以租代售:小產(chǎn)權(quán)房變了就活

一 口

北京朝陽(yáng)區(qū)某鄉(xiāng)政府在2008年12月用小產(chǎn)權(quán)房冒充“廉租房”一事被揭發(fā)后，日前大興區(qū)某鄉(xiāng)政府的小產(chǎn)權(quán)房也打出了“廉租”招牌，稱“新出臺(tái)北京市廉租房，不限戶籍”。一時(shí)間，廉租房似乎成了小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)銷售策略。

“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價(jià)格已在很多城市占據(jù)了一席之地。與此同時(shí)，它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問(wèn)題也接踵而至。城建部政策研究室副主任王玨林稱，“盡管許多鄉(xiāng)政府試圖將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)賣為租，來(lái)規(guī)避國(guó)家的政策。但是其使用大量的農(nóng)村集體用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)還是違反了國(guó)家法律?！蓖瑯?，在去年12月3日，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)魏成林也曾明確表示，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占用大量土地，用于建設(shè)廠房、商鋪出讓、出租，屬于違法行為。但是北京各鄉(xiāng)政府為何都青睞這種模式?

價(jià)格的誘惑

由于“小產(chǎn)權(quán)房”在價(jià)格上較產(chǎn)權(quán)房低廉得多，有著較為明顯的利益落差。一邊是國(guó)家明確出臺(tái)禁止“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房政策。一邊卻是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”大膽“創(chuàng)新”變臉上市，并以低于市場(chǎng)價(jià)50％的誘惑，吸引了很多特別是選擇在近郊置業(yè)的購(gòu)房者的眼球。大興這個(gè)“廉租房”項(xiàng)目的銷售人員在再三追問(wèn)下終于承認(rèn)，該房子是大興區(qū)某鄉(xiāng)政府的土地，然后將土地租給開(kāi)發(fā)商來(lái)做。“我們這是廉價(jià)的租房，所以可稱為廉租房?！变N售人員這么解釋了他們推出的“廉租房”。

“現(xiàn)在許多消費(fèi)者對(duì)于廉租房的概念并不太清楚，在銷售人員的吹噓下，購(gòu)房者根本就還沒(méi)弄清楚該類房屋的實(shí)際性質(zhì)是小產(chǎn)權(quán)房?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)那位銷售人員介紹，此次他們推出的房屋有150余套，戶型面積主要是在29到34平方米之間，一次性付款，分為10年、20年、50年三種。29平方米的大概是4萬(wàn)元左右，核算下來(lái)每個(gè)月租金不到300元。而在大興區(qū)該鄉(xiāng)政府附近，租一個(gè)近20平方米的房子，房租也要約600元左右，相對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房貴了一倍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮以疏代堵的方式治理“小產(chǎn)權(quán)”問(wèn)題或?qū)⒏鼮橛行?，單靠行政?qiáng)制很難從根本上解決問(wèn)題。如果能夠在嚴(yán)格執(zhí)行土地制度的前提下，從市場(chǎng)的角度尋找一些疏導(dǎo)的方法，或?qū)②吚芎Α！坝行枨?，這是最為核心的問(wèn)題?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示。雖然金融危機(jī)讓投資性需求有所減弱，但是消費(fèi)者的住房需求和改善性需求仍然大量存在。牛鳳瑞說(shuō)，目前北京的高額房?jī)r(jià)，讓許多人望塵莫及。但這樣的小產(chǎn)權(quán)房，不管租賣都是很便宜的。有了巨大的需求和利益的驅(qū)動(dòng)，才會(huì)不斷出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房各種各樣的違規(guī)操作。

“有著很大的利益驅(qū)使，有部分鄉(xiāng)政府、村政府的領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商能夠謀取利益。有些利益的鏈條還不止這些。”明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示。

“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，獲得小產(chǎn)權(quán)的土地并不需要繳納高昂的土地出讓金，所以將會(huì)大幅提高利潤(rùn)空間。對(duì)鄉(xiāng)政府而言，將土地直接轉(zhuǎn)讓或租給開(kāi)發(fā)商，將獲得比被政府征用更大的利潤(rùn)空間，因?yàn)樗麄儾恍枰汛蟛糠值睦麧?rùn)讓給征收的上級(jí)政府。如果鄉(xiāng)政府自己進(jìn)行開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)空間將更大。”賈玉鵬表示。

