金融危機(jī)對(duì)海南省外資旅游地產(chǎn)的影響及對(duì)策建議

摘要:旅游地產(chǎn)是海南省利用外資最多的行業(yè)之一，金融危機(jī)背景下，海南省外資旅游地產(chǎn)受影響的程度及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀如何，相關(guān)職能部門(mén)如何更好地服務(wù)外資旅游地產(chǎn)企業(yè)?筆者對(duì)海南省部分外資旅游地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)研，分析了金融危機(jī)對(duì)海南省外資旅游地產(chǎn)的影響，并從加強(qiáng)和改進(jìn)外匯管理服務(wù)的角度提出了對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞:金融危機(jī);外資;旅游地產(chǎn);影響

中圖分類(lèi)號(hào):F127.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-9031(2009)12-0030-03

為了解金融危機(jī)下外商投資海南省旅游地產(chǎn)業(yè)情況，促進(jìn)海南省外商投資旅游地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，本文通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)地走訪(fǎng)等形式，在海南全省范圍內(nèi)(重點(diǎn)是三亞海棠灣、陵水清水灣、萬(wàn)寧石梅灣和神州半島)對(duì)外商投資旅游地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行、地方政府開(kāi)展了調(diào)研，對(duì)企業(yè)投資及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、商業(yè)銀行對(duì)外商投資旅游地產(chǎn)企業(yè)授信情況、地方政府對(duì)外商投資旅游地產(chǎn)企業(yè)的支持情況進(jìn)行了廣泛的了解。分析當(dāng)前海南省旅游地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)了金融危機(jī)對(duì)海南省外資旅游地產(chǎn)的影響，并從加強(qiáng)和改進(jìn)外匯管理服務(wù)的角度提出了對(duì)策建議。

一、當(dāng)前海南省旅游地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

旅游地產(chǎn)是一種新型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)，與其他地產(chǎn)的區(qū)別在于:旅游景區(qū)成為其強(qiáng)大配套——而且由于所有這些配套同時(shí)都是經(jīng)營(yíng)性景區(qū)的一部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作。[1]優(yōu)越的自然與氣候環(huán)境決定了海南省是發(fā)展旅游地產(chǎn)的最佳地區(qū)之一，自20世紀(jì)90年代初中糧集團(tuán)片開(kāi)發(fā)三亞亞龍灣開(kāi)始，海南省東部已初步形成貫穿南北的旅游地產(chǎn)集群，主要包括亞龍灣、海棠灣、清水灣、香水灣、富力灣、石梅灣、神州半島、文昌航天城及銅鼓嶺等旅游地產(chǎn)集聚地。海南省西部的樂(lè)東與昌江也在積極利用自身濱海資源吸引國(guó)內(nèi)外投資開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。當(dāng)前海南省旅游地產(chǎn)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)。

1.旅游地產(chǎn)都建在旅游地區(qū)(景區(qū))。旅游地產(chǎn)作為一個(gè)新興的地產(chǎn)分支，與其它地產(chǎn)門(mén)類(lèi)相比，其最鮮明的特征是開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)都以旅游業(yè)為發(fā)展根基。海南省旅游地產(chǎn)大多依賴(lài)于山地、海濱、溫泉等自然景觀(guān)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)，其業(yè)態(tài)主要表現(xiàn)為酒店、別墅、公寓、度假村、游艇碼頭及高爾夫球場(chǎng)等。其本質(zhì)均是依托旅游資源進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，遵循先做旅游、后做房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)原則。

2.旅游地產(chǎn)多為省外居民的第二居所。海南省當(dāng)前旅游地產(chǎn)目標(biāo)客戶(hù)絕大多數(shù)為省外居民，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在度假酒店客戶(hù)中，省外居民比例高達(dá)95%以上。這些客戶(hù)多為層次較高的消費(fèi)人群。與其他類(lèi)型的地產(chǎn)相比，旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)份額仍較小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。

3.旅游地產(chǎn)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、資金壓力大。旅游地產(chǎn)是個(gè)系統(tǒng)工程，一般涉及環(huán)境整治、資源整合、產(chǎn)業(yè)重組、住宅建設(shè)等過(guò)程和行為，最終目的是通過(guò)對(duì)資源的整合，在區(qū)域價(jià)值的提升和社會(huì)效益最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。[2]例如，清水灣項(xiàng)目計(jì)劃用10年時(shí)間投資200億人民幣進(jìn)行整體開(kāi)發(fā);神州半島項(xiàng)目計(jì)劃投入100億人民幣進(jìn)行開(kāi)發(fā);石梅灣項(xiàng)目計(jì)劃投資50億人民幣進(jìn)行開(kāi)發(fā);三亞海棠灣定位為國(guó)家海岸，現(xiàn)在已經(jīng)吸引香格里拉等境外投資者。上述項(xiàng)目當(dāng)前都處于拓荒階段，需要旅游導(dǎo)入和市場(chǎng)培育，開(kāi)發(fā)周期都較長(zhǎng)，少則3-5年，多則8-10年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于普通商品房開(kāi)發(fā)期限，使得資金壓力也大于一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有全面的資源整合能力。

