(jià)快速上漲是不符合實(shí)際的。因此，2009年全國(guó)住房銷售額不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)泡沫較大的2007年，而且與2008年同比增長(zhǎng)近90％。由于各地房?jī)r(jià)快速飚升，相應(yīng)的土地交易活躍，2009年全國(guó)土地出讓金達(dá)到16000億元。當(dāng)前二線以上城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上一種投機(jī)炒作的市場(chǎng)。有研究表明，北京、上海、深圳投資性住房購(gòu)買分別占總住房購(gòu)買的62％、51％、57％。其它城市的情況與此相比也好不了多少。

投機(jī)性購(gòu)房：房市無(wú)底深淵之根

2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)出現(xiàn)突然間價(jià)格逆轉(zhuǎn)，完全是與政府的過(guò)度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策有關(guān)。特別是與過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房按揭貸款有關(guān)。2007～2008年銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率分別為7.38％、7.47％(下浮15％后為6.273％、6.495％)，但是2008年9月后連續(xù)5次降息，銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率降到了5.94％，下浮30％為4.158％，比2008年的個(gè)人房貸利率下降2.337％，下降幅度達(dá)到37％。而且其個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率無(wú)差異，只要是個(gè)人住房按揭貸款都是采取4.158％利率。還有住房按揭貸款的首付比例由40％下降20％，以及大量信貸資格不符合的投資者進(jìn)入市場(chǎng)。正因?yàn)檫@種過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房按揭貸款政策，從而使得2009年全國(guó)銀行個(gè)人新增貸款(其中絕大部分為個(gè)人住房按揭貸款)出現(xiàn)超高速增長(zhǎng)。2000～2008年全國(guó)銀行個(gè)人新增貸款分別為6119億元、11800億元、7010億元，但2009年1～9月份就達(dá)到了18000億元，全年為24600億元。到2008年底個(gè)人住房貸款余額僅34900億元(花了11年時(shí)間)，2009年一季度個(gè)人住房貸款新增也只有1149億元，但到2009年底個(gè)人住房貸款余額將達(dá)到5萬(wàn)億元以上。也就是說(shuō)，僅9個(gè)月時(shí)間，個(gè)人住房貸款就增長(zhǎng)了15000億?？梢哉f(shuō)，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)與繁榮完全是過(guò)度的個(gè)人住房信貸政策導(dǎo)致的結(jié)果。不少城市房?jī)r(jià)快速飚升也完全是居民利用過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策及過(guò)高的銀行金融杠桿率炒作的結(jié)果。這才是2009年不少城市房?jī)r(jià)快速飚升的核心所在。

“國(guó)十一條”的理論前提或假定是，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全消費(fèi)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)過(guò)高或上漲過(guò)快就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡，就在于住房的供給不足，因此，大量地增加住房的有效供給是遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)高的有效辦法。因此，在相應(yīng)的出臺(tái)的措施中，無(wú)論是增加中小套型住房的供給還是加大保障性住房的建設(shè)力度，無(wú)論是保證自住性住房?jī)?yōu)惠政策還是整頓市場(chǎng)秩序，其目標(biāo)就是如何來(lái)增加住房供給，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡的供求關(guān)系。在這種假定下，只要住房供給增加了’住房供求關(guān)系就可化解，一些城市的住房高價(jià)格自然會(huì)得以遏制。但是，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)假定前提是不成立的。正如我上面所分析的，2009年不少城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的核心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)完全轉(zhuǎn)化為以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，是住房的投資者利用銀行的信貸炒作過(guò)度，是政府的房地產(chǎn)政策沒有把居民住房購(gòu)買是投資還是消費(fèi)作一個(gè)清楚的界定。在這種情況下，投資者豈能不利用這種過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策把房?jī)r(jià)炒上天?還有，在“國(guó)十一條”還假定購(gòu)買一套住房只是消費(fèi)而不會(huì)是投資。但是，這種假定是不成立的。

