海南省房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和政策效應(yīng)評(píng)價(jià)

摘要:國際金融危機(jī)對(duì)海南省房地產(chǎn)業(yè)的影響較小，2009年以來海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。本文詳細(xì)分析了當(dāng)前海南省房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新狀況、新特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的作用效果作出初步評(píng)估，并針對(duì)存在的問題提出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞:海南;房地產(chǎn);發(fā)展?fàn)顩r;政策效應(yīng)

中圖分類號(hào):F127.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-9031(2009)12-0025-05

一、海南省房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況

(一)開發(fā)投資情況

1.開發(fā)投資快速增長。2009年1-7月，海南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資145.97億元，同比增長46.7%，漲幅比1-6月提高9.5個(gè)百分點(diǎn)。從單月來看，海南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6月份環(huán)比增長35.09%，7月份環(huán)比增長7.6%，增速高于全國平均水平。

2.住房投資增速加快，比重增大。海南省住宅投資額占房地產(chǎn)投資額比例從2008年12月的83.7%上升到2009年7月的90.5%，2009年4月起，住宅投資增速加快，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增速提高。

(二)投資資金情況

1.到位資金充裕。2009年1-7月，海南省房地產(chǎn)到位資金272.08億元，同比增長50.2%。7月到位資金與投資總額的比值為1.86，該比值呈上升態(tài)勢(shì)，各種資金自2009年3月起快速流向房地產(chǎn)行業(yè)。

2.國內(nèi)貸款增長迅速。2009年1-7月，海南省房地產(chǎn)到位資金中，國內(nèi)貸款47.49億元，同比增長150.0%，占資金來源的17.45%;定金及預(yù)收款68.91億元，同比增長40.8%，占資金來源的25.33%。國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款的快速增長緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

(三)土地儲(chǔ)備、購置和開發(fā)情況

1.土地儲(chǔ)備情況。2008年10月，海南省國土資源廳成立省級(jí)土地儲(chǔ)備管理部門，截至2009年7月，共完成土地儲(chǔ)備約14800畝，在文昌市、樂東縣簽署合作開發(fā)區(qū)域面積約262368畝。2009年海口市新增儲(chǔ)備土地面積約10000畝，現(xiàn)土地儲(chǔ)備總面積約79810畝。2009年7月，?？谑姓恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款余額98190萬元(見表1)。

2.土地購置情況。2009年1-3月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積同比下降40.9%，5月后土地交易開始活躍，2009年1-6月共購置土地138.2萬平方米，同比增長52.1%，6月份單月購買土地58.2萬平方米，環(huán)比增長72.6%，購置土地面積出現(xiàn)快速增長。

3.完成開發(fā)土地面積快速增長。2009年1-6月，海南省房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)土地面積157.39萬平方米，同比增長480.8%，增速比2008年同期提高461.6個(gè)百分點(diǎn)。

(四)建設(shè)情況

1.房屋建設(shè)面積增長較快。2009年1-7月，商品房施工面積同比增長45.6%，商品房新開工面積同比增長39.2%，商品房竣工面積同比增長18.0%，尤其是辦公樓新開工面積、竣工面積分別同比增長185.3%、536.7%(見表2)。

(五)銷售情況

1.房屋銷售增幅較快。2009年1-7月，海南省商品房銷售面積270.87萬平方米，同比增長20.5%;商品房銷售額157.53億元，同比增長26.1%。由于7月份進(jìn)入海南省房地產(chǎn)銷售的淡季，銷售面積和銷售額增幅有所下降，低于全國平均增速。

2.商品住宅銷售旺盛，商業(yè)用房供過于求。2009年1-7月，住宅銷售面積265.6萬平方米，同比增長23.0%，大大超過同期竣工面積129.4萬平方米。但是商業(yè)用房供過于求，商業(yè)用房的銷售量僅3.3萬平方米，遠(yuǎn)低于其同期竣工面積的5.9萬平方米。

