次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的啟示

閆海英

摘要：文章首先簡(jiǎn)要地介紹了美國(guó)的住房金融體系，然后從直接原因和根本原因兩個(gè)方面分析了美國(guó)次貸危機(jī)的產(chǎn)生，最后結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)狀，從金融監(jiān)管、貸款模式的制定及房地產(chǎn)評(píng)估三個(gè)角度探討了美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的啟示，從而為我國(guó)進(jìn)一步深化金融體制改革、完善住房金融市場(chǎng)建設(shè)，提供了可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房地產(chǎn)抵押貸款；金融監(jiān)管；抵押評(píng)估

中圖分類(lèi)號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-1145（2009）05-0003-02

美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)致使全球主要金融市場(chǎng)為之震蕩，至今余波未消。雖然當(dāng)前我國(guó)住房貸款的次級(jí)債市場(chǎng)并不存在，但次貸危機(jī)充分展現(xiàn)了現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展有很強(qiáng)的警示作用。分析美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的根源并從中吸取教訓(xùn)，對(duì)解決近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展所面臨的諸多問(wèn)題和突出矛盾，極具借鑒和啟示意義。

一、美國(guó)住房金融的體系

美國(guó)住房金融體系實(shí)質(zhì)是住房抵押貸款體系。美國(guó)是世界上住房抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展最早、最發(fā)達(dá)的國(guó)家，擁有世界上最大的住房抵押貸款市場(chǎng)體系，該體系以市場(chǎng)為主導(dǎo)，由規(guī)范運(yùn)作、有機(jī)銜接的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)所構(gòu)成。美國(guó)住房金融體系既充分發(fā)揮了商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)作用，也體現(xiàn)了很強(qiáng)的政府意志。

（一）當(dāng)前美國(guó)住房金融體系的主體構(gòu)成

居民家庭、抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)、政府支持企業(yè)、投資者、保險(xiǎn)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)是美國(guó)住房金融體系的五大行為主體，聯(lián)邦住房金融委員會(huì)和聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室分別是住房金融一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上的政府監(jiān)管主體。

在住房金融一級(jí)市場(chǎng)上，行為主體有：貸款購(gòu)房人和在一級(jí)市場(chǎng)上發(fā)放抵押貸款及為抵押貸款提供擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)，即：抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)和一級(jí)市場(chǎng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)主要有商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)（S&L）、互助儲(chǔ)蓄銀行和抵押銀行等金融機(jī)構(gòu)，一級(jí)市場(chǎng)上的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要是人壽保險(xiǎn)公司、聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局。除上述機(jī)構(gòu)外，美國(guó)房地產(chǎn)一級(jí)金融市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)還包括房地產(chǎn)信托投資公司、私人擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、農(nóng)場(chǎng)主住房管理局等。

在住房金融二級(jí)市場(chǎng)上，行為主體是由政府機(jī)構(gòu)、政府發(fā)起設(shè)立的企業(yè)及私營(yíng)機(jī)構(gòu)構(gòu)成的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。其中政府機(jī)構(gòu)或由政府設(shè)立的機(jī)構(gòu)主要包括聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)及聯(lián)邦住房貸款抵押公司三大機(jī)構(gòu)。美國(guó)是二級(jí)抵押市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，是美國(guó)政府多年來(lái)大力扶持和干預(yù)的結(jié)果。

（二）當(dāng)前美國(guó)住房金融體系的運(yùn)行模式

美國(guó)政府將全國(guó)分為12個(gè)片區(qū)，相應(yīng)建立了12家聯(lián)邦住房貸款銀行（作為聯(lián)邦貸款銀行系統(tǒng)的成員機(jī)構(gòu)），聯(lián)邦住房金融委員會(huì)通過(guò)直接監(jiān)管12家聯(lián)邦住房貸款銀行間接實(shí)現(xiàn)了對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)管；二級(jí)市場(chǎng)由聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室負(fù)責(zé)監(jiān)管聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房貸款抵押公司。聯(lián)邦住房金融委員會(huì)和聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室與監(jiān)督管理局、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理局、聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)管理委員會(huì)共同稱(chēng)為美國(guó)金融體系的五大監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

