房屋登記類行政案件的司法審理

儲郁美

摘 要 近年來房地產(chǎn)交易市場一片火熱景象,房屋登記類行政案件數(shù)量亦不斷增長,本文擬從審判實踐談對該類案件的司法審理。

關鍵詞 房屋登記 行政案件 司法審理

中圖分類號:D921文獻標識碼:A

一、房屋登記行政案件的種類

建設部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中將房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記這六項。相應的,房屋登記行政案件的審理對象也就是這六種具體行政行為。

根據(jù)房產(chǎn)登記中產(chǎn)生糾紛是否涉及民事法律關系,又可分為兩類:一是因登記機關拖延登記、拒絕登記或自身登記錯誤而產(chǎn)生的糾紛,比如產(chǎn)權(quán)人認為行政登記程序違法、登記事項建筑面積有誤等;二是當事人之間對登記所依據(jù)的基礎性民事法律關系產(chǎn)生爭議,而起訴行政登記的合法性,這類案件大量發(fā)生于轉(zhuǎn)移登記過程中,轉(zhuǎn)移登記大多是以房屋的買賣、贈與、繼承等民事法律關系為行政登記的基礎和依據(jù),如果民事法律關系出了問題就可能直接影響到轉(zhuǎn)移登記的真實有效性。

二、房產(chǎn)登記行政案件訴訟主體的確定

訴訟主體的確定是司法審查的第一步,正確確定訴訟主體對于查明案件事實以及保護行政相對人的合法權(quán)益具有非常重要的意義。

房屋行政登記訴訟的原告包括具體行政行為的相對人和利害關系人,主要有:1、房屋登記申請人;2、房屋登記利害關系人,主要是那些認為自己對房屋產(chǎn)權(quán)享有真正權(quán)利或期待權(quán)利而要求撤銷轉(zhuǎn)移登記的人,包括違法登記或錯誤登記中對房屋享有真正民事權(quán)利的關系人、享有優(yōu)先購買權(quán)的房屋租賃者或一房二賣情況下的實際居住者;3、被撤銷或被注銷房屋登記的權(quán)利人和利害關系人。

根據(jù)建設部《房屋權(quán)屬登記管理辦法》的有關規(guī)定,直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作,市轄區(qū)或相當于縣級的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門實踐中一般為經(jīng)辦機關,行政訴訟的被告應當為前者,而不是后者經(jīng)辦機關。

房屋登記行政訴訟中的第三人主要包括:(1)與提起訴訟的房屋登記行為有利害關系的公民、法人或其他組織,如原產(chǎn)權(quán)人起訴二手房交易過戶登記違法,現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人為第三人;如交易過程中向銀行辦理了房屋抵押,銀行為第三人。(2)同一房屋登記行為涉及兩個以上利害關系人,其中一部分利害關系人對房屋登記行為不服提起訴訟,沒有起訴的其他利害關系人為第三人;(3)應當追加被告而原告不同意追加的,法院應當通知其以第三人身份參加訴訟。

三、房屋行政登記案件司法審查的強度

司法審查即是對具體行政行為的合法性進行審查,行政訴訟法規(guī)范了行政機關的舉證責任,故主要系對行政機關提供的證據(jù)的真實性、合法性和關聯(lián)性進行全面的實質(zhì)審查。

以下是法院對房屋行政登記案件司法審查強度的幾種觀點:

第一種觀點認為:房屋行政登記是對民事權(quán)利的確認,民事關系主體應對其提交的材料的真實性、合法性負責,房管局僅需對提交材料的全面與否以及是否符合形式要件進行審查,對符合法定登記條件的即應予以登記確認。對產(chǎn)生糾紛涉訴到法院的,法院對房管局的審查也應把握在房管局審查標準范圍之內(nèi),即房管局有無盡到了形式審查的義務。

第二種觀點認為:按照第一種觀點,必然會導致某些有圖謀的人利用提交材料的形式齊全來獲得行政登記。這種觀點認為行政登記對權(quán)利人以及利害關系人的利益關系重大,因此,房管局應對登記的事項進行嚴格審查,不僅限于形式審查的范疇,對申請人提交的材料的真實性、合法性也應進行審查,對不符合要求的不予以登記確認。在司法審查中,也應該嚴格的把握這一標準。

第三種觀點認為,房產(chǎn)登記行為并不賦予相對人不動產(chǎn)物權(quán),也不對物權(quán)歸屬作出認定,而是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生權(quán)利公示公信的效果。若按照第二種觀點的說法,則房管部門的義務、責任過重,成本太大,也難以實際操作:對申請人提交的任何材料如何進行真實性、合法性的審查?比如申請人提供了公證書,你需要向公證處核實這份公證書的真實性嗎?又比如即使這份公證書是真實的,你能保證這份公證書可以不被撤銷嗎?

所以第三種觀點認為行政登記中的審查責任還應以形式審查為妥,即對申請人提交的材料是否符合形式要件進行審查。但司法審查系對具體行政行為的全面審查,其審查原則應強與行政機關的審查。具體而言,首先應對行政機關的形式審查把關,即對當事人提交的材料的真實性、相關性作全面的形式審查,是否符合法律要件;其次,對當事人提交材料的合法性予以嚴格審查,對提交的材料不具備真實性而獲得了行政登記的,應嚴格予以說明,并以此對房管局的房屋行政登記行為作出認定,比如撤銷、確認違法或者駁回訴訟請求等。

筆者傾向于采用第三種觀點,采用這個原則,行政登記機關對房屋登記采取審慎的形式審查義務,同時亦不給某些圖謀不軌的人可乘之機,利害關系人應對自己的財產(chǎn)、權(quán)利進行必要的看護,對發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)益受到損傷時及時向房管部門提出異議或者司法救濟,房管部門異議審查或者法院司法審查過程中,即應采取全面審查的原則,嚴格審查。采第三種觀點,可能表面上會導致行政機關敗訴量增加,但敗訴的具體原因予以說明,若非因行政機關形式審查的原因,而系因當事人提供資料的合法性原因?qū)е聰≡V的,則不應導致行政機關的行政賠償責任,同時在行政案件判決方式上予以體現(xiàn)。

(作者單位:蘇州滄浪區(qū)人民法院民事一庭)