金融危機對海南省外資旅游地產的影響及對策建議

摘要:旅游地產是海南省利用外資最多的行業(yè)之一，金融危機背景下，海南省外資旅游地產受影響的程度及經營現狀如何，相關職能部門如何更好地服務外資旅游地產企業(yè)?筆者對海南省部分外資旅游地產企業(yè)進行了調研，分析了金融危機對海南省外資旅游地產的影響，并從加強和改進外匯管理服務的角度提出了對策建議。

關鍵詞:金融危機;外資;旅游地產;影響

中圖分類號:F127.9 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2009)12-0030-03

為了解金融危機下外商投資海南省旅游地產業(yè)情況，促進海南省外商投資旅游地產業(yè)的健康發(fā)展，本文通過問卷調查和實地走訪等形式，在海南全省范圍內(重點是三亞海棠灣、陵水清水灣、萬寧石梅灣和神州半島)對外商投資旅游地產企業(yè)、商業(yè)銀行、地方政府開展了調研，對企業(yè)投資及生產經營情況、商業(yè)銀行對外商投資旅游地產企業(yè)授信情況、地方政府對外商投資旅游地產企業(yè)的支持情況進行了廣泛的了解。分析當前海南省旅游地產的發(fā)展狀況，總結了金融危機對海南省外資旅游地產的影響，并從加強和改進外匯管理服務的角度提出了對策建議。

一、當前海南省旅游地產發(fā)展狀況

旅游地產是一種新型的房地產開發(fā)業(yè)態(tài)，與其他地產的區(qū)別在于:旅游景區(qū)成為其強大配套——而且由于所有這些配套同時都是經營性景區(qū)的一部分，是一種產業(yè)化的操作。[1]優(yōu)越的自然與氣候環(huán)境決定了海南省是發(fā)展旅游地產的最佳地區(qū)之一，自20世紀90年代初中糧集團片開發(fā)三亞亞龍灣開始，海南省東部已初步形成貫穿南北的旅游地產集群，主要包括亞龍灣、海棠灣、清水灣、香水灣、富力灣、石梅灣、神州半島、文昌航天城及銅鼓嶺等旅游地產集聚地。海南省西部的樂東與昌江也在積極利用自身濱海資源吸引國內外投資開發(fā)旅游地產。當前海南省旅游地產主要呈現以下幾個方面的特點。

1.旅游地產都建在旅游地區(qū)(景區(qū))。旅游地產作為一個新興的地產分支，與其它地產門類相比，其最鮮明的特征是開發(fā)和經營都以旅游業(yè)為發(fā)展根基。海南省旅游地產大多依賴于山地、海濱、溫泉等自然景觀開發(fā)的地產，其業(yè)態(tài)主要表現為酒店、別墅、公寓、度假村、游艇碼頭及高爾夫球場等。其本質均是依托旅游資源進行房地產開發(fā)和經營，遵循先做旅游、后做房產開發(fā)的開發(fā)原則。

2.旅游地產多為省外居民的第二居所。海南省當前旅游地產目標客戶絕大多數為省外居民，據統(tǒng)計，在度假酒店客戶中，省外居民比例高達95%以上。這些客戶多為層次較高的消費人群。與其他類型的地產相比，旅游地產的市場份額仍較小，市場風險比較大。

3.旅游地產投資規(guī)模大、周期長、資金壓力大。旅游地產是個系統(tǒng)工程，一般涉及環(huán)境整治、資源整合、產業(yè)重組、住宅建設等過程和行為，最終目的是通過對資源的整合，在區(qū)域價值的提升和社會效益最大化的同時，實現項目價值。[2]例如，清水灣項目計劃用10年時間投資200億人民幣進行整體開發(fā);神州半島項目計劃投入100億人民幣進行開發(fā);石梅灣項目計劃投資50億人民幣進行開發(fā);三亞海棠灣定位為國家海岸，現在已經吸引香格里拉等境外投資者。上述項目當前都處于拓荒階段，需要旅游導入和市場培育，開發(fā)周期都較長，少則3-5年，多則8-10年，遠遠長于普通商品房開發(fā)期限，使得資金壓力也大于一般地產開發(fā)，需要旅游地產開發(fā)企業(yè)具有全面的資源整合能力。

