購房合同解除對(duì)銀行借款合同、抵押合同的影響分析

李金澤

基本案情

1999年7月30日,王永輝與王都實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱王都公司)簽訂《商品房購銷合同》,王永輝購買王都公司開發(fā)的位于B市小莊區(qū)新村河邊街1號(hào)五福世家C幢8樓1號(hào)房屋一套,總房款為793336元。合同簽訂后,王永輝向王都公司首付房款243335.60元,余款為銀行按揭。1999年8月11日,王永輝與A銀行B市城郊支行(以下簡(jiǎn)稱城郊支行)簽訂《個(gè)人住房借款合同》和《個(gè)人住房借款抵押合同》,王永輝從城郊支行貸款550000元,期限10年,自1999年8月13日至2009年8月12日止。同日,城郊支行與王都公司簽訂了《個(gè)人住房借款保證合同》,王都公司對(duì)王永輝的借款合同承擔(dān)保證責(zé)任。截至2005年10月20日,王永輝共償還城郊支行貸款本息共計(jì)191270.62元。但由于王永輝未嚴(yán)格按《個(gè)人住房借款合同》的約定向城郊支行歸還借款,只是部分還款,2003年4月14日,城郊支行向大莊區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。2003年7月7日,該省高級(jí)人民法院將涉及王都公司“王府大廈”的執(zhí)行案件指定B市中級(jí)人民法院執(zhí)行。2005年11月26日,B市中級(jí)人民法院作出裁定中止該案執(zhí)行。2007年8月29日,B市小莊區(qū)人民法院就王永輝訴王都公司商品房預(yù)售合同糾紛一案作出判決書,判決解除王永輝與王都公司1999年7月30日簽訂的《商品房購銷合同》及變更證明,由王都公司返還王永輝已付房款243335.60元及其利息83506.37元,并賠償王永輝裝修損失263600元。

爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題

借款合同和住房抵押合同是否應(yīng)該解除

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于借款合同和借款抵押合同是否應(yīng)解除,解除合同是否影響城郊支行債權(quán)的行使。上訴人城郊支行就借款合同和抵押合同不能解除問題,提出了兩個(gè)抗辯理由:其一,城郊支行與王永輝所簽借款合同已于2003年終止。按照雙方簽訂并經(jīng)公證的《個(gè)人住房借款合同》約定,如果借款人未按時(shí)還款,借款合同權(quán)利義務(wù)終止。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條有關(guān)合同權(quán)利義務(wù)終止情形的規(guī)定,合同解除僅是使合同權(quán)利義務(wù)終止的一種情形,而不是唯一情形。本案借款合同終止,雙方的權(quán)利義務(wù)也已經(jīng)終止,債務(wù)通過司法途徑解決。因此已經(jīng)履行完畢的合同根本無法再解除,本案中的《個(gè)人住房借款合同》也無法解除。其二,解除合同將導(dǎo)致B市中級(jí)人民法院的裁定無法執(zhí)行。因王永輝未按合同約定按期還款,城郊支行已向B市大莊區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行王永輝和王都公司,并由四川省高級(jí)人民法院指定B市中級(jí)人民法院執(zhí)行。由于王永輝和王都公司無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行,B市中級(jí)人民法院裁定中止執(zhí)行,待有條件執(zhí)行時(shí)再恢復(fù)執(zhí)行。判決解除合同,將導(dǎo)致執(zhí)行依據(jù)喪失,且兩級(jí)人民法院的法律文書產(chǎn)生不同的執(zhí)行后果。按照裁定執(zhí)行,城郊支行可對(duì)王永輝和王都公司的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行并享有優(yōu)先受償權(quán),按照一審判決執(zhí)行,城郊支行只享有向王都公司要求返還購房款的權(quán)利,兩者是相互矛盾的,由于執(zhí)行裁定作出在前,應(yīng)尊重在前判決裁定的權(quán)威性。

原審法院則認(rèn)為,王永輝與城郊支行簽訂的《個(gè)人住房借款合同》和《個(gè)人住房借款抵押合同》應(yīng)予解除。其依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定:“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持?！北景钢杏捎谕醵脊具`約,導(dǎo)致王永輝與王都公司簽訂的《商品房買賣合同》被解除,從而造成王永輝與城郊支行簽訂的《個(gè)人住房借款合同》和《個(gè)人住房借款抵押合同》的合同目的無法實(shí)現(xiàn),故該兩份合同應(yīng)當(dāng)予以解除。王永輝要求解除與城郊支行簽訂的該兩份合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。二審法院在該問題上,與一審法院有相同的觀點(diǎn)。

