芻議我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)

劉之秋

摘要或許是立法與認(rèn)知上的原因,現(xiàn)行的物業(yè)管理服務(wù)制度存在很多不足和欠缺。物業(yè)管理的實(shí)際受益者及最終費(fèi)用承擔(dān)者是業(yè)主,由此,業(yè)主才是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的主導(dǎo)力量。而物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主提供一種服務(wù),這種服務(wù)理應(yīng)體現(xiàn)在對(duì)物業(yè)的具體完善的運(yùn)作之中。本文結(jié)合一些實(shí)例加以分析,冀能對(duì)物業(yè)管理制度的構(gòu)建提供有益借鑒。

關(guān)鍵詞物業(yè)服務(wù) 法律制度 業(yè)主

中圖分類號(hào):D920.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)10-276-03

法律至上者西塞羅認(rèn)為法律源于自然,是自然界中最高理性。公平正義是和諧社會(huì)的基本準(zhǔn)則。在一片構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的語(yǔ)境中,“依法治國(guó),建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家”的理念寫進(jìn)了國(guó)家的根本大法。憲法是國(guó)家一切法律的基礎(chǔ),具有最高的法律效力。我們知道,列寧說(shuō)過(guò):“憲法就是一部寫滿權(quán)利的紙。”有如德國(guó)法學(xué)家耶林提倡:“為權(quán)利而斗爭(zhēng)”。所以,法治社會(huì)中的法律也正因其在解決社會(huì)紛爭(zhēng)中的公正而體現(xiàn)出自身的價(jià)值。

當(dāng)今社會(huì),施行法律及其運(yùn)作機(jī)制已經(jīng)成為社會(huì)調(diào)整的主要形式。晚清法學(xué)家沈家本道:“法者,天下之程式,萬(wàn)事之儀表?！雹?007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》就分為總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán),占有5編19章共247條。物權(quán)法創(chuàng)造了我國(guó)立法史上單部法律草案審議次數(shù)之最,不可謂不竭股肱之力。物權(quán)法規(guī)定了為維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度,維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,明確物的歸屬、發(fā)揮物的效用,保護(hù)權(quán)利人的物權(quán),這是根據(jù)憲法而制定的。因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,適用國(guó)家《物權(quán)法》,這體現(xiàn)對(duì)公民權(quán)利的尊重。美國(guó)法人類學(xué)家霍貝爾說(shuō):“這樣的社會(huì)規(guī)范就是法律規(guī)范?！雹?/p>

國(guó)際著名社會(huì)法學(xué)派的主要代表人物、時(shí)任美國(guó)哈佛大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)的羅斯科·龐德認(rèn)為:正義是在一定時(shí)空條件下以得到社會(huì)認(rèn)可的具體利益方案表現(xiàn)出來(lái)的。③這是人類精神上永恒的追求。優(yōu)秀的法學(xué)家們一生孜孜以求公平、正義,首要的亦是最高的原則是法律面前人人平等。

物權(quán)法針對(duì)小區(qū)業(yè)主權(quán)利專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題,按照法的一般原則,法律不溯及既往,對(duì)過(guò)去的問(wèn)題,則按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定或約定處理。然業(yè)主在買房時(shí)處于弱勢(shì),信息嚴(yán)重不對(duì)稱,以約定來(lái)確認(rèn)顯然對(duì)業(yè)主不公。但物權(quán)法作為民事基本法律,它的有些規(guī)定仍有待于配套法律法規(guī)予以貫徹落實(shí),也需要通過(guò)司法解釋進(jìn)一步具體化。盧梭說(shuō):“法律乃是公意的行為?！雹芄畔ＥD的亞里士多德說(shuō):“要使事物合于正義,須有毫無(wú)偏私的權(quán)衡;法恰恰是這樣一個(gè)中道的權(quán)衡?！雹?/p>

