與“假按揭”共舞，誰傻？

茗　仁

“支持購房”的房貸新政還未落實，各地一手住房簽約量已出現(xiàn)暴升局面，購房者果真迫不及待？業(yè)內(nèi)人士說，這不過是開發(fā)商自買自賣的把戲。假按揭再次成為人們關(guān)注的話題。

銀行無奈成“假按揭”原告

2008年11月29日，有“斷供第一案 ”之稱的漾日灣畔斷供案，在深圳市中級人民法院開庭。該案成為虛假按揭的典型范例。

原告招商銀行蛇口支行及被告漾日灣畔業(yè)主潘先生的代理律師，圍繞被告從深圳國基房地產(chǎn)開發(fā)公司處接過的房屋按揭是否為假按揭展開舌戰(zhàn)。

原告代理律師認為，由于購房合同和按揭合同都有被告親手簽名確認，說明按揭合同有效，被告未履行借款合同的義務(wù)，存在違約責(zé)任，請求判令業(yè)主潘先生償還剩余貸款88.42萬元。

被告代理律師在答辯狀中稱，2003年11月，由國基地產(chǎn)開發(fā)的漾日灣畔開盤。因銷售不佳，國基地產(chǎn)工作人員求被告幫忙在一份空白買賣合同及一份招行個人購房借款合同上簽字，并約定購房首期款及按揭供樓款均無需被告承擔(dān)。應(yīng)國基地產(chǎn)要求，被告還在“深圳市預(yù)售商品房注銷合同備案登記申請書”、“解除房產(chǎn)買賣合同協(xié)議書”及兩份“聲明”上簽名。其中一份“聲明”要求被告向國基地產(chǎn)聲明自己未實際繳付涉案房產(chǎn)首期款和供樓款，不承擔(dān)購樓和按揭的責(zé)任和義務(wù)，并應(yīng)隨時配合國基地產(chǎn)辦理退樓或回購手續(xù)；另一份“聲明”則為被告向招行聲明，同意將抵押的涉案房產(chǎn)交由國基地產(chǎn)回購，回購款用于償還按揭本息。2005年3月，國基地產(chǎn)資金鏈斷裂，無法如期繼續(xù)按月支付本息，其向貸款銀行出具一份蓋有國基地產(chǎn)公章的“確認已交房款聲明”，稱房屋購買人已向國基地產(chǎn)支付全部首期款并通過按揭方式支付其余房款，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主。原告招商銀行蛇口支行工作人員口頭告知被告，房產(chǎn)已抵押給銀行，產(chǎn)權(quán)清晰，只要繼續(xù)供樓，不再追究房屋首期款及前期供樓款，并可很快辦好房產(chǎn)證，被告隨即接過國基地產(chǎn)供樓的接力棒。

國基地產(chǎn)在2006年6月宣告破產(chǎn)，法院指定的清算小組因在賬目上查不到被告的首期房款繳納記錄，該房產(chǎn)權(quán)證無法辦理，在這種情況下，自2008年1月起，被告停止供樓。

被告代理律師認為銀行參與了假按揭。理由是涉案房產(chǎn)價格比同期同地點房產(chǎn)價格高出許多。此外，銀行放貸時未向被告作任何通知和確認。國基破產(chǎn)前，已斷供達9個月，在這9個月的時間里銀行并未追究被告責(zé)任，銀行明顯存在與國基地產(chǎn)合伙欺騙被告的嫌疑。

原告代理律師則表示，貸款審批時，國基地產(chǎn)向其出具帶有雙方簽字確認的購房合同、按揭合同及付清首期款的收據(jù)，銀行無法查實被告是否向國基地產(chǎn)支付首期款。至于國基地產(chǎn)與被告是否改變貸款用途，銀行無法得知，也不存在違規(guī)放貸的事實。而購房合同中約定的購房價格屬商業(yè)行為，地點、樓層、戶型和朝向不同，價格均存在差異，銀行無法干預(yù)。

原告代理律師還認為被告有參與零首付與假按揭的嫌疑。他稱，被告有可能為規(guī)避首期款，而與開發(fā)商合謀拔高房價，以達到零首付目的。

國基地產(chǎn)破產(chǎn)清算小組作為庭審第二被告作陳述。其代理律師表示，國基地產(chǎn)在銷售過程中的確存在通過假按揭從銀行套現(xiàn)的情況。

業(yè)主因“假按揭”欲哭無淚

在西安安東街居住的胡先生說，他們所居住的項目是2002年交的房，但房產(chǎn)證一直沒辦下來。去年6月，銀行過來要收他們十幾戶的房，原來房屋被開發(fā)商以假按揭的形式抵押給了銀行?，F(xiàn)在開發(fā)商承認是一房兩賣，但又說資金困難，業(yè)主們要想繼續(xù)住房，就需要歸還開發(fā)商所欠銀行的按揭款。

2008年4月6日，某銀行起訴李方和金地公司。起訴狀稱，合同履行一段時間后，“第一被告李方開始拒不履行按期還款義務(wù)”，截至2008年3月21日，“李方已累計多期未供款。銀行多次向兩被告催收欠款，被告至今未清償欠款，也未作出繼續(xù)履行合同的意思表示”。4月23日，李方收到法院的《民事裁定書》，才想起3年前的那些簽字，才知道自己得馬上歸還銀行近27萬元。他在答辯狀中寫道，遭此橫禍，他欲哭無淚。金地公司早就成了沒有錢的“空殼公司”，假按揭的房子也早已斷供多時。于是，當(dāng)初幫助金地公司完成假按揭手續(xù)的那些人，隨時可能成為銀行方面的被告人。張麗是購買李方名下房子的人,她購買的房子原本就已經(jīng)抵押給了銀行，她與發(fā)展商之間的買賣合同因此無效，她和其他購買了虛假按揭房子的小業(yè)主們，很可能要從已經(jīng)住了兩年多的房子中被掃地出門。同時，由于金地房地產(chǎn)公司的負責(zé)人已經(jīng)逃匿無蹤，即使小業(yè)主們的官司勝訴，他們也不可能從發(fā)展商那里討回房款。