值得注意的是,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條僅解決了商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同的關(guān)系,而沒有直接規(guī)定商品房買賣合同的解除必然導(dǎo)致貸款抵押合同的解除。那么這里的法官直接判決抵押合同解除是否合理合法?筆者認(rèn)為這一問題不宜簡(jiǎn)單判斷?！稉?dān)保法》第五條規(guī)定:“擔(dān)保合同是主合同的從合同,主合同無效,擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合同另有約定的,按照約定。擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后,債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！睆倪@里無法得出本案法院的判斷。但是《物權(quán)法》第一百七十二條的規(guī)定則從一定層面支持了本案法官的裁判,該條規(guī)定:“設(shè)立擔(dān)保物權(quán),應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效,擔(dān)保合同無效,但法律另有規(guī)定的除外?！边@意味著除非法律另有規(guī)定,且當(dāng)事人無法通過約定來改變因主合同無效而導(dǎo)致的擔(dān)保物權(quán)合同的無效。不過這里的法律規(guī)定均側(cè)重了“無效”而不是本案的“解除”,兩者顯然在含義上是有明顯區(qū)別的,不宜簡(jiǎn)單套用,而只能是法理上的類推適用而已。也正因?yàn)榱⒎ㄉ杏胁幻魑木窒?一些法院在該問題上的態(tài)度有別:有的法院基于買賣合同的解除,而判決抵押合同解除,銀行沒有抵押權(quán);也有法院判決抵押合同終止,在其他當(dāng)事人無力還款時(shí),銀行有權(quán)就抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。

另外,關(guān)于城郊支行提出因王永輝未按期履行借款合同,其已向原審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,原審法院受理該案在程序上與市中院裁定相沖突的意見并不能成立。因?yàn)槌墙贾猩暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行是由于王永輝未按《個(gè)人住房借款合同》的約定向城郊支行歸還借款,城郊支行按照合同約定宣布合同提前到期,并依據(jù)公證債權(quán)文書向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。而王永輝提起本案訴訟是由于其與王都公司之間簽訂的購房合同被法院判決解除。前者執(zhí)行程序與后者的訴訟程序的起動(dòng)依據(jù)不同,兩者并不沖突。法院對(duì)該主張也未支持。

銀行貸款本息如何清償

購房合同、借款合同以及抵押合同的解除,仍然面臨著已部分履行的借款合同有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)如何處理的問題。對(duì)于借款合同的解除與銀行債權(quán)的保護(hù)問題,兩審法院均肯定了有關(guān)合同的解除不影響城郊支行因發(fā)放貸款而形成的債權(quán)及其債權(quán)的行使。 法院沒有簡(jiǎn)單地將解除合同涉及到的當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)問題按照回復(fù)原狀的機(jī)制來解決。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規(guī)定:“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！币粚彿ㄔ赫J(rèn)為:城郊支行向王永輝提供的購房貸款550000元,已作為王永輝的購房款實(shí)際支付給王都公司;王永輝按照《個(gè)人住房借款合同》約定,向城郊支行償還的本金及利息共計(jì)191270.62元,應(yīng)當(dāng)由王都公司返還給王永輝。且王都公司還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因違約,導(dǎo)致王永輝與城郊支行所簽住房借款合同以及住房借款抵押合同解除,給王永輝造成的經(jīng)濟(jì)損失,即王都公司還應(yīng)當(dāng)賠償王永輝已償還城郊支行借款191270.62元的利息損失。一審法院拒絕支持王永輝要求城郊支行償還購房貸款及利息的訴訟請(qǐng)求。

這里法院的裁判符合司法解釋的精神,對(duì)于各方當(dāng)事人來說也是公平合理的。從法理上來看,借款人的貸款是基于購房合同而發(fā)生,購房合同交易對(duì)方的選擇是借款人的真實(shí)意愿,購房交易帶來的貸款被開發(fā)商挪用,借款人應(yīng)該承受相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn);借款人不能將其交易風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行。實(shí)際上,司法解釋的規(guī)定與《中華人民共和國合同法》第九十七條對(duì)合同解除后當(dāng)事人可以根據(jù)合同履行情況和合同性質(zhì)請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失的規(guī)定是相符的。

對(duì)銀行的幾點(diǎn)啟示

銀行在發(fā)放住房貸款前后以及面對(duì)住房借款合同糾紛時(shí),應(yīng)該注意以下幾點(diǎn):