只是零散的業(yè)主個(gè)體大都勢(shì)單力薄,在規(guī)則不健全的市場(chǎng)交易中,根本無(wú)法與強(qiáng)大的有組織的、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、有社會(huì)資源的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司平等地對(duì)話。長(zhǎng)此以往,座視社會(huì)無(wú)良坐成大惡,構(gòu)成侵權(quán)行為和危害結(jié)果,無(wú)辜者多為之付出沉重代價(jià)。美國(guó)新自然法學(xué)派的代表福勒說(shuō):“法律是使人類行為服從于規(guī)則之治的事業(yè)?！雹揆R克思卻說(shuō):“社會(huì)不是以法律為基礎(chǔ)的,那是法學(xué)家的幻想?！蔽飿I(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約接受業(yè)主委托(雇用),代表業(yè)主運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)。不言而喻:業(yè)主理應(yīng)處于主導(dǎo)地位的,而物業(yè)管理服務(wù)公司則扮演“大管家”的角色。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,其管理的行為只屬企業(yè)行為,物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。但現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)公司卻經(jīng)常同業(yè)主打架,拿業(yè)主開(kāi)涮,很多時(shí)更是吃里扒外,大有趁著業(yè)主忙于生計(jì)之機(jī),無(wú)暇顧及之時(shí),出演賊“管家”的丑角,令不少業(yè)主大跌眼鏡,長(zhǎng)有所托非人之嘆。物業(yè)糾紛已成為房地產(chǎn)業(yè)難治的頑癥,這些糾紛80%是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾而引起的,而現(xiàn)時(shí)大多數(shù)物業(yè)公司隸屬開(kāi)發(fā)商。盡管某些開(kāi)發(fā)商不惜花巨資去聯(lián)手一些所謂權(quán)威機(jī)構(gòu)大搞什么“滿意度”、“忠誠(chéng)度”測(cè)評(píng)以樹(shù)立其虛假的品牌,其實(shí)是強(qiáng)奸民意,以便其作奸犯科?？梢?jiàn),我國(guó)轉(zhuǎn)軌中暴露出來(lái)的一大問(wèn)題正是這些企業(yè)沒(méi)有服務(wù)意識(shí),這些企業(yè)慣于坑蒙詐騙、無(wú)惡不作。無(wú)奈的業(yè)主消費(fèi)者再不滿、憤怒,再投訴,而物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商卻依然我行我素橫行霸道,暢通無(wú)阻。早在2002年的北京,屬于開(kāi)發(fā)商投資的物業(yè)管理服務(wù)公司已占87%。投資者在和業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)公司相互之間的責(zé)、權(quán)、利的明確和劃分還有比較多的含糊之處,這難免產(chǎn)生諸多私權(quán)爭(zhēng)議。很明顯,逐利本能驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)得寸進(jìn)尺的霸道行徑已不僅僅是職能錯(cuò)位?，F(xiàn)實(shí)是:凸顯追求超額利潤(rùn)目的的不良開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司竭盡所能,不惜任何代價(jià)去鉆盡法律法規(guī)和政府管理的空子,甚至公然違法違規(guī),視有關(guān)部門為無(wú)物,玩弄種種圈錢的伎倆,巧取豪奪,設(shè)法榨取侵占業(yè)主的錢財(cái),極盡盤剝吞噬之能事。他們的常見(jiàn)侵權(quán)行為、侵害現(xiàn)象多多:如擅自利用物業(yè)共同部分和共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)牟利;挪用專項(xiàng)維修資金;不接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;物業(yè)收費(fèi)不透明,收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量不對(duì)稱;強(qiáng)權(quán)管理,變態(tài)服務(wù),斷水?dāng)嚯?毆打業(yè)主。以及開(kāi)發(fā)商侵占配套建筑和設(shè)施;開(kāi)發(fā)商故意隱瞞規(guī)劃、擅自修改規(guī)劃,欺騙業(yè)主,危害物業(yè);開(kāi)發(fā)商單方制定的業(yè)主公約侵犯業(yè)主的合法權(quán)益,強(qiáng)迫誘使業(yè)主接受“霸王合同”;開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理作不切實(shí)際的承諾,完成交易后卻無(wú)法兌現(xiàn);開(kāi)發(fā)商未能履行預(yù)售合同的承諾,交付使用后的樓宇仍只提供臨時(shí)水、電等等。同時(shí),有相當(dāng)部分原因亦源自政府管理的缺欠、法律法規(guī)的缺位,而地方的物業(yè)管理?xiàng)l例更缺乏可配套性、具操作性的政策法規(guī),使法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行在實(shí)際中往往走了樣或成一紙空文,一堆廢紙,流于形式,徒有其表,無(wú)法有效保護(hù)公民合法權(quán)利。以業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作為例,由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位沒(méi)有明確界定,對(duì)其組建沒(méi)有相應(yīng)有效的指導(dǎo)和措施,造成有的小區(qū)竣工進(jìn)住并交物業(yè)費(fèi)近十年仍無(wú)法成立業(yè)主委員會(huì),有的業(yè)主委員會(huì)則形同虛設(shè),長(zhǎng)期不理事或變質(zhì)利用有利因素?fù)p害其他業(yè)主,對(duì)物業(yè)公司監(jiān)督作用發(fā)揮不夠,有時(shí)或者走向另一極端,導(dǎo)致關(guān)系十分緊張。雖然大多業(yè)主的法律和自醒意識(shí)不足,但在物極必反的情形下,有些業(yè)主被迫自發(fā)抗?fàn)?然缺乏組織性就不會(huì)有持久性,這些業(yè)主的維權(quán)大都以失敗告終。無(wú)疑,“無(wú)形之手”不是無(wú)影無(wú)蹤,政府對(duì)此是采取完全放任自由的市場(chǎng)思維,還是依法有效監(jiān)控其以符合市場(chǎng)規(guī)律的正常秩序運(yùn)行,即至關(guān)重要。事實(shí)上,如果政府一旦淪為市場(chǎng)的“看客”,即是對(duì)公民權(quán)利的漠視更是對(duì)無(wú)良侵權(quán)者不法侵害行為的縱容支持。

