青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房結(jié)構(gòu)分析

鄭嘉寶 紀(jì)偉斌 雷浪

【摘要】中國(guó)海洋大學(xué)工程學(xué)院本科生研究發(fā)展計(jì)劃《青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》的項(xiàng)目組從住房消費(fèi)行為的微觀視角出發(fā)，對(duì)青島市住房需求層次的定量劃分以及需求結(jié)構(gòu)的定量模擬問(wèn)題進(jìn)行了研究。首先，分析了家庭人口、收入、當(dāng)前住房面積、職業(yè)、住房區(qū)位、投資傾向和家庭結(jié)構(gòu)變更預(yù)期等住房需求的影響因子及其相互作用關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，提出了由住房需求層次模型和住房面積需求模型相互嵌套而構(gòu)成的住房需求結(jié)構(gòu)的空間相互作用模型。其次，運(yùn)用《青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》項(xiàng)目小組統(tǒng)計(jì)的青島市家庭住房需求，對(duì)模型進(jìn)行了檢驗(yàn)分析。分析結(jié)果較好地再現(xiàn)了居民的住房需求。

【關(guān)鍵詞】住房需求 空間相互作用模型 住房消費(fèi)行為 住房面積 青島市

1 引言

最近，住房需求的微觀實(shí)證研究受到更多的關(guān)注。例如，通過(guò)分析收入、 房?jī)r(jià)、居住時(shí)間、居住環(huán)境等對(duì)于住宅選擇的影響來(lái)預(yù)測(cè)住房需求 ① 。其中， 有的通過(guò)考察居住環(huán)境、住宅價(jià)格與消費(fèi)者的居住區(qū)位選擇行為的關(guān)系，對(duì)城市居民的住房區(qū)位需求進(jìn)行了深入分析；也有利用消費(fèi)者支付意愿模型，探討了城市居民對(duì)居住區(qū)位的偏好。還有一些研究運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，定量地分析住房需求的收入彈性，把握不同收入的家庭的需求特征，從而根據(jù)收入的預(yù)測(cè)對(duì)城市住房需求的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，也取得了較好的效果。

2 住房需求結(jié)構(gòu)模型及其影響因子

城市住房消費(fèi)具有顯著的空間階層化特征。然而從需求主體與消費(fèi)層次的關(guān)系來(lái)看，住房需求結(jié)構(gòu)具有一定的復(fù)雜性。例如，基本功能齊全的小戶型住宅的需求主體既有可能是中低收入的工薪家庭，也有可能是城市新移民和首次置業(yè)的年輕人，還有可能包括意在投資的市民和外來(lái)居民。同樣，已經(jīng)擁有了體面住宅的城市中高收入家庭，買(mǎi)房時(shí)既有可能追求面積更大、檔次更高的住宅， 也有可能選擇一套小戶型給子女或老人準(zhǔn)備或用于投資。因此，住房的微觀需求不能簡(jiǎn)單地用收入和家庭人口來(lái)解釋。

為了揭示它們的關(guān)系，本文設(shè)計(jì)了兩個(gè)相互嵌套的住房需求結(jié)構(gòu)模型。 首先是住房需求層次模型。假設(shè)現(xiàn)有住房條件、家庭收入、家庭人口決定了居民的需求層次。 那么需求層次模型可以表述為：

D c = f （n， s， I， s/m） （1）

式中：D c 為住房需求層次變量，n 表示當(dāng)前是否擁有住房，s 表示當(dāng)前居住面積，I 表示家庭收入。與家庭人口指標(biāo)相比，人均住房面積指標(biāo)更加實(shí)用，因此在模型 （1） 中，家庭人口的影響以 s/m ，即人均住房面積來(lái)表示，其中 m 代表家庭人口。

其次是住房面積需求模型。人們對(duì)住房面積的選擇，除了需求層次以外， 還取決于家庭人口、當(dāng)前住房面積、家庭收入、職業(yè)類型和社會(huì)地位、住房區(qū)位、 投資傾向和家庭結(jié)構(gòu)變更預(yù)期等因素。其中，家庭人口與很多因素存在相互作用關(guān)系，家庭人口增加時(shí)，其它因素對(duì)住房面積需求的影響很有可能會(huì)發(fā)生變化。這些關(guān)系可以通過(guò)相互作用模型得到表述：

D s = g（D c ， s， I， j， l， c， m，） （2）

式中 ：D s 為住房面積需求變量，D c 為需求層次變量， s， I， j， l 分別代表當(dāng)前居住面積、家庭收入、職業(yè)類型和社會(huì)地位 住房區(qū)位選擇變量；c 為反映投資傾向與家庭結(jié)構(gòu)變更預(yù)期的變量。（Dc ， s， I， j， l， c） × m 為各項(xiàng)因素與家庭人口的相互作用項(xiàng)。

