淺析不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

摘要不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度作為一項(xiàng)重要的物權(quán)制度，為德國中世紀(jì)民法所創(chuàng)立，其旨在保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請求權(quán)，賦予該請求權(quán)物權(quán)的排他效力。最新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條采納了該制度，對解決我國現(xiàn)有的“一房二賣”問題具有現(xiàn)實(shí)的意義，但對如此重要的制度《物權(quán)法》僅用一個(gè)法條規(guī)定它，勢必難以求全，顧此失彼。本文擬從不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的概念、性質(zhì)、條件和效力等基本問題出發(fā)，對我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度作一個(gè)較為完整的解讀和建議。

關(guān)鍵詞預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為請求權(quán)

中圖分類號:D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是不動(dòng)產(chǎn)法最基本的制度之一。① 作為不動(dòng)產(chǎn)登記主要種類之一，預(yù)告登記因其在經(jīng)濟(jì)生活中的重要作用。我國《物權(quán)法》在吸收各國立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上也采納了該制度，但由于規(guī)定過于簡單，存在一定的缺陷，有待進(jìn)一步完善。

一、預(yù)告登記制度的概念和意義

預(yù)告登記制度，最早由德國中世紀(jì)民法所創(chuàng)立，后為《德國民法典》所繼承，并為瑞士、日本等國和我國臺(tái)灣地區(qū)民事立法所采納。我國過去將其翻譯為“暫先登記”、“預(yù)先登記”、“預(yù)登記”等，日本民法將其稱為“假登記”，我國臺(tái)灣地區(qū)《土地法》則直接適用預(yù)告登記的提法，我國現(xiàn)行《物權(quán)法》也采用預(yù)告登記這一概念。

盡管在概念的表述上各個(gè)國家和地區(qū)有所不同，但其內(nèi)涵卻大抵一致。《德國民法典》第883條第1款規(guī)定:“為了保全轉(zhuǎn)讓或者廢止土地上的一項(xiàng)權(quán)利的請求權(quán)，或保全轉(zhuǎn)讓或廢除土地設(shè)定于土地上的權(quán)利的請求權(quán)，或保全變更此種權(quán)利的內(nèi)容或其順位的請求權(quán)得于土地登記薄中為預(yù)告登記?！比毡尽恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》第2條規(guī)定:“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行:(1)未具備登記申請程序上需要的條件時(shí);(2)欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或消滅的請求權(quán)時(shí)。”我國《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的規(guī)定主要集中在第20條:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”可見，所謂的預(yù)告登記，是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或保全物權(quán)的順位等，而進(jìn)行的提前登記。②

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定和轉(zhuǎn)讓中，由于物權(quán)的移轉(zhuǎn)可以附條件或附期限，并且由于產(chǎn)生債務(wù)關(guān)系的債權(quán)行為往往先于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，“按‘民法’嚴(yán)格區(qū)別債權(quán)行為及物權(quán)行為，二者在時(shí)間上多存有差距，土地權(quán)利人的其他處分足以危害債權(quán)人請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！雹?在這種情況下，為了保護(hù)債權(quán)人請求權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度便運(yùn)運(yùn)而生了。該制度將物權(quán)公示手段適用于債法上的請求權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將該請求權(quán)登記下來，從而使請求權(quán)具有了對抗第三人的效力，即物權(quán)的效力。所以預(yù)告登記制度，可以說是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張或者滲透。④ 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，賦予了特定的債權(quán)以物權(quán)的效力，雖然這是基于對債權(quán)人利益的維護(hù)，但對物權(quán)人意思自治也造成了限制，為此需滿足一定的要件。

二、預(yù)告登記的發(fā)生要件

預(yù)告登記，通過登記這一公示方式使債權(quán)物權(quán)化，從而使原本無對抗效力的請求權(quán)具有了對抗第三人的物權(quán)效力，因此預(yù)告登記的發(fā)生要滿足以下條件:

(一)經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)，須是可以本登記的請求權(quán)。

所謂的本登記是相對預(yù)告登記而言的，是指完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更和移轉(zhuǎn)的登記，即現(xiàn)實(shí)物權(quán)的登記。而預(yù)告登記只是為本登記做準(zhǔn)備，它不以現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)的，而是以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請求權(quán)為登記對象。因此，一般說來不可以進(jìn)行本登記的請求權(quán)，也不可以為預(yù)告登記，即使已為預(yù)告登記，因該事項(xiàng)不可以本登記，預(yù)告登記也是毫無意義的。⑤ 例如一般的動(dòng)產(chǎn)買賣合同產(chǎn)生的請求權(quán)就不能為預(yù)告登記，也無此必要。