2005年8月21日廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道,家住番禺鐘村某小區(qū)的李小姐一看到物業(yè)服務(wù)單就目瞪口呆:871元的物業(yè)管理費(fèi)遲交了一年,其滯納金竟然高達(dá)586元。而按照當(dāng)時(shí)利率,如果將871元作一年定期存入銀行的話,只能獲得利息17.8元——也就是說(shuō),物業(yè)管理費(fèi)滯納金的收益竟是銀行一年定期存款收益的近33倍!很多物業(yè)公司對(duì)未及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的滯納金比例都是驚人的一致:每拖延一天,征收千分之二。這在業(yè)主收樓的那天,小區(qū)物業(yè)公司都會(huì)與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。強(qiáng)要同意遵守物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)定及他們的具體要求,又或簽訂其單方制定的管理服務(wù)公約、業(yè)主公約、住宅使用說(shuō)明書,住宅質(zhì)量保證書等等,五花八門,甚至違法違規(guī),其中就早已設(shè)有單方面規(guī)定的這一滯納金收取標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)在制定格式合同之前沒(méi)有召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),更不會(huì)有平等協(xié)商的可能,業(yè)主即使有什么不滿意,也不予更改。這正是中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)在全國(guó)開(kāi)展及公布的“2005年十大不平等格式條款”之一的霸王條款。再者,忙于收樓的很多業(yè)主當(dāng)時(shí)關(guān)注的是房子本身的質(zhì)量,因此,忽略了當(dāng)其時(shí)強(qiáng)要業(yè)主匆忙即時(shí)簽的一大堆文件中的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容,許多業(yè)主只是粗略地看一下,有些甚至對(duì)協(xié)議書一翻過(guò)去,來(lái)不及細(xì)看就趕緊簽上大名,受損于不知不覺(jué)之中,吃盡苦頭,直覺(jué)受盡了窩囊氣。

