房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)虛增探析

黃　浩

摘 要:文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利用資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)、負(fù)債、或有事項(xiàng)項(xiàng)目及提前結(jié)算銷售收入和不當(dāng)合并報(bào)表等進(jìn)行虛增凈資產(chǎn)的各種主要手法進(jìn)行剖析，有利于我們分辨房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)信息的真?zhèn)?，得出凈資產(chǎn)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，使企業(yè)的凈資產(chǎn)指標(biāo)信息在資本運(yùn)作、資產(chǎn)保值增值考核中發(fā)揮重要的作用，有利于博弈各方做出正確的策略選擇。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 凈資產(chǎn) 虛增

中圖分類號(hào):F276 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)01-071-02

一、凈資產(chǎn)與資產(chǎn)凈值辨析

企業(yè)的凈資產(chǎn)即企業(yè)的所有者權(quán)益，在數(shù)量上等于企業(yè)總資產(chǎn)減去企業(yè)負(fù)債總額后的余額，是企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的一個(gè)基本要素，是企業(yè)最重要的資金來源，也是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為了準(zhǔn)確掌握凈資產(chǎn)的概念及其相關(guān)范疇，我們不得不提及“資產(chǎn)凈值”這一概念，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理中，許多同志常常把“凈資產(chǎn)”與“資產(chǎn)凈值”混用，要注意這是兩個(gè)重要的不同概念，他們既有區(qū)別又有聯(lián)系，因此有必要對(duì)兩者加以區(qū)分，以保證正確地運(yùn)用他們提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。兩者主要的區(qū)別見表1。

而“凈資產(chǎn)”與“資產(chǎn)凈值”的聯(lián)系是：（1）企業(yè)資產(chǎn)凈值的增加或減少，在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不變的情況下，必將相應(yīng)地引起企業(yè)凈資產(chǎn)的增加或減少（雖然二者變化的速度可能不一致）。如：企業(yè)接受投資能增加企業(yè)的資產(chǎn)凈值，也同樣使企業(yè)的凈資產(chǎn)增加；企業(yè)向股東分派現(xiàn)金股利，會(huì)減少企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會(huì)相應(yīng)地減少企業(yè)的資產(chǎn)凈值。（2）企業(yè)資產(chǎn)凈值的計(jì)量與確認(rèn)也直接影響企業(yè)凈資產(chǎn)的計(jì)量與確認(rèn)，當(dāng)資產(chǎn)凈值計(jì)量不準(zhǔn)確時(shí)，企業(yè)凈資產(chǎn)的計(jì)量也很難正確。

二、凈資產(chǎn)的作用

企業(yè)凈資產(chǎn)表明所有者對(duì)企業(yè)的所有權(quán)、占用權(quán)、處置權(quán)以及收益分配權(quán)的大小，它是企業(yè)清償債務(wù)的物質(zhì)保證，沒有凈資產(chǎn)企業(yè)是不可能憑空舉債的。凈資產(chǎn)價(jià)值信息是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)信息，是參與企業(yè)博弈的各方（企業(yè)所有者、潛在投資者、債權(quán)人以及稅務(wù)管理部門等）所共同關(guān)心的信息指標(biāo), 通過計(jì)算企業(yè)的凈資產(chǎn)可以看出企業(yè)擁有的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)中來源于所有者權(quán)益部分的數(shù)額，為計(jì)算財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)，借以反映企業(yè)資本的結(jié)構(gòu)狀況是否合理，投入的資本是否得到保持或增值，評(píng)價(jià)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度和企業(yè)的理財(cái)方針提供了必要的依據(jù)。只有如實(shí)反映凈資產(chǎn)的增減變動(dòng)信息，才能為博弈各方提供必要的會(huì)計(jì)信息，才能真實(shí)反映企業(yè)所有者權(quán)益的盈利水平和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)。尤其是在企業(yè)資產(chǎn)重組、兼并、合并、聯(lián)合等資本運(yùn)作中，凈資產(chǎn)信息的不實(shí)將導(dǎo)致資本運(yùn)作陷入困境，乃至失敗。因此，掌握準(zhǔn)確的企業(yè)凈資產(chǎn)信息，對(duì)博弈各方而言是至關(guān)重要的。以下我們針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)虛增凈資產(chǎn)的手法進(jìn)行剖析以便博弈各方能夠及時(shí)準(zhǔn)確地掌握該指標(biāo)信息，做出正確的策略選擇。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛增凈資產(chǎn)常見的手法