第一,銀行應(yīng)該充分關(guān)注商品房買賣合同解除引發(fā)借款合同及相應(yīng)的抵押合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。本案例是直接適用《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規(guī)定的典型案例,其結(jié)果是商品房買賣合同無效引發(fā)了借款合同和抵押合同均解除,出賣人負(fù)責(zé)向銀行返還貸款,但對(duì)借款時(shí)買受人與銀行簽訂的抵押合同之效力未作規(guī)定,相應(yīng)的,銀行的抵押權(quán)問題也就凸現(xiàn)出來。由出賣人向銀行還貸款,若無力償付的情況出現(xiàn),那么銀行對(duì)當(dāng)時(shí)作為抵押標(biāo)的物的房產(chǎn)有無優(yōu)先受償權(quán)?若無,銀行債權(quán)怎么保護(hù)?本案法院的觀點(diǎn)表明,一旦商品房買賣合同解除,則導(dǎo)致借款合同和抵押合同的解除。這種裁判意味著,銀行必須在發(fā)放貸款的過程中,嚴(yán)格審查開發(fā)商的誠信,并應(yīng)該高度關(guān)注商品房買賣合同的實(shí)現(xiàn)情況,尤其是開發(fā)商收到購房貸款后的使用情況,防止開發(fā)商挪用資金并引發(fā)爛尾樓最終導(dǎo)致購房人主張借款合同無效或解除的情形。

第二,銀行應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)控管理,以杜絕假開發(fā)商按揭、挪用貸款等問題,從源頭上控制解除購房合同、借款合同和抵押合同的風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)從合作商(房產(chǎn)開發(fā)商、中介公司)的準(zhǔn)入管理——接受客戶貸款申請(qǐng)——貸款審核、審批——辦理相關(guān)資產(chǎn)抵押擔(dān)保——發(fā)放貸款、檔案管理歸檔——還款處理——貸后風(fēng)險(xiǎn)管理和控制等各環(huán)節(jié)按照規(guī)定程序和要求操作,將防范虛假按揭,尤其應(yīng)關(guān)注合作商資質(zhì)是否合格、借款人信用是否良好、各類證件是否真實(shí)、申報(bào)價(jià)格是否合理等。另外,銀行應(yīng)高度重視開發(fā)商收到按揭貸款資金后的資金流向,防范開發(fā)商濫用來自購房人或銀行的貸款導(dǎo)致已售樓房無法有效交付。

第三,銀行在購房合同履行糾紛案的處理過程中,應(yīng)該積極抗辯借款人的無理要求,防止銀行承受本應(yīng)由開發(fā)商承受的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。在購房合同糾紛案件中,購房人主張解除購房合同往往源于所購樓房發(fā)生了重大瑕疵或者開發(fā)商根本無法交房,爛尾樓購房糾紛時(shí)最典型的一類。在此類糾紛中,開發(fā)商往往把借款人的首付款以及銀行放出的貸款挪作他用了,這時(shí)的開發(fā)商通常已經(jīng)無能為力去退還購房人的資金,于是借款人在主張解除購房合同的同時(shí),通常會(huì)一并要求銀行退還其已經(jīng)償還的貸款本金和利息,銀行面對(duì)此種主張應(yīng)該積極進(jìn)行抗辯。特別是在購房合同被認(rèn)定為無效的情形,銀行更應(yīng)該積極主動(dòng)地抗辯借款人對(duì)借款法律關(guān)系中有關(guān)當(dāng)事人權(quán)責(zé)分配的無理主張。

第四,銀行應(yīng)理性對(duì)待《物權(quán)法》有關(guān)主合同和擔(dān)保物權(quán)合同的效力關(guān)系問題。銀行在傳統(tǒng)上為保護(hù)擔(dān)保物權(quán)不受借款合同效力的影響,習(xí)慣于在擔(dān)保物權(quán)合同中明確約定擔(dān)保物權(quán)合同的效力獨(dú)立于主合同之外。這種安排是源于《擔(dān)保法》第五條“擔(dān)保合同是主合同的從合同,主合同無效,擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合同另有約定的,按照約定。擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后,債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！钡恰段餀?quán)法》施行以后,當(dāng)事人約定擔(dān)保物權(quán)合同獨(dú)立性效力的機(jī)制面臨了《物權(quán)法》第一百七十二條規(guī)定的挑戰(zhàn)。因?yàn)樵摋l規(guī)定“設(shè)立擔(dān)保物權(quán),應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效,擔(dān)保合同無效,但法律另有規(guī)定的除外。”因此,銀行在其格式文本中設(shè)置的保護(hù)其擔(dān)保物權(quán)合同獨(dú)立性的條款將不會(huì)得到法院的認(rèn)可。實(shí)際上,迄今為止還沒有法律就住房抵押合同效力的獨(dú)立性做出特別的安排。鑒于此,銀行應(yīng)該適應(yīng)新法規(guī)的發(fā)展,適時(shí)完善相關(guān)合同文本,更不能指望不符合新法規(guī)要求的約定條款來保護(hù)擔(dān)保權(quán)益。