廣州日?qǐng)?bào)刊2001年1月14日,車主陳某發(fā)現(xiàn)他寄放停車場(chǎng)的摩托車丟失了,經(jīng)多次索要賠償未果,遂將負(fù)責(zé)管理的汕頭某房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)公司告到法院,還提供了車輛存放保管定額發(fā)票等證據(jù)。龍湖區(qū)人民法院審理認(rèn)為,依照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定,原告將車寄放于被告經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng),并依約支付保管費(fèi),雙方間已形成車輛有償保管合同關(guān)系,被告應(yīng)對(duì)原告停放在其停車場(chǎng)的摩托車負(fù)有安全保障義務(wù)?，F(xiàn)原告的車輛在保管期間丟失,被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。陳某是幸運(yùn)的,據(jù)悉有不少類似案子的結(jié)果仍是消費(fèi)者受害,索賠多是白搭工夫。

公用電費(fèi)(俗稱公攤電費(fèi)),常常是物業(yè)公司和業(yè)主之間又一矛盾爭(zhēng)端。廣州供電部門有關(guān)負(fù)責(zé)人員也說(shuō),電梯、水泵、樓梯燈可委托供電部門統(tǒng)一收取,但不排除有人將其他電費(fèi)也算到了這3項(xiàng)收費(fèi)賬上。業(yè)主要查都每每受阻,物業(yè)公司的做法也不透明,有時(shí)甚至不告訴具體用電情況,只發(fā)來(lái)一張繳費(fèi)單,“不交費(fèi)就收取滯納金,限期斷電”。2005年6月23日廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道:家住廣州天河區(qū)華仔∏的黃先生就碰到這種情況6天河元崗南仔∏的康業(yè)主則給公攤電費(fèi)細(xì)細(xì)算了筆賬U是不算不知道，一算嚇一跳，一個(gè)月公攤電費(fèi)夠家用?0天!連物業(yè)公司搞活動(dòng)的電費(fèi)也計(jì)由業(yè)主付出?？磥?lái),為了防范物業(yè)公司“做賬”做手腳,流于應(yīng)付,泛泛而談,住戶有權(quán)要求物業(yè)公司按月公布向電力部門繳納公用電費(fèi)的發(fā)票以便核對(duì)。如此推斷,現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)的業(yè)主其實(shí)都是可憐兮兮的“水魚”,“痛宰”是逃不了的。老百姓講究“花錢買個(gè)明白”,法律上則是尊重消費(fèi)者的知情權(quán),無(wú)奈生活里的物業(yè)服務(wù)卻處處糊涂賬。

