新加坡組屋與我國經(jīng)濟適用房的對比分析

蔡羽婷

(中南財經(jīng)政法大學新華金融保險學院,湖北 武漢 430074)

摘要:我國的經(jīng)濟適用房與新加坡的組屋存在很多相似點,因而其成功經(jīng)驗對我國經(jīng)濟適用房的發(fā)展具有重大的借鑒意義。在比較兩國住房制度的基礎(chǔ)上,從申購條件、建設(shè)資金來源、價格管理措施、監(jiān)督措施等方面進行政策的剖析比較。從對比中尋找差距,發(fā)現(xiàn)問題并提出切實可行的政策建議。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟適用房;組屋;政策比較

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)15011002

1兩國住房制度的比較

1.1新加坡的住房制度

新加坡土地面積小,人口卻相對較多,住房建設(shè)成本高,一般家庭無力自行解決住房問題,因而新加坡政府進行大規(guī)模的住房建設(shè)。新加坡政府為解決住房問題成立了兩個法定機構(gòu):建屋發(fā)展局和中央公積金局。建屋發(fā)展局所需的建設(shè)資金是通過資本市場獲得的,但主要是依賴向政府的借款。同時,政府在土地、勞動力和建筑材料方面要為建屋發(fā)展局提供必要的便利。新加坡中央公積金局的公積金計劃是一項強制住儲蓄計劃,以用于養(yǎng)老和失業(yè)救濟的需要。它由雇主和雇員各負擔一半,其繳交水平依經(jīng)濟發(fā)展而定。推行這種制度預籌了大量資金,構(gòu)成建屋發(fā)展局的重要資金來源。

1.2中國的住房制度

中國在20世紀50年代末實行了與計劃經(jīng)濟體制相適應的“統(tǒng)一管理,統(tǒng)一分配,以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。20世紀80年代以來,中國逐步實行了住房制度改革,建立了與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的城鎮(zhèn)住房制度,實現(xiàn)住房商品化、社會化;把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制;把住房實物福利分配的方式變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式;建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系;建立住房公積金制度;建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

2住房管理的重要環(huán)節(jié)對比

2.1申購條件的設(shè)置

2.1.1新加坡組屋的申購條件

新加坡的組屋分配制度公開嚴格透明,主要規(guī)定如下:

(1) 有資格購買組屋者必須是新加坡公民或永久居民。

(2) 必須是兩人以上的家庭或35歲以上的單身人士,與父母同住者可優(yōu)先配房。

(3) 按輪候制等候配售。所有符合分配條件的同一區(qū)域申請者,按其輪候順序從可分配的組屋名錄中依次選擇其滿意的組屋。

(4) 同一戶人家不允許購買第二套組屋。

(5) 按收入決定購買類型。

2.1.2我國經(jīng)濟適用房的申購條件

我國《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定,城市中低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用房應同時符合下列條件:

(1) 具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口。

(2) 家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準。

(3) 無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。

經(jīng)濟適用房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準,由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)厣唐纷》績r格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定,實行動態(tài)管理,每年向社會公布一次。

2.2建設(shè)資金來源

建屋發(fā)展局是新加坡國家發(fā)展部下屬的法定機構(gòu),是該國最大的住房發(fā)展商和公共住房管理機構(gòu)。建屋發(fā)展局的資金來源主要有三項:一是政府建房貸款;二是購房資金貸款;三是政府津貼。

我國經(jīng)濟適用房建設(shè)資金的來源渠道包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障、社會捐贈以及土地出讓金凈收益的部分資金。當前主要的資金來源是財政撥款和住房公積金增值收益,但對經(jīng)濟適用房建設(shè)而言,這兩種融資方式均呈現(xiàn)出供給不足、極不穩(wěn)定的特點,這與房地產(chǎn)開發(fā)及租金補貼所需的大額、連續(xù)的資金需求是相悖的。

2.3價格管理

為了使組屋盡可能覆蓋大范圍并為大多家庭所接受,新加坡建屋發(fā)展局用可支付指標來衡量屋價,即90%第一次申請者可負擔三房式的價格,70%第一次申請者可負擔四房式價格?？傮w上,組屋售價約相當于市場價的1/2。

我國經(jīng)濟適用房價格以保本微利為原則,實行政府指導價。其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定,下浮幅度不限。經(jīng)濟適用房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成,并在此基礎(chǔ)上計算樓層、朝向差價,形成最終的售價。

2.4監(jiān)督措施

我國相關(guān)法律對經(jīng)濟適用房交易雙方的不誠實行為的懲罰力度較小,對違規(guī)售房者,多是責令建設(shè)單位限期收回,不能收回的,由建設(shè)單位補繳價差;對騙購者,通常也只是追回或由購買人按市價補足購房款。另外,對經(jīng)濟適用房的審核還停留在查書面資料和網(wǎng)上公示階段。這種粗放的審核方式給一些人留下了暗箱操作的空間。同時與新加坡公務員制度相比,我國的公務員制度偏重“能”的要求,放大學歷和資格考試的重要性,公務員面試也存在許多違規(guī)現(xiàn)象,而且后期廉政考核工作動力不足。

3經(jīng)濟適用房存在的問題

3.1經(jīng)濟適用房購買對象的界定不明晰,對于購買類型缺乏嚴格的參照標準

與新加坡組屋公正嚴明的分配制度相比,我國相關(guān)法規(guī)中對購買對象的界定則相對模糊。根據(jù)規(guī)定,具體收入標準由地方政府按當?shù)貙嶋H情況自行確定。由于沒有權(quán)威部門提供判定家庭收入的精確標準,有些經(jīng)濟適用房開發(fā)商把銷售對象定位在收入偏高的群體,這明顯違背了經(jīng)濟適用房的建設(shè)目的和財政補貼的支付原則,不僅沒有解決中低收入者的住房問題,反而產(chǎn)生“劫貧濟富”的負效應。

