利民惠民便民的新加坡組屋制度

文｜劉旭

習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中明確指出，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”近日，筆者有幸參加“?？谑袩釒I海花園城市建設(shè)赴新加坡專題培訓(xùn)班”，其中“組屋建設(shè)管理”專題培訓(xùn)期間，在新加坡管理大學(xué)聽(tīng)取了新加坡國(guó)立大學(xué)高級(jí)研究員萬(wàn)華老師所作的《居者有其屋——新加坡組屋的建設(shè)與管理》專題講座，系統(tǒng)考察了新加坡建屋發(fā)展局（HDB），參觀了國(guó)民住宅樣板房，并試乘了當(dāng)?shù)氐妮p軌、地鐵，體驗(yàn)一體化換乘，收獲匪淺。新加坡組屋建設(shè)管理方面的有益經(jīng)驗(yàn)非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒。

新加坡政府將國(guó)民擁有住房作為其莊重的政治承諾，興建公共住屋（組屋）不只是為人們提供遮風(fēng)擋雨的住所，更是為了建設(shè)人人安居樂(lè)業(yè)的美好家園。新加坡前總理李光耀曾提出，“我（擔(dān)任總理時(shí)）的目標(biāo)是使每一個(gè)新加坡人家庭都有自己的家，人民都是屋主，每一個(gè)人都擁有城市的一部分。政府要人民讓兒子接受國(guó)民服役，學(xué)習(xí)為國(guó)家而戰(zhàn)斗。除非政府給他們一個(gè)家，他們何苦為國(guó)家而戰(zhàn)？”結(jié)合海南、海口的實(shí)際，筆者主要有四個(gè)方面的體會(huì)和思考。

學(xué)習(xí)“理念”：惠民利民，為人民而行動(dòng)

早期，新加坡是“世界上最可怕的貧民窟之一”。當(dāng)時(shí)200萬(wàn)人口中40%的人居住在貧民窟和窩棚，為解決居住及其引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題，新加坡政府于1964年推出“居者有其屋”計(jì)劃，三管齊下：一是政府主導(dǎo)組屋的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，由建屋發(fā)展局具體實(shí)施。建屋發(fā)展局直屬國(guó)家發(fā)展部，代表政府行使權(quán)力，負(fù)責(zé)制定組屋發(fā)展規(guī)劃及管理，并作為最大的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者，負(fù)責(zé)組屋的建造、售賣和出租。二是政府嚴(yán)控土地資源，這是組屋建設(shè)的基礎(chǔ)和命脈所在。1966年，政府頒布《土地征用法令》，規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地用于國(guó)家建設(shè)，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得土地，保證了大規(guī)模建設(shè)公共住屋所需。三是實(shí)施中央公積金制度，與《土地征用法令》相得益彰，真正實(shí)現(xiàn)了“國(guó)家建得起房，老百姓買得起房”。

新加坡的公共組屋政策從一開(kāi)始就是針對(duì)絕大多數(shù)國(guó)民而制定，目前超過(guò)80%的新加坡人口居住在組屋中，今年9月當(dāng)選的新加坡歷史首位女總統(tǒng)哈莉瑪也住在組屋。組屋政策真正成為“普惠性的政策”。新加坡政府宣稱，組屋是新加坡家庭的最大財(cái)富，政府有義務(wù)保護(hù)新加坡人的這一財(cái)富。建屋局對(duì)組屋的定價(jià)，是以土地成本的半價(jià)，加上建筑成本作為參考定價(jià)。新加坡政府是新組屋的唯一出售者，其徹底掌控組屋價(jià)格定價(jià)權(quán)，組屋每平方米的平均售價(jià)在4000-5000新元，僅為市場(chǎng)價(jià)格的1/2-1/3；新加坡組屋價(jià)格保持較低幅度的穩(wěn)定增長(zhǎng)，一手價(jià)格每年10%左右，二手轉(zhuǎn)售的價(jià)格波動(dòng)更大些，并給予各類購(gòu)房津貼，真正實(shí)現(xiàn)了讓利于民。新加坡人只要有正當(dāng)工作，基本都能順利地購(gòu)買組屋。

