解決中低收入城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題探析

陸勇偉

摘要:隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,各地的房?jī)r(jià)不斷攀升,房?jī)r(jià)上漲給百姓生活帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和精神壓力,引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。解決買房難、買房貴的問(wèn)題已成為迫切需要解決的問(wèn)題。通過(guò)分析我國(guó)中低收入城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀及其原因,闡述了解決中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問(wèn)題的必要性,提出增加中低收入城鎮(zhèn)居民收入和提高收入增長(zhǎng)幅度、降低高房?jī)r(jià)的具體對(duì)策,并提出將住房保障納入我國(guó)的社會(huì)保障體系的建議。

關(guān)鍵詞:中低收入;城鎮(zhèn)居民;高房?jī)r(jià);住房保障

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)32-0094-03

近年來(lái),我國(guó)不少城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)猛,已經(jīng)成為了政府和很多學(xué)者關(guān)注的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和擔(dān)憂的社會(huì)問(wèn)題。胡錦濤總書記明確指出,要切實(shí)解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題,強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持把解決涉及人民群眾切身利益的問(wèn)題放在突出位置,權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀。要求各地官員要走進(jìn)老百姓的“民生”之中。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)過(guò)在全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)查和研究,得出的“買房貴、上學(xué)貴、看病貴”已成為新民生三大問(wèn)題,而在這新民生的三大問(wèn)題中,“住房貴”,又因?yàn)楹桶傩帐杖氲年P(guān)聯(lián)度最高、影響他們生活水平的力度最大,已成為民生中的頭號(hào)難題。

一、中低收入城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀及原因

目前,我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積25平方米,但不同地域不同收入家庭間住房狀況貧富懸殊。相當(dāng)大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中,甚至根本沒(méi)有住房。據(jù)相關(guān)資料,目前尚有1.5億平方米的危舊房屋需要改造,156萬(wàn)個(gè)家庭缺房,35萬(wàn)個(gè)家庭人均建筑面積在8平方米以下[1]。但同時(shí),中國(guó)的空置房面積卻占很大比例,其中主要是高檔的豪宅、別墅、公寓和寫字間。住宅供給與需求嚴(yán)重脫節(jié),形成了住房供應(yīng)的絕對(duì)短缺和因住房?jī)r(jià)格極大高于中低收入家庭的支付能力,而引起的住房有效需求不足的矛盾。歸納起來(lái),中低收入城鎮(zhèn)居民住房困境主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(一)住房使用面積小,住房擁擠

改革開(kāi)放以來(lái),雖然我國(guó)居民整體住房水平有了很大的提高,但對(duì)于處于中低收入的城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō),他們的住房使用面積還比較小。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查報(bào)告,1999年年收入低于0.5萬(wàn)元的家庭住房面積在60平方米以下的比例為87%,年收入0.5—1萬(wàn)元的家庭住房面積在平方米以下的比例為80.9%,年收入1—2萬(wàn)元的家庭住房面積在平方米以下的比例為73.2%,年收入在2—3萬(wàn)元的家庭住房面積在60平方米的比例為64%。可見(jiàn),大多數(shù)中低收入城鎮(zhèn)居民的住房面積是比較小的。據(jù)統(tǒng)計(jì),2004年在北京和上海兩地的低收入的家庭超過(guò)了10 000戶,這些家庭的人均居住面積都不足5平方米。這說(shuō)明了我國(guó)的中低收入居民的住房面積小的問(wèn)題還是相當(dāng)嚴(yán)重的,應(yīng)當(dāng)引起我們的重視。

(二)居住位置偏僻

中低收入城鎮(zhèn)居民的住房一般都是距離城市中心較遠(yuǎn)的地方,那里多是交通不很方便,居住條件比較差的郊區(qū),這些地方在受教育水平、收入、消費(fèi)和居住水平等客觀條件方面處于一個(gè)相對(duì)較低的位置,而且在社會(huì)地位的主觀認(rèn)知方面也給了他們較低的評(píng)價(jià)。隨著中心城區(qū)建設(shè)日益發(fā)展,在老城區(qū)和“城中村”改造中,更有一部分被拆遷低收入的居民的住房問(wèn)題更加困難,商品房買不起,只有到處租房,卻又難以找到價(jià)格合適的房子。