在住房金融一級(jí)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行、儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)與購(gòu)房人簽訂抵押貸款借款合同，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款，購(gòu)房人按約定逐期還本付息，借款人必須購(gòu)買(mǎi)抵押貸款保險(xiǎn)，聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局為符合條件的客戶(hù)提供住房抵押貸款保險(xiǎn)，私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提供相關(guān)的商業(yè)保險(xiǎn)。聯(lián)邦住房金融委員會(huì)對(duì)住房金融一級(jí)市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)管。在一級(jí)市場(chǎng)上，私人金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款者進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)貸款對(duì)象的選擇一般注重償還能力強(qiáng)、信譽(yù)可靠的客戶(hù)，以利于抵押貸款的良性循環(huán)，但也有選擇償還能力稍弱、貸款面很大的中下收入者，以利于房地產(chǎn)抵押貸款的長(zhǎng)期效益。為滿(mǎn)足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多樣化需求，提高金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)出了許多創(chuàng)新的抵押貸款工具。除傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的固定利率抵押貸款以外，還開(kāi)發(fā)了浮動(dòng)利率抵押貸款、逆向年金抵押貸款、分享增值抵押貸款、漸進(jìn)型抵押貸款等新型抵押貸款工具。

美國(guó)的住房金融二級(jí)市場(chǎng)是在一級(jí)抵押市場(chǎng)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，是最初的貸款商用已貸出的抵押貸款與投資商之間再進(jìn)行交易的市場(chǎng)，即二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制實(shí)質(zhì)上就是住房抵押貸款證券化的過(guò)程。美國(guó)的住房金融二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)住房抵押貸款證券化，分散了貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了住房金融一級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性。政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)對(duì)聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局的抵押貸款證券化產(chǎn)品提供擔(dān)保，聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室對(duì)住房金融二級(jí)市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)管，對(duì)金融機(jī)構(gòu)主要的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品及業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行限制，并通過(guò)制定住房貸款利率等措施對(duì)二級(jí)市場(chǎng)實(shí)施間接調(diào)控。

二、美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因

美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生，其直接原因是金融機(jī)構(gòu)過(guò)分自信、過(guò)度拓展次貸業(yè)務(wù)，而其根本原因則在于政府監(jiān)管缺位。

（一）次貸規(guī)模的膨脹

美聯(lián)儲(chǔ)的13次降息和17次加息是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的誘因，也是次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)由繁榮轉(zhuǎn)向危機(jī)的外部政策因素。從2001 年1 月起，為刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次降息，截至2003年1月，聯(lián)邦基金利率從6.5%降到1%的近30年最低水平，并維持到2004年6月；而自2004年6月至2006年6月，美聯(lián)儲(chǔ)為抑制流動(dòng)性過(guò)剩而連續(xù)加息17次，聯(lián)邦基金利率從1%提至5.25%，翻了兩番半。從2001年1月到2004年6月，過(guò)剩的流動(dòng)性刺激了以房屋為代表的資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)快速攀升，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)也隨著房?jī)r(jià)的上漲繁榮起來(lái)。在美元流動(dòng)性泛濫的情況下，美國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升，房貸公司金融品種創(chuàng)新、融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，美國(guó)人的買(mǎi)房熱情不斷升溫，金融機(jī)構(gòu)也不斷用升值的房屋抵押、進(jìn)行再融資再放貸。從2004～2006年發(fā)放的次級(jí)貸款從2007年開(kāi)始，59%的貸款月供增加25%以上，19%的貸款月供額度增加了50%以上，越來(lái)越多的借款人因利率上升而無(wú)法按時(shí)償還貸款。自2006年第2季度以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，抵押品價(jià)值下降，還款壓力大幅上升，次級(jí)貸款的購(gòu)房投資者，傾向被迫違約，放棄房產(chǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)集中釋放，釀成抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)。

