商店店面租賃合同糾紛案件探析

吳　晶

摘要：商店店面作為一種經(jīng)濟價值較高的房地產(chǎn)，其租賃糾紛不斷，此類案件有標的額較大、涉及當事人較多、當事人之間矛盾較為激化的特征。本文就商店店面租賃合同糾紛案件的類型、審理難點進行了討論總結(jié)。

關鍵詞：店面租賃合同糾紛

1商店店面租賃合同糾紛案件的類型

①非產(chǎn)權(quán)人簽訂店面租賃合同的案件：②家族共同財產(chǎn)尚未析分共有權(quán)人之一直接簽訂店面租賃合同的案件：③產(chǎn)權(quán)人“一屋兩租”的案件；④租金過高、顯失公平的店面租賃合同案件：⑤支付定金要求返還的店面租賃案件。

2商店店面租賃合同糾紛案件審理難點

2.1訴訟主體問題。原告訴狀上所列的原、被告只是租賃合同上簽字的出租人和承租人。但是，法官犀利的目光要直指訴爭店面的所有權(quán)人。如果是非產(chǎn)權(quán)人簽訂合同案件則追加產(chǎn)權(quán)人為第三人，進而審查產(chǎn)權(quán)人對店面租賃合同的態(tài)度。但是，如果沒有明確的房屋所有權(quán)證，對店面產(chǎn)權(quán)人的認定就成了一個難點。有一個案件，訴爭店面是祖遺業(yè)產(chǎn)，并沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，繼承人內(nèi)部可能析產(chǎn)完畢，有析產(chǎn)協(xié)議，因此案外第三人依據(jù)析產(chǎn)協(xié)議主張其是店面產(chǎn)權(quán)人。對此，審判實踐中有兩種意見：一種認為根據(jù)對證據(jù)的初步審查，可直接認定該案外第三人是店面產(chǎn)權(quán)人，應該讓其參加訴訟：另一種意見認為該案外第三人僅是共有權(quán)人之一，如果其同意簽訂租賃合同，則還要追加其他共有權(quán)人，如果其不同意簽訂租賃合同，則不必追加其他共有權(quán)人，因為共有權(quán)人之一不同意出租，租賃合同則無效。筆者認為，在這類店面租賃合同案件中，法院只是為了審查合同效力而追加當事人，對于內(nèi)部的析產(chǎn)協(xié)議不宣在租賃合同案件中直接認定其效力，不宜主動將繼承析產(chǎn)關系混合到租賃合同案件中審理，將案件處理結(jié)果影響的當事人范圍擴大。

對于轉(zhuǎn)租案件，即通常所說的“炒租”案件，就不僅僅是查明產(chǎn)權(quán)人的問題，還要查明有權(quán)轉(zhuǎn)租者的問題。當最后一個承租者與轉(zhuǎn)租者發(fā)生租賃糾紛，法院也要追本溯源，查清產(chǎn)權(quán)人，追問產(chǎn)權(quán)人對第一個轉(zhuǎn)租者轉(zhuǎn)租合同的態(tài)度。產(chǎn)權(quán)人如不同意轉(zhuǎn)租，則不必再追加層層轉(zhuǎn)租者，窮盡所有轉(zhuǎn)租者：產(chǎn)權(quán)人如同意轉(zhuǎn)租，則要再追問第二個轉(zhuǎn)租者，以此類推，一直追問到最后一個轉(zhuǎn)租者。這些工作應通過調(diào)查、作筆錄完成。一旦產(chǎn)權(quán)人不同意或有一手轉(zhuǎn)租者不同意，則可以立即認定租賃合同的效力，應該行使釋明權(quán)的及時行使釋明權(quán)，才能減少開庭次數(shù)，盡量縮短此類案件審理的時間，提高審判效率。