監(jiān)管還需補(bǔ)漏洞

“相關(guān)政府部門盡管已經(jīng)表明了這種以租代征的方式是違法，但是并沒(méi)有相關(guān)成文的條例出臺(tái)，而許多小產(chǎn)權(quán)房就抓住政策的空缺來(lái)打擦邊球?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，“現(xiàn)在許多已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房。由于政府禁止買賣，需要找到一種新的途徑去消化。”

“蓋小產(chǎn)權(quán)房子。在手續(xù)上比較容易，不會(huì)涉及銷售審批之類的問(wèn)題，到處都可以隨意蓋，如果全部讓國(guó)土部門去調(diào)查。將耗費(fèi)很大的成本，而現(xiàn)在根本就沒(méi)有這么大的人力物力給予支持?！辟Z玉鵬說(shuō)。此外，他認(rèn)為，沒(méi)有相關(guān)的舉報(bào)、監(jiān)管機(jī)制，也是造成無(wú)法禁止的原因。

“要從根本上禁止類似的違規(guī)操作，需要政府加快城市規(guī)劃建設(shè)。加快土地批租的節(jié)奏。根據(jù)社會(huì)的發(fā)展需求，以合適的節(jié)奏推出土地。與其讓鄉(xiāng)政府去違法開(kāi)發(fā)，還不如政府合法征收予以開(kāi)發(fā)?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，“關(guān)于農(nóng)村集體土地的使用，并不一定每個(gè)區(qū)域都按照一樣的模式來(lái)處理，譬如有些城市化發(fā)展很快的區(qū)域，農(nóng)村土地應(yīng)該放寬推出，而在其他區(qū)域?qū)⑦@些被占用的土地補(bǔ)償過(guò)來(lái)，保證整體的農(nóng)村土地的數(shù)量不發(fā)生變化即可?！?/p>

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，在目前許多小產(chǎn)權(quán)房既成事實(shí)的前提下，對(duì)這部分小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行有效疏導(dǎo)是很有必要的。而對(duì)于沒(méi)有發(fā)生的，在國(guó)家新的土地政策推出來(lái)之前，將對(duì)于小產(chǎn)權(quán)的許多規(guī)定進(jìn)行條文規(guī)范，讓許多鄉(xiāng)政府不能打擦邊球，對(duì)于違反者進(jìn)行嚴(yán)格處罰。

“可以建立舉報(bào)制度，給予舉報(bào)人員重賞，讓舉報(bào)的通道更順暢。另外設(shè)立舉報(bào)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于接到舉報(bào)不作為的人予以懲罰。這樣將極大地節(jié)省監(jiān)察部門人力物力的消耗?！泵魈斓禺a(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示，同時(shí)完善監(jiān)察制度，來(lái)限制各方利益者的串通。

經(jīng)濟(jì)適用房也開(kāi)始以租代售

近期，北京東部最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目——翠成馨園劃入經(jīng)濟(jì)適用房以租代售的范疇。這種“以租代售”方式的運(yùn)行，將有效遏制經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過(guò)程中的許多問(wèn)題，同時(shí)，也使經(jīng)濟(jì)適用房本身的尷尬地位得以改變?！耙宰獯邸钡慕?jīng)濟(jì)適用房個(gè)人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不能出售，因此，“以租代售”甚至可以看作經(jīng)濟(jì)適用房“功成身退”的最佳出路。而且給經(jīng)濟(jì)適用房本身的發(fā)展提供了新的方向，這種做法，值得肯定。

小產(chǎn)權(quán)房屢禁不絕的原因在于目前土地收益分配的不合理。在城市化進(jìn)程中，許多郊區(qū)農(nóng)村農(nóng)田被占用，在開(kāi)發(fā)商、幾級(jí)地方政府、村與村民的層面，利益分配呈倒金字塔形，越到基層獲利越少，因此，為了留住土地利潤(rùn)，村級(jí)組織與村民有極大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。這與城市中苦于高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者一拍即合。

近日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》政府對(duì)土地增值部分收繳增價(jià)地價(jià)，讓農(nóng)民有權(quán)按照投資品公平獲得收益，分享土地增值部分的收益，而不是按照土地原產(chǎn)的糧食與白菜的價(jià)格分享土地收益，才是合理的舉措，也是防止小產(chǎn)權(quán)房死灰復(fù)燃的釜底抽薪之舉。