張麗夫婦也睡不著覺，因為“如果法院一判，我們就沒地方住了”。假按揭就像一根繩子，把他們與素不相識的李方套在了一起。

諸如此類的事件在各地不斷上演，各方當(dāng)事人都稱自己是受害者，誰才是真的受害人？

假按揭操作秘籍：

左手賣給右手的假按揭其實不是什么復(fù)雜的金融騙術(shù)，辦理程序一般如下：開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報酬，有償使用對方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間還會有一個協(xié)議，包含開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。通常是開發(fā)商聯(lián)合一些沒有提供首付款的關(guān)聯(lián)人向銀行提交已付首付款的收據(jù)，進而銀行向其關(guān)聯(lián)人提供按揭貸款。在房價處于上升趨勢時，這種虛假按揭對各方都有利，作為抵押品的房屋名義上的增值掩蓋了一切風(fēng)險。但若處于下降趨勢，則銀行風(fēng)險劇增。多年來的房價上漲助長了這種行為，銀行也在利益均沾下睜只眼閉只眼，但當(dāng)房價處于下行階段時，其危害性就暴露無疑。

“假按揭”行為的表現(xiàn)特征是:

1.無購房事實按揭,即開發(fā)商通過其內(nèi)部員工，關(guān)聯(lián)企業(yè)員工或甚至偽造假身份證，虛構(gòu)購房事實，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來的款項歸還開發(fā)商的其他債務(wù)或挪作他用，造成銀行資金風(fēng)險。

2.返租按揭,即開發(fā)商與購房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)成倍的價格進行購房交易，通過購房者向銀行就高價部分進行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開發(fā)商分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。返租按揭目前在沿海已經(jīng)出現(xiàn)，因其行為的隱蔽性，在業(yè)務(wù)經(jīng)辦中較難防范。

房地產(chǎn)商10萬元的房子20萬元賣給自己，七成按揭從銀行拿到14萬，套利4萬。這種交易不需要買方，只要能通過銀行的評估就能觸發(fā)交易。關(guān)鍵在于怎樣通過銀行的抵押評估，把10萬元的房子以20萬元的價格抵押給銀行。按常理說這種簡單的把戲應(yīng)難以得到銀行的認同，但現(xiàn)實中銀行卻樂見這種欺騙，銀行毫不在意那個房子值不值20萬元錢，而在意怎樣把錢貸出去變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。一套假按揭虛高的交易價成了另一套未售房子的參照物，眾多的泡沫價形成參照體系的一部分，幾圈下來，這個區(qū)域的房屋均價也就水漲船高。

專家呼吁應(yīng)該加強監(jiān)管機制

為什么銀行如此錢多人傻？為什么被借用身份證者毫無防范，為什么政府喜歡充滿泡沫的數(shù)據(jù)？

美國次貸危機的實質(zhì)，就是金融機構(gòu)將巨額資金貸給根本不具償貸能力者與投機炒房人。由于美國金融機構(gòu)還將債權(quán)再做成債券，賣給國外金融機構(gòu)，致使這場金融風(fēng)暴席卷全球。簡單說就是，美國的地產(chǎn)泡沫把全世界的經(jīng)濟拉下了水。國內(nèi)樓市經(jīng)過數(shù)年暴漲，無論是出于主動還是被動，國內(nèi)的銀行已然卷入高價房漩渦。銀行唯恐樓價暴跌，銀行不愿也無力承受大批貸款人“斷供”。所以，銀行似乎只有繼續(xù)力挺樓價，促成“踴躍購買”這一條路。問題在于，只要是泡沫終歸會破裂，市場甚至不相信世界的眼淚，“超級大國”美利堅尚且對樓市暴跌、金融風(fēng)暴徒呼奈何，何況是國內(nèi)的銀行？識時務(wù)者為俊杰，可還是有人裝傻充愣。

對“假按揭”是否構(gòu)成犯罪在法律上界定不清，涉及“假按揭”時，銀行一般走民事訴訟，這讓“假按揭”愈演愈烈。根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，銀行一旦發(fā)現(xiàn)“假按揭”，有權(quán)停止發(fā)放貸款，提前行使擔(dān)保權(quán)利，并要求借款人和開發(fā)商承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。如果開發(fā)商和購房人惡意串通，以非法占有銀行資金為目的，虛構(gòu)購房事實，或抬高房價，騙取銀行貸款，無意歸還，則構(gòu)成貸款詐騙罪。根據(jù)我國《刑法》及相關(guān)規(guī)定以貸款詐騙罪處罰。

專家呼吁，銀監(jiān)會、建委以及司法部門應(yīng)加強房地產(chǎn)信貸管理和房地產(chǎn)項目信息披露的透明度，杜絕“假按揭”。司法部門完善法律條款，房地產(chǎn)主管部門完善房地產(chǎn)交易過程中的公示管理，金融機構(gòu)加強自律、完善貸款審核制度。(編輯/零度)