征地區(qū)片價(jià)修訂方法與實(shí)施探討

劉 欣

摘要:在界定征地區(qū)片價(jià)實(shí)質(zhì)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上,結(jié)合2005年成果提出了社會(huì)保障法、主導(dǎo)因素法、主導(dǎo)因素替代法、基于年產(chǎn)值倍數(shù)法和市場(chǎng)比較法的倒推法4種修訂方法,并對(duì)各方法進(jìn)行探索分析。最后,對(duì)成果實(shí)施進(jìn)行了前瞻,提出了有針對(duì)性的實(shí)施建議。

關(guān)鍵詞:征地區(qū)片價(jià);修訂;實(shí)施

中圖分類號(hào):F301文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1002—2589(2009)11—0087—02

征地區(qū)片價(jià)的修訂與公布實(shí)施是征地制度改革的重要組成部分,是中共十七屆三中全會(huì)和國(guó)土資源部非常重視的一項(xiàng)具有基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性工作,對(duì)推進(jìn)國(guó)土資源管理與改革有著重要的支撐作用。成果應(yīng)用前景廣闊,可為解決長(zhǎng)期以來(lái)征地混亂,因缺乏剛性標(biāo)準(zhǔn)而造成的管理問題開創(chuàng)新局面,對(duì)我國(guó)征地制度改革和征地補(bǔ)償機(jī)制的完善具有深遠(yuǎn)的理論和現(xiàn)實(shí)意義。2008年6月,國(guó)土資源部發(fā)布135號(hào)文[1],要求對(duì)2005年測(cè)算的區(qū)片價(jià)成果進(jìn)行修訂與公布實(shí)施。隨著此輪修訂工作如火如荼地進(jìn)行,尋求一種既簡(jiǎn)便快捷,能充分利用已有成果,又科學(xué)合理適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的修訂方法至關(guān)重要。因此,本文在分析征地區(qū)片價(jià)實(shí)質(zhì)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上,結(jié)合已有的2005年測(cè)算成果,提出4種修訂方法,并分析了各方法的利弊,試圖探索出適宜的修訂方法,填補(bǔ)尚無(wú)簡(jiǎn)捷修訂方法的空白,最后對(duì)成果實(shí)施提出建議。

1.征地區(qū)片價(jià)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵

根據(jù)《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》[2]的指導(dǎo)性意見,“征地區(qū)片綜合地價(jià)”是在城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)展范圍內(nèi),依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素的差異,劃分征地區(qū)片,采用征地案例比較法和年產(chǎn)值倍數(shù)法等方法測(cè)算區(qū)片征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。制訂征地區(qū)片綜合地價(jià)是將征地綜合補(bǔ)償落實(shí)到地塊的過程,其實(shí)質(zhì)是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);“征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)”是在縣域范圍內(nèi),綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級(jí)、農(nóng)民對(duì)土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等因素,以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格為主要依據(jù)測(cè)算的綜合收益值,是計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用的主要依據(jù)?？梢?征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)其實(shí)質(zhì)都是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),因此可統(tǒng)一改稱為“征地區(qū)片價(jià)”。

2.征地區(qū)片價(jià)修訂方法探討

2005年征地區(qū)片價(jià)制訂時(shí),從資料收集到標(biāo)準(zhǔn)制訂進(jìn)行了大量的工作,涉及面廣,歷時(shí)較長(zhǎng)。而征地區(qū)片價(jià)現(xiàn)時(shí)性較強(qiáng),需三年一更新,若每次修訂都沿襲原制訂時(shí)的方法,不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力,還無(wú)法充分利用上一輪測(cè)算成果,造成重復(fù)性工作、且銜接性較差。因此,尋求簡(jiǎn)便、快捷、適用性強(qiáng)的方法迫在眉睫。按部通知要求,本次修訂應(yīng)以2005年成果為基礎(chǔ)。若能合理的確定修訂系數(shù),由公式:2008年征地區(qū)片價(jià)=2005年征地區(qū)片價(jià)×修訂系數(shù)來(lái)確定修訂成果不失為一種好方法。基于此,本文提出社會(huì)保障法、主導(dǎo)因素法、主導(dǎo)因素替代法、基于年產(chǎn)值倍數(shù)法和市場(chǎng)比較法的倒推法。

