新形勢下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本戰(zhàn)略的思考

王長娟

摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)成本戰(zhàn)略的實(shí)施與管理。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成入手，對(duì)如何在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中實(shí)施低成本戰(zhàn)略提出了一些淺見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 低成本戰(zhàn)略 成本

房地產(chǎn)作為一個(gè)消費(fèi)市場，歷經(jīng)了從興起到快速發(fā)展，直至市場泡沫產(chǎn)生，再到理性回歸的過程。面對(duì)復(fù)雜多變的市場競爭環(huán)境，隨著房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善，消費(fèi)者日趨理性和成熟，開發(fā)企業(yè)之間的競爭也更加激烈。已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視成本控制的作用，他們把工作的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到研究市場、加強(qiáng)成本管理．制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上去。成本戰(zhàn)略是企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略中的一個(gè)重要組成部分，它的實(shí)施將對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略遠(yuǎn)景的實(shí)現(xiàn)有巨大影響。

一．當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析

1.房屋銷售市場萎縮

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2008年，全國各地一路狂漲了8年的房價(jià)開始出現(xiàn)分化．一些大城市率先出現(xiàn)了房價(jià)下跌現(xiàn)象：由于對(duì)未來房價(jià)預(yù)期的改變和全球資產(chǎn)價(jià)格大幅縮水，房地產(chǎn)投資者開始逐漸退出市場；但是，由于早期房價(jià)過高，消費(fèi)者仍然沒有能力支付現(xiàn)行房價(jià)，因此，近幾個(gè)月房屋銷售市場交易量急速下降。

2.資金周轉(zhuǎn)困難

目前，隨著金融危機(jī)的不斷加深，美國次貸危機(jī)引發(fā)的“斷供潮”已經(jīng)嚴(yán)重影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。特別是在深圳、廣州、東莞等沿海城市，很多購房者選擇了按揭的方式購房。這一問題尤為突出。隨著國內(nèi)銀行信貸緊縮，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金中，以銀行信貸為主導(dǎo)的方式已經(jīng)改變?yōu)橐詡袌鏊侥?、信托等方式為主的自籌資金來源為主導(dǎo)。

二．房地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目的構(gòu)成

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、流程多，成本項(xiàng)目的構(gòu)成十分復(fù)雜。從市場競爭角度來看，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本構(gòu)成主要可以分為資源占有成本、管理成本和創(chuàng)新成本三大類。

1.資源占有成本

企業(yè)所擁有的位置和資源也就是土地資源、資金資源和人力資源能使該企業(yè)在與對(duì)手的競爭中搶占上風(fēng)，享受相對(duì)于對(duì)手的競爭優(yōu)勢。積極主動(dòng)并有系統(tǒng)地網(wǎng)絡(luò)和積聚有價(jià)值的資源 占據(jù)市場中的強(qiáng)勢地位，其投入的成本被稱之為資源占有成本。

2.管理成本

企業(yè)所具備的知識(shí)、技巧和能力使得它能夠比對(duì)手更有效率地運(yùn)行和操作，從而為顧客創(chuàng)造優(yōu)異價(jià)值，享有競爭優(yōu)勢。對(duì)企業(yè)實(shí)際運(yùn)作能力如規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工管理等能力的投入成本稱之為管理成本。

3.創(chuàng)新成本

企業(yè)高超的研發(fā)能力、技術(shù)技巧以及組織學(xué)習(xí)的能力，可使其獲得經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)，占據(jù)市場主導(dǎo)地位．擁有產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，控制供給和分銷渠道及享有顧客忠誠等先動(dòng)競爭優(yōu)勢。其在創(chuàng)新求異中投入的成本被稱之為創(chuàng)新成本。

三．成本戰(zhàn)略的實(shí)施

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過項(xiàng)目的選擇和投資決策分析階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、租售階段四個(gè)階段。企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的每個(gè)階段都實(shí)施目標(biāo)成本管理，以達(dá)到降低開發(fā)成本的目的。

1.投資決策階段

項(xiàng)目的選擇和投資決策分析，即項(xiàng)目的可行性研究，包括項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀分析調(diào)查、動(dòng)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響與保護(hù)措施、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用計(jì)劃、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃進(jìn)度的制定以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析等。它是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)，不僅可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目最終的投資決策奠定基礎(chǔ)，同時(shí)還可以為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施低成本戰(zhàn)略管理提供條件。

2.設(shè)計(jì)階段

開發(fā)的設(shè)計(jì)階段時(shí)是控制成本的關(guān)鍵。 (1)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。應(yīng)遵循公開、公正、公平的原則，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的公開招標(biāo)，擇優(yōu)選定設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)方案的優(yōu)點(diǎn)，以進(jìn)一步優(yōu)化中標(biāo)方案。(2)優(yōu)化限額設(shè)計(jì)。從安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理、實(shí)用方便、科學(xué)新穎的角度出發(fā)，將概算按單位工程、專業(yè)、工種等進(jìn)行細(xì)化，從而起到控制成本的作用。(3)優(yōu)化市場定位。在項(xiàng)目前期階段，將市場策劃與設(shè)計(jì)相結(jié)合，對(duì)房型及戶室比、面積、結(jié)構(gòu)形式、環(huán)境、功能等進(jìn)行合理定位，以利于房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)資金的回籠。

3.建設(shè)階段

在項(xiàng)目開發(fā)成本中，建設(shè)成本是基本的組成部分，也是相對(duì)穩(wěn)定的部分。（1）拓寬融資渠道，合理籌集資金，降低企業(yè)負(fù)債率，建立良好的信用等級(jí)，以提高企業(yè)知名度，有效降低融資成本。（2）做好工程項(xiàng)目成本的預(yù)測和預(yù)算，擬定目標(biāo)成本，并對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，以利于不斷地調(diào)整控制成本。（3）在保證質(zhì)量的前提下，控制開辦費(fèi)、現(xiàn)場文明施工措施費(fèi)及趕工費(fèi)等費(fèi)用。（4）完善現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更單等成本變量手續(xù)。（5）做好工程概算、預(yù)算、決算的審查。

4.租售階段

租集階段主要投入的是管理成本，并涉及到如何盡快回收投資的問題。 (1)應(yīng)健全公司的管理機(jī)構(gòu)、內(nèi)部控制體系和企業(yè)文化建設(shè)，建立必要的績效考核和獎(jiǎng)懲制度，做到人盡其才、物盡其用。（2）建立有效的回籠資金措施，及時(shí)收回售房應(yīng)收款。（3）通過企業(yè)的資金計(jì)劃管理系統(tǒng)與合同管理系統(tǒng)，提前輸入合同工程款支付進(jìn)度時(shí)間，提前申報(bào)計(jì)劃，經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審、批準(zhǔn)，按時(shí)按計(jì)劃撥付。

總之，在當(dāng)前新形勢下，低成本戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的競爭戰(zhàn)略，貫穿全局。更新成本管理的理念，正確地遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并且有效地實(shí)施戰(zhàn)略，才能快速培育與發(fā)展企業(yè)的核心能力，保證企業(yè)的競爭地位。

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