我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的探索

張樹(shù)軍 黃志潔

摘要不動(dòng)產(chǎn)登記制度在不動(dòng)產(chǎn)交易中占據(jù)著非常重要的地位,本文從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀出發(fā),從民法法理對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行分析,初步提出構(gòu)建具有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

關(guān)鍵詞不動(dòng)產(chǎn)登記 登記公示主義 登記機(jī)關(guān)

中圖分類(lèi)號(hào):D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)10-053-02

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法理基礎(chǔ)及立法模式

(一)契據(jù)登記制

又稱(chēng)為法國(guó)登記制或登記公示主義,首創(chuàng)于法國(guó),后被日本、意大利等國(guó)所繼受。按照這種制度,由國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),并備置不動(dòng)產(chǎn)登記簿,在不動(dòng)產(chǎn)因一定原因而發(fā)生權(quán)利變動(dòng)時(shí),由交易當(dāng)事人將與該權(quán)利變動(dòng)有關(guān)的契據(jù)材料交登記機(jī)關(guān)登記,以便有利害關(guān)系的第三人根據(jù)登記簿之狀況,了解不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀況,以維護(hù)交易安全。契據(jù)登記實(shí)質(zhì)上是對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的狀況做出的記載,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認(rèn)或者證明的效力,而沒(méi)有決定其能否生效的效力,登記不是物權(quán)變動(dòng)行為生效的條件,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依契約變更時(shí),契約如滿足“承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人的同意、上述當(dāng)事人的締約能力、構(gòu)成義務(wù)客體的確定標(biāo)的、債的原因合法”等條件便可有效成立。由于登記不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效果,因此當(dāng)事人可以自己決定是否進(jìn)行登記,法律沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)定。同時(shí)登記只是對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利變動(dòng)行為進(jìn)行證明和表彰,至于權(quán)利是否發(fā)生或是否存在瑕疵登記機(jī)關(guān)均在所不問(wèn),因此即使辦理了登記也不能證明該項(xiàng)權(quán)利的存在沒(méi)有瑕疵,無(wú)公信力,在交易安全的保護(hù)方面存在一定的局限性。

(二)權(quán)利登記制

又稱(chēng)德國(guó)制或登記要件主義,首創(chuàng)于德國(guó),后被瑞士以及荷蘭等民法所繼受。按照這種制度,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須進(jìn)行登記,當(dāng)事人僅僅只是達(dá)成了物權(quán)變動(dòng)的合意,而沒(méi)有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力,而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記不僅具有物權(quán)公示作用,而且還具有決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的法律行為能否生效的作用,登記成為物權(quán)變動(dòng)行為是否有效的要件,因此這種制度又被稱(chēng)為登記要件主義,強(qiáng)調(diào)了國(guó)家對(duì)交易活動(dòng)的干預(yù),具有公信力,對(duì)交易安全具有極為徹底的保護(hù)作用。對(duì)大陸法系其他國(guó)家產(chǎn)生了重大影響。

(三)托倫斯登記制

又稱(chēng)澳大利亞式登記制或權(quán)狀交付主義,首創(chuàng)于澳大利亞,菲律賓、泰國(guó)以及美國(guó)的一些州也實(shí)行這種登記制度。這種登記制度根據(jù)權(quán)利登記制度改良而來(lái),它除了登記之外,還有交付權(quán)利證書(shū)的要求,產(chǎn)權(quán)一經(jīng)登記便具有不可推翻的效力,登記具有公信力,如果發(fā)生登記錯(cuò)誤導(dǎo)致當(dāng)事人利益的重大損害,登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。

關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法模式,眾說(shuō)紛紜,能取得一致意見(jiàn)的還是混合式。不能將其歸人某一立法模式,一方面是因?yàn)樗凶约旱奶攸c(diǎn),另一方面也有制度不完善的原因。目前中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有以下幾個(gè)特點(diǎn):

第一,關(guān)于登記公信力問(wèn)題。盡管中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記要求行政機(jī)關(guān)進(jìn)行審查,但是中國(guó)立法卻沒(méi)有關(guān)于登記公信力的明確規(guī)定。這與契據(jù)登記制相似,但又不完全屬于契據(jù)登記制。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,登記具有公信力已成為共識(shí)。但在實(shí)踐中,由于法律沒(méi)有明確規(guī)定登記具有公信力,對(duì)第三人信賴(lài)登記不給予保護(hù)的情況非常多見(jiàn),這種狀況的形成應(yīng)該說(shuō)是我國(guó)登記立法尚不完善的一個(gè)表現(xiàn),所以公信原則的采行,必須首先完善登記制度,否則,將嚴(yán)重?fù)p害真正權(quán)利人的利益。

第二,中國(guó)立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制登記原則,這與權(quán)利登記制一致。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,違反法律法規(guī)的規(guī)定不進(jìn)行登記的,不僅無(wú)法發(fā)生相應(yīng)的民事法律后果,而且還要受到相應(yīng)的行政處罰。強(qiáng)制登記是適合我國(guó)基本國(guó)情的,因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行土地公有制,這為強(qiáng)制登記創(chuàng)造了條件,使其不僅必要,而且有實(shí)現(xiàn)的可能,并且符合我國(guó)幾千年的法律傳統(tǒng),能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

