投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的運(yùn)用及影響分析

周利軍

摘要：投資性房地產(chǎn)作為一個(gè)全新的資產(chǎn)構(gòu)成要素，是企業(yè)和稅務(wù)共同面臨的新問(wèn)題，而公允價(jià)值則成為新準(zhǔn)則發(fā)布中的一大亮點(diǎn)。本文對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用以及在多方面可能產(chǎn)生的影響作了深入分析和探討，以期對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的實(shí)務(wù)處理提供一些參考。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；公允價(jià)值模式

投資性房地產(chǎn)是2006年新修訂的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出的新概念。制定和頒布《投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)CAS3)能進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露。作為最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)的公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中不僅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置、披露等規(guī)定中多處都涉及了公允價(jià)值模式。公允價(jià)值模式在CAS3中的運(yùn)用將可能對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)、所有者權(quán)益及房地產(chǎn)稅收制度等諸方面產(chǎn)生不同程度的影響。

一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的運(yùn)用

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。CAS3第十條中規(guī)定，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)、可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

(一)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的運(yùn)用

準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)八當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)該反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況。之所以強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表日，原因在于公允價(jià)值是指定日期的特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。由于市場(chǎng)狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)上估計(jì)的公允價(jià)值的報(bào)告金額就可能不正確或不恰當(dāng)。

(二)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)處置中的運(yùn)用

投資性房地產(chǎn)在被處置的過(guò)程當(dāng)中，即投資性房地產(chǎn)被被出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢等任何一個(gè)環(huán)節(jié)都要經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估。以公允價(jià)值反映該資產(chǎn)的價(jià)值，因此，公允價(jià)值的變動(dòng)將對(duì)損益造成影響。

(三)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)信息披露中的運(yùn)用

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：投資性房地產(chǎn)的種類(lèi)、金額和計(jì)量模式；采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)以及減值準(zhǔn)備計(jì)提情況；采用公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由及其對(duì)當(dāng)期損益或所有者權(quán)益的影響；當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。

二、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的影響分析

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的運(yùn)用，給企業(yè)財(cái)務(wù)政策的選擇留下了一定的空間，同時(shí)也給廣大投資者及債權(quán)人、各級(jí)主管部門(mén)準(zhǔn)確了解企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況提供了合法的保障。

(一)公允價(jià)值對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

1對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響。企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)哪些資產(chǎn)是屬于公允價(jià)值計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)，即必須符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的兩個(gè)條件。然而，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，一項(xiàng)房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，其確認(rèn)取決于其持有的目的。原來(lái)分別在存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)(存貨)減少，流動(dòng)比率降低。

2對(duì)利潤(rùn)的影響。公允價(jià)值的引入使得會(huì)計(jì)信息更能反映交易或事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí)、有用的要求，但也使部分企業(yè)利用公允價(jià)值模式粉飾經(jīng)營(yíng)、調(diào)控利潤(rùn)成為可能。即采用公允價(jià)值計(jì)量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤(rùn)，影響企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，有利于企業(yè)向國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展。

影響投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值損益對(duì)利潤(rùn)的調(diào)節(jié)的因素有兩個(gè)：一是公允價(jià)值的確定；二是投資性房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換條件和轉(zhuǎn)換證據(jù)。公允價(jià)值的確定有市場(chǎng)作為參考，數(shù)據(jù)的取得相對(duì)比較容易。而第二點(diǎn)中的“轉(zhuǎn)換條件”是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，所謂“轉(zhuǎn)換證據(jù)”是指企業(yè)房地產(chǎn)改變用途應(yīng)有充分的憑證或文件依據(jù)，且這些改變用途的活動(dòng)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)開(kāi)始。前提是要保證這些憑證和文件的真實(shí)、可靠，才能保證投資性房地產(chǎn)價(jià)值的公允。