3.銷售價(jià)格快速上漲。2009年7月，海口市房屋銷售價(jià)格同比上漲1%，環(huán)比上漲1.5%，相對(duì)于6月同比下降0.4%，環(huán)比上漲0.1%而言，房價(jià)上漲速度加快。三亞市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.6%，環(huán)比上漲0.7%。

(六)房地產(chǎn)金融情況

1.開發(fā)貸款快速增長。2009年7月，海南省房地產(chǎn)貸款余額246.68億元，同比增長23.8%，環(huán)比增長5.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長43.1%，增幅比6月擴(kuò)大16.4個(gè)百分點(diǎn)，房貸增長速度進(jìn)一步加快。

2.按揭貸款大幅增加。2009年6月，海南省個(gè)人按揭貸款購房套數(shù)同比增長99.2%，環(huán)比增長54.0%。當(dāng)月發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款金額同比增長149.6%，環(huán)比增長51.5%。

3.貸款利率進(jìn)一步向下浮動(dòng)。6月發(fā)放的按揭貸款中，貸款利率在[0.7，0.85)區(qū)間浮動(dòng)的占51.0%，比3月提高了32.4個(gè)百分點(diǎn)，貸款利率在基準(zhǔn)貸款利率以下的占84.6%(見表3)。

(七)海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點(diǎn)

1.省外客戶為主，反映全國二套房特征。2009年1-7月，海南省房地產(chǎn)銷售面積的80.4%、銷售套數(shù)的82.5%由省外客戶購買。其中，?？?、三亞和其他縣市向省外客戶銷售面積占比分別為80.4%、76.0%、95%，銷售套數(shù)占比分別為67%、81%、97%。海南省房地產(chǎn)市場的外向型程度高，反映了全國二套房特征，及熱帶海島旅游房地產(chǎn)的特征。[1]

2.按揭貸款比例較低，一次性付款比例高。2009年1-7月，海南省商品房銷售中按揭貸款套數(shù)累計(jì)9710套，占總銷售套數(shù)的31.8%，同比增長19.9%。按揭購房套數(shù)增多的原因主要是房貸政策有所松動(dòng)，首套住房和改善性住房獲得貸款難度下降。全省商品房銷售一次性付款套數(shù)比例約占68.2%，其中，海口市一次性付款套數(shù)約占65.2%，三亞市約占83.5%，其他市縣約占90.6%。

3.投資需求活躍，投資購房明顯增加。根據(jù)中國人民銀行?？谥行闹械湫蜆潜P調(diào)查資料顯示，2009年7月份所監(jiān)測的13個(gè)樓盤的省外購房客戶占96.8%，比3月份提高13.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米以下的占81.2%，比3月份提高6.8個(gè)百分點(diǎn)。4月份以來，隨著房價(jià)快速回升，剛性需求減少，本地居民購房占比下降。山西、北京等地客戶大量購買小戶型旅游度假商品房，房屋以毛坯房為主，除了能滿足其旅游度假及養(yǎng)老的需求外，所購房屋也極具保值增值功能，投資傾向明顯。

4.投資高檔樓盤漸成趨勢(shì)。出于保值增值考慮，高品質(zhì)樓盤成為省外客戶追逐對(duì)象，各縣市高端海景房、江景房成為其投資重點(diǎn)。以三亞市2個(gè)樣本樓盤為例，鳳凰水城7月初有可供銷售房245套，當(dāng)月銷售104套，售價(jià)環(huán)比上漲11.1%;美麗新海岸7月初有可售房180套，當(dāng)月銷售85套，價(jià)格環(huán)比上漲11.0%。

5.二手房交易低，出租率低，房屋閑置率過高。由于海南省商品房超過80%被省外客戶購買，除了部分投資性的毛坯房外，二手房交易率低，出租率也低。保守估計(jì)，島外客戶購買的房屋每年平均入住3個(gè)月，75%的時(shí)間處于閑置，則海南省商品房的閑置率至少超過60%(80%×75%)。隨著省外購房比重不斷擴(kuò)大，海南省商品房閑置率問題將更加突出。