(二)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人同意。

不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記實(shí)質(zhì)上是對物權(quán)人處分權(quán)的限制，因此應(yīng)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人同意。此處的“同意”，學(xué)理上一般認(rèn)為是預(yù)告登記義務(wù)人做出的同意登記的單方意思表示。該意思表示可以向受讓人做出，也可以向登記機(jī)關(guān)為之，且形式上并無限制，即可以明示也可以默示，無須與當(dāng)事人達(dá)成合意。⑥ 而根據(jù)我國《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，申請不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記須有雙方當(dāng)事人的約定，也即要達(dá)成合意。筆者以為，此種做法是對不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的限制，實(shí)無必要?；趯鶛?quán)人的利益的保護(hù)，應(yīng)借鑒其他國家的作法，規(guī)定只需經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)所有人同意就可單方申請不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。

(三)假處分。

所謂“假處分”，是指法院為保全某種請求權(quán)或保全法律的某種和平狀態(tài)，而下達(dá)的有臨時(shí)效力的命令，類似于我國司法實(shí)踐中的保全措施。⑦ 依《德國民法典》和《日本民法典》的規(guī)定，請求權(quán)人根據(jù)法院的假處分裁定，可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。申請人申請預(yù)告登記該項(xiàng)假處分時(shí)，只要證明有預(yù)告登記的請求權(quán)存在即可，至于該請求權(quán)日后能否執(zhí)行，則在所不問。因?yàn)槲覈V訟法上無假處分制度，物權(quán)法并未將此作為預(yù)告登記發(fā)生的一個(gè)方式。盡管如此，筆者以為在訴訟法無相應(yīng)配套制度的情況下，可以通過保全措施來代行“假處分”的功能。

滿足以上條件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更和移轉(zhuǎn)才可以進(jìn)行預(yù)告登記。經(jīng)過預(yù)告登記后，其將產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力。

三、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力

任何一項(xiàng)法律制度，其核心問題皆在于其法律效力，預(yù)告登記制度也不例外。預(yù)告登記制度主要具有以下四項(xiàng)法律效力:

(一)權(quán)利保全效力。

在不動(dòng)產(chǎn)交易中，當(dāng)事人按債法上的規(guī)則產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但各種合同債權(quán)并不具有對抗第三人的效力。解決此癥結(jié)的關(guān)鍵在于預(yù)告登記制度。通過預(yù)告登記，該債權(quán)得以登記的方式記錄下來并予以公示，這使得那些與預(yù)告登記的請求權(quán)內(nèi)容相沖突的任何不動(dòng)產(chǎn)處分，皆為無效，實(shí)際上是保證了未來指定的物權(quán)變動(dòng)。⑧

《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定:“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！笨梢姡餀?quán)法也賦予了預(yù)告登記以權(quán)利保全的效力，只是此處的無效是相對無效還是絕對無效不無疑義。筆者以為，這里的無效應(yīng)該是一種相對無效，即在預(yù)告登記后，物權(quán)人的處分行為只有在妨害登記請求權(quán)的范圍內(nèi)才無效，而不是所有的處分行為都無效。理由是相對無效的模式更符合預(yù)告登記制度的設(shè)計(jì)目的。預(yù)告登記的目的在于保護(hù)被登記的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，如果物權(quán)人的處分行為沒有妨害到登記的債權(quán)就沒有必要讓其無效。且債權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)還須有當(dāng)事人的本登記，如本登記因故最后未能作成，而在此期間又禁止物權(quán)人的所有處分行為，無疑是增大了物權(quán)人的交易成本和機(jī)會(huì)成本，不甚合理。

(二)順位保全效力。

預(yù)告登記的效力不僅在于保全請求權(quán)權(quán)利，還在于其能保全該請求權(quán)的順位?！兜聡穹ǖ洹返?83條第3款規(guī)定:“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！比毡尽恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》第7條第2項(xiàng)規(guī)定:“已進(jìn)行假登記時(shí)，本登記的順位依假登記的順位而定?！笨梢姡A(yù)告登記具有保全日后本登記順位的效力。當(dāng)日后進(jìn)行本登記時(shí)，其權(quán)利順位是依據(jù)預(yù)告登記的先后來進(jìn)行的，預(yù)告登記具有排斥后序登記權(quán)利的效力。這樣預(yù)告登記便防止了第三人的介入，使所有權(quán)轉(zhuǎn)移請求權(quán)得以順利實(shí)現(xiàn)。因此，也有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記的本質(zhì)，就在于借助于順位效力來實(shí)現(xiàn)所保護(hù)的請求權(quán)的優(yōu)先地位。⑨ 我國《物權(quán)法》沒有對不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的順位保全效力做出規(guī)定，是一大遺憾，只能將此問題留待以后的不動(dòng)產(chǎn)登記方面的有關(guān)法律作進(jìn)一步詳細(xì)的規(guī)定。

