預(yù)售制度是樓市萎縮的重要根源

易憲容

在兩會上，有代表提出議案，要求取消住房預(yù)售制度。在該議案看來，住房預(yù)售制度是一種特殊時期的產(chǎn)物。由于這種制度的時代性及沒有修改與完善，因此目前這種住房預(yù)售制度不僅對房地產(chǎn)市場發(fā)展不能夠起到正向的作用，反之成了房地產(chǎn)金融風(fēng)險聚積的根源。因此，為了保證中國金融體系的安全。政府要完全取消目前的住房預(yù)售制度。對此，我十分贊成。

早在2005年，央行在《中國房地產(chǎn)金融報告》中就提出，當(dāng)時中國的住房預(yù)售制度是一種不合理、不健全、不完善的制度，是一種導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險的制度，因此，該央行報告建議政府相關(guān)的職能部門要重新審查該制度并在適當(dāng)?shù)臅r候取消它。但是，該建議一提出就受到房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)政府職能部門激烈的反對。

我的關(guān)于住房預(yù)售制度的報告表明，中國的住房預(yù)售制度完全是一種單邊的風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制。它與發(fā)達(dá)市場體系下的住房預(yù)售制度有很大差別。因為。作為任何一種制度設(shè)計與安排都是當(dāng)事人風(fēng)險與利益共同承擔(dān)的。但是，中國的住房預(yù)售制度安排更多的是考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險，而更少考慮購買住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險，從而使得這種制度安排的金融風(fēng)險或是讓住房購買者來承擔(dān)或是由商業(yè)銀行來承擔(dān)。

這種住房預(yù)期制度的問題還表現(xiàn)為它僅根據(jù)計劃經(jīng)濟(jì)下的1994年制定的《城市管理法》而設(shè)立的一種房地產(chǎn)金融政策。在當(dāng)時，中國房地產(chǎn)市場還沒有真正出現(xiàn)，制訂法律者根本無法知道1998年后特別2008年后中國的房地產(chǎn)市場的情況。但是，就是這樣一種帶有明顯計劃經(jīng)濟(jì)烙印的制度安排，經(jīng)過15年中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的翻天覆地的變化，竟然不修改，也不完善，央行提出要修改則遭遇到房地產(chǎn)開發(fā)商激烈的反對。從這些現(xiàn)象中我們也應(yīng)該看到當(dāng)前住房預(yù)售制度有多少不合理，對房地產(chǎn)開發(fā)商又是多么有利。

更為重要的，住房預(yù)期制度作為一種購買者的預(yù)售安排，它在房價上升時期，這種制度不僅可以為房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”創(chuàng)造條件，也可以為購買住房者提供一種可見的利益。即購買住房者購買期房時的價格可能會低購買現(xiàn)房的價格。從1998年以來，由于中國房地產(chǎn)市場一直處于價格上升的通道，也沒有出現(xiàn)過周期性調(diào)整，因此，住房預(yù)售制度弊病及風(fēng)險也就無法全部顯示出來。但是，從2008年開始，不僅全球經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整，早幾年房地產(chǎn)市場價格只漲不跌的神話完全打破，而且中國經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)周期性調(diào)整。

當(dāng)住房的價格全面回歸理性，或當(dāng)房地產(chǎn)'市場出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整時，由于投資者是否進(jìn)入房地產(chǎn)市場是由他對房價的預(yù)期決定的。當(dāng)房地產(chǎn)的價格進(jìn)入下降的通道時，而購買的期房價格是向下行的，因此，在住房預(yù)售制度下，投資者的住房需求為零，即沒有投資者會進(jìn)入這個市場；如果購買住房者是消費(fèi)者，由于他們看到預(yù)期購買的期房價格在向下行，購買者拿到現(xiàn)房時。其住房價格早就下跌了。因此，購買住房者一定會想，與其現(xiàn)在購買，還不如等住房建筑好時購買。這樣做。不僅降低購買住房者購買期房的風(fēng)險與成本，也減少購買住房的機(jī)會成本等。在這種情況下，房地產(chǎn)銷售萎縮也就會越來越嚴(yán)重。這是就是為什么房地產(chǎn)市場二手房市場交易開始好起來，而一手房市場銷售萎縮越來越嚴(yán)重。

因此，在全國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期調(diào)整時，住房預(yù)售制度成了房地產(chǎn)銷售嚴(yán)重萎縮的重要根源，目前該是取消中國的住房預(yù)期制度的時候了。