城市綜合體,引領商業(yè)地產新時代

城市綜合體的產生背景

從本質上講，一個城市本身就是一個綜合體，沒有哪一個城市的功能是單一的。然而，傳統(tǒng)做法中，我們將城市劃分成為不同的功能分區(qū)，表面上看很科學，但隨著城市的發(fā)展，也出現(xiàn)了很多問題。比如，功能區(qū)劃分必將導致大量的人員跨區(qū)域流動，交通壓力變得就非常大，從歐美的一些城市來看，卻沒有這樣的問題，其街道和道路雖很小，但很少有堵車的現(xiàn)象，為什么呢?因為他們的城市功能在一種很自然的狀態(tài)下，將辦公、商業(yè)、居住、餐飲等城市功能復合在一個城市中的區(qū)域，這樣就更符合現(xiàn)代都市人快節(jié)奏的生活，人們可以在一個方便、快捷、經濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，這也就是城市綜合體產生的背景。

城市綜合體是城市進化到一定階段的產物

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。

這種綜合物業(yè)，即城市綜合體。從規(guī)劃上講，它將住宅、辦公、酒店和購物中心融為一體，高效化、節(jié)約化地利用了日益稀缺的土地資源。同時，因為各功能建筑融為一體，互相依托，可以有效化解城市交通的擁堵。

優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體

城市綜合體依地段而生，城市一般在CBD區(qū)域都就會出現(xiàn)高檔次的復合建筑樓群，其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。

以北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內，寫字樓約占50％左右，公寓占25％左右，其它25％為商業(yè)，服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最后形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。

城市綜合體市場需求旺盛

由于目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，向往高品質的生活。

首先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設施(電梯、空調)以及物業(yè)管理水平等要求較高；其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務中心的中產階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。由此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點。

城市綜合體的相關概念

城市綜合體的功能內涵

任何事物的發(fā)展都有其客觀的演變過程，城市綜合體作為商業(yè)地產的復合型產品，也正經歷著不斷地完善和優(yōu)化的快速成長期。通常意義上講，現(xiàn)代城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文體運動、休閑娛樂和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的“綜合體”。大型城市綜合體適合經濟發(fā)達的大都會和經濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。

城市綜合體的四大典型特征

與一般意義上的商業(yè)地產相比，城市綜合體具有以下四大典型特征。

特征一：超大空間尺度。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

特征二：通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

特征三：現(xiàn)代城市景觀設計。應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。例如，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

特征四：高科技集成設施。城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設置和分區(qū)得以保證。

城市綜合體的特色與價值

城市綜合體這個概念最早起源于發(fā)達國家，國外稱之為HOPSCA，即Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Park(公園)、Shopping mall(購物中心)、Conven-tion(會議中心、會展中心)、Apartment(公寓)的結合。這一定義，是城市綜合體內部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價值體現(xiàn)。

城市綜合體與多功能建筑有著本質差別：多功能建筑是數量與種類上的積累綜合，這種綜合不構成新系統(tǒng)的產生，局部增減無關整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。

城市綜合體本身是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進，互為價值鏈。在此體系下，其價值主要表現(xiàn)在以下方面：

外在表現(xiàn)為強大的資本吸附磁場效應：顯而易見，城市綜合體的開發(fā)和運營需要強大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速達到最佳成了核心問題。發(fā)達國家的操作經驗表明，對于可銷售的住宅、公寓、寫字樓以及LOFT等可以實現(xiàn)短期的資金快速回籠，保障資金的現(xiàn)金流量；而商業(yè)、酒店的租金回報和經營回報，可平衡現(xiàn)金流速；此外，隨著持續(xù)運營的市場培育，可帶來人氣提升、周邊交通環(huán)境的改善，特別是城市化進程中經濟水平的提高帶來的消費力的提升都會使物業(yè)價值翻倍增長，抵押貸款或并購的價值將得到彰顯；同時，乘數效應會使資本價值通過上市、基金、債券、民間資本等形式變現(xiàn)；最終，城市綜合體在做足自身使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產業(yè)的價值提升。

從中我們也可看出，城市綜合體的產品定位就成了重中之重，最合適的產品組合，最恰當的開發(fā)、營銷、推廣節(jié)奏，不但是決定項目成敗的關鍵，更會成為資本的吸附磁場，成為社會效益最大化的積極帶動者。

內在表現(xiàn)為強大的商業(yè)價值洼地效應：城市綜合體從建筑設計、體量、規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)組合上代表的都是最高級的商業(yè)形態(tài)。內在的和諧發(fā)展，價值的再造和共生都將形成強大的“洼地效應”。