據(jù)新加坡統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年，新加坡居民家庭人均月工資收入5700新元（約合2.8萬(wàn)人民幣），按此計(jì)算，一個(gè)普通新加坡人用4-5年的工資收入，就可申購(gòu)一套三居室或四居室組屋，其房?jī)r(jià)收入比在4.5左右，也就是說(shuō)新加坡一般居民家庭4年半就可以購(gòu)買一套政府組屋。

新加坡規(guī)定，購(gòu)買組屋可享受相應(yīng)津貼。

一是公積金購(gòu)屋津貼。過(guò)去一年月均總收入不足8500新元的家庭第一次購(gòu)買2-4房式組屋，可獲得5-8萬(wàn)新元的購(gòu)屋津貼，其中一名購(gòu)屋者須在購(gòu)屋前至少工作一年，并仍處于受雇狀態(tài)。

二是購(gòu)買轉(zhuǎn)售組屋津貼。月總收入在1.2萬(wàn)新元或以下的家庭若第一次在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買四房式或更小的轉(zhuǎn)售組屋，可獲得5萬(wàn)新元的購(gòu)屋津貼；或購(gòu)買五房式或更大的轉(zhuǎn)售組屋，可獲得4萬(wàn)新元的購(gòu)屋津貼。

整潔優(yōu)美的新加坡組屋

思考：當(dāng)前，我們對(duì)房子“住”的民生普惠保障性質(zhì)的認(rèn)識(shí)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，真正減削“高房?jī)r(jià)”這一壓在普通老百姓身上的重負(fù)，更好滿足人民群眾對(duì)美好生活的需求。此外，也要反思我們的一些棚改項(xiàng)目為什么“燒火棍子一頭熱”“叫好不叫座”？棚改的目的除了提升城市價(jià)值、品位和形象，更為根本的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)還是要讓參與棚改的本地居民有更多的獲得感和幸福感，變“要他們改”為“他們要改”，重點(diǎn)要在改善本地本土居民住房條件和人居環(huán)境、解決居民就業(yè)和收入保障方面下功夫。還要注意拆違打違，是不是真正做到了讓投機(jī)違建者受到懲罰，讓本地遵紀(jì)守法的老實(shí)人得到肯定、褒獎(jiǎng)。

學(xué)習(xí)“方法”：規(guī)劃先導(dǎo)，便民彰顯溫度

新加坡每個(gè)組屋區(qū)稱為市鎮(zhèn)，目前新加坡有27個(gè)市鎮(zhèn)，每個(gè)市鎮(zhèn)的人口在15—30萬(wàn)。新加坡成熟的組屋區(qū)通常有學(xué)校、診所、鄰里購(gòu)物中心（包括超市、商店、小販中心、影院、郵局、銀行）、圖書(shū)館、體育中心、休閑綠地、停車場(chǎng)等。而且，組屋與組屋之間以遮雨走廊連接，周邊隨處是綠地或公園，其人居環(huán)境與?？诘纳套⌒^(qū)、高檔住宅區(qū)相比絲毫不遜色。

為了解決交通問(wèn)題和居民出行問(wèn)題，新加坡新市政規(guī)劃采用以公共交通為導(dǎo)向的TOD開(kāi)發(fā)模式，即先規(guī)劃好地鐵和輕軌系統(tǒng)，以每個(gè)系統(tǒng)站點(diǎn)為中心規(guī)劃新市鎮(zhèn)并設(shè)置公共中心，包括商業(yè)、辦公、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等功能，站點(diǎn)設(shè)置公交樞紐，地鐵、公交換乘非常方便。