4.旅游地產是海南省房地產利用外資的主要形式。2006-2008年，海南省新批外商投資房地產項目100多家，投資總額達到30多億美元(其中外資合同金額20多億美元)，單個項目平均投資總額為3000多萬美元。2006—2008年，海南全省外資旅游地產企業(yè)實到資金占外資地產實到資金78.8%，其中2008年外資旅游地產實到資金占外資地產實到資金的92.19%。2005年以來新批的外資房地產項目投資總額在5000萬美元以上的有19個，投資總額一億美元以上的項目有5個，其中旅游地產占4個(見圖1)。

二、金融危機對海南省外資旅游地產的影響

1.旅游消費減少迫使旅游地產投資者減緩投資進度。2000年以來，在國家的大力扶持下，海南省旅游業(yè)逐步走上旅游投資和客源市場國際化的軌道。本次金融危機對歐美、日本、韓國等國家和地區(qū)影響較大，這些國家和地區(qū)的國民紛紛取消或縮減了外出度假的計劃。據海南省旅游部門統(tǒng)計，2008年10月以來，來自俄羅斯(第一大境外旅游客源國)、韓國(第二大境外旅游客源國)的游客量快速下滑，部分酒店難以看到俄、韓游客的身影;日本和歐美客源市場也存在同樣的問題。三亞市除了一些高級海景酒店，其他酒店的入住率下降明顯。這些因素導致外國投資者短期內對海南省旅游市場的后市持觀望態(tài)度，已封頂的酒店開業(yè)時間計劃延后一年;未開工酒店開工時間也往后延(投資方解釋為修改設計方案);有些項目的酒店開業(yè)后，其他的配套項目進展緩慢;在未開工地塊，業(yè)主之間也相互觀望。

2.資金籌集困難導致外資旅游地產項目資金到位緩慢。以三亞附近某項目為例，該項目原計劃在10年內投資200億人民幣進行整體開發(fā)，2006-2008年共投入了30多億人民幣，但是，2009年卻只計劃到資幾億港幣，遠不及以前幾年的投資。在三亞，有些項目原計劃投資50億，而在到資1億多港幣后，2009年只計劃到資幾千萬港幣。 調查還發(fā)現，部分境外投資者在匯入首筆投資款后，對后期資金到位還沒有具體規(guī)劃。

3.已到資金結匯意愿不強。由于對后市的觀望，以及整體投資的安排，已開工的項目進展大多滯后于計劃。項目進展不快導致工程款支付量小，直接表現為已到位資金結匯少。同時，由于境外投資者全球投資的整體安排，在后續(xù)資金不能保證按期到位的情況下暫停已開工項目，這些因素都導致了已到位資金結匯意愿不強。2009年前四個月，海南省外商投資企業(yè)結匯只有2008年同期的22.6%。2009年1月1日至5月1日，外資旅游地產公司辦理100萬美元以上結匯業(yè)務共5筆，比2008年同期減少7筆，結匯金額也大幅下降。

三、金融危機下支持外資旅游地產發(fā)展的著力點

1.通過外資旅游地產彌補本土地產開發(fā)資金不足。海南建省初期，經濟增長的內生動力不足，資金瓶頸問題較為突出，外資一度成為推動海南省房地產市場發(fā)展的助推器(見圖2)，對凝聚市場人氣、增強投資者信心起到了積極和關鍵的作用。近年來，隨著外資房地產項目規(guī)模的增大和檔次、質量的迅速提升，外資對在海南省房地產市場中的拉動作用日益彰顯。2007年全省外商投資房地產企業(yè)實際投資占全省房地產企業(yè)投資總額的21.24%，2008占全省房地產企業(yè)投資總額的26.38%。