(三)“房奴”現(xiàn)象明顯

北京師范大學(xué)金融研究中心的《中國(guó)房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》,根據(jù)東部地區(qū)商品房均價(jià)得出70%城市居民沒(méi)有購(gòu)買新房能力的結(jié)論。對(duì)于中低收入的城鎮(zhèn)居民更是沒(méi)有購(gòu)買新房的能力了,如果真的要買房,那就不得不貸款了,那么問(wèn)題就隨之而來(lái),他們貸款買了房子,不但把家庭里的前半生的收入當(dāng)成首期付款,有些人還得再向親戚借上一些才足夠支付首期付款,并且還要把剩余的后半生中最美好的時(shí)光用來(lái)還債,每月“供”出大半收入,不得不背上沉重的生活負(fù)擔(dān)。

總體說(shuō)來(lái),我國(guó)中低收入居民目前的住房情況比較差,他們也沒(méi)有購(gòu)買住房的能力,這應(yīng)該引起我們的重視,中低收入城鎮(zhèn)居民已經(jīng)成為城市住房弱勢(shì)群體。那么中低收入城鎮(zhèn)居民為什么會(huì)成為城市住房弱勢(shì)群體呢,筆者認(rèn)為有以下幾點(diǎn)原因:

(一)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比過(guò)高

世界銀行將房?jī)r(jià)收入比定義為:某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷售住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格平均數(shù)和該市場(chǎng)上家庭年收入平均數(shù)的比值。通常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比值是4—6[2]。有些學(xué)者認(rèn)為,目前我國(guó)房?jī)r(jià)漲是很正常的,理由是我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展,人們的收入水平也有了很大提高。人們的收入水平提高了,這是事實(shí),房?jī)r(jià)漲也是應(yīng)該的,但把握尺度,房?jī)r(jià)漲應(yīng)該是適度地漲,漲幅是要以收入的增加幅度為基準(zhǔn)的。我們來(lái)看看我國(guó)2008年3月末幾個(gè)主要的城市的房?jī)r(jià)與居民收入的情況。

我們可以看出,在2008年3月末,深圳的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了16,北京、上海、廣州、杭州等城市的房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了10,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比4—6的標(biāo)準(zhǔn),這就說(shuō)明了目前我國(guó)房?jī)r(jià)漲的幅度不合理了。如果考慮我國(guó)在醫(yī)療、教育等方面的社會(huì)保障體系的不完善,大部分居民的實(shí)際住房支付能力就更低了,而對(duì)于中低收入的城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō),面對(duì)如此高的房?jī)r(jià)更加買不起房子。

(二)住房供給體制不完善

廉租房是專門面對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭的一種具有一定住房保障性質(zhì)的住房供應(yīng)機(jī)制,然而就全國(guó)平均而言,廉租房的資金來(lái)源中政府的投資比重還不到一半,有1/3的資金來(lái)源于住房公積金的收益,其他1/4多來(lái)源于不穩(wěn)定資金,這說(shuō)明,目前廉租房政策仍然沒(méi)有獲得政府足夠的重視,缺乏穩(wěn)定和充足的資金。據(jù)統(tǒng)計(jì),從1998年國(guó)家提出建設(shè)廉租房保障體系的設(shè)想,到2002年的4年中,全國(guó)受益的僅有幾千戶,這就是說(shuō),僅有7%左右的中低城鎮(zhèn)收入者從廉租房制度中獲得好處,這說(shuō)明,廉租房建設(shè)還沒(méi)有真正地解決實(shí)際問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房是目前另外一種解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題的供應(yīng)機(jī)制,作為經(jīng)濟(jì)適用房,土地是無(wú)償劃撥的,相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)也要減免一半。國(guó)家規(guī)定,對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房免征土地出讓金。而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來(lái)源之一。這項(xiàng)明顯帶有給中低收入人群福利保障痕跡的政策與地方政府的財(cái)源站到了對(duì)立面上。因此,土地供應(yīng)地方政府并不向經(jīng)濟(jì)適用房?jī)A斜。中低收入家庭想要買到經(jīng)濟(jì)適用房就不容易了。國(guó)家制定經(jīng)濟(jì)適用房政策本意是想給中低收入家庭予以補(bǔ)貼,以幫助其實(shí)現(xiàn)購(gòu)房意愿。但事實(shí)上這一政策并不到位,國(guó)家因此減少了大量土地轉(zhuǎn)讓收入和稅收收入,這些利益很多進(jìn)了高收入家庭和開(kāi)發(fā)商的口袋。雖然國(guó)家及地方對(duì)購(gòu)房者的申請(qǐng)條件進(jìn)行了限制,但大量的經(jīng)濟(jì)適用房被富人買走,中低收入的城鎮(zhèn)居民并沒(méi)有得到太多的好處。

