談西安地鐵商業(yè)空間的利用與開發(fā)

艾永前　黃　艷

中圖分類號：F713.2 文獻標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：西安是陜西省省會，世界四大古都之一，著名的歷史文化名城，我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。隨著西安經(jīng)濟的迅速發(fā)展，近年陜西省西安進入了城市地鐵的快速建設(shè)期，地鐵商業(yè)開發(fā)商機凸顯。地鐵沿線商業(yè)開發(fā)正成為開發(fā)商投資的熱點，西安地鐵商業(yè)開發(fā)應(yīng)借鑒國際城市地鐵商業(yè)開發(fā)的模式和經(jīng)驗，使地鐵商業(yè)能夠健康發(fā)展，從而帶來地鐵效益。

關(guān)鍵詞：西安 地鐵商業(yè) 開發(fā)模式

經(jīng)濟快速發(fā)展是地鐵商業(yè)空間利用與開發(fā)的重要保障。西安處在我國西部經(jīng)濟發(fā)展軸和隴海經(jīng)濟發(fā)展軸的交匯點，是我國三縱三橫經(jīng)濟主體骨架中的二級經(jīng)濟增長點，是西部大開發(fā)的第一階梯。從我國這個總體經(jīng)濟環(huán)境上說，目前我國處于一個較高的發(fā)展時期，各方面的投資環(huán)境也不錯，這無形之中也促進了西安的經(jīng)濟發(fā)展。西安經(jīng)濟發(fā)展增長速度已連續(xù)五年保持在13％以上，人均GDP超過3000美元，處于經(jīng)濟快速上升階段。西安2003～2007年城市基本指標(biāo)發(fā)展?fàn)顩r詳見表1所示。

交通導(dǎo)向開發(fā)（TOD）的發(fā)展策略

未來陜西省西安市將建成6條軌道交通線，分別為：長安科技產(chǎn)業(yè)園—紡織城；草灘農(nóng)場—韋曲科技產(chǎn)業(yè)園；紡織城火車站—六村堡（紀(jì)陽）；新筑鎮(zhèn)—側(cè)坡村；韋曲—鐵路北客站；紡織城—后圍寨，總長251.8公里。形成以軌道交通為主體，快速公交為補充，普通公交為輔助的多元化，快速、高效、環(huán)保的西安都市圈的城市公共交通系統(tǒng)。

西安近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長50.3公里，總投資179.5億元。其中，地鐵二號線已經(jīng)開工建設(shè)。近期目標(biāo)：以解決城市公共交通問題為落腳點，以城市的軸向發(fā)展為著眼點，以保護歷史文化名城為主要素，構(gòu)架軌道交通線網(wǎng)的骨架。從近期規(guī)劃到2015年，完成地鐵一、二號線的“十”字骨架線網(wǎng)建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)的軌道交通一、二號線單向高峰小時客流分別為4.2萬人次和3.78萬人次。

西安的兩個主要發(fā)展軸(南北向、東西向客流走廊)，明顯具有客流量大，客流集中的顯著特點。目前，這兩個方向上的常規(guī)公交輸送能力已經(jīng)飽和，公交的吸引力已明顯下降；同時這兩個方向也是西安最主要的交通走廊，交通負荷重，交通堵塞嚴(yán)重，位于這兩個主要交通走廊上的一、二號線的建設(shè)，將極大地緩解地面公共交通的壓力，明顯緩解交通惡化的局面，拉動城市人口外移，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。

西安地鐵商業(yè)空間利用與開發(fā)模式

城市規(guī)劃的側(cè)重不同，地鐵商業(yè)開發(fā)的模式就不同。如東京地鐵集團將地下商城、車站商廈、車站商店街、高架橋下商店作為拉動商業(yè)開發(fā)的四種業(yè)態(tài)，并取得良好的效益。這就使地下停車場、地下商業(yè)設(shè)施、地鐵站商業(yè)與地面的高架橋下商業(yè)相聯(lián)系，使地鐵商業(yè)開發(fā)進一步呈現(xiàn)立體化、層級化，在開發(fā)上進一步拓寬了開發(fā)運營空間。如法國巴黎的萊斯可萊斯地下街總長1500米，共有四層，除商店、酒吧外，還有電影院和博物館。蒙利特利爾地下商業(yè)街由10個地鐵站和兩條地鐵線與3萬米的地下通道、室內(nèi)公共廣場、大型商業(yè)中心相連接。每天有50萬人由地下空間進入到相互連接的60座大廈中，其中包括了占全部辦公區(qū)域80%和相當(dāng)于城市商業(yè)區(qū)總面積35%的商業(yè)空間。可以說，由地鐵站和地鐵線路串聯(lián)起來的蒙利特利爾地下商業(yè)街實為一個地下之城。

由于西安市商業(yè)整體結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡，地鐵商業(yè)沿線商圈的間斷性，目前較為成熟的商圈僅有鐘樓商圈、小寨商圈，要使得地鐵商業(yè)連成一片，形成整體商業(yè)街尚不成熟，從國際地鐵商業(yè)模式的經(jīng)驗來看，多功能立體開發(fā)模式較為適合當(dāng)前西安地鐵商業(yè)的發(fā)展，更符合西安市“一城多心”的規(guī)劃格局。