第三,中國(guó)立法規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定,因登記機(jī)關(guān)工作人員的過(guò)失導(dǎo)致登記不當(dāng)致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的,登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。這一點(diǎn)與托倫斯登記制一致。但是立法并沒(méi)有對(duì)賠償范圍、計(jì)算方式進(jìn)行規(guī)定,也沒(méi)有建立賠償基金或規(guī)定賠償經(jīng)費(fèi)的來(lái)源,使賠償制度名存實(shí)亡。

第四,中國(guó)實(shí)行權(quán)利證書(shū)制度。我國(guó)除進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之外還頒發(fā)權(quán)屬證書(shū),采取所謂的“登記發(fā)證制度”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人除進(jìn)行登記注銷(xiāo)原所有權(quán)人的權(quán)利,將新權(quán)利人登記為所有權(quán)人之外,新權(quán)利人還要獲得國(guó)家機(jī)關(guān)統(tǒng)一制作的權(quán)屬證書(shū)。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)建

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善,需要建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,首先要統(tǒng)一法律依據(jù)。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域之所以混亂,一個(gè)主要原因就是沒(méi)有統(tǒng)二的不動(dòng)產(chǎn)登記法,各職能部門(mén)自己制定的規(guī)則零亂而且相互沖突,法律效力不高,不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)交易安全保護(hù)的要求。世界上大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都是由國(guó)家最高立法機(jī)關(guān)制定不動(dòng)產(chǎn)登記法的,在我國(guó)制定(下轉(zhuǎn)第58頁(yè))(上接第53頁(yè))物權(quán)法之際,也應(yīng)該考慮由國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定一部效力較高的不動(dòng)產(chǎn)登記法,以統(tǒng)一法律依據(jù)。

(二)建立完整的不動(dòng)產(chǎn)登記體系,擴(kuò)大登記范圍

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)資源利用效率的提高,在一物之上需要設(shè)立越來(lái)越多的物權(quán),所有權(quán)權(quán)能的分離越來(lái)越復(fù)雜,對(duì)財(cái)產(chǎn)占有和支配的主體也越來(lái)越多元化;由于物權(quán)的發(fā)展,登記的事項(xiàng)逐步增多,登記的范圍也應(yīng)逐步擴(kuò)大,目前一些權(quán)利(如空間利用權(quán))本來(lái)應(yīng)當(dāng)成為物權(quán),但由于在法律上沒(méi)有規(guī)定相應(yīng)的登記程序,登記機(jī)關(guān)常常以法律無(wú)名文規(guī)定為由而不予承認(rèn),影響了對(duì)物的有效利用。這些物權(quán)狀態(tài)雖然比較復(fù)雜,但實(shí)際上大多數(shù)都是在土地之上形成的,并圍繞土地的利用而展開(kāi),所以應(yīng)建立以土地登記為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,凡是法律所確認(rèn)的物權(quán),都需要通過(guò)登記產(chǎn)生,其移轉(zhuǎn)也要通過(guò)公示,建立起一套完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記體系。

(三)建立實(shí)質(zhì)審查制度,明確登記公信力

縱觀各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,登記是否具有公信力與登記時(shí)是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查是一致的。一般來(lái)講,采用實(shí)質(zhì)性審查的,登記具有公信力。采用形式要件主義的,登記不具有公信力。從我國(guó)目前情況看,建立實(shí)質(zhì)審查制度是適合我國(guó)國(guó)情的,原因如下:第一,我國(guó)的改革開(kāi)放使人們的思想觀念發(fā)生了重大變化,但是對(duì)國(guó)家和政府的信譽(yù)還是信賴(lài)的。我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期,各項(xiàng)制度還不健全。同時(shí)整個(gè)社會(huì)又面臨著從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期,誠(chéng)實(shí)信用的理念還沒(méi)有形成交易活動(dòng)中的最高原則。在這種狀況下,登記機(jī)關(guān)對(duì)登記事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查對(duì)保護(hù)交易安全是十分必要的。第二,不動(dòng)產(chǎn)交易涉及的金額往往是非常巨大的,如果登記時(shí)不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,一旦登記錯(cuò)誤,便會(huì)給當(dāng)事人造成巨大的損害,甚至事后難以補(bǔ)救,不利于保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。第三,強(qiáng)化登記的公示和公信功能。由于登記經(jīng)過(guò)了實(shí)質(zhì)審查,因此對(duì)于登記所表彰的權(quán)利狀況,法律推定其正確。一方面,每個(gè)人都應(yīng)當(dāng)信賴(lài)登記的正確性;另一方面,即便登記的權(quán)利狀況與權(quán)利的真實(shí)狀況不符,但為保護(hù)第三人的利益,也視登記薄的記載為正確,即第三人對(duì)于登記的善意信賴(lài)受法律保護(hù)。對(duì)于交易安全具有極為徹底的保護(hù)作用。

(四)建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任制度

登記的實(shí)質(zhì)審查主義與登記機(jī)關(guān)的責(zé)任是聯(lián)系在一起的,如果登記機(jī)關(guān)對(duì)登記審查不嚴(yán),不僅會(huì)使真正的權(quán)利人蒙受損失,而且還會(huì)因?yàn)榈怯洶l(fā)生錯(cuò)誤,使善意相對(duì)人與登記權(quán)利人發(fā)生交易,以后因登記內(nèi)容的更正也會(huì)造成善意相對(duì)人的損失。所以,登記的內(nèi)容正確與否,不僅影響到交易當(dāng)事人的利益,而且還影響到交易的安全和秩序。建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任制度,對(duì)于加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感,完善登記制度,保障登記的真實(shí)公正具有非常重要的意義。

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