2.2租賃合同效力問題：

2.2.1合同無效問題。店面租賃合同案件中，租賃合同關系是最主要的法律關系，租賃合同的效力是案件審理的關鍵。經(jīng)過審判實踐，普遍達成這樣的共識：未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意簽訂合同或未經(jīng)全體共有權(quán)人同意簽訂的合同效力待定，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意簽訂合同的是無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的合同，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，如果產(chǎn)權(quán)人不予追認同意簽訂則合同無效。店面是按份共有的，根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，簽訂店面租賃合同應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，否則店面租賃合同無效；店面是共同共有的，如果有一個共有人不同意，那么根據(jù)《物權(quán)法》第97條和《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第89條的規(guī)定，該店面租賃合同也為無效。而對于轉(zhuǎn)租合同的效力問題理論界頗有一番爭議。有人認為《合同法》第224條并沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租合同就必然無效，只要出租人不解除原租賃合同，轉(zhuǎn)租合同就是有效的。筆者認為，對于轉(zhuǎn)租合同，各國主要采用限制主義、自由主義和區(qū)分主義三種立法模式。從《合同法》第224條規(guī)定來看，我國關于轉(zhuǎn)租合同的規(guī)定是承租人要經(jīng)出租人同意才可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，這一規(guī)定表明我國采用的是限制主義的立法例。沒有征得出租人的同意轉(zhuǎn)租也是無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的表現(xiàn)，同樣是效力待定的合同，只要出租人不予追認同意，合同即為無效。

2.2.2“一屋兩租”案件的合同效力問題。“一屋兩租”案件涉及兩個租賃合同。出租方明確表示不履行其中一個合同，拒絕履行另一個合同。這時出租方往往主張其不愿履行的合同是無效的。其實，這兩個合同只要依法成立，都是有效的，不因出租方的選擇履行而無效。因為，根據(jù)合同建立的是債權(quán)，債權(quán)不是對世權(quán)，是一種相對權(quán)，不具備對抗性。

2.3合同無效后的處理和違約責任的承擔

2.3.1轉(zhuǎn)讓費問題。店面租賃不同于普通房屋租賃的一大特點就是店面租賃合同中往往涉及到轉(zhuǎn)讓費，出租方一般都向承租方收取一筆不菲的轉(zhuǎn)讓費。有的當事人甚至要求對轉(zhuǎn)讓費進行評估。轉(zhuǎn)讓費的存在成為一種普遍現(xiàn)象，存在即有其合理性嗎?轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)在實踐中有不同的認定：第一種意見認為，轉(zhuǎn)讓費是一種經(jīng)營管理權(quán)的轉(zhuǎn)讓費用，因為店面是作為經(jīng)營之用，承租方承租了店面，也是出租方對經(jīng)營管理權(quán)的讓渡。第二種意見認為，轉(zhuǎn)讓費是一種裝修等費用的補貼。這種轉(zhuǎn)讓費發(fā)生在層層轉(zhuǎn)租案件中。出租方即轉(zhuǎn)租方裝修了店面，但在轉(zhuǎn)租后，裝修費用無法收回，體現(xiàn)為轉(zhuǎn)讓費。第三種意見認為，轉(zhuǎn)讓費是一種除租金外的額外費用，是不應收取的。筆者認為，第一種意見混淆了經(jīng)營管理權(quán)和租賃權(quán)的概念。經(jīng)營管理權(quán)指向具體的經(jīng)營實體。而租賃權(quán)指向租賃物。經(jīng)營管理權(quán)是對經(jīng)營實體的經(jīng)營管理，其內(nèi)容復雜，包括人事任免、資金分配等內(nèi)容，而租賃權(quán)的內(nèi)容僅是對租賃物的占有、使用和收益。兩者不可混為一談。有人認為第三種意見是“一刀切”，不分析具體情況。其實，根據(jù)國務院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》第十六條的規(guī)定，出租人除收取租金外，不得收取押金或其他額外費用。轉(zhuǎn)讓費往往是“炒租者”收取高額租金的借口，巨額的轉(zhuǎn)讓費也是出租者逃避稅收的手段。為了維護交易的穩(wěn)定，應當遏制”炒租“現(xiàn)象，當事人若主張返還轉(zhuǎn)讓費，應依照《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，一律判決返還。這樣法院的判決才能對當事人的店面租賃行為發(fā)揮應有的指導作用。第二種意見將裝修補貼等費用歸入轉(zhuǎn)讓費，筆者認為裝修補貼費應另外明列，否則在提起訴訟時不應得到保護。