2.1社會(huì)保障法

根據(jù)征地區(qū)片價(jià)實(shí)質(zhì),征地補(bǔ)償費(fèi)僅包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)?！巴恋匮a(bǔ)償費(fèi)”是對(duì)被征收土地本身的補(bǔ)償;“安置補(bǔ)助費(fèi)”是對(duì)被征收農(nóng)民的生活安置的補(bǔ)償。而土地補(bǔ)償費(fèi)與農(nóng)用地價(jià)格正相關(guān),安置補(bǔ)償費(fèi)與社會(huì)保障價(jià)格正相關(guān),將補(bǔ)償含義外延,從而以農(nóng)用地價(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格的變化速率作為修訂系數(shù),在2005年價(jià)格的基礎(chǔ)上確定修訂成果。此方法為疊加法的外延,適用于已經(jīng)進(jìn)行了農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)的地區(qū)。

2.2主導(dǎo)因素法

參考《河北省征地區(qū)片價(jià)調(diào)整方案》[3],層層篩選征地區(qū)片價(jià)的影響因素,得出區(qū)域國(guó)民生產(chǎn)總值、農(nóng)民純收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、人均耕地、城鎮(zhèn)居民生活保障水平等因素可作為主導(dǎo)因素,通過一定的數(shù)學(xué)模型分析主導(dǎo)因素與征地區(qū)片價(jià)間的關(guān)聯(lián)度,計(jì)算其2005年~2007年的變化率,累加影響因素的變化率與關(guān)聯(lián)度的乘積確定修訂系數(shù),以此修訂區(qū)片價(jià)。此方法數(shù)據(jù)可得性較強(qiáng),科學(xué)合理,簡(jiǎn)單實(shí)用。

2.3主導(dǎo)因素替代法

篩選出征地區(qū)片價(jià)主導(dǎo)影響因素,選取可得性較強(qiáng)的替代因素,以其平均變化速率作為修訂系數(shù)來(lái)確定修訂成果。

綜合分析征地區(qū)片價(jià)實(shí)質(zhì)內(nèi)涵中的影響因素,農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級(jí)、土地區(qū)位、地類、土地供求關(guān)系等因素對(duì)區(qū)片劃分影響較大,隨著時(shí)間推移變化甚微,對(duì)成果修訂的影響較小,因此不作為修訂考慮因素。其余的農(nóng)民對(duì)土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)值和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素在最初征地區(qū)片價(jià)制訂中起到了舉足輕重的作用,且隨時(shí)間變化較大,列為主導(dǎo)因素,綜合考慮數(shù)據(jù)易得性及相似因素的可替代性,故選擇居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)、糧食價(jià)格指數(shù)和最低社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定修訂系數(shù)。CPI既可反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平又可反映人民生活水平;糧食價(jià)格指數(shù)是衡量土地產(chǎn)值和居民利益的重要因素;最低社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)是征地補(bǔ)償中維護(hù)農(nóng)民基本利益的根本要求。因此,選擇上述三個(gè)指標(biāo)來(lái)確定修訂系數(shù)比較科學(xué)合理。此方法適用性較普遍,但尚需在實(shí)際修訂中進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

2.4基于年產(chǎn)值倍數(shù)法和市場(chǎng)比較法的倒推法

倒推年產(chǎn)值倍數(shù)法,征地區(qū)片價(jià)由土地補(bǔ)償費(fèi)用(Z1)和安置補(bǔ)助費(fèi)用(Z2)加和求得,而Z1=P×K1= a/r〔1-1/(1+r)n〕×K1(P為基準(zhǔn)地價(jià),K1為修正系數(shù),a為土地純收益,r為土地還原利率,n為土地使用年期);而Z2=Q×K2 =(Q1+Q2+Q3)×K2(Q為社會(huì)保障水平,K2為修正系數(shù),Q1為養(yǎng)老水平,Q2為基本教育保障,Q3再就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用);由市場(chǎng)比較法倒推其最根本的影響因素即現(xiàn)行的征地補(bǔ)償水平。