（一）利用資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)項(xiàng)目虛增凈資產(chǎn)

資產(chǎn)是指由過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。按照流動(dòng)性對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)（主要包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、待攤費(fèi)用、存貨及其他流動(dòng)資產(chǎn)等）和非流動(dòng)資產(chǎn)（主要包括長(zhǎng)期股權(quán)投資、長(zhǎng)期債權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等）。企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源及其分布情況與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)密不可分。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有著其自身的特點(diǎn)，如預(yù)付賬款、在建工程、開發(fā)產(chǎn)品所占的比例較大，一般都占總資產(chǎn)的70%以上，因此，房地產(chǎn)企業(yè)利用資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)項(xiàng)目虛增凈資產(chǎn)的手法就可能有多種多樣，主要有：

1.利用“應(yīng)收賬款”項(xiàng)目虛增凈資產(chǎn)?！皯?yīng)收賬款”項(xiàng)目反映項(xiàng)目應(yīng)收的與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)的各種款項(xiàng)，主要包括應(yīng)收代建工程款和經(jīng)營(yíng)過程中的應(yīng)收售房款?！捌渌麘?yīng)收款”是指企業(yè)發(fā)生的非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的應(yīng)收債權(quán)。我們知道會(huì)計(jì)分期是會(huì)計(jì)核算的基本前提之一，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了粉飾當(dāng)期利潤(rùn)，推遲應(yīng)收款項(xiàng)的入賬時(shí)間，利用跨期核算和“其他應(yīng)收款”賬戶隱藏成本費(fèi)用，按當(dāng)期利潤(rùn)指標(biāo)(如按保值增值率10%)倒算成本，將多余的成本費(fèi)用用一筆或分幾筆直接記入“其他應(yīng)收款”，增加了當(dāng)期利潤(rùn)，虛增了當(dāng)期凈資產(chǎn)。有的企業(yè)則對(duì)往來賬款長(zhǎng)期不清理，不良的應(yīng)收款項(xiàng)高達(dá)幾千萬元，如某房地產(chǎn)企業(yè)在資金寬松時(shí)，主要負(fù)責(zé)人濫用權(quán)利將資金外借，結(jié)果造成無法收回，后來訴諸法律，被判定為非法借貸，被處罰并判令債務(wù)方返還所借款項(xiàng)，但因債務(wù)方無法償還而無法追回。這種實(shí)際上已經(jīng)流失了的資金卻被長(zhǎng)期掛在“其他應(yīng)收款”賬戶上而掩蓋了損失，虛增了企業(yè)的資產(chǎn)，一旦企業(yè)進(jìn)入清盤，這些凈資產(chǎn)都將化為泡影。

2.以“存貨”掩飾潛虧，虛增凈資產(chǎn)?！按尕洝表?xiàng)目反映各年末的實(shí)際成本，主要包括庫(kù)存材料、開發(fā)產(chǎn)品和分期收款開發(fā)產(chǎn)品等。存貨的影響因素包括存貨的數(shù)量和存貨的價(jià)值。有的企業(yè)隨意改變存貨會(huì)計(jì)核算方法，少結(jié)轉(zhuǎn)存貨成本，虛增當(dāng)期利潤(rùn)，虛增存貨的期末價(jià)值。存貨長(zhǎng)期未盤點(diǎn)，賬實(shí)不符、賬賬不符現(xiàn)象往往很嚴(yán)重。有的存貨已是毀損、變質(zhì)甚至丟失，因企業(yè)未組織人員盤點(diǎn)，仍將毀損、變質(zhì)、丟失的存貨登記在冊(cè)，未及時(shí)進(jìn)行處理。有的存貨入賬價(jià)值與現(xiàn)行市價(jià)嚴(yán)重背離，導(dǎo)致存貨虛增虛減。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在資產(chǎn)中所占比重一般都在70%～80%。因此，必須詳細(xì)分析房地產(chǎn)企業(yè)存貨的組成，如：地塊、在建工程、未售房產(chǎn)等，根據(jù)存貨的組成來進(jìn)行分析，及時(shí)做到貨存賬存、貨銷賬銷，才能保證企業(yè)凈資產(chǎn)的真實(shí)性。

