房價與地價關(guān)系的實(shí)證研究

摘要 近年來， 中國許多城市出現(xiàn)了房價快速上漲的現(xiàn)象。上漲的房價一方面使城市的房價收人比過高， 居民支付能力下降;另一方面可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫， 危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展。筆者在建立模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行了相關(guān)分析。

關(guān)鍵詞 房價 地價 實(shí)證研究

中圖分類號:F062.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

一、引言

對于房價的形成機(jī)制: 一種觀點(diǎn)認(rèn)為高房價是由高地價造成的;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房價是由供求決定的， 與地價沒有直接關(guān)系。弄清楚房價的形成機(jī)制以及如何控制房價， 成為中央政府和經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注的焦點(diǎn)問題，明確房價與地價之間的關(guān)系，具有理論和現(xiàn)實(shí)雙重意義。

二、模型的設(shè)定

國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)在房價地價關(guān)系問題上進(jìn)行了長期的探討，形成幾種主要理論觀點(diǎn)，也有一些經(jīng)驗(yàn)研究。建設(shè)部政策研究中心課題組(2004) 研究中國房價

將高地價作為房價上漲的一個主要原因。Alonso(1964) 和Muth(1969) 從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，通過構(gòu)建空間競價函數(shù)，認(rèn)為高地價是由高房價引起的。從經(jīng)濟(jì)意義的角度來講，土地價格作為房地產(chǎn)開發(fā)的成本，當(dāng)然會對房價產(chǎn)生影響。本文在已經(jīng)存在的研究的基礎(chǔ)上，從定性和定量兩個角度考慮，做出如下長期房價模型:

Yt*=?琢+?茁Xt+ui

三、模型參數(shù)估計(jì)

(一)樣本選取和數(shù)據(jù)調(diào)整。

本文所選用數(shù)據(jù)全部來自國家統(tǒng)計(jì)局，包括2004年至2008年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)、土地價格指數(shù)。由于提供的價格指數(shù)采用的是環(huán)比，因此本文對數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，以2004年為基期，并假定2004年各季度間價格指數(shù)反映各季度間實(shí)際價格變動。根據(jù)地價指數(shù)與房價指數(shù)，通過CPI進(jìn)行處理，以消除通貨膨脹所造成的影響。

(二)單位根檢驗(yàn)。

從地價單位根的檢驗(yàn)結(jié)果看，在1%、5%、10%三個顯著性水平下，單位根檢驗(yàn)的Mackinnon臨界值分別為-4.800080、-3.791172、-3.342253，t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值為-5.649048，小于臨界值，從而拒絕Ho，表明地價的差分序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。同理可得根據(jù)房價的單位根檢驗(yàn)結(jié)果，房價的差分序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。

(三)地價和房價的參數(shù)估計(jì)。

1. 參數(shù)估計(jì)。

格蘭杰因果檢驗(yàn)提供的結(jié)論是房價和地價之間確實(shí)互有影響，但并不能得出具體結(jié)論，所以我們用回歸方法進(jìn)一步分析房價和地價之間影響關(guān)系。

考慮長期房價模型:

Yt*=?琢+?茁Xt+ui(1)

其中Yt*為被解釋變量的預(yù)期最佳值，Xt為解釋變量的現(xiàn)值。由于Yt*不可直接觀測，故作Nerlove

Yt-Yt-1=?啄(Yt*-Yt-1)，0≤?啄1(2)

這表明.每一季房價的調(diào)整值只是預(yù)期調(diào)整的一部分。將式(2)代入(1)，即可導(dǎo)出短期房地產(chǎn)價格的模型:

Yt=?啄?琢+?啄?茁Xt+(1-?啄)Yt-1+?啄Ui(3)

令?琢*=?啄?琢?茁0*=?啄?茁 ?茁1*=1-?啄 Ui*=?啄Ui

則(3)式變?yōu)閅t=?琢*+?茁0*Xt+?茁1*Yt-1+Ut*(4)

利用Eviews3.1對模型(4)使用普通最小二乘法，得到短期房地產(chǎn)價格的模型為:

Yt=9.231969+0.240931Xi+ 0.670656Yt-1(5)

Se=(18.38897(0.126251)(0.187449)

t=(0.502039)(1.908349)(3.577805)

R2=0.707429DW=1.906307F檢驗(yàn)14.50786

對于自回歸模型，DW統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)沒有意義的，故進(jìn)行LM檢驗(yàn)。

2.LM檢驗(yàn)。

按照LM檢驗(yàn)步驟，采用Eview3.1軟件，進(jìn)行檢驗(yàn)結(jié)果如下:

由于LM=(n-p)R2~X2，LM統(tǒng)計(jì)量小于臨界值，就接受原假設(shè)，表明不存在自相關(guān)。

從而由短期房地產(chǎn)價格模型估計(jì)長期房地產(chǎn)價格模型得:

Yt=28.031387+0.73154282Xt

3. 模型檢驗(yàn)。

從短期方程看出，該方程的各項(xiàng)指標(biāo)都比較顯著，擬合系數(shù)也達(dá)到70% ，式中短期內(nèi)每單位房屋銷售價格由0.67單位的上期房屋銷售價格決定， 由0.24單位的本期土地價格影響，本期的房價和地價的上漲會推動下期房價的進(jìn)一步提升，這主要是由于經(jīng)濟(jì)中存在滯后現(xiàn)象。而從長期方程看出在長期內(nèi)所估計(jì)的?茁=0.7315482，說明地價指數(shù)每上升1個單位，可導(dǎo)致房地產(chǎn)價格指數(shù)上升0.7315482。

四、結(jié)論

房價和地價之間存在相互影響，在短期內(nèi)房價的上漲會引起下一階段房價的上漲，同時土地價格以買入價影響房價。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開土地的持續(xù)供給，土地市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。因此在長期內(nèi)，土地價格也決定了房地產(chǎn)市場的價格。土地市場上確定的地價是影響房地產(chǎn)供給與需求的主要因素之一，地價變化會直接改變房地產(chǎn)市場的供給，使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動。房地產(chǎn)價格變化又會對地價產(chǎn)生反作用?！?/p>

(作者單位:中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險學(xué)院)