因?yàn)?，住房是與其他商品完全不同的商品。它具有兩棲性，既可用作投資也可用作消費(fèi)。既然住房既可消費(fèi)又可投資，而住房消費(fèi)與住房投資的定價(jià)與需求有很大的差別，以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)與以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)是有根本性差別的。以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，其定價(jià)主要是投資者的市場(chǎng)預(yù)期來(lái)決定，其投資需求可以在零到無(wú)窮大的區(qū)間。而以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，其定價(jià)是由供求關(guān)系來(lái)決定，其需求取決于供求關(guān)系并是有限的。

因此，在一個(gè)住房的投資與消費(fèi)沒有區(qū)分的市場(chǎng)，如果有過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房信貸政策，這個(gè)市場(chǎng)一定是一個(gè)以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。因?yàn)?，在這個(gè)市場(chǎng)，投資者一定會(huì)利用住房投資這種工具獲利。在這種情況下，莫說(shuō)是購(gòu)買多套住房可以是投資，即使是購(gòu)買一套住房以及所謂改善性住房也完全可以用作投資。比如，購(gòu)買一套住房的居民可以利用這種過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策購(gòu)買一套120平方米的住房用于出租，自己租住房60平方米的住房，等其房子價(jià)格上漲之后出售。難道這樣購(gòu)買一套住房不能夠算作投資嗎?不僅在國(guó)十一條中，假定購(gòu)買一套住房不是投資，而且還創(chuàng)造出一個(gè)所謂“改善性住房”的概念。如果購(gòu)買一套住房都可能進(jìn)行投資，那么購(gòu)買第二套住房要進(jìn)行投資更是易如反掌。

可見，在全世界最為優(yōu)惠的個(gè)人住房信貸政策下，中國(guó)住房投資者不僅可以便利進(jìn)入住房市場(chǎng)，而且只要進(jìn)入住房市場(chǎng)僅是利用其優(yōu)惠政策就可大獲其利(其實(shí)這種過(guò)度的住房?jī)?yōu)惠政策是不購(gòu)買住房者補(bǔ)助住房購(gòu)買者的政策)。這就是為什么2009年住房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格暴漲、住房銷售達(dá)到歷史最高水平的根本原因所在。當(dāng)住房市場(chǎng)是一個(gè)投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)時(shí)，住房消費(fèi)也就成了一句空話。即使規(guī)定只優(yōu)惠居民的自住性住房消費(fèi)也是如此。因?yàn)椋谧》客顿Y與住房消費(fèi)的定價(jià)與需求的差別上，住房投資上的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一定會(huì)讓住房投資成為住房市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)者。在這種情況下，住房投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)一定把住房的價(jià)格越推越高，最后只能把真正的住房消費(fèi)者全部擠出(即使真正希望購(gòu)買住房消費(fèi)者也不得不參與這種投資炒作)留下的只能是住房投資者。

對(duì)于“國(guó)十一條”來(lái)說(shuō)，盡管重申了第二套住房首付比重提高到40％的原則，但是這些原則與2009年相關(guān)規(guī)定比如131號(hào)和59號(hào)文件沒有多多少，只不過(guò)在其基礎(chǔ)上重申了口如果說(shuō)，過(guò)度優(yōu)惠的房地產(chǎn)信貸政策推高2009年的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致不少城市的房地產(chǎn)泡沫，那么要遏制部分城市的高房?jī)r(jià)也只有從這里人手才能遏制高房?jī)r(jià)的根本所在。但是，在這點(diǎn)上，“國(guó)十一條”中有新內(nèi)容但不多。2009年各商業(yè)銀行可以突破同樣規(guī)定的131號(hào)文件及59號(hào)文件，難道2010年國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行就不能夠突破“國(guó)十一條”的規(guī)定嗎?對(duì)此我們還得進(jìn)一步觀察。