(三)農(nóng)民市民化也是很重要的有原因

農(nóng)民市民化,指的是在城市化進(jìn)程中,讓生活在農(nóng)村的大部分農(nóng)民,離開(kāi)土地和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng),進(jìn)入城市從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè),其身份、地位、價(jià)值觀念及工作生活方式和交際方式向城市市民轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)過(guò)程。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)農(nóng)民居民化的比例為70年代12%,80年代25%,90年代30%[3]。即隨著城市化的發(fā)展,越來(lái)越多的農(nóng)民進(jìn)入了城市,他們中絕大多數(shù)人成為城鎮(zhèn)的中低收入者。由于其在身份、地位、工作生活方式和技能等的弱勢(shì)導(dǎo)致了他們收入的低下,經(jīng)濟(jì)實(shí)力也非常有限,因此,他們?cè)诔擎?zhèn)住房上都處于弱勢(shì)地位。

二、解決好中低收入城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的必要性

聯(lián)合國(guó)人居宣言明確指出,享有適當(dāng)?shù)淖》渴蔷用竦幕救藱?quán)。住房不僅為人們提供日常安全生活的保障,而且也為人們創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)獨(dú)立與私密的個(gè)人空間,它也是滿足人們生存與發(fā)展需要的不可或缺的基本物質(zhì)條件。而目前我國(guó)中低收入城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題比較困難,這就是說(shuō)我們必須解決好中低收入城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題。

(一)解決好中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問(wèn)題是我國(guó)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的必要基礎(chǔ)

黨的十七大提出,“要全面認(rèn)識(shí)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化深入發(fā)展的新形勢(shì)新任務(wù),深刻把握我國(guó)發(fā)展面臨的新課題新矛盾,更加自覺(jué)地走科學(xué)發(fā)展道路,奮力開(kāi)拓中國(guó)特色社會(huì)主義更為廣闊的發(fā)展前景”。而我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程必然就會(huì)遇到中低收入城鎮(zhèn)居民困難問(wèn)題,這個(gè)問(wèn)題不解決好,就談不上發(fā)展城鎮(zhèn)化,而城鎮(zhèn)化又是實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的前提,城鎮(zhèn)化出了問(wèn)題,工業(yè)化也就實(shí)現(xiàn)不了了?？梢哉f(shuō),廣大中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問(wèn)題不妥善解決,會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。

(二)解決中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問(wèn)題是提高我國(guó)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的需要

雖然中國(guó)改革開(kāi)放取得了世界矚目的成就,但很多西方發(fā)達(dá)國(guó)家還是抓住我國(guó)處于低收入人群的生活狀況這一話題大做文章,認(rèn)為我國(guó)人權(quán)問(wèn)題比較嚴(yán)重,其中也包括中低收入城鎮(zhèn)居民生活狀況令人擔(dān)憂這些話題。城鎮(zhèn)高收入者與低收入者的差距教大,并且還有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì),而70%左右的城鎮(zhèn)居民無(wú)力購(gòu)買住房的情況無(wú)疑更加體現(xiàn)了我國(guó)目前的公平建設(shè)存在著極大的不平衡。中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難的問(wèn)題為國(guó)外一些居心叵測(cè)的人提供了把柄,這嚴(yán)重影響我國(guó)在國(guó)際上大國(guó)的形象,不利于提高我國(guó)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力水平。因此,解決中低收入城鎮(zhèn)住房困難問(wèn)題亟須解決。