陸續(xù)入住的小區(qū)會(huì)到處不斷出現(xiàn)廣告牌,粗看像是公益宣傳,細(xì)看分明是商業(yè)廣告。在業(yè)主不知情的情況下,小區(qū)的公共空間已成了廣告的天堂,連電梯門都貼滿了廣告,千瘡百孔。有些液晶電視廣告的重復(fù)播放已變成一種噪音,使人心煩意亂,影響身心休息,不同程度地騷擾著業(yè)主的正常生活。據(jù)說(shuō)一部電梯一個(gè)月就會(huì)有至少幾百元不等的廣告收入。收入和支出沒(méi)有監(jiān)管,消耗的電費(fèi)又難免會(huì)計(jì)入業(yè)主的公攤電費(fèi)?！稄V州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了利用物業(yè)共用部位,公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。國(guó)家《物權(quán)法》更明確規(guī)定,小區(qū)樓宇(樓頂、外立面、大堂、電梯廳、電梯內(nèi)等)的廣告收益歸業(yè)主所有。然而,道高一尺,魔高一丈。極具諷刺的是,某傳媒總裁就揚(yáng)言:《物權(quán)法》所帶來(lái)的影響“利大于弊”,因?yàn)槲餀?quán)法明確了產(chǎn)權(quán)的“主體”,公司簽約的時(shí)候就有了明確的對(duì)象。不過(guò),現(xiàn)在面臨的一個(gè)問(wèn)題是:現(xiàn)在僅有10%的小區(qū)有業(yè)主委員會(huì),而這10%的業(yè)主委員會(huì)中真正具有執(zhí)行能力、具有力度的更是寥寥無(wú)幾。除了物業(yè)公司我們能跟誰(shuí)簽約呢。嗜利如命的資本虎視眈眈逼不及待之相畢露,無(wú)非這一領(lǐng)域利潤(rùn)畸高或暴利可期。顯然,無(wú)恥奸商的重大利好,必定是消費(fèi)者損失慘重。無(wú)良無(wú)序的物業(yè)服務(wù)假管理之名,將劇烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)引入業(yè)主寧?kù)o的家園,肆意破壞業(yè)主們對(duì)平靜自然生活的追求,業(yè)主們悉心營(yíng)造的安寧住宅從此被喧囂慘烈的商場(chǎng)爭(zhēng)斗所侵占。出資購(gòu)買房產(chǎn)和服務(wù)的業(yè)主反被忽悠被愚弄被侵害,這是多么滑稽,多么荒謬,又多么的無(wú)奈。陳賜貴在《物業(yè)公司怎能反“管理”為“主人”》一文中說(shuō):“物業(yè)公司之所以屢屢騎到業(yè)主頭上,便與業(yè)主無(wú)法行使權(quán)力、不像主人像房客的畸形現(xiàn)狀密切相關(guān),如果業(yè)主大會(huì)還是不能正常召開(kāi),業(yè)主委員會(huì)還是無(wú)法順利選舉產(chǎn)生,即便業(yè)主改名叫‘親爹,也無(wú)法擺脫當(dāng)房客的命運(yùn)?！遍_(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司本末倒置,藉所謂管理之名,儼然以主人自居,為所欲為,行野蠻暴虐侵權(quán)損害之實(shí)的案例時(shí)有所聞,不勝枚舉。僅如二、三年前廣州日?qǐng)?bào)等報(bào)題以“順景自凡凰塵啊?、“业螘?huì)主任連遭暴打”致多發(fā)性骨折，以及畔諄ㄔ耙滴會(huì)主任被砍重傷垂蜲盜邪縛煽一斑S械潰占山為王，搜刮民脂民膏，直嘆腥風(fēng)血雨W慵，資本的每一個(gè)毛孔流露出來(lái)的不僅僅是貪婪，而是血腥=些年來(lái)蜚聲篋諭獾奈幕學(xué)者朱大可在《流氓的盛宴》一書中認(rèn)為，當(dāng)今中國(guó)正面臨一個(gè)流氓社會(huì)重新蘇醒、發(fā)育和走向高潮的時(shí)代?