(八)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用

1.占GDP的比重持續(xù)上升。2009年上半年，海南省房地產(chǎn)業(yè)占GDP值的比重由2004年的1.84%上升到4.41%(見表4)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為6.41%，拉動(dòng)GDP增長0.42個(gè)百分點(diǎn)。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收快速增長。2004-2008年海南省房地產(chǎn)地方稅收從6.75億元增長到34.68億元，年均增長率為45.76%，超過地方稅收22.52%的年均增長率。房地產(chǎn)業(yè)稅收占全省地方稅收收入比重也逐年提高，從2004年的11.81%增長到2008年的28.77%(見表5)。

3.房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)快速增加。2009年6月，海南省房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)2.28萬人，占城鎮(zhèn)注冊(cè)經(jīng)濟(jì)單位從業(yè)人員的3.03%，比2007年增加了0.74個(gè)百分點(diǎn)(見表6)。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)的評(píng)價(jià)

(一)房地產(chǎn)調(diào)控的重大政策

2008年以來，國務(wù)院及有關(guān)部門為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，推出了一系列政策措施，主要有三個(gè)方面:一是要加大保障性住房建設(shè)力度;二是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi);三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求(見表7)。這些措施為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

(二)房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果

房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施取得了一定的社會(huì)效果，包括以下幾點(diǎn)。

1.推動(dòng)銷售市場旺銷。2008年11月是海南省房地產(chǎn)市場的相對(duì)低谷，10月22日房貸新政以后，海南省房地產(chǎn)市場發(fā)生了明顯變化，隨著政策逐漸得到落實(shí)，改善性購房數(shù)量增加，按揭購房數(shù)量增加，2009年1-7月，按揭貸款購房套數(shù)9710套，同比增長19.9%(見表8)。同時(shí)，交易稅費(fèi)的降低使得投資性購房增加，外省客戶置業(yè)投資需求活躍，購買多套住房的現(xiàn)象普遍，進(jìn)一步推動(dòng)商品房銷售快速增長。

2.促進(jìn)投資供給增加。在稅費(fèi)減免、貸款利率下調(diào)、資本金比例降低等政策刺激下，房地產(chǎn)投資活動(dòng)從2009年6月起加速。海南省6月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比上漲35.1%，購買土地面積環(huán)比增長72.6%;2009年1-6月完成土地開發(fā)面積同比增長480.8%。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度降低，企業(yè)資金壓力減緩。2008年11月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比下降14%，房貸新政實(shí)施后，開發(fā)貸款迅速增加，2009年7月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比上升43.1%。同時(shí)，由于普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例降為20%，減緩了中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高了開工和投資的積極性。

4.推動(dòng)房價(jià)較快上漲。房地產(chǎn)政策對(duì)需求的促進(jìn)作用非常明顯，但是房屋投資周期較長，因此市場需求被拉動(dòng)后的一段時(shí)間，出現(xiàn)供不應(yīng)求，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)快速上漲。[2]

(三)需要關(guān)注的幾個(gè)問題

1.房地產(chǎn)價(jià)格超經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，加重居民生活成本。近年來，海南省房地產(chǎn)發(fā)展迅速，截至2008年底，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26.81%和12.97%，高于全國17.75%和10.17%的平均水平。但海南省經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平卻遠(yuǎn)落后于全國平均水平，截至2008年底，海南省城鎮(zhèn)人均GDP和人均可支配收入分別為17175元和12607元，僅相當(dāng)于全國平均水平的75.67%和79.89%。[3]

較高的房價(jià)一方面帶動(dòng)了土地開發(fā)的熱情，推動(dòng)投資上升，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長;另一方面使大多數(shù)購房者背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，影響了居民的日常生活和消費(fèi)行為，成為制約消費(fèi)的重要阻力。

