不動產(chǎn)善意取得制度研究

滿淑云

【摘 要】物權(quán)法出臺后,我國民法學(xué)界對不動產(chǎn)是否使用善意取得制度之爭似乎已經(jīng)平定,然而這并不代表這一領(lǐng)域就沒有任何問題存在。我國物權(quán)法雖然確定了不動產(chǎn)的善意取得制度,但《物權(quán)法》第106條將善意取得制度統(tǒng)一適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn),忽略了兩者之間的差別,有待于進(jìn)一步完善。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn) 善意取得 無權(quán)處分登記制度

一、不動產(chǎn)善意取得制度的爭議

關(guān)于善意取得制度的兩種學(xué)說如下。

1.否定說

否定說的學(xué)者認(rèn)為,善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領(lǐng)域,至于不動產(chǎn),因為登記為其公示方法,是以國家信譽為公信力的基礎(chǔ)之上建立的,交易中不至于誤認(rèn)為占有人為所有人,所以在建立不動產(chǎn)等級制度后,善于取得制度的原理和規(guī)則基本上已經(jīng)無法適用,屬于建制上的重復(fù)。

2.肯定說

持肯定說的學(xué)者認(rèn)為,應(yīng)該承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得制度。僅憑登記的公信力而去推定權(quán)利人,對于善意第三人的保護(hù)是不充分的,而且不利于動態(tài)交易的進(jìn)行。

本人更贊同肯定說,下文將從各個方面來闡述不動產(chǎn)善意取得制度應(yīng)該建立和完善的一些觀點。

二、關(guān)于善意取得制度的構(gòu)成要件

1.無權(quán)處分是不動產(chǎn)善意取得的前提要件

根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定,“無權(quán)處分”是善意取得制度適用的前提。

2.關(guān)于第三人善意的判斷

善意取得制度的核心在于保護(hù)受讓人的合理信賴,因此善意取得制度的核心要件就是受讓人在取得財產(chǎn)時主觀上處于善意狀態(tài)?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定“受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的”。

3.關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同的有償性

根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定,善意取得制度的另一個構(gòu)成要件是以“合理的價格轉(zhuǎn)讓”。

4.對于“必須辦理完畢登記手續(xù)”要件的理解

《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定完成公示是善意取得的要件之一,即“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！睋?jù)此,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,才能適用善意取得。

三、對不動產(chǎn)善意取得制度的完善建議

1.區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)善意取得

我國《物權(quán)法》的規(guī)定實質(zhì)上是將動產(chǎn)善意取得和不動產(chǎn)善意取得合并為一個條文。這樣的做法盡管表達(dá)了立法者對于保護(hù)善意第三人的意愿,但是,動產(chǎn)善意取得制度和不動產(chǎn)善意取得制度還是有很大區(qū)別的,具體而言:

(1)在權(quán)利表征方面,不動產(chǎn)善意取得必須要求不動產(chǎn)登記的狀態(tài)與實際權(quán)力的狀態(tài)不一致,即存在瑕疵登記。《物權(quán)法》第106條對此沒有明確的規(guī)定,這顯然是不完善的。而動產(chǎn)善意取得要求占有權(quán)利狀態(tài)與實際權(quán)利狀態(tài)不一致動產(chǎn)一般是無須登記的。

(2)在涉及主體方面,不動產(chǎn)善意取得一般包括四方法律關(guān)系,包括登記機關(guān)。而動產(chǎn)善意取得中一般沒有登記機關(guān)。所以將兩者籠統(tǒng)的放在一起規(guī)定,難顯主體的不同,導(dǎo)致對責(zé)任承擔(dān)方面的混亂。

(3)在無權(quán)處分人方面,不動產(chǎn)善意取得要求無權(quán)處分人是登記名義人,而動產(chǎn)善意取得中要求處分人是占有人。

(4)在受讓人取得財產(chǎn)方面,不動產(chǎn)善意取得要求受讓人完成了物權(quán)變更登記后,才能取得不動產(chǎn)的所有權(quán);而動產(chǎn)善意取得則要求受讓人受讓動產(chǎn)的占有,即為足已。

所以,在不動產(chǎn)立法的過程中,應(yīng)該顯現(xiàn)出兩者差距來,明確加以區(qū)分,這樣有利于司法實踐。

2.我國《物權(quán)法》應(yīng)明確規(guī)定不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍

我國《物權(quán)法》為明確不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍。本文從各種學(xué)術(shù)資料和作品中搜集認(rèn)為,至少應(yīng)包括以下幾種情況。

(1)部分共同共有人擅自處分已登記的不動產(chǎn)。

(2)不動產(chǎn)瑕疵登記。

(3)第三人通過公開拍賣取得的不動產(chǎn)。

(4)尚未進(jìn)行登記但不違章的不動產(chǎn)。

3.明確登記錯誤的賠償責(zé)任

登記存在瑕疵是我們在適用不動產(chǎn)善意取得制度中的構(gòu)成要件之一,不管錯誤的原因是基于登記申請人還是登記機關(guān),因瑕疵登記而給他人造成損害的,有關(guān)的登記申請人或者登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

4.完善不動產(chǎn)登記制度和體系

(1)建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制

《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定,“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！辫b于此法的規(guī)定,建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制是大勢所趨。

(2)健全不動產(chǎn)登記的類型

《物權(quán)法》第19條,第20條對此有規(guī)定,但僅有這兩條來設(shè)置這幾項制度是不足的,可在未來出臺的《不動產(chǎn)登記法》中規(guī)定統(tǒng)一的登記制度,對申請登記的文件,登記申請的受理以及具體登記規(guī)則均做出統(tǒng)一規(guī)定。

參考文獻(xiàn):

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