2.3.2因合同無效或被撤銷而賠償?shù)膿p失問題。因合同無效或被撤銷外應賠償?shù)膿p失是包括直接損失和間接損失，抑或是只有直接損失?《合同法》第58條的表述是“有過錯的一方應當賠償對方因此所受到損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。”那么這是否意味著因合同無效或被撤銷后賠償?shù)膿p失只是直接損失，只能適用《合同法》第58條進行救濟?筆者認為，對于因產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人或轉(zhuǎn)租人不同意簽訂合同而無效的情形，損失賠償可以應適用《合同法》第42條，即歸入締約過失責任應賠償?shù)膿p失。出租方隱瞞了產(chǎn)權(quán)人不同意簽訂合同以及無權(quán)處分租賃店面的事實，屬于“故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況”這種違背誠實信用原則的行為，出租人對店面租賃合同的無效應承擔締約過失責任。依據(jù)締約過失責任所主張的損失主要是信賴利益的損失。“信賴利益是

指締約人合理信賴合同有效有成立而支出財產(chǎn)成本或機會成本，且該成本因合同有效成立而得以回復之利益。”信賴利益損害應包括積極損害和消極損害，即所受損害和所失利益。締約人放棄其他訂約機會正是由于其經(jīng)磋商、談判并信賴對方會與其簽訂合同。對于善意信賴人來說，機會損失確實存在，未獲賠償有失公平。機會損失應結(jié)合“第四人”就相同標的與“第三人”訂立合同而由此獲得的凈利潤、善意締約人的履行能力以及同行業(yè)的交易行情等因素綜合認定。

2.3.3店面租賃合同違約責任中的繼續(xù)履行問題。在“一屋兩租”案件中，起訴的承租方往往主張合同有效且要求繼續(xù)履行合同，但出租方往往要求解除合同，不再繼續(xù)履行合同，那么，承租方的要求能否得到支持?店面租賃合同案件中出租方要履行的是將租賃店面交付給承租方承租使用的義務，這是一種非金錢債務。在出租方已經(jīng)將訴爭店面交付給另一份有效合同的承租方的情況下，提起訴訟的承租方所依據(jù)的合同已沒有了履行的可能，即事實上不能履行，因為，出租人按租賃合同交付租賃物，承租人占有租賃物，其占有是合法占有，應當受到保護。先占有租賃物的承租人，即取得對租賃物的權(quán)利，而這種權(quán)利具有物權(quán)化的特征，有對抗力和排他性。而未占有租賃物的承租人，其享有的是來源于合同約定的請求交付租賃物的權(quán)利，是債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，其不能對抗另一承租人所享有的具有物權(quán)特征的權(quán)利。所以起訴的承租方要求繼續(xù)履行合同不能得到支持。

那么，如果出租方還沒有將訴爭店面交付給另一承租方承租使用，是不是處理結(jié)果一樣呢?有人提出，店面未交付，租賃合同有繼續(xù)履行的可能，如果提起訴訟的承租方簽訂合同的時間在先，那么無論出租方是否愿意，也應判決繼續(xù)履行店面租賃合同。筆者對此不予認同。店面未交付，表面看起來事實上具備可能履行的條件，按先來后到的規(guī)則似乎也符合公平原則。但是，這恰恰是法律上不能履行的情形。店面未交付，兩位承租方的債權(quán)是平等的，沒有互相對抗性，先簽訂合同的承租方并沒有優(yōu)先于后簽訂合同的權(quán)利。強制出租方同先簽訂合同的承租方繼續(xù)履行合同，損害了后簽訂合同的承租方的利益。這是法律所不允許的。根據(jù)合同意思自治的原則，出租方的態(tài)度是關鍵。出租方愿意同哪一個承租方履行合同，即應支持該份租賃合同的履行。從比較法的角度縱觀兩大法系對強制繼續(xù)履行的法律規(guī)定，大陸法系將強制繼續(xù)履行作為違約救濟的一項主要救濟措施?！斗▏穹ǖ洹返?184條規(guī)定：“雙方契約的當事人以方不履行其義務時，應視為有解除條件的規(guī)定。在此情況下，契約并不當然解除，債權(quán)人有權(quán)選擇；或有可能履行契約進而要求他方履行契約，或者解除契約或請求賠償損害?！钡窃谟⒚婪ㄏ?，強制繼續(xù)履行是作為一種特殊的例外的違約救濟手段而出現(xiàn)的，《美國統(tǒng)一商法典》第2716條規(guī)定了賣方要求實際履行或交付被扣貨物的權(quán)利只有在兩種情況下方得為之。我國的法律制度雖然主要是借鑒大陸法系的法律制度，但現(xiàn)在意思自治原則已成為合同法的真正核心，強制繼續(xù)履行只能是違約救濟的一種措施，判決強制繼續(xù)履行應持審慎的態(tài)度。