思考：一是目前國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)建設(shè)的保障性住房有的選址相對(duì)偏僻，居民生活不便、配套功能不齊，保障性住房應(yīng)建在交通、生活便利的優(yōu)質(zhì)地段為宜。二是有不少城中村配套設(shè)施不完善,要充分利用好棚改機(jī)遇，盡可能地補(bǔ)齊幼兒園、學(xué)校、菜市場(chǎng)、小販中心、文體活動(dòng)場(chǎng)所等短板問(wèn)題。三是在規(guī)劃建設(shè)新片區(qū)時(shí)，要探索以公共交通為導(dǎo)向的TOD開(kāi)發(fā)模式，科學(xué)確定土地的分配，合理確定學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心、文體活動(dòng)場(chǎng)所、公園綠地等方面的用地指標(biāo)并嚴(yán)格落實(shí)，確保各類便民配套服務(wù)設(shè)施的完善，不能單純地建居住區(qū)或商業(yè)區(qū)，而是發(fā)展建設(shè)成為功能齊備的綜合區(qū)。四是在規(guī)劃建設(shè)新片區(qū)時(shí)，除了明確部分功能區(qū)用地外，還可以學(xué)習(xí)吸收新加坡在規(guī)劃建設(shè)中常常采用的“留白”這一概念，提前有意識(shí)地保留部分用地，短期內(nèi)作為公園綠地使用，免除遠(yuǎn)期配套項(xiàng)目建設(shè)用地的困擾。

學(xué)習(xí)“政策”：科學(xué)設(shè)計(jì)，系統(tǒng)縝密公平

新加坡在組屋的購(gòu)買、轉(zhuǎn)售、修繕、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都有一整套詳盡的科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完善的制度和規(guī)定。

新組屋購(gòu)買條件：新加坡公民；年滿21歲；核心家庭（已婚）；月家庭收入不超過(guò)12000新元；不得擁有私人產(chǎn)業(yè)，最多只能擁有一套組屋。從2013年7月起，年滿35歲、月薪6000新元及以下的單身者可購(gòu)2房式組屋，面積35平方米或45平方米。

轉(zhuǎn)售組屋條件：須住滿5年才能出售；購(gòu)買轉(zhuǎn)售組屋的私宅屋主，須6個(gè)月脫售私宅；永久居民須滿3年后，才可購(gòu)買轉(zhuǎn)售組屋；每個(gè)家庭只能有一套組屋。因改善性住房需求，每個(gè)家庭可購(gòu)買兩次組屋，但購(gòu)買轉(zhuǎn)售組屋后，第一次購(gòu)買的組屋須出售。

組屋翻新政策：翻新費(fèi)用大部分政府津貼，屋主承擔(dān)小部分費(fèi)用；翻新有標(biāo)準(zhǔn)配套、標(biāo)準(zhǔn)加擴(kuò)建項(xiàng)目配套兩個(gè)類型；居民投票表決，若有75%的屋主表決贊成翻新，政府就會(huì)展開(kāi)翻新工程。

組屋區(qū)的管理：組屋區(qū)的管理由各市鎮(zhèn)理事會(huì)負(fù)責(zé)（市鎮(zhèn)理事會(huì)按選區(qū)劃分，由當(dāng)選議員擔(dān)任市鎮(zhèn)理事會(huì)主席）。市鎮(zhèn)理事會(huì)主要工作：組屋區(qū)清潔、園藝等的日常保養(yǎng)與維修；電梯等24小時(shí)緊急援助、維修服務(wù)；組屋外墻的重新粉刷、電梯更換等的定期性保養(yǎng)；興建有蓋走廊、兒童游樂(lè)場(chǎng)等特別工程。市鎮(zhèn)理事會(huì)資金來(lái)源：物業(yè)管理費(fèi)75%，政府補(bǔ)助20%，捐贈(zèng)等其他收入5%。

租賃組屋政策：月均收入在1500新元或以下的貧困家庭可以低廉租金向建屋發(fā)展局租賃一間一房或二房式組屋。

組屋屋契回購(gòu)政策：家庭月均收入不超過(guò)12000新元和年滿65歲的組屋屋主可將所住的四房式或以下組屋的剩余屋契賣給建屋發(fā)展局套現(xiàn)。要保留的屋契年限可根據(jù)屋主年齡選擇從15—35年不等（新加坡組屋產(chǎn)權(quán)年限99年）。

