征地區(qū)片綜合地價測算

摘要 為了減少征地過程中的矛盾，國土資源部2008年發(fā)布了征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價公布實施工作的通知。調(diào)整統(tǒng)一征地區(qū)片綜合地價，是依法、合理做好征地補(bǔ)償安置工作，維護(hù)被征地農(nóng)民的切身利益，保障經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性工作。本文以諸城市為例介紹了征地區(qū)片綜合地價的測算調(diào)整的過程與方法。

關(guān)鍵詞 征地區(qū)片 綜合地價 調(diào)整 諸城市

中圖分類號:F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

一、研究區(qū)域概況

諸城市地處山東半島西北端，東至膠南市;西與臨沂為鄰;南與日照毗連;北與安丘相接。本征地區(qū)片綜合地價覆蓋諸城市行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的建城區(qū)集體土地以及全部集體農(nóng)用地，不包括河流、水庫占地。蓋范圍共計六個(鄉(xiāng))鎮(zhèn)街道辦，127個行政村，土地面積10252.47公頃(圖上量算面積)。

二、測算成果調(diào)整的內(nèi)涵

本征地區(qū)片綜合地價為城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分征地區(qū)片，并采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測算的區(qū)片征地綜合標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片綜合地價的實質(zhì)是征地實施過程中土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的最低標(biāo)準(zhǔn)，不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。本征地區(qū)片綜合地價對應(yīng)的基準(zhǔn)時點為2009年1月1日，有效期為三年。本征地區(qū)片綜合地價的測算時間為2008年八月。

三、測算成果調(diào)整的具體思路

(一)征地區(qū)片調(diào)整。

征地區(qū)片原則上在行政村界線的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況采取適當(dāng)?shù)姆绞秸{(diào)整得到。本次測算采用的是綜合判定法，綜合判定法是在村行政界線的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)驗對行政村的基本情況進(jìn)行判定，直接劃分征地區(qū)片的方法。其基本過程為:

1. 工作底圖上，標(biāo)出行政村界線;

2. 相鄰的行政村基本情況進(jìn)行分析比較和判斷;

3. 對基本情況相似的行村進(jìn)行適當(dāng)歸并，形成征地區(qū)片;

(4)繪制區(qū)片圖，并對區(qū)片進(jìn)行編號和面積量算，編制區(qū)片情況表。部分行政村調(diào)查表見表1。

經(jīng)過本次對原有區(qū)片的歸整合并，諸城市最終劃分為三個區(qū)片，分別為:(1) 北至新沂鐵路，南至南外環(huán)路以南1000米，西至西環(huán)外1000米，東至東外環(huán)路東1000米，土地面積7927.58公頃。該區(qū)片主要涉及密州街道、龍都街道、舜王街道三個街道辦事處，共計77個行政村;(2) 東城項目區(qū)(西環(huán)西路以西1000米)，主要涉及辛興鎮(zhèn)隋家莊沙嶺等10個村、朱解鎮(zhèn)大兩河等9個村、密州街辦王家鐵溝等22個村、昌城鎮(zhèn)埠口等9個村，共計50個村;孟疃鎮(zhèn)、賈岳鎮(zhèn)、郭家屯鎮(zhèn)、程戈莊鎮(zhèn)、百尺河鎮(zhèn)、林家村鎮(zhèn)、石橋子鎮(zhèn)、枳溝鎮(zhèn)、呂標(biāo)鎮(zhèn)、相州鎮(zhèn)、九臺鎮(zhèn)、朱解鎮(zhèn)、昌城鎮(zhèn)、辛興鎮(zhèn)、馬莊鎮(zhèn)、密州街辦、龍都街辦、舜王街辦18個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道辦事處，966個行政村，土地面積150170.37公頃;(3)桃林鄉(xiāng)、桃園鄉(xiāng)、郝戈莊鎮(zhèn)、皇華鎮(zhèn)、瓦店鎮(zhèn)5鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，294行政村、土地面積59145.51公頃。