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，也不排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，但總體來(lái)說(shuō)投資性房地產(chǎn)有持續(xù)、穩(wěn)定的增值潛力，在市價(jià)持續(xù)上漲的情況下，企業(yè)只要對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行必要的轉(zhuǎn)換就可達(dá)到粉飾經(jīng)營(yíng)、調(diào)節(jié)利潤(rùn)的目的，況且完成這種轉(zhuǎn)換并不復(fù)雜。這是因?yàn)槠髽I(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，計(jì)入所有者權(quán)益。在會(huì)計(jì)報(bào)表日或企業(yè)再將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。這就意味著，當(dāng)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時(shí)，房地產(chǎn)公司需要確認(rèn)相應(yīng)的損失，卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小。所以在投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值的引入具有重要的意義，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)更具真實(shí)、可靠性。

3對(duì)所有者權(quán)益的影響。首次采用新準(zhǔn)則公允價(jià)值模式當(dāng)年，各相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益，在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來(lái)按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量，其影響結(jié)果是：這些房地產(chǎn)企業(yè)的上年度的資本公積(其他資本公積J將會(huì)得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額也將計(jì)入所有者權(quán)益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來(lái)“隱形”的資產(chǎn)得到了“顯形”。

(二)公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)稅務(wù)的影響

從納稅的角度來(lái)看，目前稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進(jìn)行征稅。公允價(jià)值模式的引入會(huì)引起稅收征納的一些變化。

1房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者從價(jià)計(jì)征，后者從租計(jì)征。從租計(jì)征的，新準(zhǔn)則并不影響稅基。對(duì)于從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值，指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價(jià)值。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，往賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用公允價(jià)值模式。這就面臨著一個(gè)問(wèn)題：計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價(jià)值呢，尤其是當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房

地產(chǎn)的賬面價(jià)值，那么當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí)，企業(yè)應(yīng)該按照哪一個(gè)計(jì)稅基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定，這也是新的投資-性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施后值得探討的一個(gè)問(wèn)題。所以，完善房產(chǎn)稅制建設(shè)勢(shì)在必行?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，一方面，沒(méi)有考慮房產(chǎn)增值的部分；另一方面，從價(jià)計(jì)征的稅率為12％，而從租計(jì)征的稅率為12％。這樣，同一房產(chǎn)在未確定用途時(shí)，用不同計(jì)稅方法計(jì)算得出的應(yīng)納稅額可能差別很大，而稅法中對(duì)于轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象是否開(kāi)征房產(chǎn)稅又沒(méi)有規(guī)定，這就給有些企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃留下了空間。

2土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，要根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，那么，對(duì)于這部分調(diào)增了賬面價(jià)值的投資性房地產(chǎn)，是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢?

如果從現(xiàn)行稅法的角度考慮這一問(wèn)題，土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅。只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓一次征收一次，增值多的多征。增值少的少征，無(wú)增值的不征。開(kāi)征土地增值稅的目的是為了抑制牟取暴利和房地產(chǎn)的投機(jī)行為，從而保護(hù)從事正常交易的企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以，考慮是否計(jì)征的重點(diǎn)就是要判斷投資性房地產(chǎn)是否發(fā)生了產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此。雖然按照新準(zhǔn)則的要求要在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)土地增值，但并不需要交納土地增值稅?；蛘邚牧硪粋€(gè)角度進(jìn)行分析，征收土地增值稅的最重要目的應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)高增值收益進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)、分配。土地增值了，其帶來(lái)的收益應(yīng)該歸社會(huì)所有。在這種方式下。土地發(fā)生增值就應(yīng)征稅，而不僅僅考慮產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須確認(rèn)和明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息，并不需要再另外考慮稅收征收成本的問(wèn)題。也有學(xué)者建議開(kāi)征定期土地增值稅，每年征收，況且每年征收土地增值稅也因?yàn)楣蕛r(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用變得更具有可行性。