首先，城市綜合體會引進世界500強及一線商家，強大的品牌磁場顯露出強大的商業(yè)價值洼地效應。按照國際經驗，一個面積在50萬平方米左右的城市綜合體，至少需要20萬種以上的商品才足以支撐，這說明城市綜合體需要建立在大量的工業(yè)化生產以及產品的多樣化之上。依國際經驗，對都市中心型城市綜合體來說，30公里為經常性消費商圈，覆蓋市及周邊縣市80％的地區(qū)。同時，城市綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃以購物、娛樂、休閑，會展、金融、文化、藝術功能為特色，完善的業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃將與眾多商家產生共鳴，并產生強大的規(guī)模效應和集聚效應、消費聯(lián)動效應，充分彰顯其商業(yè)價值洼地效應。

城市空間延續(xù)價值：城市綜合體從功用意義定義，稱之為CS(City synthesiS)即綜合性在城市形態(tài)和經濟形態(tài)中的表現(xiàn)。這一定義，是城市綜合體外部“城市空間延續(xù)”的價值體現(xiàn)。毋庸置疑，一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市標志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經濟發(fā)展的帶動者……城市綜合體必在中國城市化進程中起著承上啟下的不可或缺的作用。對加快城市商業(yè)產業(yè)升級換代；規(guī)避商業(yè)的無序競爭；提升城市居民的生活狀態(tài)；擴大城市居民的消費需求；釋放存量、擴大增量就業(yè)崗位；開拓稅源；帶動資金流、信息流、物流、人流的良性擴張……都會做出突出的貢獻，對區(qū)域經濟的良性再造，產業(yè)結構優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的黃金價值魅力。

城市綜合體的類型和形態(tài)

大型城市綜合體是經濟發(fā)展的必然要求，我們根據特點可以劃分為：城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達廣場；交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城；城郊結合部城市綜合體，如世茂·蝶湖灣等等。

由于很多的大城市市區(qū)已經沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結合部。

城市綜合體的開發(fā)模式

在經歷了將住宅地產和商業(yè)地產嚴格區(qū)分的時代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產開發(fā)模式已經越來越不能滿足人們的工作、生活、居住要求，不能適應地產的迅速發(fā)展，因此，開創(chuàng)一種嶄新的地產開發(fā)模式就成為地產商們面臨的課題，在此背景下，綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國內外最先進的地產開發(fā)模式。

城市綜合體的功能設計

城市綜合體的每種功能都有其特定的運行時間和范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮(“不夜城”形態(tài))，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善。一般意義而言，城市綜合體的功能設計包括以下一些核心模塊。

商務功能設計：商務是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體常常應用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務需求。

商業(yè)功能設計：商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。城市綜合體的商業(yè)功能設計要求能夠充分滿足各類階層的消費需求。

居住功能設計：居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)以節(jié)省時間和其他各類資源，發(fā)揮綜合體的“聚合效應”，來滿足城市各個階層人士的居住需求。

酒店功能設計：酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使項目保持持久的繁榮并增加其活力。

在業(yè)態(tài)分布與組合方面，從城市綜合體的基本功能來分析，商務辦公和公寓住宅的功能相對比較單一，商業(yè)零售和酒店餐飲的功能就會演變出不同的業(yè)態(tài)。比如商業(yè)零售會包含傳統(tǒng)百貨、超市賣場、家電賣場、品牌專賣店等；酒店餐飲包含中餐、西餐、自助餐、連鎖快餐等業(yè)態(tài)。綜合體未來的價值大小，在很大程度上取決于建造設計之前對后期運營中各業(yè)態(tài)的需求分析和優(yōu)化組合。

實現(xiàn)城市綜合體的不同功能，需要各種業(yè)態(tài)的復雜組合，各種業(yè)態(tài)間在對客戶群體的共享過程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通過自身的服務獲取不同客戶群體帶來的經濟收益。這體現(xiàn)了城市綜合體的規(guī)?；涮追债a生的經濟放大效應。比如：購物的人群會給餐飲業(yè)帶來客源；繁忙的商務人士會選擇就近購物；出行的人群會選擇聯(lián)系公務便捷的酒店下榻等。這種連鎖反應的經濟行為，使城市綜合體產生了極高的價值魅力，吸引了不同業(yè)態(tài)的入駐和大量投資客的追捧。