備注:由于建城區(qū)原區(qū)片二沿西環(huán)西路進(jìn)行了分割，區(qū)片二西環(huán)西路以東的1000米區(qū)域現(xiàn)劃分為諸城市-Ⅰ區(qū)片。原行政村界線被打破，區(qū)片價具體確定時按照實際綜合地價圖劃分區(qū)域歸類。

(二)征地區(qū)片價調(diào)整。

征地區(qū)片綜合地價的測算調(diào)整方法主要有土地年產(chǎn)值倍數(shù)法、疊加法、市場比較法、剩余法。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，土地市場發(fā)育狀況較好，征地案例較多，所以適合采用市場比較法。根據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計資料可以獲得詳細(xì)的產(chǎn)值資料，因此，采用市場比較法、土地年產(chǎn)值倍數(shù)法測算調(diào)整征地區(qū)片綜合地價。

1. 市場比較法。

諸城市土地交易市場較為發(fā)達(dá)，征地案例較多。筆者在選擇比較案例的基礎(chǔ)上，確定征用時間、交易情況、區(qū)域因素(區(qū)域位置、交通狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地適用限制、農(nóng)業(yè)發(fā)展程度)、個別因素(土地類型、地形、地質(zhì)、人均耕地、收人水平)等影響征地區(qū)片價格的因素的指數(shù)，并確定修正系數(shù)，對比較案例進(jìn)行修正，確定區(qū)片的綜合地價。具體過程見表2。

2. 剩余法。

對于區(qū)片二、區(qū)片三由于近三年實際征地案例很少，所以不能運(yùn)用征地案例測算法進(jìn)行計算。諸城市于2007年更新了城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，該區(qū)片屬于基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，所以采用剩余法進(jìn)行測算。具體過程見表3、表4。

3. 土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條和《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第二十五條、第二十六條以及魯價費(fèi)發(fā)[2006]269號文件的規(guī)定，綜合考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平，被征地農(nóng)民對土地的依賴程度等因素，通過實地調(diào)查，區(qū)片一、二、三年產(chǎn)值倍數(shù)法測算過程見表5。

4. 征地區(qū)片價初步結(jié)果確定。

地區(qū)片價初步結(jié)果依據(jù)上述各種測算方法的實際結(jié)果確定。由于案例比較分析法比年產(chǎn)值倍數(shù)法更能準(zhǔn)確的反映實際的征地區(qū)片價，因此區(qū)片一在采用加權(quán)平均法計算區(qū)片價時，賦予案例比較分析法的權(quán)重為60%，年產(chǎn)值倍數(shù)法的權(quán)重為40%。初步結(jié)果見表6。

對于區(qū)片二、三，由于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以外區(qū)域采用年產(chǎn)值倍數(shù)法更能準(zhǔn)確的反映實際的征地區(qū)片價，因此在采用加權(quán)平均法計算區(qū)片價時，賦予年產(chǎn)值倍數(shù)法的權(quán)重為60%，剩余法的權(quán)重為40%。初步結(jié)果見表7。

(作者:山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院財政金融系助教)

參考文獻(xiàn):

[1]李明輝、馬杰等.征地區(qū)片綜合地價的測算— 以河北省安新縣縣城為例.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2006，34(19).

[2]呂萍、劉新平等.征地區(qū)片綜合地價確定方法實證研究.中國土地科學(xué).2005(12).

[3]國土資源部關(guān)于切實做好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價公布實施工作的通知(國土資發(fā)[2008]135號).

[4]國土資源部辦公廳關(guān)于征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價測算成果意見的函(國土資廳函[2008]412號).

[5]山東省征地工作座談會的會議精神(2008年7月23日、萊蕪)

[6]省廳.關(guān)于切實做好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價測算成果調(diào)整工作的通知(魯國土資發(fā)[2008]137號)

[7]諸城市2005、2006、2007年統(tǒng)計年鑒.

[8]諸城市征地區(qū)片綜合地價測算技術(shù)報告(2006).