2.市場化比重過高，平抑價(jià)格手段不足。1998年房地產(chǎn)市場化以來，海南省商品房竣工面積累計(jì)1349.99萬平方米，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房竣工面積累計(jì)為33.39萬平方米，僅占2.92%。房地產(chǎn)作為特殊商品，既是消費(fèi)品又是投資品，如果過于市場化會(huì)凸顯其投資品屬性，從而強(qiáng)化其價(jià)格變化的隨機(jī)性和波動(dòng)性，導(dǎo)致其發(fā)展的不確定性加大。

海南省房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為地方政府帶來了豐厚的稅收收入，2004-2008年海南省房地產(chǎn)地方稅收年均增長率為45.76%，占全省地方稅收收入比重由11.81%增長到28.77%，這也刺激了地方政府房地產(chǎn)市場化的發(fā)展動(dòng)力，從而在能平抑房價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)方面顯得動(dòng)力不足，島外需求過大的形勢(shì)下，還考慮出臺(tái)外地人員購房落戶政策。[4]

3.過分依賴島外需求，本省公共資源被擠占。2009年1-7月，海南省房地產(chǎn)銷售面積的80.4%、銷售套數(shù)的82.5%由省外客戶購買。隨著島外購房占比不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致房屋閑置率過高，使本省公共資源被擠占的問題尤其突出。

目前，海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展未達(dá)到房地產(chǎn)高度市場化的要求，大部分人群需要非市場化手段解決住房需求。一是海南省城鎮(zhèn)居民基本生活開支占比較高，無力增加其他消費(fèi)。2008年海南城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)44.9%，高于全國平均水平7個(gè)百分點(diǎn)。二是海南省城鎮(zhèn)居民收入差距較大，無力介入房地產(chǎn)市場的居民人數(shù)較多。2008年海南省城鎮(zhèn)居民最高收入戶與最低收入戶戶均收入比為10.07倍，高于全國平均水平1.33倍。在本省經(jīng)濟(jì)基本面難于支撐房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況下，依賴外來需求成為被動(dòng)選擇。

4.拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果不顯著，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用有限?？傮w上看，房地產(chǎn)對(duì)海南省經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用有限。2009年上半年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)海南省經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為6.41%，僅拉動(dòng)GDP增長0.42個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)看，房地產(chǎn)帶動(dòng)的主要是鋼材、水泥、玻璃和裝修建材等行業(yè)的產(chǎn)能，而以上商品海南省產(chǎn)量不大甚至沒有產(chǎn)出，因此房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)提升的作用不大。

三、推動(dòng)海南省房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展的政策建議

國務(wù)院批準(zhǔn)海南國際旅游島的方案，為旅游地產(chǎn)賦予了較高的定位，大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為海南省房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，應(yīng)采用不同方法解決，即堅(jiān)持大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)，滿足省外中高端客戶的需求，同時(shí)大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，解決本地居民居住難問題。

(一)完善海南省旅游房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)制

1.加快服務(wù)貿(mào)易和旅游管理等方面與國際接軌。引進(jìn)國內(nèi)外有實(shí)力的旅游房地產(chǎn)企業(yè)，為企業(yè)提供良好的投資和發(fā)展環(huán)境，積極培育大市場和大產(chǎn)業(yè)，在投資、金融和稅收等方面給予一定的優(yōu)惠政策。同時(shí)，完善相關(guān)法規(guī)規(guī)范，制定并嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)自律條例。

2.堅(jiān)持重點(diǎn)開發(fā)的原則。上精品、創(chuàng)名牌，以此支撐和壯大海南省旅游房地產(chǎn)的開發(fā)。并大力發(fā)展分時(shí)度假市場和產(chǎn)權(quán)酒店市場，改變海南省旅游房地產(chǎn)以投資置業(yè)房地產(chǎn)為主的單一局面，加強(qiáng)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合度。