由倒推法,征地區(qū)片價(jià)影響因素分別為土地純收益、土地還原利率、養(yǎng)老保障、教育保障、培訓(xùn)保障和現(xiàn)行征地價(jià)格。而上述6因素均可量化獲得,進(jìn)而采用綜合指數(shù)模型測(cè)算修訂系數(shù)修訂征地區(qū)片價(jià)。此方法適用于社會(huì)保障及土地市場(chǎng)較成熟的地區(qū)。

3.征地區(qū)片價(jià)成果實(shí)施的建議

征地區(qū)片價(jià)修訂與公布實(shí)施,是關(guān)系征地制度改革的關(guān)鍵一步,可為土地管理工作開創(chuàng)新的局面。實(shí)行征地區(qū)片價(jià),是防止一些地方隨意壓低征地價(jià)格、損害被征地農(nóng)民合法權(quán)益,從而維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要;是防止一些地方漫天要價(jià)、影響國(guó)家建設(shè)用地,從而保障科學(xué)發(fā)展的需要;是理順征地制度改革思路、實(shí)行同地同價(jià),從而順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要;是落實(shí)城市支援農(nóng)村、工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)政策,從而提高農(nóng)民生活水平的需要。總結(jié)目前征地中存在的問題,為體現(xiàn)區(qū)片價(jià)制訂的“解決當(dāng)前征地工作中存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、隨意性較大、同地不同價(jià)等突出問題”[4]的根本目的,保證成果的順利實(shí)施應(yīng)做好以下四方面的工作:

(1)堅(jiān)持征地區(qū)片價(jià)的剛性特征。應(yīng)用時(shí)嚴(yán)格遵循“同地同價(jià)”原則,依法對(duì)征地區(qū)域按價(jià)補(bǔ)償,在同一區(qū)片內(nèi),不能因?yàn)檎鞯啬康?、土地用途、征地?xiàng)目性質(zhì)、投資主體的不同而隨意提高或壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的根本利益。

(2)政府負(fù)責(zé),宣傳推行征地區(qū)片價(jià)。政府要充分利用不同媒體渠道加強(qiáng)宣傳,更新觀念,使群眾真正了解征地區(qū)片價(jià)的實(shí)質(zhì),保證其實(shí)施的公開、公平、透明和對(duì)農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù),為征地區(qū)片價(jià)實(shí)施創(chuàng)造良好的環(huán)境。

(3)明確征地補(bǔ)償分配方案,保證補(bǔ)償足額到位。由于征地補(bǔ)償費(fèi)僅包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),因此在費(fèi)用的分配上,應(yīng)本著征地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則,明確征地補(bǔ)償費(fèi)在集體和個(gè)人間的分配比例,在征地審批和補(bǔ)償落實(shí)上要建立透明的監(jiān)管制度,保障征地補(bǔ)償費(fèi)合理分配與及時(shí)足額到位。

(4)構(gòu)造失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系。就當(dāng)前征地存在的問題來(lái)看,失地農(nóng)民再就業(yè)難,社會(huì)保障程度低、覆蓋面窄等問題尤為突出。故從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,為失地農(nóng)民建立社會(huì)保障體系是保障失地農(nóng)民權(quán)益的根本途徑。譬如,政府可從土地出讓收益中提取一定比例用于失地農(nóng)民的社會(huì)保障,被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織從本集體的積累資金或土地補(bǔ)償費(fèi)用中抽調(diào)一定的資金用于失地農(nóng)民的社會(huì)保障。

參考文獻(xiàn):

[1]關(guān)于切實(shí)做好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)公布實(shí)施工作的通知[S].國(guó)土資發(fā),[2008]135號(hào).

[2]關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知[S].國(guó)土資發(fā),[2005]144號(hào).

[3]河北省國(guó)土資源廳關(guān)于開展征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整工作的通知[S].冀國(guó)土資地字,[2008]37號(hào).

[4]國(guó)土資源部就制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)答記者問http://business.sohu.com/20050813/n240251916.shtml.

(責(zé)任編輯/王麗君)