3青島市居民住房需求分析

3.1 青島市居民家庭住房需求調(diào)查

以上述理論模型為基礎(chǔ)， 結(jié)合青島市 2013 年居民住房需求調(diào)查的數(shù)據(jù)對(duì)居民住房需求行為進(jìn)行實(shí)證分析。數(shù)據(jù)來(lái)自《青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》的項(xiàng)目組的調(diào)查， 調(diào)查區(qū)覆蓋青島市建成區(qū)的主要范圍，包括市內(nèi)四區(qū)：市北區(qū)、市南區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)根據(jù)街道人口按 1/10000 的比例進(jìn)行抽樣設(shè)計(jì)。調(diào)查方法是由《青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》的項(xiàng)目組在住宅小區(qū)室外對(duì)居民進(jìn)行隨機(jī)采訪填寫(xiě)問(wèn)卷?？偣舶l(fā)放問(wèn)卷 500份，回收有效問(wèn)卷 300 余份。關(guān)于住房需求的調(diào)查項(xiàng)目包括：當(dāng)前住房面積、家庭人口、家庭收入、工作類型、職級(jí)、目前擁有幾套住房、近期購(gòu)房意向、期待住房面積、可以容忍的最大通勤時(shí)間。

3.2 住房面積需求層次分析

上述統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，我們定量地給出了劃分需求層次的門(mén)檻。 無(wú)房及有房的人群在需求方面具有顯著差異。月收入 5000 元是家庭收入劃分的適宜門(mén)檻。此外，分析表明 48 m 2 和 77.7 m 2 是當(dāng)前住房面積門(mén)檻， 7.67 m 2 和 46.67m 2 是當(dāng)前人均住房面積的門(mén)檻。這些數(shù)值的建筑學(xué)和政策含義相當(dāng)明顯。 通常， 一居室和二居室的平均建筑面積就是 50 m 2 和 80m 2 左右。人均7.67 m 2 的標(biāo)準(zhǔn)主要適用于無(wú)房家庭，而青島市目前住房保障的準(zhǔn)入門(mén)檻就是人均住房面積低于 7.5 m 2 。另外，對(duì)普通的三口之家，人均 46.67 m 2 相當(dāng)于建筑面積 140 m 2 。根據(jù)上述門(mén)檻劃分的 8 個(gè)居民組群， 在住房需求方面具有明顯的差異，因此可以藉此來(lái)界定需要納入住房保障的居民群體 （G 2 、 G 3 、 G 4 ） 、主要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題的一般居民群體 （G 1 、 G 6 、 G 7 、 G 8 ） ，和需要通過(guò)政策對(duì)投資需求進(jìn)行一定限制的居民群體 （G 5 ） 。就青島而言， 目前上述三類人群的比例分別在 20% 、 60% 和 20% 左右。而對(duì)于納入住房保障體系的幾組居民，又可以根據(jù)住房困難的程度，分別適用廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房政策。此外， 我們根據(jù)面積需求分析的結(jié)果， 對(duì)居民家庭的實(shí)際需求進(jìn)行了估算， 并建議據(jù)此進(jìn)行居住面積標(biāo)準(zhǔn)和政策引導(dǎo)目標(biāo)的設(shè)計(jì)。例如， 兩口人家庭以 70～80 m 2 為標(biāo)準(zhǔn)，三口之家以 80～95 m 2 為標(biāo)準(zhǔn)，四口之家以 90～110 m 2 為標(biāo)準(zhǔn)， 五口人以上家庭以 90～155m 2 為標(biāo)準(zhǔn)。

4結(jié)論

本文從住房消費(fèi)行為的微觀視角出發(fā)，對(duì)城市住房需求層次的定量劃分以及需求結(jié)構(gòu)的定量模擬問(wèn)題進(jìn)行了研究。首先，分析了家庭人口、收入、當(dāng)前住房面積、職業(yè)類型和社會(huì)地位、住房區(qū)位、投資傾向和家庭結(jié)構(gòu)變更預(yù)期等住房需求影響因素以及它們的相互作用關(guān)系。在此基礎(chǔ)上提出了由住房需求層次模型和住房面積需求模型相互嵌套所構(gòu)成的住房需求結(jié)構(gòu)的空間相互作用模型。 其次，運(yùn)用青島市家庭住房需求調(diào)查的空間數(shù)據(jù)，對(duì)模型進(jìn)行了檢驗(yàn)分析。分析表明，上述空間相互作用模型很好地揭示了居民的實(shí)際住房需求。分析結(jié)果還定量地給出了劃分住房需求層次的適當(dāng)門(mén)檻，以及不同需求層次的家庭在期待住房面積方面的數(shù)值差異。在分析的基礎(chǔ)上，我們建議根據(jù) 8 種類型的住房需求進(jìn)行實(shí)際住宅需求的預(yù)測(cè)。這些結(jié)論對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)具有重要的實(shí)際意義。

參考文獻(xiàn)：

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③劉美霞 . 城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)研究 . 北京 ： 中國(guó)大地出版社 ， 2002