一線城市樓市春意蕩漾

楊少鋒

在政府一系列的救市政策的刺激下，中國(guó)樓市已經(jīng)度過(guò)了最危險(xiǎn)時(shí)刻。

如果說(shuō)1－2月份北京、上海、天津這幾個(gè)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖還可以被解釋為春節(jié)因素導(dǎo)致短期需求釋放，從而形成“小陽(yáng)春”，2009年3月全國(guó)住宅市場(chǎng)成交量則完全驗(yàn)證了筆者關(guān)于“樓市即將全面回暖”的預(yù)測(cè)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，重點(diǎn)跟蹤的全國(guó)30個(gè)城市，近九成成交面積環(huán)比上漲，30個(gè)城市總成交面積環(huán)比增幅超過(guò)50％。

這些城市中，北京可售面積連續(xù)4個(gè)月下降，成交面積大幅上漲，價(jià)格繼續(xù)小幅走高。從去年12月到今年3月，北京住宅可售面積已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降，截至4月5日，北京可售期房住宅的存量減少到了9.4萬(wàn)套，相比2008年最高點(diǎn)減少了2萬(wàn)套。3月商品住宅成交量達(dá)到15034套，其中網(wǎng)上簽約期房住宅成交量達(dá)到12582套，平均日銷售數(shù)據(jù)達(dá)到405套。3月份北京期房和現(xiàn)房成交面積169萬(wàn)平方米，而2008年同期數(shù)據(jù)為92萬(wàn)平方米，2007年同期成交面積為157萬(wàn)平方米，從這些數(shù)據(jù)可以看出，北京樓市回暖已是大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。

上海3月份的成交情況也比較良好，期房現(xiàn)房住宅成交達(dá)到22248套，成交面積達(dá)到231萬(wàn)平方米，超過(guò)了2007年的224萬(wàn)平方米，更是遠(yuǎn)超2008年129萬(wàn)平方米的數(shù)據(jù)，再次成為全國(guó)銷售冠軍。成交面積環(huán)比增長(zhǎng)98％，接近翻番。天津則出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月成交面積翻番的情況，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)119％，成交量達(dá)到11777套，成交面積124萬(wàn)平方米，僅次于2007年9月的水平，成為2006年1月以來(lái)成交量歷史第二高的月份，樓市進(jìn)入放量增長(zhǎng)階段。而此前受樓市逆轉(zhuǎn)影響最大、房?jī)r(jià)跌幅最深的一線城市深圳，3月成交8509套，成交面積達(dá)到81萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲66％，第一季度成交169萬(wàn)平方米，比2008年同期暴漲184％，創(chuàng)下2006年以來(lái)當(dāng)月成交最大面積。價(jià)格也止跌回升，深圳樓市終于走出了困境。另一房?jī)r(jià)暴跌的城市廣州3月成交套數(shù)也達(dá)到11443套，116萬(wàn)平方米的成交面積相比2月增長(zhǎng)了36％。

從中國(guó)指數(shù)研究院所提供的數(shù)據(jù)看，絕大部分一線城市樓市均已全面回暖。

隨著擴(kuò)張性貨幣政策的持續(xù)刺激，中國(guó)社會(huì)的流動(dòng)性在未來(lái)數(shù)月內(nèi)將重新達(dá)到高峰值，對(duì)樓市股市兩個(gè)對(duì)流動(dòng)性有著嚴(yán)重依賴的市場(chǎng)而言，受益將十分明顯，央行1月信貸規(guī)模達(dá)到1.62萬(wàn)億，雖然2月下降到1.07萬(wàn)億，但3月信貸增速十分明顯，預(yù)計(jì)將達(dá)到1.6萬(wàn)億，基本接近1月水平，一季度的貨幣供應(yīng)量將超過(guò)4萬(wàn)億，房地產(chǎn)將成為貨幣供應(yīng)增加的最大受益者。

應(yīng)該說(shuō)，在政府一系列的救市政策的刺激下，中國(guó)樓市已經(jīng)度過(guò)了最危險(xiǎn)的時(shí)刻，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始全面回暖，這對(duì)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)從業(yè)人士已經(jīng)被套牢的炒房族而言是個(gè)好消息，對(duì)希望房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的購(gòu)房者則是一個(gè)難以接受的現(xiàn)實(shí)，但筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)下，成交量上升明顯或者開(kāi)盤銷售較為理想的項(xiàng)目，毫無(wú)例外都是性價(jià)比相對(duì)較高的項(xiàng)目，那些價(jià)格依舊高位的項(xiàng)目銷售情況依然低迷，加上2009年新增供應(yīng)量龐大、保障性住宅供應(yīng)量持續(xù)增加，銷售壓力依然巨大。在此情況下，將“價(jià)格優(yōu)勢(shì)”列為銷售最重要的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，經(jīng)歷過(guò)2008年動(dòng)蕩的開(kāi)發(fā)商將會(huì)更加理性地面對(duì)市場(chǎng)，雖然房?jī)r(jià)難以進(jìn)一步下跌，但也不會(huì)再暴漲。(作者為聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理)