(三)破產(chǎn)保護(hù)效力。

所謂破產(chǎn)保護(hù)效力，指在相對人陷入破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。即在相對人破產(chǎn)時(shí)，請求權(quán)權(quán)利人可待期限屆滿或履行條件成就時(shí)為本登記，而在破產(chǎn)相對人的總財(cái)產(chǎn)中，針對受預(yù)告登記保護(hù)之不動(dòng)產(chǎn)行使別除權(quán)。這一效力，同樣適用于相對人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預(yù)告登記。⑩ 在德國法上，破產(chǎn)保護(hù)效力稱為“完全效力”或“完善效力”，體現(xiàn)在《德國破產(chǎn)法》及《德國支付不能法》上。我國《物權(quán)法》對此也未作規(guī)定，但學(xué)理上皆認(rèn)為應(yīng)作此肯定解釋。

(四)預(yù)警效力。

預(yù)告登記的預(yù)警效力與其保全權(quán)利和保全順位的效力一脈相承，正是因?yàn)轭A(yù)告登記具有權(quán)利保全和順位保全的效力，因此預(yù)告登記在本登記前對第三人有預(yù)告警示的作用。預(yù)告登記通過登記這一公示方法，提醒告誡第三人在與已經(jīng)進(jìn)行過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)為交易時(shí)應(yīng)審慎斟酌，不得無視預(yù)告登記的存在，以免將來他人的本登記完成后，排斥自己的交易行為而受損害。 關(guān)于該效力，各國法律均沒有明文規(guī)定，但卻實(shí)際存在并發(fā)揮作用。日本學(xué)者將預(yù)告登記的這項(xiàng)效力稱為“警告效力”。

預(yù)告登記，能夠有效地防止登記后發(fā)生妨害保全的請求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)，故它對請求權(quán)人相當(dāng)有利。但此種物權(quán)化的債權(quán)，其本身仍為債權(quán)，惟其具有若干物權(quán)效力。 建立預(yù)告登記制度的目的，只是為保全請求權(quán)提供強(qiáng)有力的保障，并不改變請求權(quán)本身的法律性質(zhì)。因此，在請求權(quán)無需保護(hù)、不能保護(hù)時(shí)，則應(yīng)允許當(dāng)事人將其解除。

四、預(yù)告登記的解除

預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在約定的條件成就或者期限到達(dá)時(shí)，積極地履行合同義務(wù)，并辦理變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的本登記。因?yàn)椋A(yù)告登記雖然有別于本登記不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但其本身所具有的物權(quán)效力極大的限制了物權(quán)人的處分權(quán)，是物權(quán)人權(quán)利上的負(fù)擔(dān)，在能解除時(shí)應(yīng)該盡早解除。

為此，各國皆規(guī)定了預(yù)告登記消滅的原因，主要有以下幾項(xiàng):1、請求權(quán)人放棄請求權(quán)并在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中涂銷之;2、預(yù)告登記所保全的請求權(quán)所指向的物權(quán)已經(jīng)納入本登記，而將該預(yù)告登記涂銷;3、預(yù)告登記所保全的權(quán)利人屆時(shí)不行使其權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人行使涂銷請求權(quán);4、因行使期間之經(jīng)過而自然消滅;5、如果預(yù)告登記中有禁止請求權(quán)之移轉(zhuǎn)的規(guī)定，則因該請求權(quán)之讓與而消滅;6、因假處分而進(jìn)行的登記的，由于假處分的廢止而消滅等。

我國《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定:“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！笨梢姡谖覈挥性趥鶛?quán)消滅和行使期間經(jīng)過的情況下預(yù)告登記才能解除，和其他國家相比途徑明顯減少。而且物權(quán)法沒有賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人單方申請解除的權(quán)利，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的權(quán)利保護(hù)甚是不利。因此，筆者以為，未來不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法律應(yīng)增加其他幾種情況下解除預(yù)告登記的規(guī)定，特別應(yīng)該指出:預(yù)告登記所保全的權(quán)利人屆時(shí)不行使其權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人可以單方行使涂銷登記的請求權(quán)，以使預(yù)告登記制度對債權(quán)人的保護(hù)不至于過分，而失去平衡?！?/p>

(作者:廈門市湖里區(qū)人民法院書記員)

注釋:

①孫憲忠:論物權(quán)法.法律出版社，2001年版，第439頁.

②王利明:中國物權(quán)法草案建議稿及說明.中國法制出版社，2001年版.

③王澤鑒:民法學(xué)說與判例研究(七).中國政法大學(xué)出版社，1998年版，第74頁.

④孫憲忠:德國民法物權(quán)體系研究.民商法論叢(五).法律出版社，1996年版，第276頁.

⑤⑥楊雪飛、申敏:創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度之必要性.蘭州交通大學(xué)學(xué)報(bào)，2006年4月第2期.

⑦孫憲忠:中國物權(quán)法總論.法律出版社，2003年版，第157頁.

⑧張繼承、陳凌:試論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度.樂山師范學(xué)報(bào)，2003年第18期.

⑨孫憲忠:中國物權(quán)法總論.法律出版社2003版，第169頁.

⑩梁慧星:中國物權(quán)法草案建議稿.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000年版，第356頁.