4.旅游地產(chǎn)是海南省房地產(chǎn)利用外資的主要形式。2006-2008年，海南省新批外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目100多家，投資總額達(dá)到30多億美元(其中外資合同金額20多億美元)，單個(gè)項(xiàng)目平均投資總額為3000多萬(wàn)美元。2006—2008年，海南全省外資旅游地產(chǎn)企業(yè)實(shí)到資金占外資地產(chǎn)實(shí)到資金78.8%，其中2008年外資旅游地產(chǎn)實(shí)到資金占外資地產(chǎn)實(shí)到資金的92.19%。2005年以來(lái)新批的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額在5000萬(wàn)美元以上的有19個(gè)，投資總額一億美元以上的項(xiàng)目有5個(gè)，其中旅游地產(chǎn)占4個(gè)(見(jiàn)圖1)。

二、金融危機(jī)對(duì)海南省外資旅游地產(chǎn)的影響

1.旅游消費(fèi)減少迫使旅游地產(chǎn)投資者減緩?fù)顿Y進(jìn)度。2000年以來(lái)，在國(guó)家的大力扶持下，海南省旅游業(yè)逐步走上旅游投資和客源市場(chǎng)國(guó)際化的軌道。本次金融危機(jī)對(duì)歐美、日本、韓國(guó)等國(guó)家和地區(qū)影響較大，這些國(guó)家和地區(qū)的國(guó)民紛紛取消或縮減了外出度假的計(jì)劃。據(jù)海南省旅游部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2008年10月以來(lái)，來(lái)自俄羅斯(第一大境外旅游客源國(guó))、韓國(guó)(第二大境外旅游客源國(guó))的游客量快速下滑，部分酒店難以看到俄、韓游客的身影;日本和歐美客源市場(chǎng)也存在同樣的問(wèn)題。三亞市除了一些高級(jí)海景酒店，其他酒店的入住率下降明顯。這些因素導(dǎo)致外國(guó)投資者短期內(nèi)對(duì)海南省旅游市場(chǎng)的后市持觀(guān)望態(tài)度，已封頂?shù)木频觊_(kāi)業(yè)時(shí)間計(jì)劃延后一年;未開(kāi)工酒店開(kāi)工時(shí)間也往后延(投資方解釋為修改設(shè)計(jì)方案);有些項(xiàng)目的酒店開(kāi)業(yè)后，其他的配套項(xiàng)目進(jìn)展緩慢;在未開(kāi)工地塊，業(yè)主之間也相互觀(guān)望。

2.資金籌集困難導(dǎo)致外資旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金到位緩慢。以三亞附近某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目原計(jì)劃在10年內(nèi)投資200億人民幣進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，2006-2008年共投入了30多億人民幣，但是，2009年卻只計(jì)劃到資幾億港幣，遠(yuǎn)不及以前幾年的投資。在三亞，有些項(xiàng)目原計(jì)劃投資50億，而在到資1億多港幣后，2009年只計(jì)劃到資幾千萬(wàn)港幣。 調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，部分境外投資者在匯入首筆投資款后，對(duì)后期資金到位還沒(méi)有具體規(guī)劃。

3.已到資金結(jié)匯意愿不強(qiáng)。由于對(duì)后市的觀(guān)望，以及整體投資的安排，已開(kāi)工的項(xiàng)目進(jìn)展大多滯后于計(jì)劃。項(xiàng)目進(jìn)展不快導(dǎo)致工程款支付量小，直接表現(xiàn)為已到位資金結(jié)匯少。同時(shí)，由于境外投資者全球投資的整體安排，在后續(xù)資金不能保證按期到位的情況下暫停已開(kāi)工項(xiàng)目，這些因素都導(dǎo)致了已到位資金結(jié)匯意愿不強(qiáng)。2009年前四個(gè)月，海南省外商投資企業(yè)結(jié)匯只有2008年同期的22.6%。2009年1月1日至5月1日，外資旅游地產(chǎn)公司辦理100萬(wàn)美元以上結(jié)匯業(yè)務(wù)共5筆，比2008年同期減少7筆，結(jié)匯金額也大幅下降。

三、金融危機(jī)下支持外資旅游地產(chǎn)發(fā)展的著力點(diǎn)