樂(lè)齡公寓政策：1999年推出，55歲或以上新加坡公民可購(gòu)買；屋契30年，期滿可申請(qǐng)延長(zhǎng)10年。價(jià)格：30平方米11萬(wàn)新元，45平方米14萬(wàn)新元。公寓內(nèi)設(shè)有防滑地板、扶手等種種方便老人的設(shè)施，以及老人服務(wù)中心、老人活動(dòng)中心等。

思考：我們的一些政策、地方立法、運(yùn)行機(jī)制、管理制度等的設(shè)計(jì)需要更“接地氣”、符合本地實(shí)際，才能確保政策真正落地，達(dá)到預(yù)期目的。否則，不僅不會(huì)產(chǎn)生正效應(yīng)，還會(huì)損害黨和政府的權(quán)威性。比如，可以采取類似組屋建設(shè)的政策，建設(shè)人才住房、青年創(chuàng)業(yè)者公寓，以較低成本售價(jià)吸引人才落地。

學(xué)習(xí)“精神”：務(wù)實(shí)主義，簡(jiǎn)約精細(xì)包容

新加坡的務(wù)實(shí)主義精神，貫徹在治國(guó)的一切領(lǐng)域中，也深切體現(xiàn)在組屋行動(dòng)計(jì)劃上，體現(xiàn)在組屋建設(shè)的一磚一瓦上，不保守，也不激進(jìn)；不奢侈浪費(fèi)，重節(jié)儉實(shí)用。

新加坡家庭凝聚力計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了政策的實(shí)用與理念的倡導(dǎo)有機(jī)結(jié)合。為了讓老年人老有所養(yǎng)，政府在制定政策時(shí)提倡子女靠近父母居住。新加坡規(guī)定：已婚子女如果選擇住在靠近父母的組屋，組屋抽簽抽中的幾率比其他申請(qǐng)者高出1倍；已婚子女或父母購(gòu)買靠近彼此（同一組屋區(qū)或方圓2公里內(nèi)）的轉(zhuǎn)售組屋，可獲得2萬(wàn)新元購(gòu)屋津貼（雙方必須至少5年里靠近彼此居?。?。

對(duì)小販的管理實(shí)事求是并充滿民生情懷。在新加坡建國(guó)初期，也曾面臨小商小販隨意擺攤所帶來(lái)的困擾。李光耀在他的回憶錄中這樣描述道，“數(shù)以千計(jì)的人在人行道和大街上售賣食物，完全不理會(huì)交通、衛(wèi)生和其他問(wèn)題……四處凌亂污穢不堪?！痹诠芾斫诸^小販方面，新加坡政府靠的不是雷厲風(fēng)行的執(zhí)法或嚴(yán)懲，而是疏導(dǎo)，對(duì)小販進(jìn)行登記、發(fā)放執(zhí)照，引入組屋區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃建造的小販中心和巴剎（集貿(mào)市場(chǎng)），“把小販從人行道和馬路上移到附近嚴(yán)格建造，備有輸水管、陰溝和垃圾處置系統(tǒng)的熟食中心。到1980年后，所有小販都得到安排”，這樣不僅有效解決了街頭小販難題，而且還形成了今天新加坡飲食文化一大特色。

新加坡民族融合政策更是其務(wù)實(shí)和包容精神的生動(dòng)體現(xiàn)。新加坡組屋充分實(shí)現(xiàn)了“嵌入式社區(qū)”的構(gòu)想，即每個(gè)種族購(gòu)買某幢組屋或某個(gè)小區(qū)組屋時(shí)必須滿足相應(yīng)的比例，每幢組屋或某個(gè)小區(qū)組屋都會(huì)規(guī)定本地居民的各族分布，從而避免族群過(guò)于集中。比如，華族占全國(guó)人口的3/4，在組屋區(qū)的頂限是87%；馬來(lái)族約占全國(guó)口的14%，在組屋區(qū)的頂限則為25%等。新加坡族群和諧方面成績(jī)驕人，組屋的這一特別政策功不可沒(méi)。