還有，從國(guó)十一條看來(lái)，要遏制部分的高房?jī)r(jià)，要加大中小大套型住房的供給、加大土地供給、加土地開發(fā)與利用，以便調(diào)整住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，但是，這只能是住房為消費(fèi)品時(shí)可起到作用。如果住房是投資品，投資者又能夠從銀行獲得優(yōu)惠的信貸資金及過(guò)高的杠桿率，在這種情況下，’住房市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期是上漲的，那么投資者住房需求也是無(wú)限的。他可投資購(gòu)買一套，也可以二套、十套、百套住房。如果這樣，我們即使把住房的供給增加到月球上去估計(jì)也不能讓這種投資需求得以滿足。特別是由于早幾年房地產(chǎn)政策沒有把住房投資與消費(fèi)區(qū)分開，因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成了投資者的天堂(沒有住房個(gè)人所得稅與物業(yè)稅征收，因?yàn)?，?guó)內(nèi)個(gè)人一點(diǎn)很少的工資都得交個(gè)人所得稅，而偏偏住房交易所得不要交稅。這是在什么一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都不會(huì)出現(xiàn)的事情)，房地產(chǎn)投資只是賺錢而不會(huì)虧損。在這種賺錢效應(yīng)下，住房投資者豈能不利用過(guò)度的優(yōu)惠信貸政策大力炒作房地產(chǎn)。因此，僅是增加住房供給只能是給住房投資者更多的投資機(jī)會(huì)，根本不會(huì)改變當(dāng)前這種所謂的住房供求關(guān)系，因?yàn)?，居民住房的投資賺錢效應(yīng)是無(wú)止境的。

通往合理房?jī)r(jià)之路

“國(guó)十一條”僅是把住房作為消費(fèi)品，而不把住房的投資與消費(fèi)屬性作一個(gè)嚴(yán)格區(qū)分，并在這種區(qū)分下采取不同的政策；僅是希望生產(chǎn)更多的住房來(lái)滿足居民的基本居住需求、來(lái)改善居民的居住條件，但實(shí)際上這是根本不可能的。而且為了增加居民的住房消費(fèi)，政府還對(duì)住房購(gòu)買采取一系列的過(guò)度優(yōu)惠政策，包括土地、信貸、稅收等政策，但實(shí)際上，在沒有把消費(fèi)與投資區(qū)分的市場(chǎng)它一定是以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是繁榮了，各個(gè)地方的GDP上去了、地方政府的土地財(cái)政也增加了，不少住房投資者也大賺了，但是實(shí)際上這些優(yōu)惠政策是用絕大多數(shù)人的福利來(lái)補(bǔ)助住房炒作者、暴利房地產(chǎn)開發(fā)商、高價(jià)的土地財(cái)政、及濫用商業(yè)銀行公共品的信貸員。

可見，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，如果不能夠?qū)ψ》抠?gòu)買的投資性及消費(fèi)性有一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分與界定，然后在此基礎(chǔ)上調(diào)整相應(yīng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和出臺(tái)相應(yīng)的政策，那么以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)這種格局就不會(huì)改變，住房的消費(fèi)性也就無(wú)從談起(目前只是名詞概念意義上的自住性)。政府各職能部門就能夠利用這種房地產(chǎn)購(gòu)買兩棲性根據(jù)其需要出臺(tái)利于自己的政策，市場(chǎng)當(dāng)事人就能夠利用這種模糊性來(lái)給自己謀利。在這種情況下，要遏制住房過(guò)度的投機(jī)炒作也是不可能的。只有在住房市場(chǎng)的投資與消費(fèi)有了嚴(yán)格的區(qū)分，讓住房投資采取市場(chǎng)定價(jià)(不能享受任何優(yōu)惠政策)，住房消費(fèi)可享受優(yōu)惠政策，并改變當(dāng)前過(guò)度的信貸優(yōu)惠政策，如國(guó)十一條取消改善性住房的優(yōu)惠政策那樣，提高個(gè)人住房按揭貸利率并采取差異化利率，嚴(yán)格第二套住房信貸標(biāo)準(zhǔn)，降低住房貸款杠桿率，嚴(yán)格個(gè)人住房按揭市場(chǎng)準(zhǔn)入等。這樣才把讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成了一個(gè)消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，把住房投資者擠出，從而真正做到遏制全國(guó)不少城市房地產(chǎn)價(jià)格飚升。