3.產(chǎn)品特色，服務(wù)優(yōu)質(zhì)。針對(duì)不同市場需求，策劃設(shè)計(jì)高質(zhì)量的休閑度假住宅并重視配套住宅設(shè)施、休閑度假產(chǎn)品的規(guī)劃和開發(fā)，同時(shí)提高旅游房地產(chǎn)的服務(wù)質(zhì)量。

(二)加大保障性安居工程建設(shè)力度

1.加大政府財(cái)政投入力度，保證住房保障的資金來源。目前，按《廉租住房保障資金管理辦法》規(guī)定，廉租房的資金來源首先是提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后的住房公積金增值收益以及10%的土地出讓凈收益，其次是提高土地出讓凈收益的比例，最后才是各級(jí)財(cái)政的補(bǔ)助。建議將住房保障資金直接納入財(cái)政預(yù)算，設(shè)定比例限制，為住房保障資金來源提供強(qiáng)有力的保證。

2.加快廉租房建設(shè)步伐，逐步取消經(jīng)濟(jì)適用住房。政府部門應(yīng)高度重視廉租房建設(shè)，科學(xué)制定和實(shí)施廉租房發(fā)展規(guī)劃，充分保證廉租房的用地需求，加大廉租房建設(shè)的資金投入，還可以通過改擴(kuò)建、收購、回購等途徑來增加廉租房房源，以盡快建立和完善一批標(biāo)準(zhǔn)適中、區(qū)位合理、管理科學(xué)的廉租房。隨著廉租房保障功能的增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)慢慢退出歷史舞臺(tái)，各級(jí)政府應(yīng)將原本用于經(jīng)濟(jì)適用住房的土地和資金轉(zhuǎn)向廉租房建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移。

3.完善住房公積金制度，適度向中低收入群體傾斜。擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋范圍，將個(gè)體工商戶、靈活就業(yè)人員和農(nóng)民工納入進(jìn)來。合理解決住房公積金繳存拉大收入差距的問題，適度向中低收入家庭傾斜。同時(shí)，為減少征繳和管理成本，提高資金利用效率，可以借鑒新加坡做法，整合住房公積金賬戶和養(yǎng)老金個(gè)人賬戶，充分發(fā)揮個(gè)人賬戶資金的優(yōu)勢(shì)。

4.完善運(yùn)行管理機(jī)制，增強(qiáng)保障性住房的公平性和公正性。首先，要確定保障性住房綜合管理機(jī)構(gòu);其次，建立和完善家庭收入調(diào)查制度，對(duì)不再符合條件的家庭堅(jiān)決予以清除，并制定相應(yīng)懲罰措施;最后，在增加廉租房供應(yīng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將農(nóng)民工居住問題納入廉租房保障范圍，增強(qiáng)保障性住房的公平性和公正性。

(三)把握好宏觀調(diào)控和微觀規(guī)劃的節(jié)奏和力度

1.政府應(yīng)合理把握土地供應(yīng)節(jié)奏。在供應(yīng)時(shí)序和供地規(guī)模上實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約目標(biāo)，保證所供土地能夠盡快形成有效供給，防止造成土地資源的粗放經(jīng)營與閑置浪費(fèi)，并對(duì)已供應(yīng)的土地節(jié)約集約利用過程進(jìn)行跟蹤和監(jiān)管。[5]

2.政府加強(qiáng)城市規(guī)劃。針對(duì)本地居民和外地業(yè)主的不同需求，城市規(guī)劃和商品房開發(fā)要進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮^(qū)域規(guī)劃和功能定位。既滿足外地業(yè)主旅游、度假和養(yǎng)老的需求，又照顧到本地居民在居住和工作便利上的需求。

3.大力發(fā)展二手房市場。針對(duì)房價(jià)過快上漲的問題，需大力搞活二級(jí)市場交易。促進(jìn)沉淀房源進(jìn)入市場流通，增加供給，促使市場供求平衡，避免房價(jià)大起大落。■

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