三、解決好中低收入城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的對(duì)策

住房是人們的基本生活保障之一,住房問(wèn)題解決不好,就無(wú)所謂社會(huì)和諧。面對(duì)目前我國(guó)中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問(wèn)題,我們亟需采取相關(guān)的對(duì)策加以解決。

(一)促進(jìn)充分就業(yè),從源頭上解決致貧根源

中低收入城鎮(zhèn)居民的一個(gè)最大特點(diǎn)就是收入低且收入增長(zhǎng)慢,這也就成為了他們買不起房的根本原因。我國(guó)中低收入城鎮(zhèn)居民的收入水平和收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均收入水平和收入的增長(zhǎng)速度。因此,政府部門應(yīng)采取最大化就業(yè)的政策,設(shè)法解決失業(yè)人員和下崗人員的就業(yè)問(wèn)題,讓盡可能多的人通過(guò)就業(yè)得到相對(duì)穩(wěn)定的收入。如要在稅收減免、小額貸款、再就業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼、增值稅和營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)等方面給予優(yōu)惠政策,以增加下崗、失業(yè)人員的就業(yè)機(jī)會(huì),提高中低收入城鎮(zhèn)居民的收入水平,從源頭上解決他們的住房問(wèn)題。

(二)降低高房?jī)r(jià),促進(jìn)社會(huì)和諧

高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為普通百姓正常住房消費(fèi)的最大障礙。在現(xiàn)有的導(dǎo)向下,中國(guó)城鎮(zhèn)居民要實(shí)現(xiàn)住房的全面小康,已經(jīng)成為越來(lái)越不可能完成的“歷史任務(wù)”。而在幾十年小康社會(huì)建設(shè)中,人們有一條重要的經(jīng)驗(yàn)就是“小康不小康,關(guān)鍵看住房”。如果城鎮(zhèn)居民在住房上實(shí)現(xiàn)不了小康,那么至少在中國(guó)的一半人口中,能否按照既定的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)全面小康,就會(huì)成為一個(gè)不能忽略的大問(wèn)號(hào)。建設(shè)全面小康社會(huì)時(shí)不我待,解決住房小康的問(wèn)題,更是刻不容緩。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō),降低高房?jī)r(jià),已經(jīng)成為促進(jìn)社會(huì)和諧的重要的一步。規(guī)范土地價(jià)格同降低房?jī)r(jià)之間存在著內(nèi)在聯(lián)系。國(guó)家要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理,加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地出讓的計(jì)劃、規(guī)劃管理,制止越權(quán)批地、多頭批地的行為。在當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期,物價(jià)部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門,從體制、機(jī)制、法制三位一體的角度,多管齊下,規(guī)范土地價(jià)格,特別是要規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng),從而為降低房?jī)r(jià)打下基礎(chǔ)。加大打擊非法操控房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的力度,嚴(yán)懲住房腐敗行為。

(三)將住房保障納入社會(huì)保障體系

改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展,不僅充分滿足了公民生活最基本需要的溫飽問(wèn)題,也極大提高了社會(huì)物質(zhì)文化生活水平。相應(yīng)地,人們的需求層次和生活追求也顯著提高,住房問(wèn)題首先凸顯出來(lái),中低收入家庭的居住困難問(wèn)題比較突出。這需要我們不斷完善社會(huì)保障制度。從社會(huì)安定的角度看,住房保障是避免貧富差距過(guò)大、保證社會(huì)公平的重要措施,對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有著重要意義。隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化及住房市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷加快,城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了極大改善,與此同時(shí),通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制無(wú)力解決的住房保障問(wèn)題也日益突出。在這種情況下,只有將住房保障真正納入社會(huì)保障體系當(dāng)中,結(jié)合我國(guó)國(guó)情建立住房保障的長(zhǎng)效機(jī)制,才會(huì)更好地解決這一問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)改革開(kāi)放取得巨大的成就的同時(shí),我們應(yīng)該更加關(guān)注城市的中低收入者,讓他們能夠在為城市的建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)后,分享社會(huì)建設(shè)的成果,而住房是他們最為關(guān)注的民生問(wèn)題,只有解決好了中低收入城市居民的住房問(wèn)題,我們才能順利地推行工業(yè)化和城市化,才能真正地實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

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責(zé)任編輯 柯 黎