說(shuō)實(shí)在的,對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),這才叫喜鵲登枝。2007年3月23日廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道廣州首個(gè)趕走物業(yè)公司自管物業(yè)的豐狀笙靡抵魑員會(huì)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)?16戶業(yè)主“自治”一年省37萬(wàn)費(fèi)用。其中停車費(fèi)下降50%,物業(yè)費(fèi)下降1/3,垃圾費(fèi)免收,每月少收3.1萬(wàn)元還節(jié)余6000元收益。業(yè)委會(huì)受業(yè)主大會(huì)監(jiān)督,一年一個(gè)總結(jié),半年一個(gè)小結(jié),每季一個(gè)報(bào)表,財(cái)務(wù)公開(kāi)透明。但由于業(yè)委會(huì)不是經(jīng)濟(jì)實(shí)體和事業(yè)法人,沒(méi)有財(cái)產(chǎn),這不同于香港的業(yè)主法團(tuán)和外國(guó)的業(yè)主協(xié)會(huì)具有獨(dú)立的法人地位,為此,有時(shí)還不得不以業(yè)主個(gè)人的名義去打官司以解決一些小區(qū)的問(wèn)題。顯然,依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī),物業(yè)的管理權(quán)是業(yè)主賦予業(yè)主委員會(huì)的一項(xiàng)管理權(quán)利,絕不是物業(yè)公司、建設(shè)單位所有的。物業(yè)公司用業(yè)主的錢支撐著自己的錢包,卻老干違背業(yè)主意愿、侵害業(yè)主權(quán)利的事,可謂玩業(yè)主于股掌之間,更可悲的是,業(yè)主竟然不能有所作為,連平等的地位都無(wú)法體現(xiàn)。物業(yè),物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主們都說(shuō)那是花錢買難受。古時(shí)商鞅語(yǔ):“法者,憲令著于官府,刑罰必于民心,賞存乎慎法,而罰加乎奸令者也?！雹?/p>

“業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人?！雹噙@本是一個(gè)婦孺皆知的常識(shí),卻也要經(jīng)由頂尖法學(xué)家之手鄭重其事地發(fā)表在中華人民共和國(guó)物權(quán)法精解這樣一部重要著作的有關(guān)篇首。想來(lái),這或許是畸態(tài)的現(xiàn)實(shí)使然,大家們不得已而重申之。然而,這個(gè)重申畢竟功勛卓著,盡管奸商不會(huì)把它放在眼里,但它多少給了弱勢(shì)已久的業(yè)主少許同情、安慰與企盼,只是有點(diǎn)令人啼笑皆非,卻也未免沉重悲哀。又或許,這是制度安排的結(jié)果。如此,若能直截了當(dāng),重整山河,而不是猶抱琵琶半掩面,那才是功德無(wú)量。(下轉(zhuǎn)第279頁(yè))(上接第277頁(yè))不過(guò),“歲月流逝,什么也沒(méi)有發(fā)生”,以90歲高齡作為最年長(zhǎng)的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主萊昂尼德·赫維奇在瑞典斯德哥爾摩頒獎(jiǎng)禮上如是說(shuō)。“法律是最低限度的道德”,盡管人所共識(shí)。

物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的角色錯(cuò)位是導(dǎo)致長(zhǎng)期矛盾重重的深層原因之一,物業(yè)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種委托合同關(guān)系,并不等同于公權(quán)力,沒(méi)有行政強(qiáng)制執(zhí)法權(quán),更不能侵犯他人合法權(quán)利。本來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)屢犯不改時(shí),是可以由業(yè)主委員會(huì)解除委托服務(wù)合同的,但現(xiàn)實(shí)中卻難以操作。毛建國(guó)說(shuō):“中國(guó)的物業(yè)管理是個(gè)怪胎,‘物管明明是業(yè)主的服務(wù)者,然而在很多的時(shí)候,卻成了業(yè)主的管理者甚至是統(tǒng)治者,而業(yè)主反而備受物管欺凌”。即使似乎國(guó)家發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在,已于2007年8月26日由國(guó)務(wù)院根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂,將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,并于2007年10月1日施行,正名變動(dòng)雖然只是兩個(gè)字,但形式上擺正了物業(yè)公司與業(yè)主間的關(guān)系,物業(yè)管理當(dāng)轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù),定位準(zhǔn)確,突出了服務(wù)意識(shí)。只是為時(shí)略嫌已晚,積重難返,且尚未完善。一直以來(lái)物業(yè)公司自許土皇帝,其“土規(guī)矩”給業(yè)主帶來(lái)無(wú)盡的困擾和傷害。據(jù)說(shuō)目前已明確市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理架構(gòu),所謂兩級(jí)政府,三級(jí)管理。然三無(wú)力一直存在,受害的業(yè)主都想問(wèn)一句何時(shí)能還自己應(yīng)有的權(quán)益!2007年公布的“全國(guó)城鎮(zhèn)消費(fèi)者維權(quán)狀況”調(diào)查報(bào)告指出,50.9%的消費(fèi)者認(rèn)為現(xiàn)在有關(guān)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律法規(guī)完善程度“一般”;同時(shí),51.2%消費(fèi)者認(rèn)為目前行政執(zhí)法部門在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作中的效率“一般”;而63.3%的消費(fèi)者認(rèn)為設(shè)立處理小額消費(fèi)爭(zhēng)議的簡(jiǎn)易司法程序“非常必要”。當(dāng)然,大多消費(fèi)者其實(shí)對(duì)法律法規(guī)也是知之“一般”。