3企業(yè)所得稅。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中按房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，依據(jù)近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，這樣的調(diào)整往往會(huì)增加企業(yè)的賬面利潤(rùn)。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否要交所得稅，還須等待財(cái)政部做出明確規(guī)定。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則發(fā)布前，會(huì)計(jì)制度只允許通過(guò)按期計(jì)提折舊的方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，按照稅法規(guī)定的年限和折舊方法對(duì)房地產(chǎn)計(jì)提的折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)所產(chǎn)生的費(fèi)用可以在稅前列支，計(jì)算應(yīng)納稅所得額。采用公允價(jià)值模式，一方面，由于未計(jì)提折舊減少了當(dāng)期的費(fèi)用，而根據(jù)公允價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值也會(huì)影響當(dāng)期的損益；另一方面，由于當(dāng)期資產(chǎn)的賬面價(jià)值改變，所以還會(huì)影響到此后房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換和處置時(shí)確認(rèn)的損益，從而最終影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)。這都加劇了計(jì)量應(yīng)納稅所得額和會(huì)計(jì)利潤(rùn)之間的差異。

或者說(shuō)。如果我國(guó)對(duì)增值部分征收所得稅，公允價(jià)值模式下，由于折舊和攤銷(xiāo)的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅的增加，意味著企業(yè)繳納的稅額會(huì)相應(yīng)攀升，這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長(zhǎng)。在成本模式下，期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易取得，只需將扣除折舊、攤銷(xiāo)和減值準(zhǔn)備后的凈值列示于資產(chǎn)負(fù)債表上即可。

所以，從企業(yè)的角度來(lái)看，在投資性房地產(chǎn)出售時(shí)繳納所得稅，這種納稅方式對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很有利的，即企業(yè)選擇公允價(jià)值記賬，對(duì)當(dāng)期增值部分不產(chǎn)生當(dāng)期納稅義務(wù)，可以遞延，而日后減值卻可以減少當(dāng)期收益，有避稅之利。

4物業(yè)稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，為相關(guān)部門(mén)獲得房地產(chǎn)價(jià)值提供了信息支持，隨之也將為探討物業(yè)稅的具體稅基提供一條新的思路。一方面，開(kāi)征物業(yè)稅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的要求，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；另一方面，正式開(kāi)征一種新稅種，需要從理論上弄清一些基本的問(wèn)題，還需要從理論到實(shí)踐進(jìn)行廣泛的研究。綜合考慮各方面的因素，在當(dāng)前情況下開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)可能還沒(méi)有完全成熟。我們相信，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則將會(huì)有助于物業(yè)稅征收條件的成熟，為我國(guó)設(shè)計(jì)更為科學(xué)、合理的物業(yè)稅提供有力支持?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在推動(dòng)使用公允價(jià)值計(jì)量的過(guò)程中，必須加強(qiáng)準(zhǔn)則的宣傳與指引，并以一定的政策力度保證其實(shí)施。

盡管公允價(jià)值計(jì)量模式在國(guó)際上早就開(kāi)始運(yùn)用了，在國(guó)內(nèi)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用尚屬首次，缺乏相關(guān)理論和技術(shù)規(guī)范。同時(shí)，由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值在計(jì)量屬性上具有不確定性和變動(dòng)性等特征，在實(shí)際應(yīng)用中可能帶來(lái)一些新的問(wèn)題和困難。但是，隨著公允價(jià)值在我國(guó)運(yùn)用環(huán)境的改善，公允價(jià)值的合理運(yùn)用必定會(huì)進(jìn)一步提高并改善我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的質(zhì)量，使之向外部投資者提供更為真實(shí)的企業(yè)價(jià)值信息。

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[3]楊國(guó)寧公允價(jià)值計(jì)量模式的引入《解讀新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》[J]財(cái)經(jīng)視角，2006(4)

[4]張寅曉，李智芳采用公允價(jià)值計(jì)量模式及其引發(fā)的擔(dān)憂[J]人文社會(huì)科學(xué)版，2007(2)

[5]中華人民共和國(guó)財(cái)政部企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M]北京經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006