（二）政府監(jiān)管缺位

1980年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《存款機(jī)構(gòu)放松管制和貨幣控制法案》，取消了統(tǒng)一的抵押貸款利率，允許貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的風(fēng)險(xiǎn)和信用狀況設(shè)定靈活利率，銀行業(yè)管制自此放松。儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)經(jīng)國(guó)會(huì)同意，開(kāi)始與私人金融公司等商業(yè)性貸款機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)紛爭(zhēng)進(jìn)一步引發(fā)兼并浪潮，一級(jí)市場(chǎng)上抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)重新洗牌，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、信貸公司和私人貸款機(jī)構(gòu)成為金融服務(wù)的主要提供者。

聯(lián)邦住房貸款銀行會(huì)員機(jī)構(gòu)并不是一級(jí)市場(chǎng)上的全部抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)，這意味著還有其他金融機(jī)構(gòu)未受到聯(lián)邦住房金融委員會(huì)監(jiān)管。而占有次貸市場(chǎng)較大份額的幾大抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)，都不是聯(lián)邦住房貸款銀行會(huì)員。

在二級(jí)市場(chǎng)上雖然大多數(shù)住房抵押支持證券是由政府支持企業(yè)發(fā)起的，受到聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室的嚴(yán)格監(jiān)控，但由私人機(jī)構(gòu)發(fā)起的住房抵押支持證券則不在聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室的監(jiān)管范疇；而且，除住房抵押支持證券以外，二級(jí)市場(chǎng)上基于住房抵押貸款的證券產(chǎn)品及其衍生品品種繁多，創(chuàng)新速度很快，加大了市場(chǎng)監(jiān)管的難度。

三、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的啟示

目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)還只僅限于抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)貸款人的信用考查也還處于一個(gè)模糊定位的階段，而且房地產(chǎn)抵押評(píng)估體系比較混亂，整體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。從而，對(duì)于我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的長(zhǎng)期規(guī)范發(fā)展，就必須全面考慮各市場(chǎng)參與主體，針對(duì)不同控制因素進(jìn)行調(diào)查研究，從而為形成一個(gè)完善的房地產(chǎn)抵押貸款體系奠定基礎(chǔ)。

（一）完善金融監(jiān)管體制

市場(chǎng)并不是萬(wàn)能的，政府的監(jiān)管是不可或缺的。從美國(guó)次級(jí)債的運(yùn)作過(guò)程來(lái)看，由于次級(jí)債這種金融產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)缺陷，加之政府部門(mén)監(jiān)管不善，最終引致次貸危機(jī)的爆發(fā)。次貸危機(jī)反映出美國(guó)規(guī)制性監(jiān)管模式既缺乏靈活性，還具有滯后性。美國(guó)次貸危機(jī)反映在債券市場(chǎng)，卻根源于信貸市場(chǎng)，表明在一個(gè)統(tǒng)一的金融市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)具有較強(qiáng)的傳染性和擴(kuò)散性，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管不再是單個(gè)部門(mén)的事情。

就我國(guó)實(shí)際情況而言，目前金融監(jiān)管與金融創(chuàng)新之間還未形成正和博弈的良性互動(dòng)，創(chuàng)新活動(dòng)給我國(guó)監(jiān)管工作帶來(lái)了現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)：一是金融創(chuàng)新進(jìn)一步擴(kuò)大了外部性效應(yīng)，強(qiáng)化了風(fēng)險(xiǎn)的傳染性；二是金融創(chuàng)新強(qiáng)化了信息不對(duì)稱(chēng)，使監(jiān)管部門(mén)處于信息的劣勢(shì)地位；三是金融創(chuàng)新使一國(guó)金融體系暴露在全球金融風(fēng)險(xiǎn)之下，增加了政府監(jiān)管的難度；四是金融創(chuàng)新使金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)得更加隱蔽，增加了監(jiān)管部門(mén)準(zhǔn)確監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的難度；五是金融創(chuàng)新導(dǎo)致監(jiān)管主體缺位，形成了監(jiān)管的“真空帶”；六是金融創(chuàng)新使衍生工具的復(fù)雜性不斷增加，對(duì)監(jiān)管人員的綜合技能提出了現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。隨著境內(nèi)跨市場(chǎng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新和金融綜合經(jīng)營(yíng)步伐的不斷加快，我國(guó)應(yīng)吸取美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，必須在堅(jiān)持以規(guī)制性監(jiān)管為主的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機(jī)結(jié)合。