依照馬克思主義法學(xué)思維,制定完備而良善的法律,是依法治國(guó)的基礎(chǔ)?！笆乱蛴谑?而備適于事?！睙o(wú)數(shù)事實(shí)證明,就我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的構(gòu)建,以及營(yíng)造安定和諧社會(huì)的追求而言,這個(gè)歷程更加需要盡快細(xì)化完善有效的制度建設(shè),通過(guò)推進(jìn)實(shí)質(zhì)性的立法模式和施政方式的合理選擇,運(yùn)用有力的法律手段,規(guī)范市場(chǎng)秩序,調(diào)整市場(chǎng)各種關(guān)系,切實(shí)保障市場(chǎng)主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)利的實(shí)現(xiàn),促進(jìn)人們奉行誠(chéng)實(shí)信用、公平互利的原則去進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。首席大法官著名法學(xué)家肖楊博士曾說(shuō):“沒(méi)有法治,沒(méi)有對(duì)公民權(quán)利的尊重和切實(shí)保障,和諧不可能實(shí)現(xiàn)?！钡?2屆世界法律大會(huì)的《上海宣言》強(qiáng)調(diào):“法治是人類文明和進(jìn)步的重要標(biāo)志,是用和平理性的方式解決社會(huì)矛盾的最佳途徑?！雹峁綉?yīng)當(dāng)符合社會(huì)的道德認(rèn)知和人們的情感需要。柏拉圖的法律理論中表述,正義是制訂法律的指導(dǎo)原則。畢達(dá)哥拉斯則直指正義是平等。而平等首先是人們所承認(rèn)的,符合社會(huì)道德標(biāo)準(zhǔn)的。唯如此,盡管修法是法律施行進(jìn)程中的必然,但無(wú)論是重構(gòu)抑或是修正,要實(shí)現(xiàn)公平正義當(dāng)從良法生成開(kāi)始,成就公正透明的制度保障,促進(jìn)社會(huì)公眾監(jiān)督的發(fā)展。

注釋:

①?gòu)垏?guó)華主編.中國(guó)法律思想史.北京:法律出版社.1982年版.第465頁(yè).

②[美]霍貝爾著.嚴(yán)存生等譯.原始人的法律.北京:法律出版社.2003年版.第27頁(yè).

③[美]羅斯科·龐德.沈宗靈,董世忠譯.通過(guò)法律的社會(huì)控制.上海:商務(wù)印書館.1984年版.第22頁(yè).

④[法]盧梭著.何兆武譯.社會(huì)契約論.上海:商務(wù)印書館.1988年版.第51頁(yè).

⑤[古希臘]亞里士多德著.吳壽彭譯.政治學(xué).上海:商務(wù)印書館.1957年版.第169頁(yè).

⑥[美]福勒著.鄭戈譯.法律的道德性.上海:商務(wù)印書館.2000年版.第124-125頁(yè).

⑦商君書·室法篇.上海:古籍出版社.1979年版.

⑧姚紅.中華人民共和國(guó)物權(quán)法精解.北京:人民出版社.2007年版.

⑨第22屆世界法律大會(huì).上海宣言.上海:商務(wù)印書館.2005年版.