紐約廉租房的建造與分配

沈克明

從1975年開始,紐約市出臺了相關(guān)政策,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商購得政府的地塊建樓,必須拿出20%的單元,供紐約市的低收入家庭入住

去年,從報(bào)刊雜志上看到了來自國內(nèi)的一些消息:國務(wù)院決定逐步擴(kuò)大廉租住房建設(shè),解決低收入家庭住房困難。地方各級政府積極執(zhí)行國務(wù)院政策,開發(fā)建造了不少經(jīng)濟(jì)適用房。今年,全國“兩會”又傳出鼓舞人心的好消息:國家爭取用三年時(shí)間,解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房困難問題,擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍,全國廉租住房的保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭,擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。

看來,國內(nèi)的廉租房建設(shè)在今后幾年要加大力度。但近來,很多負(fù)面的消息在報(bào)上也不斷出現(xiàn),如廉租住房業(yè)主不是低收入者,經(jīng)濟(jì)適用房隨意出租或空置,等等。為此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾先生在接受采訪時(shí)稱:“我主張廉租房,廉租房應(yīng)該是沒有廁所的,只有公共廁所,這樣的房子有錢人才不喜歡?！边@個(gè)主張引起了社會的極大反響,爭議之聲喋喋不休。

平心而論,這幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建造區(qū)域與標(biāo)準(zhǔn)、住房分配方案、低收入家庭的核實(shí)辦法、居住管理制度等,確實(shí)還不夠完善。茅于軾先生提出的怪論,也算是糾錯(cuò)整治方案中的一個(gè)偏方吧!但茅于軾的論點(diǎn)顯然是十分錯(cuò)誤的,是被國內(nèi)混亂的、不成熟的住房政策搞昏了頭。如果美國窮人聽到“廉租房應(yīng)該沒有廁所”之類的言論的話,一定會舉行示威的。

紐約市的廉租住房制度已有七十年歷史,其廉租住房建、分、住的一些方法與原則,可供國內(nèi)的一些地方政府參考。

廉租售住房

要建在富人公寓樓內(nèi)

美國國務(wù)卿希拉里·克林頓,前年來華人集中的地區(qū)競選演講時(shí)說,如果她能當(dāng)上美國總統(tǒng),她會努力為中下層階級建造更多的“買得起的房屋”。筆者問她:您為什么一直提倡要多建平民房(廉租售住房)?她回答,這是我們民主黨努力在做的事。其實(shí),在美國,無論民主黨還是共和黨,為中下層階級解決住房問題,一直都是他們競選的口號,這句口號可以為他們帶來大量的選票!

在紐約,只有33%的人擁有自己的房子。紐約市人口的1/9(約110萬人),住在政府提供的廉租售住房里。在紐約市,政府官員住在廉租售住房里的人很多,而擁有一套上百萬美元公寓的政府官員很少!主要因?yàn)?是政府公務(wù)員拿的是納稅人的錢,他們的工資很低。另一方面,也說明紐約廉租售住房比較普及。紐約市政府每年至少要投入2億美元,以補(bǔ)貼中低收入家庭住房租金與購房計(jì)劃。

二次世界大戰(zhàn)后,尤其是上世紀(jì)五六十年代,紐約市大規(guī)模地集中在五個(gè)區(qū)建造了一批廉租住房,形成了一個(gè)個(gè)廉租住房小區(qū),這些小區(qū)都由政府部門來管理。但日久天長,政府發(fā)現(xiàn)這種做法有兩個(gè)缺點(diǎn):一是集中在一個(gè)區(qū)域建造一大批廉租售住房,低收入家庭太集中,容易滋生低層次、低教育、高失業(yè)、高犯罪等問題;二是政府投入的財(cái)力和精力太多。

從1975年開始,紐約市出臺了相關(guān)政策,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商購得政府的地塊建樓,必須拿出20%的單元,供紐約市的低收入家庭入住。由于政府不再集中建造廉租住房小區(qū),低收入家庭的住房就融入到了紐約市的不同地段。不同民族、不同階層的人住在一起,解決了社會和諧問題。2006年12月28日,紐約市長彭博簽署了紐約市421-A修改法案,修改法將原法律中規(guī)定的開發(fā)商必須建筑一定面積的平價(jià)房屋才能獲得免稅的地區(qū)范圍,擴(kuò)大到包括幾乎整個(gè)曼哈頓和部分布魯克林區(qū)。在這些地區(qū)建房的開發(fā)商,建房時(shí)必須將房屋總量的20%作為平價(jià)房屋出售給中下階級,才能得到免稅優(yōu)惠。