3.2建設(shè)資金相對匱乏

新加坡的組屋建設(shè)有龐大的中央公積金庫作為其資金來源的有力保障,確保組屋建設(shè)順利平穩(wěn)地進行。而我國經(jīng)濟適用房建設(shè)資金的來源渠道則相對不穩(wěn)定。

由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡,一些經(jīng)濟不太發(fā)達、財政實力較弱的城市甚至無法提供足夠資金用于經(jīng)濟適用房建設(shè)。而住房公積金制度在我國發(fā)展并不成熟,其增值收益很少且不穩(wěn)定,在提取風險準備金、支付管理費用后,剩余資金大都不足以支持經(jīng)濟適用房建設(shè)。同時由于我國社會保障涉及的保障項目較多,針對的人群廣泛,因此可用于經(jīng)濟適用房的資金也十分有限。而土地出讓金凈收益與地方政府的財政收入息息相關(guān),其運用也受到極大限制。

3.3定價標準欠合理,透明度較低

新加坡組屋以可支付指標來衡量屋價,以社會大眾的支付能力為組屋定價的主要出發(fā)點,落實了“居者有其屋”的政策宗旨。

我國經(jīng)濟適用房的定價主要從建設(shè)成本出發(fā),以保本微利為原則。盡管政策一再規(guī)定房地產(chǎn)商的利潤不能超過3%,但開發(fā)成本及相關(guān)費用是由房地產(chǎn)商自己計算的,行業(yè)隱私的不公開就難以掌握真正的利潤空間有多大,從而降低了經(jīng)濟適用房定價的透明度。

3.4容易滋生尋租腐敗行為

新加坡政府憑借其嚴厲的懲罰措施和嚴密的公務員制度,確保了組屋建設(shè)及銷售全過程的公平、公正與公開。

在我國,國家下達投資計劃后,把權(quán)利下放到地方政府,由地方政府決定土地使用權(quán)的歸屬以及經(jīng)濟適用房的分配。經(jīng)濟適用房雖然價格比一般商品房低,但在一系列優(yōu)惠政策下,仍有很大的利潤可圖。而房地產(chǎn)商必然會為謀求這一獲利機會而對相關(guān)官員實施賄賂等行為,從而滋生了尋租腐敗行為。

4政策建議及未來發(fā)展展望

4.1明晰收入標準,按客觀條件和時間需要設(shè)計經(jīng)濟適用房

首先,調(diào)查實際情況,確定低收入標準。各地區(qū)由于所處地理位置、經(jīng)濟發(fā)展水平不同,人民的生活水平和工資也存在較大差異。所以,地方政府應在符合實際的基礎(chǔ)上確定低收入標準。包括戶平均收入,人均住房面積等。

其次,根據(jù)低收入標準建設(shè)經(jīng)濟適用房并依據(jù)申請者的具體收入狀況決定其購買類型。經(jīng)濟適用房的服務對象是低收入家庭,其分配也要依各家庭的實際支付能力而定,而不能實行“一刀切”的政策。

4.2加強經(jīng)濟適用房建設(shè)的金融支持,保證穩(wěn)定的資金來源

從新加坡組屋的發(fā)展經(jīng)驗看,政府公共住房建設(shè)中逐漸引入民企參與是普遍趨勢。因而我國可以嘗試實行優(yōu)惠政策以吸引民間資金對經(jīng)濟適用房的投資。同時還可將經(jīng)營城市的思路與BOT模式相結(jié)合,并將之應用于經(jīng)濟適用房實物補助的資金籌集。

4.3進一步規(guī)范定價機制,提高定價透明度

對于經(jīng)濟適用房建設(shè)中所涉及的各項成本費用進行切實審核,保證其準確性和真實性。深入調(diào)查當前實際情況,掌握建設(shè)各類型經(jīng)濟適用房所需的單位平均成本數(shù)據(jù),并以此數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對開發(fā)商的建設(shè)成本進行衡量,制定成本浮動的上下限,以規(guī)避開發(fā)商的違法行為。經(jīng)濟適用房出售時,要以基準價格為基礎(chǔ),根據(jù)樓層、朝向的不同進行差價出售。

4.4加大監(jiān)管力度和懲罰措施,建立誠信檔案

由于懲罰措施缺位,資格審核不嚴,購買經(jīng)濟適用房的往往是有權(quán)有勢的投機者。為此應加大造假者的經(jīng)濟成本和道德成本,如加大宣傳,對造假者進行道德上的譴責,強化社會輿論的監(jiān)督導向作用。同時盡快建立社會誠信檔案制度,保證申請材料真實可靠。

4.5完善公務員選拔制度,杜絕腐敗現(xiàn)象的滋生

腐敗現(xiàn)象的根源是人的違法行為,只有完善公務員選拔制度,篩選正真廉能的公務員,才能從根本上杜絕腐敗現(xiàn)象的滋生。為此可以學習新加坡公開、公平、公正的官員選任制度。品德不端者和染有不良嗜好者不得進入公務員系列。公務員被錄用后,還要經(jīng)受品德跟蹤考核以及工作能力與潛力評估的考驗,能通過這兩關(guān)的公務員方可晉升。同時為保持公務員隊伍的活力,官員的某一任職不能超過10年,以利于年輕人晉升。

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