然而，在對資源的占有上，各種業(yè)態(tài)又會產生利益對立的矛盾。比如酒店和購物中心都希望同時把主出人口設在繁華的主干道上；超市和商務辦公都希望擁有更多的車位；商務空間會排斥餐飲業(yè)的油煙污染；大家都希望客滿盈門，卻誰也不愿意在自家門前造成交通擁堵……而只有較好地解決這些問題，才能從根本上進一步挖潛綜合體的價值。

在住宅地產的社區(qū)規(guī)劃中，經常提到不同戶型享受社區(qū)景觀資源的均好性。這種均好性能夠減小不同區(qū)位的房屋差價，有利于實現(xiàn)樓盤銷售的整體利益最大化。這個道理對于城市綜合體的設計同樣適用，但是操作難度大大提高了。社區(qū)景觀資源的均好性把控，是通過視覺效果可以直觀體現(xiàn)出來的，而綜合體的業(yè)態(tài)組合效果就非常復雜了。它需要了解各業(yè)態(tài)的運營特點、盈利模式、資源需求的迫切程度、對其他業(yè)態(tài)的影響等眾多因素，才能對資源的分配進行不斷優(yōu)化。這種資源優(yōu)化的均好性，會進一步提升綜合體的經濟放大效應，增加它的投資魅力。

在綜合體業(yè)態(tài)分布及組合的設計中，還應該具備對綜合體發(fā)展運營的前瞻性。一般來說，綜合用地的年限為50年，在這個基礎上計算城市綜合體的壽命，應該在40年左右。在這樣一個漫長的歲月里，城市綜合體的地位可能會發(fā)生周期性的變化。比如新城區(qū)的綜合體會隨著城市的發(fā)展逐步成為城市的核心；目前核心區(qū)位的綜合體由于受建設條件的影響，可能會逐漸沒落并被新的城市綜合體取代。在綜合體的不同發(fā)展時期，滿足其核心功能的業(yè)態(tài)分布會發(fā)生較大變化，能夠了解和應對這些變化，將會對城市綜合體保持持續(xù)的盈利能力具有關鍵的作用。

城市綜合體的開發(fā)要素

開發(fā)城市綜合體是一個系統(tǒng)工程，需要具備基本的要素條件如下。

完備的資金計劃：打造一個城市綜合體項目，具有周期長、體量大、要求高的特征。其中，一部分用于銷售，如住宅、公寓、寫字樓等，可實現(xiàn)快速資金回流；另一部分用于物業(yè)出租經營，可帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。而兩者之間的比例規(guī)劃、節(jié)奏規(guī)劃、時間規(guī)劃是資金計劃的重點。

正確的區(qū)位選址：城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式。但一般意義而言，城市綜合體項目選址只要符合下列三項標準之一即可：其一，項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎；其二，項目位于城市中心，是城市經濟新增長點；其三，項目位于新型開發(fā)區(qū)，以新型產業(yè)帶動新城建設。

便捷的交通條件：城市綜合體與城市的經濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網絡做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

科學的規(guī)劃比例：規(guī)劃有時決定結果，業(yè)態(tài)組合比例構成非常重要，如酒店、商業(yè)、寫字樓，公寓等占比，這主要決定干前期的市場研究，如客戶構成，人流規(guī)模、需求品質等等。城市綜合體開發(fā)不僅是一個地產模式，更是一個城市發(fā)展和運營的問題。城市綜合體的開發(fā)建設必須與城市經濟，產業(yè)氛圍、消費能力等合拍、互動。

業(yè)內專家指出，城市綜合體所體現(xiàn)出的復合型并不是所有物業(yè)形式的“大糅合”，必須根據區(qū)域特點有所偏重。在大城市，城市綜合體的功能側重在商業(yè)服務的全面性上，往往突出寫字樓、酒店的打造；在中小城市，要更側重于城市綜合服務功能，以商業(yè)為龍頭，完善城市公共設施配套，比如有會議中心、市政廣場、電影院等。

盡早開展招商工作：招商不可輕視，越早越好，最好規(guī)劃階段就著手招商工作，實現(xiàn)訂單式開發(fā)。在城市商業(yè)綜合體當中，招商的重中之重、難中之難是酒店和商業(yè)。其一，酒店是沉淀性資產，通常是自己經營，或者委托出去經營，回報周期長。此外，很多地方政府會賦予城市綜合體作為城市形象代表的使命，希望建設五星級酒店，而五星級酒店往往要15年甚至20年時間才能拿回回報，這對開發(fā)商而言時間比較長，需要依靠整體招商平衡好資金回流；其二，商業(yè)更是重點和難點，商業(yè)如果開展不起來，會造成項目整體貶值甚至毀滅性的影響，比如，銷售出去的公寓沒有人居住，寫字樓出租率低等等。而如果商業(yè)做得好，往往不僅帶動了一個項目，同時還會帶動整個區(qū)域繁榮起來。因此，在項目規(guī)劃初期，將招商重點放在商業(yè)和酒店上很重要。