信息在不同語言的報(bào)上刊登

紐約市政府規(guī)定,凡新建或改造的廉租住房,都要在紐約市不同文字的主要報(bào)紙刊登公告,向各族裔公平提供信息,介紹該廉租住房申請、分配、居住的一些原則。到圖書館翻閱報(bào)紙,每月會有一兩個(gè),甚至三四個(gè)廉租住房公告。除了報(bào)紙,在紐約市政府網(wǎng)站也有相同信息公布,而且更完整。某區(qū)域的廉租售住房從規(guī)劃,到建造、分配,各種信息每隔一段時(shí)間更新一次,信息不隱瞞,房屋不私分。

到了開盤前一年,廉租售住房樓盤申請的消息,會在紐約市的英、德、俄、西班牙、中、法等不同文字的五十余種報(bào)紙上同一天刊登。

現(xiàn)將一則新建廉租住房的中英文廣告,拍成照片,作為一例。這棟大樓的地里位置在曼哈頓西37街455號 ,可謂是曼哈頓的中心了。

從這里步行到42街全世界著名的時(shí)報(bào)廣場,34街全世界最大的梅西百貨店,只要10分鐘;到紐約的展覽中心賈維茨展覽館只要5分鐘。這個(gè)位置相當(dāng)于北京的王府井,不難想象該地區(qū)租金之貴!

通告中已清楚說明該廉租住房的單元數(shù)量、租金以及申請人的家庭收入與家庭人口。如果一家夫妻年收入在23541～30700美元之間,分到一房一廳的單元,租金535元一個(gè)月;如果年收入在18458～24560美元之間,一房一廳的月租金只要408美元。這個(gè)租金是包括煤氣、暖氣與水費(fèi)的。僅有電費(fèi)要租客自己付。

分配比例中有一條:公務(wù)員、傷殘人及本區(qū)域的居民有一定的優(yōu)先權(quán)。(見上圖)

符合條件的市民都可申請

紐約市的廉租售住房有兩種房源,一種是來自聯(lián)邦HUD(US DEPARTMENT OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT),一種來自紐約房屋局HYCHA(NEW YORK HOUSING AUTHORITY)。當(dāng)紐約市民讀到上述通告后,認(rèn)為自己符合申請條件,并喜歡這個(gè)區(qū)域,就可以寄一張明信片到通告中指定的地址,索取申請表格。一般通告中的地址,大都設(shè)為郵局的一個(gè)信箱,以防申請人上門糾纏,或滋生不正之風(fēng)。

在五個(gè)工作日之內(nèi),申請人就會收到申請表。

當(dāng)收到申請表時(shí),你會大吃一驚!申請表長達(dá)四五張、甚至十來張紙,有近百個(gè)問題要回答。包括身份證明,有無犯罪記錄,婚姻現(xiàn)狀,學(xué)歷,孩子,銀行存款,電話、電費(fèi)收據(jù),等等?？膳碌氖?在回答“yes”(是)或“no”(不是)后,還要回答“why?”(為啥)?

當(dāng)然,表格的內(nèi)容主要是身份與收入調(diào)查。申請人要填寫近五年(甚至七年)的工資單記錄、聯(lián)邦與地方交稅記錄、居住記錄與交租收據(jù),等等。申請人必須在截止日前,寄回申請表。

抽簽審核大都要超過半年

在截止日前,收到的申請信會原封不動地放在郵局送來的大郵袋里,一個(gè)大郵袋大約有500封信,如果收到十郵袋申請表,在截止日后的第二三天,審核人員會召開碰頭會,宣布紀(jì)律與注意事項(xiàng)。然后,隨意到每個(gè)大郵袋里去抽出一定比例的信。其余的原封不動保存好,作候補(bǔ)。

審核員拆閱時(shí)大約就有三分之一的申請表因答非所問、內(nèi)容不全等原因被淘汰了。

符合條件的幸運(yùn)者在兩個(gè)月之內(nèi),會收到面談通知。

面談通知除了告訴你面談日期、時(shí)間、地點(diǎn)之外,特別指出要帶上身份證、社會安全號、工資存根、報(bào)稅單、銀行月結(jié)單,等等。面談要求將來的居住人都到場(包括孩子)。申請居住人中有犯罪前科的,會被有些樓盤歧視,遭淘汰的可能性很大。