1.通過(guò)外資旅游地產(chǎn)彌補(bǔ)本土地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金不足。海南建省初期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力不足，資金瓶頸問(wèn)題較為突出，外資一度成為推動(dòng)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的助推器(見(jiàn)圖2)，對(duì)凝聚市場(chǎng)人氣、增強(qiáng)投資者信心起到了積極和關(guān)鍵的作用。近年來(lái)，隨著外資房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的增大和檔次、質(zhì)量的迅速提升，外資對(duì)在海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)中的拉動(dòng)作用日益彰顯。2007年全省外商投資房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際投資占全省房地產(chǎn)企業(yè)投資總額的21.24%，2008占全省房地產(chǎn)企業(yè)投資總額的26.38%。

2.借助外資旅游地產(chǎn)公司先進(jìn)機(jī)制提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。外資進(jìn)駐海南省旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)了國(guó)際先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，對(duì)全省旅游地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提升起到了較好的示范帶動(dòng)作用。在今后一段時(shí)期內(nèi)，海南省房地產(chǎn)將進(jìn)入自我發(fā)展、自我完善與自我整合時(shí)期，外資與內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)形成更好的互動(dòng)，由此加速海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制完善并逐步趨于成熟，從而推進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化重組。在金融危機(jī)的背景下，海南省需要著力支持具有國(guó)際先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)的投資者，以此促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)和良性發(fā)展。

3.以支持外資旅游地產(chǎn)帶動(dòng)海南旅游的發(fā)展。海南國(guó)際旅游島建設(shè)工程需要一大批高質(zhì)量的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)促進(jìn)

海南省旅游的升級(jí)換代。以在金融危機(jī)中一批沒(méi)有發(fā)展前景的項(xiàng)目被自然淘汰為契機(jī)，選擇性地扶持一批符合海南國(guó)際旅游島發(fā)展要求的項(xiàng)目，有利于優(yōu)化海南旅游資源，推動(dòng)海南省旅游業(yè)跨越式發(fā)展。

四、支持外資旅游地產(chǎn)發(fā)展的政策建議

1.允許符合條件的外資旅游地產(chǎn)公司借用外債。2007年7月10日，建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局等主管部門(mén)基于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，禁止2007年6月1日后成立的外資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債。針對(duì)海南省旅游地產(chǎn)主要依靠旅游開(kāi)發(fā)來(lái)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，建議相關(guān)職能部門(mén)對(duì)海南省的外資旅游地產(chǎn)項(xiàng)目給予區(qū)別對(duì)待，根據(jù)外資旅游地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)情況(是否先做好旅游基礎(chǔ)設(shè)施再附帶開(kāi)發(fā)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目)和業(yè)態(tài)形式設(shè)置(比較旅游部分與地產(chǎn)部分的投資大小)具體的要求，允許符合條件的外資旅游地產(chǎn)公司借用外債。

2.鼓勵(lì)外商投資旅游地產(chǎn)。將旅游地產(chǎn)與普通地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)，鼓勵(lì)外商投資純旅游性質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目。為了保護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的安全，國(guó)家相關(guān)職能部門(mén)把房地產(chǎn)業(yè)列為不鼓勵(lì)外商投資的項(xiàng)目。針對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模大、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，建議相關(guān)職能部門(mén)區(qū)分普通地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)，修改外商投資產(chǎn)業(yè)目錄，引導(dǎo)外商投資企業(yè)在國(guó)家旅游規(guī)劃地區(qū)成片開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)外國(guó)投資者投資旅游地產(chǎn)。

3.積極提供相關(guān)投資政策服務(wù)。密切關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)引資形勢(shì)的變化，對(duì)投資方融資渠道和房地產(chǎn)業(yè)外資流向進(jìn)行有效的跟蹤，促進(jìn)外商投資旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展。按照海南國(guó)際旅游島建設(shè)的需要，做好旅游功能區(qū)域長(zhǎng)期規(guī)劃，有針對(duì)性地引進(jìn)具有大規(guī)模開(kāi)發(fā)能力的外國(guó)投資者進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，然后根據(jù)外資旅游地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，以個(gè)案的方式為外資旅游地產(chǎn)公司提供相關(guān)政策支持，通過(guò)完善的配套政策支持外資旅游地產(chǎn)發(fā)展。

4.加大金融扶持力度。積極引導(dǎo)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)外資旅游地產(chǎn)公司的支持。在符合海南國(guó)際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃的前提下，相關(guān)職能部門(mén)在土地抵押、信用擔(dān)保、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)等方面加強(qiáng)管理與規(guī)范。外資旅游地產(chǎn)公司在境內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間都較短，資本投入時(shí)間比較長(zhǎng)，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)都沒(méi)有現(xiàn)金流，這些特點(diǎn)導(dǎo)致外資旅游房地產(chǎn)公司的信用等級(jí)比較低。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)參考外資旅游地產(chǎn)公司的母公司信用等級(jí)，綜合得出外資旅游地產(chǎn)公司的信用等級(jí)。相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)該便利外資旅游地產(chǎn)公司可抵押物的登記與流轉(zhuǎn)，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)外資旅游地產(chǎn)公司的支持。■

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