所謂多功能立體開發(fā)模式，即以地鐵建設(shè)為契機， 結(jié)合地鐵口、地上商業(yè)和地下停車場以及與地鐵相連的地下商業(yè)空間的綜合開發(fā)，對地鐵資源予以綜合開發(fā)，使地下資源和地上資源更為有機地結(jié)合起來，通過立體規(guī)劃，形成融交通換乘、購物、休閑、娛樂，乃至商務(wù)、酒店等多種功能于一體的運營模式。地下停車場(庫)與地下商業(yè)開發(fā)、地鐵站建設(shè)結(jié)合是當(dāng)前地鐵空間綜合開發(fā)的主流。地下停車場、地下商業(yè)設(shè)施、地鐵站三者資源共享，并帶動地面商業(yè)的發(fā)展。通常做法是地下負一層設(shè)地下商業(yè)設(shè)施，負二層作為停車場地，地下步行系統(tǒng)與公共停車場、地下商業(yè)設(shè)施相連。

我國香港、新加坡在地鐵多功能立體開發(fā)方面都積累了良好的經(jīng)驗。以新加坡為例，政府不僅在規(guī)劃地鐵站周邊大力發(fā)展高密度的住宅和購物中心以及公交換乘站等，還在新建地鐵站的周圍事先圈地作為預(yù)留地，若干年后地鐵周邊地區(qū)已發(fā)展起來，那塊預(yù)留地的價值就會進一步升值，再進行配套開發(fā)，政府藉此獲得最大的收益，也可較快收回地鐵投資。我國香港依托軌道交通，結(jié)合地面與地下建筑，匯集多種功能的商業(yè)商務(wù)設(shè)施，已取得較為成熟的開發(fā)經(jīng)驗。事實上，當(dāng)前世界先進城市的地鐵商業(yè)開發(fā)往往是多種模式的復(fù)合，通過合理規(guī)劃、有序開發(fā)、綜合運營，創(chuàng)造了良好的業(yè)績，也增加了城市商業(yè)的繁榮度。

西安地鐵商業(yè)空間利用與開發(fā)建議

（一）商業(yè)規(guī)劃方面

西安地鐵商業(yè)規(guī)劃應(yīng)與地鐵建設(shè)相配套，地鐵商業(yè)規(guī)劃應(yīng)與城市總規(guī)劃和城市商業(yè)規(guī)劃相銜接。若離開了城市總規(guī)和城市商業(yè)規(guī)劃的宏觀指導(dǎo)，離開人流、商流單一地開發(fā)地鐵資源，勢必難以充分發(fā)揮地鐵的運營優(yōu)勢，同時也相應(yīng)增加了地鐵的開發(fā)成本。對于新開發(fā)區(qū)域，不應(yīng)盲目建設(shè)，適當(dāng)?shù)卦诤诵膮^(qū)預(yù)留土地，在周邊進行配套建設(shè)，待商機成熟時，建設(shè)高品質(zhì)的地鐵商務(wù)商業(yè)區(qū)，不僅能充分利用土地價值，也能給地鐵投資者帶來回報。

（二）商業(yè)開發(fā)方面

在商業(yè)開發(fā)方面，尤其要重視開發(fā)商的選擇和商業(yè)類型、業(yè)態(tài)的組合。地鐵商業(yè)開發(fā)商的選擇是地鐵商業(yè)開發(fā)的重點。地鐵開發(fā)不同于一般商業(yè)物業(yè)開發(fā)，開發(fā)商的資質(zhì)、實力和開發(fā)經(jīng)驗是影響選擇的重要因素。香港地鐵有限公司（MTR Corporation Limited）是香港地鐵的成功運營商，其深度開發(fā)為香港地鐵帶來盈利。商業(yè)類型和業(yè)態(tài)的選擇和組合也是地鐵商業(yè)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)。是開發(fā)與地鐵相通的地下商業(yè)街，還是充分利用站臺、廣場進行商務(wù)商業(yè)開發(fā)，是選擇服裝專賣店還是引進百貨店?恰當(dāng)?shù)念愋瓦x擇和業(yè)態(tài)組合將為地鐵商業(yè)開發(fā)帶來持續(xù)效益，否則事半功倍。西安地鐵商業(yè)的開發(fā)目前還處于起步階段，如塞高國際街區(qū)一期建成，綜合的業(yè)態(tài)，引進世界500強沃爾瑪以及世紀(jì)金花大型地鐵上蓋商業(yè)，與地鐵站口緊密相連，增加了地鐵周邊物業(yè)的效益，為西安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)形成真正的、多功能的CBD打造了良好的氛圍。

（三）商業(yè)建設(shè)方面

當(dāng)前，我們已進入一個追求生活環(huán)境和品質(zhì)的時代，商業(yè)的環(huán)境和品質(zhì)是決定商業(yè)吸引力的重要方面。地鐵商業(yè)建設(shè)中，特別在地下商業(yè)設(shè)施的開發(fā)中，應(yīng)在安全性、可靠性的基礎(chǔ)上提高環(huán)境品質(zhì)，使地下商業(yè)空間真正成為以人為本的、有較高舒適度的生活樂園。地鐵商業(yè)建設(shè)首先強調(diào)安全。地鐵商業(yè)建設(shè)還應(yīng)重視高品質(zhì)環(huán)境的營造，以凸顯地鐵商業(yè)的舒適度。從國際先進城市的地鐵商業(yè)建設(shè)看，各城市普遍重視地下空間的環(huán)境設(shè)計，無論是商業(yè)街還是步行通道，在空氣質(zhì)量、照明乃至建筑小品的設(shè)計上均達到了地面空間的環(huán)境質(zhì)量。與地鐵相連的各地下商業(yè)街往往巧妙利用地面的開口部分或開設(shè)大面積天窗自然采光，有些還與下沉式廣場有機結(jié)合，出入口也常與綠地相連，把綠化和自然光引入地下，使地上、地下融為一體。通過柔和的燈光設(shè)置，人造山水、喜陰的植物花草等布置，力求使人產(chǎn)生如在室外自然之中的感覺，使環(huán)境與商業(yè)和諧交融。

參考文獻：

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