二手房交易時應(yīng)注意的若干問題

賈　丹　王　輝

摘要：二手房交易是買賣雙方的重要內(nèi)容。本文論述了二手房交易中應(yīng)注意的幾點事項并提出具體的建議。

關(guān)鍵詞：二手房；交易

交易安全是二手房買賣雙方最重視的問題，這是有關(guān)機構(gòu)最近調(diào)查統(tǒng)計答出的結(jié)論。對上家來說，交易安全的問題主要包括找一家誠信可靠的中介公司，簽訂一份能保障自己權(quán)益的購房合同及順利收到房款。對下家來說，確保房屋產(chǎn)權(quán)完整，房款安全支付，簽訂正規(guī)的中介合同、買賣合同及交房后沒有后遺癥。房屋買賣是件大事，程序有點復(fù)雜。對二手房交易中的上下家來說，了解房屋交易中的主要環(huán)節(jié)及操作技巧，不僅能增加交易的“保險系數(shù)”，規(guī)避交易風(fēng)險，而且可以減少一定的交易費用。本文將二手房交易劃分為交易前、交易中和交易后三個環(huán)節(jié)，對每個環(huán)節(jié)中的具體步驟加以分析，并提出相應(yīng)對策供讀者參考。

1 精心挑選誠信中介

如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的正規(guī)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較規(guī)范。要看中介公司的營業(yè)執(zhí)照和業(yè)務(wù)范圍?？蛇x擇經(jīng)驗豐富、誠信可靠的中介業(yè)務(wù)員辦理，但在簽訂二手房買賣合同時必須要求經(jīng)紀(jì)人到場。

2 了解房屋使用情況

首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，下家應(yīng)要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。

3 明確中介收定性質(zhì)

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按時轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。

4 上下家當(dāng)面談合同

即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，上下家要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費有所了解，具體可查閱本報相關(guān)文章或到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當(dāng)面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。

5 簽合同注意五條款

審查好五個主要條款是簽好新版買賣合同的關(guān)鍵。

5.1 權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權(quán)利限制。

5.2 房價與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括：a.上家的委托價與下家的買價是否一致；b.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。

5.3 房款支付條款。二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進行房款監(jiān)管。

5.4 交房條款。主要是對有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標(biāo)志之一，使之更符合實際情況。

5.5 違約救濟條款，主要是對上下家違約責(zé)任及救濟途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。

6 掃除交房后遺癥

二手房交易結(jié)束后，上下家往往為水、電、煤的費用，戶口的遷移等發(fā)生紛爭。要掃除這些后遺癥，上下家應(yīng)注意下面幾個問題：

6.1 結(jié)清水表賬單。本市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份的已繳訖水費賬單收據(jù)。

6.2 告知電表狀況。按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費帳單收據(jù)。

6.3 協(xié)助煤氣過戶。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃?xì)庠O(shè)施費，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個月已繳訖的煤氣費賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。（四）結(jié)清電話費。有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)交易過程也還存在一些不可以一概而論的問題，有時，買賣的一方為了實現(xiàn)某些特殊性的目的（如減少稅費支出、盡快辦理過戶更名、盡可能多地獲得貸款等），雙方需要就一些問題進行協(xié)調(diào)，有必要時可以請一個資深的專業(yè)人士作咨詢或代辦。