3.期間費(fèi)用違規(guī)資產(chǎn)化，虛增凈資產(chǎn)相當(dāng)普遍?！镀髽I(yè)財(cái)務(wù)通則》，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度都明確規(guī)定了經(jīng)營(yíng)中企業(yè)各會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用均屬于期間費(fèi)用，應(yīng)該“直接計(jì)入當(dāng)期損益”，全部參加當(dāng)期損益構(gòu)成而無期末余額。期間費(fèi)用是不會(huì)被產(chǎn)品（在產(chǎn)品）成本吸收而隨存貨實(shí)物當(dāng)作資產(chǎn)遞延，也不允許作待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)等形式的企業(yè)資產(chǎn)，只能尋求當(dāng)期收入的擬補(bǔ)與補(bǔ)償。

但是，某些房地產(chǎn)企業(yè)由于長(zhǎng)期處于經(jīng)營(yíng)困境之中，如果通過正常財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算如實(shí)反應(yīng)出這種狀況，勢(shì)必令以資金需求巨大為特點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)在資金來源上發(fā)生危機(jī)（如貸款困難）而陷入更困難的境地。因此，此類企業(yè)較普遍地存在著通過將期間費(fèi)用，尤其是將其中數(shù)額巨大的以經(jīng)營(yíng)利息支出為主的財(cái)務(wù)費(fèi)用列作待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)，乃至開發(fā)成本而將它們資產(chǎn)化的傾向，從而造成了虛增凈資產(chǎn)。

4.利用長(zhǎng)期投資會(huì)計(jì)核算方法的不當(dāng)選擇，虛增凈資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大、關(guān)系復(fù)雜，以長(zhǎng)期投資進(jìn)行合作開發(fā)的形式較為普遍，其中也多采用成立項(xiàng)目公司的形式，按照會(huì)計(jì)規(guī)則與一般慣例，對(duì)占合作企業(yè)少于20%投資額的對(duì)外投資，可采用成本法核算；對(duì)占合作企業(yè)20%~50%投資額的對(duì)外投資，則應(yīng)采用權(quán)益法核算；對(duì)超過50%或具有合作企業(yè)實(shí)際控制權(quán)的對(duì)外投資，應(yīng)采用權(quán)益法核算并編制合并報(bào)表。但是，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)虧損或失敗的對(duì)外投資項(xiàng)目，即使占有股份比例很大，也不采用權(quán)益法核算對(duì)外投資及合并報(bào)表而違反規(guī)定采用成本法去核算此類長(zhǎng)期投資，以避免問題的顯現(xiàn)，這又成為一種虛增凈資產(chǎn)的方法。

（二）利用資產(chǎn)負(fù)債表中的負(fù)債項(xiàng)虛增凈資產(chǎn)

負(fù)債，是指過去的交易或事項(xiàng)形成的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)。按照流動(dòng)性進(jìn)行分類，可以分為流動(dòng)負(fù)債（主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款等）和長(zhǎng)期負(fù)債（主要包括長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、長(zhǎng)期應(yīng)付款等）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特點(diǎn)，在其會(huì)計(jì)核算中，實(shí)際負(fù)債是很難從財(cái)務(wù)報(bào)表的負(fù)債數(shù)字中直接讀取，真實(shí)的負(fù)債數(shù)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止賬面上所羅列的數(shù)字。

（三）提前結(jié)算銷售收入虛增當(dāng)年凈資產(chǎn)

有的房地產(chǎn)企業(yè)通過提前結(jié)算，鉆免稅期的空子，進(jìn)行逃稅，虛增當(dāng)年凈資產(chǎn)：如某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收購(gòu)房定金6000萬元，2004年完工，但為了使收入在免稅期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，便于2002年底將預(yù)收定金6000萬元全部轉(zhuǎn)作銷售收入，提前交納營(yíng)業(yè)稅270萬元（2003年初又經(jīng)批準(zhǔn)退稅），并以估計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)2800萬元，當(dāng)年虛增了利潤(rùn)1800多萬元，也就使當(dāng)年凈資產(chǎn)虛增了1800多萬元，逃避了應(yīng)在2003-2004年交納的所得稅和“兩金”700多萬元。

（四）因或有資產(chǎn)和或有負(fù)債項(xiàng)虛增凈資產(chǎn)

