基于ＰＰＰ模式的廉租住房項目融資

王　偉

提要針對目前我國廉租住房項目融資方式單一、融資渠道不暢的問題，本文將PPP模式引入廉租住房項目，并對其應用渠道、風險分配等相關問題進行研究，以期解決其融資難的問題。

關鍵詞：PPP模式；項目融資；廉租住房

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

一、引言

城鎮(zhèn)廉租住房是指政府（單位）在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有本市非農(nóng)業(yè)住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金補貼或者以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。由于廉租住房的社會公益性和福利性特點，使得廉租住房項目的開發(fā)建設融資仍以財政撥款、社會保障等純政策性資金為主，資金來源單一、數(shù)量有限且供給不穩(wěn)定，成為制約廉租住房建設的瓶頸。鑒于此，本文引入了目前國際上流行的PPP模式，并對該模式在廉租住房建設的方面的應用進行了分析，以有助于解決廉租住房開發(fā)和運作過程中的資金問題。

二、PPP模式簡介

PPP（Public-Private Partnership）模式，即公共私人關系，是政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個項目而形成的相互合作形式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式，其實質(zhì)是政府通過給予私營公司長期的特許經(jīng)營權和收益權來加快基礎設施的建設和有效運營。

PPP模式有廣義和狹義之分，廣義的PPP泛指公共部門與私人部門為提供公共產(chǎn)品或服務而建立的各種合作關系；而狹義的PPP可以理解為一系列項目融資模式的總稱，包括BOT（建設-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）、TOT（轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）、服務協(xié)議等多種模式。

PPP模式典型的結(jié)構為：政府部門或地方政府通過政府采購形式與中標單位組成的特殊目的公司簽訂特許合同，由特殊目的公司負責項目的籌資、建設及經(jīng)營。政府通常與提供貸款的金融機構達成一個直接協(xié)議，這個協(xié)議不是對項目進行擔保的協(xié)議，而是一個向借貸機構承諾將按與特殊目的公司簽訂的合同支付有關費用的協(xié)定，這個協(xié)議使特殊目的公司能比較順利地獲得金融機構的貸款。按照英國的經(jīng)驗，適于PPP模式的工程包括：交通、衛(wèi)生、公共安全、國防、公共不動產(chǎn)管理等。

三、PPP模式在廉租住房項目中的應用渠道分析

PPP模式在廉租住房項目中的具體應用渠道可以有以下四種：

1、當以集中構建模式1或以分散構建模式2大規(guī)模新建廉租住房時，一般所需的資金較多，可引入相應的PPP模式融資。該渠道采用的是典型的公私合作模式，即指國家主導、私人房地產(chǎn)公司積極配合參與的形式，各方有不同的權利和義務。該渠道對應的具體PPP模式可以為BOO、BTO、BOT、BOOT、BLOT等。

2、將現(xiàn)有私人機構開發(fā)項目中部分新建積壓房產(chǎn)或二手房市場上的房產(chǎn)調(diào)整為廉租住房，即以分散構建模式提供廉租住房。對于私人新建但空置、積壓的房產(chǎn)或二手房產(chǎn)，政府和私人達成合作協(xié)議，在給私人預留利潤的前提下由政府以低于消費者個人購買的價格購入，然后將其轉(zhuǎn)為廉租住房出租給低收入人群，在將商品房積壓問題解決的同時也可以為低收入住房困難家庭提供一定的房源。該渠道對應的具體PPP模式可以為PUOT、PUO等。

3、政府騰退現(xiàn)有公共用房并經(jīng)過一定的改建、維修提供給租戶。該渠道對應的具體PPP模式可以為LUOT、PUOT等。

4、私人投資者參與的現(xiàn)有廉租住房的改建、維修和物業(yè)管理，即指政府對一些舊的、已不適合居住房屋利用私人資本進行修復與改建，或者進行公共房屋的物業(yè)管理。該渠道對應的具體PPP模式可以為Service Contract、O&M等。

四、廉租住房PPP項目運作的兩個關鍵問題分析

1、私人投資者“有利可圖”。資本的逐利性決定了私人投資者的投資目標是既能夠還貸又有投資回報的項目。廉租住房作為我國住房供應體系和保障體系的重要組成部分，實施的主要目的是為了實現(xiàn)社會效應，相應的經(jīng)濟效應比較低。目前，各大城市對實物配租家庭收取的月租金一般在每平方米0.5～2.5元之間。如按月租金1.5元/m2測算，每年的租金僅為18元/m2，根據(jù)我國現(xiàn)行建筑市場現(xiàn)狀，普通磚混結(jié)構建筑物造價約1，050/m2（不含土地取得費用），不考慮后期管理及維修費用，投資者要收回成本需要50多年，項目投資回收期過長，投資效益比較低，僅依靠項目本身收益難以滿足投資回報。因此，政府可以考慮通過給私人投資者稅收優(yōu)惠、貸款擔保及沿線土地優(yōu)先開發(fā)權等，以增加廉租住房PPP項目對私人投資者的吸引力。

2、合理的風險分配策略。在廉租房項目中應用PPP模式是否能夠成功最主要的因素是項目的風險分擔是否合理。政府部門在設計風險分擔結(jié)構時要考慮項目方案的吸引力，一個合理的風險分擔結(jié)構是一個項目方案是否具有吸引力的關鍵。PPP模式分配風險應注意的問題有：

（1）由對引發(fā)風險的事件最有控制力的一方承擔相應的風險。一方對某一風險最有控制力意味著他處在最有利的位置，能減少風險發(fā)生的概率和風險發(fā)生時的損失，從而保證了控制風險的一方用于控制風險所花費的成本是最小的，同時由于風險在某一方的控制力之內(nèi)，使其有動力為管理風險而努力。

（2）承擔的風險程度與所得回報相匹配。主要針對PPP項目存在的一些雙方都不具有控制力的風險，如不可抗力風險。對于雙方都不具有控制力的風險，應遵循承擔的風險與所得的回報成正比的原則。

（3）承擔的風險要有上限。該原則是指在合同的實施階段，項目的某些風險可能會出現(xiàn)雙方意料之外的變化或風險帶來的損害比之前估計的要大的多，出現(xiàn)這種情況時，不能讓某一方單獨承擔這些接近于無限大的風險，否則必將影響這些大風險的承擔者管理項目的積極性。

廉租住房PPP項目涉及到土地風險、法律及政策風險、信用風險、建設和開發(fā)風險、外部性風險、市場運營風險、金融風險、意外風險等諸多風險，在項目實施前和實施過程中應根據(jù)風險分配原則做好風險識別和分配，制定風險分配策略，以保證項目的順利實施。（圖1）

五、結(jié)束語

廉租住房項目引入PPP模式將有助于改變“廉租住房建設以財政撥款、社會保障等純政策性的資金安排為主”的局面，推動廉租住房建設市場化進程，促進我國住房分類供應體系的完善，使更多公民特別是低收入公民實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。

（作者單位：西安建筑科技大學管理學院）

主要參考文獻：

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[4]丁文杰.廉租房PPP項目的風險分配策略[J].科技經(jīng)濟市場，2007.4.