合理的房價到底該啥樣

陳　倉

“科學(xué)研究不像拉抬房價造勢，不能忽悠人?！北本┦猩缈圃荷鐣W(xué)研究所副所長戴建中4月中旬對房地產(chǎn)商任志強(qiáng)做出了回應(yīng)。

最近幾年，任何關(guān)于房地產(chǎn)的報(bào)告都會引發(fā)社會各界的關(guān)注。

3月31日，北京市社科院發(fā)布《北京藍(lán)皮書》系列四個發(fā)展報(bào)告，認(rèn)為北京市目前的房價仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場才會出現(xiàn)真正的降價。

就在《北京藍(lán)皮書》發(fā)布之后兩天，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客發(fā)表一篇近5000字的質(zhì)疑文章。文章寫到，“頗讓人懷疑北京社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報(bào)告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng)造社會矛盾，更有損于‘專家的稱號?！弊鳛椤侗本┧{(lán)皮書》之一、《北京社會發(fā)展報(bào)告(2008～2009)》的主編，戴建中也撰寫了一篇文章，回應(yīng)任志強(qiáng)的質(zhì)疑。

房產(chǎn)商任志強(qiáng)的質(zhì)疑與主張

在任志強(qiáng)的博客文章中，對《北京藍(lán)皮書》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容做出了四點(diǎn)質(zhì)疑并提出自己的主張。

住房是否是剛性需求?住房是天然的剛性需求，不然國家不需要建設(shè)保障性住房。

依據(jù)什么來計(jì)算房價收入比?應(yīng)該用國際慣用的住房面積中位數(shù)來計(jì)算房價收入比。2007年，中國住房面積中位數(shù)只有68平方米／戶，而《北京藍(lán)皮書》卻用了100平方米／戶來計(jì)算房價收入比。

怎么計(jì)算房價的可支付能力?考察購房的可支付能力，國際上通用的數(shù)據(jù)是家庭收入中位數(shù)(中位數(shù)是指處在最中間的數(shù)值)。家庭收入與可支配收入之間并不一致，職工的住房公積金就沒有計(jì)入可支配收入部分。

能否僅用一手房價平均值來代替房價平均值?不能。

“房價是由供求關(guān)系決定的，而這個供求關(guān)系并非只計(jì)算北京市的戶籍人口。供求關(guān)系的支付能力也要加上外來需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力?！比沃緩?qiáng)說，而這些外來家庭的支付能力大約也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計(jì)數(shù)。這樣市場所面對的消費(fèi)群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價收入比中的一部分，也成為推高北京房價的重要原因。

任志強(qiáng)認(rèn)為，北京、上海等城市外來人口的收入形成了特殊的無法計(jì)算的購買力。房子不僅僅是為北京的供求對象準(zhǔn)備的，也完全不受北京戶籍家庭收入購買能力的約束。

“中國剛性需求不但存在目購買能力也具備條件。”任志強(qiáng)說，否則2、3月份的住宅銷量為什么會暴漲呢?任志強(qiáng)表示，不要將政府政策調(diào)控的錯誤推給市場，更不要都推給開發(fā)商，剛性需求靠開發(fā)商去吹是吹不出來的，開發(fā)商也不會買那么多的房子結(jié)婚用或改善居住用。住房市場銷售的增長已經(jīng)用事實(shí)給了《北京藍(lán)皮書》一個嘴巴，這些所謂的“專家”們該清醒清醒了。

社科院專家戴建中逐一批駁

“如果需求是在一段時間里可滿足也可不滿足的，那還叫什么剛性”。

“我連續(xù)兩年在《社會發(fā)展報(bào)告》中指出，在買房問題上不存在‘剛性需求?！贝鹘ㄖ斜硎?。從他提供的數(shù)字看，2008年北京有近12萬對新人，但一共只賣出去94200套住宅，賣出的這些住宅也并不是全部賣給新婚夫婦。大家婚照結(jié)，房先不買。

“住房需求相對而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費(fèi)能力與房價找不到交匯點(diǎn)時，只能是有價無市”。戴建中說，一直要堅(jiān)持到房價理性回歸，個人能夠承受再買房。

“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90/70政策了嗎?”

任志強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)顯示，中國的住房面積中位數(shù)2007年只有68平方米／戶。戴建中對這個數(shù)據(jù)表示了懷疑。

按照《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米(2007年數(shù)據(jù)尚未公布)、農(nóng)村人均住房面積30.7平方米，2007年每個家庭戶平均3A7人，算下來，2006年我國城市住宅建筑面積約為85.907平方米／戶，農(nóng)村住房面積為97.319平方米／戶。

“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90／70政策了嗎?”戴建中說，2007年連竣工的經(jīng)濟(jì)適用房平均每套都要106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套?

“由于中國貧富收入的極大差異?！形粩?shù)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于‘平均數(shù)。得出的房價收入比將更高?！?/p>

“房價收入比是有關(guān)住房市場和住房購買能力最全面的指標(biāo)?！贝鹘ㄖ姓f，按照聯(lián)合國人居署的有關(guān)文件，在房價收入比定義中使用的是“中位數(shù)”。但人居署也指出，在得不到中等價格的時候，解決方法就是使用平均價格。

由于中國統(tǒng)計(jì)部門一般不使用“中位數(shù)”而使用“平均數(shù)”的概念，因此聯(lián)合國人居署在中國項(xiàng)目中，是用“平均數(shù)”來定義房價收入比的。

《北京藍(lán)皮書》顯示，2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元，當(dāng)年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平方米計(jì)算，則房價與收入之比為23:1。

戴建中表示，幾年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位數(shù)”來做房價收入比的分母，由于中國貧富收入的極大差異，“中位數(shù)”會遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于“平均數(shù)”，得出的房價收入比將更高。戴建中認(rèn)為，一戶人家在沒有買房時，計(jì)算可支配收入要從總收入中減去每月繳納的住房公積金；在這戶人家買房時個人與單位的住房公積金又要發(fā)還給他，成為他可支配收入的一部分。

“即便按任先生的說法，房價收入比由此從23:1降到18.5:1，離人人買得起住房也是相差太遠(yuǎn)了?！贝鹘ㄖ姓f。

“任志強(qiáng)先生‘只為富人董房。但幾年下來。北京的富人市場也逐步飽和了?！?/p>

在戴建中看來，社會規(guī)律與經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可違抗，違反市場規(guī)律的高價，漲得越高，摔得越重。前幾年購房欲望高，是因?yàn)榉績r尚能接受，隨著房價的高企，買得起房的人越來越少，購買力透支情況也愈來愈嚴(yán)重。

戴建中說。北京市統(tǒng)計(jì)局2007年9月底的抽樣調(diào)查中，被調(diào)查戶未來五年有購房需求的為18.3％，僅有2.1％戶擬購房價在100萬元以上。

不僅僅是市場已經(jīng)對高房價做出了回應(yīng)，戴建中認(rèn)為，政府也已經(jīng)對房價有了明確態(tài)度，干預(yù)房價的政策是“保障低端、支持中端、適量高端”，著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。戴建中認(rèn)為，房價真正回落到市場認(rèn)可的水平，才能使社會獲得三贏局面：居民根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件改善居住狀況，房地產(chǎn)商得到略高于市場平均利潤率的收益，政府增加稅收。