（二）制定合理的抵押貸款方案

在房地產(chǎn)抵押貸款中，必須全面考慮各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)分析研究，并相應(yīng)制定出合理的抵押貸款方案，從而將各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)降到盡可能低。房地產(chǎn)抵押貸款中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要有：違約風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)、抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及外在風(fēng)險(xiǎn)，及按照借款人的行為劃分為理性風(fēng)險(xiǎn)和被迫違約的違約風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)綜合考慮各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，制定出合理的房地產(chǎn)抵押貸款方案。

目前國(guó)內(nèi)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)有加劇的趨勢(shì)。首先，盡管從2008年9月16日來(lái)連續(xù)五次降息，但是在此之前，我國(guó)貸款利率的大幅攀升已加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)；其次，由于通貨膨脹的加劇，國(guó)內(nèi)居民的消費(fèi)開(kāi)支增加，而預(yù)期收入?yún)s不明朗，而且有惡化的傾向，進(jìn)一步加大了還貸難度。當(dāng)貸款利率上升到一定水平，風(fēng)險(xiǎn)累積到一定程度，稍有變故，理性違約率和被迫違約率都將會(huì)急劇攀升。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)抵押評(píng)估行為

次貸危機(jī)的爆發(fā)，可以說(shuō)是美國(guó)住房金融體系內(nèi)部系統(tǒng)性問(wèn)題的集體體現(xiàn)，借款人、經(jīng)紀(jì)人、貸款機(jī)構(gòu)、投資公司等房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的參與主體均負(fù)有責(zé)任，但是，房地產(chǎn)評(píng)估師在整個(gè)事態(tài)中的推波助瀾的作用也是不可忽視的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國(guó)住房抵押貸款中有一半的個(gè)案被高估了10%，有25%的貸款被高估了11%~20%。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估中，很多評(píng)估師一般會(huì)采用市場(chǎng)比較法，就算是采用收益法進(jìn)行抵押評(píng)估，資本化率或報(bào)酬率也是要根據(jù)可比實(shí)例來(lái)求解，所以已高估了的抵押評(píng)估對(duì)象，又會(huì)成為之后抵押評(píng)估業(yè)務(wù)中的可比實(shí)例。這個(gè)過(guò)程不停地自我復(fù)制，無(wú)疑將美國(guó)房?jī)r(jià)帶到一個(gè)個(gè)的新高。因而，房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中的問(wèn)題成為美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的一味加速劑。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)抵押評(píng)估體系仍較混亂，借款人、經(jīng)紀(jì)人、貸款人和評(píng)估師四方構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的利益共同體。借款人為獲得高額貸款，經(jīng)紀(jì)人為取得更多傭金，貸款人為完成業(yè)務(wù)、放出貸款，評(píng)估師為爭(zhēng)取業(yè)務(wù)、收取傭金。經(jīng)紀(jì)人受借款人委托，評(píng)估師是受貸款人委托，評(píng)估費(fèi)有借款人支付，各方最后一致默認(rèn)通過(guò)抵押房地產(chǎn)價(jià)格的虛估。在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較好的情況下，高估了的抵押房地產(chǎn)又會(huì)成為抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)可比實(shí)例；但當(dāng)出現(xiàn)大面積違約時(shí)，由于房?jī)r(jià)下跌，原評(píng)估價(jià)格大幅縮水，加上銀行處置資產(chǎn)的費(fèi)用，抵押房地產(chǎn)處置后很難彌補(bǔ)銀行的損失。

考慮到房地產(chǎn)抵押評(píng)估在房地產(chǎn)抵押貸款中的重要性，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的現(xiàn)狀，應(yīng)加緊規(guī)范房地產(chǎn)抵押評(píng)估行為，打破評(píng)估行業(yè)中所存在的“劣勝優(yōu)汰”的潛規(guī)則，消除評(píng)估師為獲取源源不斷的評(píng)估業(yè)務(wù)而受制于金融機(jī)構(gòu)的情況，加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估師的獨(dú)立性，使房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格更加客觀公正地反映當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情，符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。

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