注重管理品質和價值：由于城市綜合體包含的內容非常多，所以一定要有自己的一個專業(yè)物業(yè)管理公司；同時，根據不同的功能部分引進最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項目，為業(yè)主提供周到的服務。

城市綜合體的文化培育

城市綜合體不是城市功能的簡單復合，也不是要建造一大堆絢麗多彩的CBD，其靈魂是“文化與精神”。

從一些照片圖像，簡單比較一下就能發(fā)現(xiàn)：發(fā)達國家的一些城市生活運轉很高速，但沒有失去自己的城市文化和特征，他們的城市綜合體建設，根基于上百年的文化認同感培育；而我國很多城市都有雷同的詬病，很大程度上是從經濟上來衡量城市綜合體的成敗，開發(fā)方式粗放、模式化、不夠精細，對城市原生態(tài)文化和元素考慮得少之又少，這應引起我們足夠的重視。突出城市綜合體的品牌效應，應將文化培育與開發(fā)納入整體規(guī)劃和運營之中。

城市綜合體的案例展示

美國的洛克菲勒中心，東京的六本木，中國的北京國貿中心 這些久經不衰的城市綜合體經典，不僅作為地標性建筑成為城市名片，也是拉動區(qū)域經濟、文化發(fā)展的增長極，更作為一種成功的商業(yè)模式被開發(fā)商和投資者所青睞。以下我們介紹國內外一些優(yōu)秀案例。_ 美國，曼哈頓城市綜合體。紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長1.54公里，而積不足1平方公里的范圍內，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。

法國，巴黎拉德芳斯綜合體。作為城市綜合體的啟蒙者，拉德芳斯綜合體使巴黎西郊這片原本籍籍無名的高地迅速成為這座城市的第二大中心。如今這里高樓林立，聚集著許多著名公司的總部，是現(xiàn)代巴黎的象征。它集中的商務體系、大規(guī)模的居住面積、優(yōu)良的綠化環(huán)境以及快速的交通捷運系統(tǒng)，引領著巴黎前沿經濟的發(fā)展。

日本，東京六本木新城。它是近幾年才誕生的以城市綜合體規(guī)劃而建造的全新聚落，集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設施于一體，短時間內崛起，不僅攫取了來自全世界的關注，還讓許多走在時代尖端的人們到此造訪。

中國，城市綜合體代表。本世紀伊始，坐落于東長安街1號之絕佳位置的東方廣場就打響了中國大型城市綜合體的集結號，以其占地10萬平方米，總建筑面積達80萬平方米，是目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。作為一座在中國最具代表性的城市綜合體，東方廣場提供了，各種完善的設施與服務，其東方經貿城擁有8幢甲級寫字樓，云集了眾多財富500強企業(yè)與各行業(yè)龍頭公司在此；東方豪庭公寓擁有2幢豪華服務式公寓；此外，五星級的北京東方君悅大酒店、面積達12萬平方米的東方新天地共同構建起了這座北京的大型商業(yè)中心。其中綜合體各功能個體之間產生的相互協(xié)同效應，確實使整個項目的投資帶來了理想的綜合效益。

接著的就是這10年來，神州大地的北京、上海，深圳等地，其中最具代表性的城市綜合體項目包括北京的國貿中心、新世界中心，上海的瑞安地產以“天地”品牌為核心的太平橋改造項目、大寧國際中心，深圳的華潤中心1及2期、即將落成的中航苑等等。不同形態(tài)以及功能側重的城市綜合體仿如雨后春筍股拔地而起，都在引領城市價值的“再度發(fā)現(xiàn)”和相繼成為城市核心區(qū)域的標志及價值象征。

對于中國城市價值和都市地產來說，城市綜合體擁有的魅力，城市核心價值的綜合體現(xiàn)以及形成的地產投資經濟循環(huán)效應、人文氛圍培養(yǎng)，使各大城市及中心區(qū)域得到更多的贊賞及認同，使城市綜合體發(fā)展前景更加樂觀及興旺。