2.借助外資旅游地產公司先進機制提高行業(yè)經營管理水平。外資進駐海南省旅游地產市場，帶來了國際先進的經營管理理念，對全省旅游地產行業(yè)經營管理水平的提升起到了較好的示范帶動作用。在今后一段時期內，海南省房地產將進入自我發(fā)展、自我完善與自我整合時期，外資與內資房地產企業(yè)將會形成更好的互動，由此加速海南省房地產市場機制完善并逐步趨于成熟，從而推進整個房地產行業(yè)的優(yōu)化重組。在金融危機的背景下，海南省需要著力支持具有國際先進經營理念和開發(fā)管理經驗的投資者，以此促進整個房地產行業(yè)的升級和良性發(fā)展。

3.以支持外資旅游地產帶動海南旅游的發(fā)展。海南國際旅游島建設工程需要一大批高質量的旅游地產項目來促進

海南省旅游的升級換代。以在金融危機中一批沒有發(fā)展前景的項目被自然淘汰為契機，選擇性地扶持一批符合海南國際旅游島發(fā)展要求的項目，有利于優(yōu)化海南旅游資源，推動海南省旅游業(yè)跨越式發(fā)展。

四、支持外資旅游地產發(fā)展的政策建議

1.允許符合條件的外資旅游地產公司借用外債。2007年7月10日，建設部、商務部、國家外匯管理局等主管部門基于對房地產業(yè)的調控，禁止2007年6月1日后成立的外資房地產企業(yè)借用外債。針對海南省旅游地產主要依靠旅游開發(fā)來經營的特點，建議相關職能部門對海南省的外資旅游地產項目給予區(qū)別對待，根據外資旅游地產公司的開發(fā)情況(是否先做好旅游基礎設施再附帶開發(fā)部分房地產項目)和業(yè)態(tài)形式設置(比較旅游部分與地產部分的投資大小)具體的要求，允許符合條件的外資旅游地產公司借用外債。

2.鼓勵外商投資旅游地產。將旅游地產與普通地產項目區(qū)分開，鼓勵外商投資純旅游性質的地產項目。為了保護我國房地產行業(yè)的安全，國家相關職能部門把房地產業(yè)列為不鼓勵外商投資的項目。針對旅游地產開發(fā)規(guī)模大、專業(yè)性強、周期長的特點，建議相關職能部門區(qū)分普通地產與旅游地產，修改外商投資產業(yè)目錄，引導外商投資企業(yè)在國家旅游規(guī)劃地區(qū)成片開發(fā)旅游地產項目，鼓勵外國投資者投資旅游地產。

3.積極提供相關投資政策服務。密切關注我國房地產業(yè)引資形勢的變化，對投資方融資渠道和房地產業(yè)外資流向進行有效的跟蹤，促進外商投資旅游地產的健康發(fā)展。按照海南國際旅游島建設的需要，做好旅游功能區(qū)域長期規(guī)劃，有針對性地引進具有大規(guī)模開發(fā)能力的外國投資者進行旅游地產開發(fā)，然后根據外資旅游地產公司開發(fā)的實際情況，以個案的方式為外資旅游地產公司提供相關政策支持，通過完善的配套政策支持外資旅游地產發(fā)展。

4.加大金融扶持力度。積極引導商業(yè)銀行等金融機構加大對外資旅游地產公司的支持。在符合海南國際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃的前提下，相關職能部門在土地抵押、信用擔保、開發(fā)經營權等方面加強管理與規(guī)范。外資旅游地產公司在境內經營時間都較短，資本投入時間比較長，在很長的一段時間內都沒有現金流，這些特點導致外資旅游房地產公司的信用等級比較低。金融機構應參考外資旅游地產公司的母公司信用等級，綜合得出外資旅游地產公司的信用等級。相關職能部門應該便利外資旅游地產公司可抵押物的登記與流轉，進而促進商業(yè)銀行等金融機構對外資旅游地產公司的支持?！?/p>

參考文獻:

[1]王衍用.旅游規(guī)劃與開發(fā)[M].北京:北京大學出版社，2007.

[2]哈里森，斯本茲著;周常春，苗學玲，戴光全譯.國際旅游規(guī)劃案例分析[M].天津:南開大學出版社，2004.