房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化方向不能變

陸玉龍

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化更重要的內(nèi)涵是,住房保障制度必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,中低收入家庭住房改善有困難,這一問題應(yīng)予以重視并盡快解決,但不能由此否定住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化方向。否則舊體制復(fù)歸,根本不利于提高中低收入家庭住房水平,更不利于房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

新中國(guó)成立以來,黨和政府一直都很重視改善人民群眾的居住條件,但在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,力不從心,投資嚴(yán)重不足,城市住房擁擠成為嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題之一。改革開放伊始,鄧小平同志就高度重視住房問題,1980年提出了住房制度改革總體思路,拉開了住房制度改革帷幕。1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,徹底停止福利分房,有力推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)全面走向市場(chǎng)化,調(diào)動(dòng)了全社會(huì)住房投資和消費(fèi)的積極性,如今一年的商品住房竣工和銷售面積就超過改革開放前30年的總和,開創(chuàng)了中國(guó)歷史上住房投資和供應(yīng)規(guī)模最大、城市居民住房狀況改善最快的黃金時(shí)期。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處于市場(chǎng)化發(fā)展的初級(jí)階段,出現(xiàn)問題時(shí)不免有人懷疑甚至否定市場(chǎng)化發(fā)展方向,如近期媒體熱議“二次房改”就反映了這種傾向,值得警惕。去年6月國(guó)家發(fā)改委劉會(huì)勇建議企事業(yè)單位自建廉租房租給職工居住;今年4月清華大學(xué)李稻葵教授建議由政府主導(dǎo)住房供應(yīng),其比重應(yīng)占到50%;7月李明等14位學(xué)者上書國(guó)家有關(guān)部門,建議以“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤(rùn)率”方式,向中等收入家庭提供準(zhǔn)市場(chǎng)化平價(jià)住房。顯而易見,“二次房改”主張出發(fā)點(diǎn)是好的,是為了解決中低收入家庭住房困難,具體建議各異,看似新舉措,但都是行之無效或難以持續(xù)的老辦法,實(shí)質(zhì)上都違背住房市場(chǎng)化改革方向,在理論和實(shí)踐上都不可取。

解決中低收入家庭住房困難的基本前提是,堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化方向,加快住房保障制度建設(shè)。傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制實(shí)行福利分房,不存在也不需要住房保障制度,而房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的基本內(nèi)涵之一是,必須建立完善住房保障制度。住房保障制度是房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的內(nèi)在必然要求和必要條件,只有堅(jiān)持住房市場(chǎng)化和住房保障制度的有機(jī)統(tǒng)一,才能推進(jìn)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展,從而才能全面持續(xù)改善包括中低收入家庭在內(nèi)的全體居民的住房條件。

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化更重要的內(nèi)涵是,住房保障制度必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。回顧歷史不難發(fā)現(xiàn),建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房保障制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程很早就提出并被反復(fù)強(qiáng)調(diào),早在1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》就把“建立以中低收入家庭為對(duì)象,具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為住房制度改革的基本目標(biāo)之一,但在實(shí)踐中,經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)嚴(yán)重不足,原因何在?根本原因在于經(jīng)濟(jì)適用房制度不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則,主要表現(xiàn)在,土地行政劃撥,稅費(fèi)減半,實(shí)質(zhì)是半福利分房,一套經(jīng)濟(jì)適用房相當(dāng)于數(shù)十萬元財(cái)富優(yōu)惠,即使“脫困致富”甚至成了百萬富翁都永久性享有。正是由于這一重大缺陷,爭(zhēng)購、騙購和以權(quán)謀購經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象十分普遍,屢禁不止,再加上其他原因,導(dǎo)致地方政府不得不少建甚至不建經(jīng)濟(jì)適用房。

堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化方向,當(dāng)務(wù)之急是,加快建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的,以經(jīng)濟(jì)適用房為主、廉租房為輔的住房保障制度。廉租房產(chǎn)權(quán)全部歸政府,建設(shè)資金應(yīng)由公共財(cái)政支出,不能占用或借用住房公積金。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)應(yīng)由政府與受助購房人按份共有,用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政支出(包括減免的土地出讓金和稅費(fèi))應(yīng)轉(zhuǎn)化為相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán),當(dāng)受助購房人由中低收入步入中高收入后,政府依法行使收益權(quán)和處分權(quán),以幫助更多的中低收入家庭解決住房困難。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“誰投資,誰所有”和公平公正原則,增強(qiáng)公共財(cái)政投資力度,是加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè),不斷滿足中低收入家庭住房需求的必由之路。