1.或有資產(chǎn)對(duì)凈資產(chǎn)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)有許多沒有計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)，卻可以直接影響企業(yè)的凈資產(chǎn)。如：擁有行政劃撥的大量地塊、商譽(yù)、良好的客戶服務(wù)體系與網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量、良好的管理和高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，這些都將大為提升企業(yè)的無形資產(chǎn)，從而為企業(yè)的凈資產(chǎn)增添籌碼。但是，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了短期利益，偷工減料，建造的商品房質(zhì)量低劣，但他們通過花巨資在包裝和宣傳上招徠客戶，仍可以高價(jià)售出商品房，結(jié)果往往是售出的商品房存在著如墻體開列或天花板脫落等大量事故隱患，這些都必然引起經(jīng)濟(jì)糾紛，從而將使企業(yè)凈資產(chǎn)大為縮水。如果類似事項(xiàng)再被媒體爆光，更將極大地影響企業(yè)的商譽(yù)，從而影響該企業(yè)今后再開發(fā)的商品房，使其商品房售價(jià)低仍無人敢問津，因而還會(huì)間接地影響企業(yè)的凈資產(chǎn)，無形中又會(huì)使企業(yè)的凈資產(chǎn)打折扣。

2.或有負(fù)債對(duì)凈資產(chǎn)的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的不確定因素較多，變化大，其或有負(fù)債的影響因素多，包括：未決訴訟和已決未執(zhí)行的訴訟、未決稅務(wù)事項(xiàng)、合同糾紛、擔(dān)保、各種違約賠償與罰款（如：延遲交房、工程質(zhì)量未達(dá)標(biāo)、建筑面積差錯(cuò)）等，這些或有負(fù)債對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)影響很大。如有的房地產(chǎn)企業(yè)，因在售房時(shí)多計(jì)面積，形成了很大的或有負(fù)債（有的有幾百萬甚至幾千萬），當(dāng)開發(fā)商為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)（請(qǐng)注意房地產(chǎn)開發(fā)周期都較長(zhǎng)，銷售與辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)間間隔往往很長(zhǎng)，有的甚至多年），其凈資產(chǎn)就須減少這些或有負(fù)債（退還住戶）；有的開發(fā)商則因被罰款、補(bǔ)交稅款或者為別人擔(dān)保而負(fù)連帶責(zé)任，從而形成巨大或有負(fù)債。一旦所擔(dān)保的企業(yè)破產(chǎn)，擔(dān)保債務(wù)則幾乎全部轉(zhuǎn)由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)，當(dāng)法院強(qiáng)制執(zhí)行后，該公司的凈資產(chǎn)一下就減少了很多。有的開發(fā)商則是在商品房交付使用后，房款收入長(zhǎng)期掛在“預(yù)收開發(fā)資金”戶，不及時(shí)轉(zhuǎn)作銷售實(shí)現(xiàn)，拖欠稅金。

（五）利用合并會(huì)計(jì)報(bào)表虛增凈資產(chǎn)

在一些分公司僅作內(nèi)部獨(dú)立核算、對(duì)外由總公司統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)企業(yè)，由于公司整體經(jīng)營(yíng)狀況差，一方面，對(duì)其虧損的分公司采取只以下?lián)軤I(yíng)運(yùn)資金及代借債務(wù)款項(xiàng)合并編制資產(chǎn)負(fù)債表，而長(zhǎng)期不合并其損益的做法。另一方面則對(duì)下屬分公司存在的其他應(yīng)收款等資產(chǎn)賬戶中隱含壞賬損失、不良長(zhǎng)期投資的不當(dāng)核算方法、爛尾項(xiàng)目長(zhǎng)期不清理和期間費(fèi)用違規(guī)資產(chǎn)化處理等問題采取容忍和默許的態(tài)度。這些手法都將使總公司的凈資產(chǎn)“滲水”很多。

從以上分析可知，不少房地產(chǎn)企業(yè)賬面“凈資產(chǎn)”數(shù)，并不是真正的所有者權(quán)益數(shù)。因此，未經(jīng)核實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債表上其“凈資產(chǎn)”只可作參考數(shù)，參與博弈的各方不能單憑報(bào)表上的數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的財(cái)力等做出判斷，應(yīng)進(jìn)一步結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)，綜合考慮它的各種影響因素，對(duì)開發(fā)商虛增凈資產(chǎn)的各種手法進(jìn)行深入分析，才能準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)凈資產(chǎn)值，使企業(yè)的凈資產(chǎn)指標(biāo)在資本運(yùn)作、資產(chǎn)保值增值考核中發(fā)揮重要的作用，從而有利于博弈各方做出正確的策略選擇。

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(作者單位：集美大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院 福建廈門 361021)

(責(zé)編:賈偉)