面試一般要用2～3小時(shí),所有資料文件,審核員都要一份一份查看,并提出相關(guān)問題。審核員對申請人及其家人的綜合評估都要記錄備案。

對于面試合格的候選人,審核員會要求申請人填寫幾份委托書,審核員要給他工作單位與銀行發(fā)函,核實(shí)他的年收入、存款等信息。還要根據(jù)他的社會安全號來審核他有無犯罪記錄,信譽(yù)度好壞等。與此同時(shí),調(diào)查員還會到申請人現(xiàn)住處了解實(shí)際情況,拍照、面積測繪,與房東交談。

核實(shí)過程大概要兩個(gè)月。

定期檢查房屋情況與住戶收入

審核通過,大樓管理處會通知申請人看房、拿鑰匙。一般會給申請人提供兩套面積相同,但樓層、朝向等不同的房以供挑選。

入住之前,居住人還要填寫四五份表格,大樓規(guī)章制度認(rèn)可、設(shè)備設(shè)施簽收。紐約廉租住房都是全新裝修房,包括空調(diào)、冰箱、微波爐、爐灶、浴缸、櫥柜等一切廚房和浴室設(shè)備。

居住廉租住房,有些人會感覺不自由,因?yàn)槭掷m(xù)很多,要求很嚴(yán)。公寓管理公司專門有一兩個(gè)人來處理廉租住房的租賃事務(wù)。承租人每年的稅單、每月的工資單、銀行月結(jié)單,都要復(fù)印給管理處,管理處每年要向承租人的單位和銀行發(fā)函核實(shí)承租人的申報(bào)情況。同時(shí),管理處每年還要到承租人家中察看房屋保養(yǎng)情況,每隔四年上門免費(fèi)粉刷一次。

管理處每年將承租人收入情況向市、州或聯(lián)邦政府上報(bào),向政府要租金余款補(bǔ)貼。而承租人的收入有變化,租金也隨之浮動。

現(xiàn)在,紐約的廉租住房大部分是安插在新公寓里,廉租人同非廉租人享受相同的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。理論上是平等待人,但實(shí)際上還會受到區(qū)別對待。例如到了圣誕節(jié),按美國居住公寓的習(xí)慣,住戶要感謝物業(yè)的經(jīng)理、保安、清潔工等一年的辛勤勞苦,要給他們小費(fèi)。有些大方的有錢人會給每人100美元上下,每年圣誕節(jié)在十幾個(gè)物業(yè)員工身上就要花上一二千美元。低收入的居住者花得起嗎?雖然居住者給與不給,給的多少沒有規(guī)定,一切自愿,但物業(yè)員工心中自明,嘴上不能說,做起事來就有差別了。

紐約市廉租住房的使用者不能擅自出租,即使親朋好友來訪入住,也要向管理公司匯報(bào),最多住一個(gè)星期。如果管理公司發(fā)現(xiàn)居住者有欺騙政府的行為,不僅是驅(qū)逐出樓,還要定性為欺騙罪,坐牢。

不過,紐約市的廉租住房是可以“傳宗接代”的。例如申請登記時(shí)是父母帶個(gè)孩子,孩子長大了,父母去世了,孩子仍然可以居住其中。不過,租金將根據(jù)孩子的年收入,重新設(shè)定。

如果你購買了紐約的廉售住房,除了不能出租之外,在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)(有些是五年,有些是十年)不能出售。

編后語

任志強(qiáng)算了一筆賬,改革開放三十年,中國的GDP增長了近100倍,城鎮(zhèn)人均工資大約也增長了100倍,大白菜也漲了100倍,但房價(jià)在全國只漲了11～12倍,北京核心城區(qū)才漲了16.6倍。按任志強(qiáng)的說法,房價(jià)漲到100倍才算合理!

任志強(qiáng)自認(rèn)為很懂統(tǒng)計(jì)學(xué),動輒拿統(tǒng)計(jì)數(shù)字說事兒。其實(shí),看看網(wǎng)友們對其雷人之語的回應(yīng)就該明白了,任志強(qiáng)的“統(tǒng)計(jì)學(xué)”,不過是揣著明白裝糊涂算出的一筆糊涂賬,人們大可不必與他較真兒!只是,真正大權(quán)在握的人可別被他忽悠了,老百姓再也經(jīng)不起“葫蘆僧亂判葫蘆案”了。與其算計(jì)老百姓的工資漲了多少倍,不如算算老百姓用這漲了100倍的工資,多少年才能買得起一套經(jīng)適房。