國(guó)十一條提出增加保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)棚戶區(qū)的改造，這些措施對(duì)遏制部分城市的高房?jī)r(jià)作用有多大?當(dāng)然，政府計(jì)劃三年內(nèi)增加9000億元，用于建設(shè)保障性住房項(xiàng)目，這是改善城市弱勢(shì)居民居住條件的有力措施。但是這些政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響來(lái)說(shuō)是微乎其微的。看上去9000億元是一筆很大住房投入，一是這種投入如何來(lái)保證。據(jù)報(bào)道，2009年保障性住房投入不足500億元。二是這種投入對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)所占的比例仍然十分小。比如，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)達(dá)到33000億元，如果以住房保障投入500億元計(jì)算，僅為全部房地產(chǎn)開發(fā)六十六分之-；如果以每年投入3000億元計(jì)算，也僅是其十一分之-。住房絕大部分供給還得通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。如果占絕對(duì)比重的住房市場(chǎng)是以投資為主導(dǎo)，想通過(guò)保障性住房增加供給來(lái)遏制高房?jī)r(jià)就如緣木求魚。還有，在增加經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等建造，看上去是能夠彌補(bǔ)一些居民的住房需求，但是這只是在高房?jī)r(jià)下的無(wú)奈之策，如果不是房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，房?jī)r(jià)過(guò)高，這些類型的住房建造的意義不大。

至于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，比如所謂悟盤惜售、土地拍賣價(jià)格高漲等，這些都不是太大的問題。如果改變當(dāng)前過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房信貸政策及稅收政策，征收住房交易個(gè)人所得稅及物業(yè)稅，讓房?jī)r(jià)得到真正的調(diào)整，回歸理性。通過(guò)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序自然會(huì)理性回歸。否則，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)是以投資主導(dǎo)的市場(chǎng)，各地房?jī)r(jià)快速飚升，在政府政策對(duì)市場(chǎng)完全主導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)要得以整頓是不容易的。

總之，“國(guó)十一條”與相關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，盡管看到房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)快速飚升的風(fēng)險(xiǎn)，但由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷不是太準(zhǔn)確，也沒有看到房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)區(qū)別的特征所在，因此也就無(wú)法把握到2009年各地房?jī)r(jià)快速飚升的核心所在，其政策把當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是一個(gè)完全消費(fèi)的市場(chǎng)，希望通過(guò)增加住房產(chǎn)品供給、保證住房自住性需求來(lái)完善住房市場(chǎng)及遏制高房?jī)r(jià)，但這是根本不可能的。而且“國(guó)十一條”的出臺(tái)看上去是向市場(chǎng)發(fā)出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的信號(hào)，但實(shí)際上市場(chǎng)也看到了政府并不真想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，特別是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，因此，市場(chǎng)預(yù)期仍然可能以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)不會(huì)改變，特別是二三線城市。如果這樣，2010年房?jī)r(jià)可能還會(huì)上升。在這種情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)拍買土地的動(dòng)力不是減弱而是增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序要得以整頓也是不可能。當(dāng)然，我們應(yīng)該看到可喜的地方，一是商業(yè)銀行的覺醒，開始調(diào)整過(guò)度優(yōu)惠個(gè)人住房按揭貸款利率，并對(duì)第二套住房進(jìn)入有嚴(yán)格的規(guī)定。這是遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的命門，如果作為2008年下半年房地產(chǎn)的應(yīng)急救市優(yōu)惠政策能夠調(diào)整，它將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。這樣使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低，否則，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫自然破滅時(shí)，其對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)與危害則是難估算的。