張玉良：“綠地”不會盲目高價競地

金　姬

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《新民周刊》：6月中旬，上海公開招拍掛7幅地塊，參加競拍的綠地集團是否中標？而5月13日，綠地集團已斥資12億元拿下今年以來上海最貴的徐匯船廠路地塊。土地市場如此激烈競爭的盛況，在最近一年多上海持續(xù)蕭條的土地交易市場中極為罕見，綠地集團今年如此大手筆的原因是什么？

張玉良：上海6月份招拍掛的土地綠地集團一塊都沒拿。綠地集團在今年一季度的時候集中在上海及全國部分重點城市獲取了一批土地，當時斥資拿地是基于對市場的超前判斷而做出的決策。目前來看，土地市場已開始部分出現(xiàn)不理智的現(xiàn)象，在這種情況下，綠地集團等較為理性的企業(yè)是不會盲目高價競地的。

《新民周刊》：您認為上海樓市乃至全國樓市現(xiàn)在是否已經(jīng)回暖，還是只是“虛火”？

張玉良：目前看來，上海樓市有回暖的一面，也有部分“虛火”的成分。市場整體而言已經(jīng)回暖，這已體現(xiàn)在很多方面，比如成交量已經(jīng)迅速回升，成交價格穩(wěn)中有升，甚至部分樓盤價格出現(xiàn)較快上漲的情況，有出現(xiàn)“過火”的傾向。目前出現(xiàn)的“虛火”，我個人認為主要是多方面的原因造成的，比如市場導(dǎo)向的問題，產(chǎn)品供需的矛盾，以及購房者“追漲殺跌”的消費行為等等。

《新民周刊》：您曾希望綠地在2011年進入世界500強，不知這個目標是否現(xiàn)在有所變化？您準備何時讓綠地成為中國地產(chǎn)界老大，對此有何具體規(guī)劃？

張玉良：的確，我們曾提出力爭在2011年前后沖刺世界企業(yè)500強，沖刺世界企業(yè)500強的目標一直沒有變化。年初，我們提出了力爭全年實現(xiàn)“三個500億”的目標，即業(yè)務(wù)經(jīng)營收入、資產(chǎn)規(guī)模、現(xiàn)金流量分別達到500億元，從目前推進情況來看，我們有望超過這一目標，并正向600億元的目標努力。從沖刺世界企業(yè)500強的時間節(jié)點來看，有望在2012年或2013年前后。

《新民周刊》：現(xiàn)在各地大力推進保障房建設(shè)，會對房地產(chǎn)市場造成沖擊嗎？綠地集團是否有興建經(jīng)濟適用房的打算？

張玉良：我認為，保障房和市場化商品房是屬于兩個系統(tǒng)，兩者對象不一，盡管有一定關(guān)系。只要各地政府控制的好，保障房建設(shè)不會對正常的房地產(chǎn)市場造成太大沖擊。這主要是要把握好三方面：首先，在住房體系上，仍要堅持市場化的主體地位，市場化配置仍應(yīng)是解決住房問題的主體途徑，政府保障只能是輔助性的。其次，在總量上要控制好，避免規(guī)模過大。最后，要掌握好上市節(jié)奏，避免保障房投放過于集中、節(jié)奏過快。

保障房的建設(shè)應(yīng)堅持“政府主導(dǎo)、市場運作”的模式，綠地集團愿意積極參與到保障性住房的建設(shè)中去，這既能推動企業(yè)的發(fā)展，又能體現(xiàn)良好的社會責任。我集團正全面參與上海的大型居住社區(qū)建設(shè)，由我集團開發(fā)建設(shè)的江橋基地已于6月24日率先動工。

《新民周刊》：對于今年下半年的上海乃至全國樓市，您有哪些預(yù)期？

張玉良：房地產(chǎn)業(yè)是保民生、促增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟有先導(dǎo)性和支柱性的作用，今年下半年會繼續(xù)保持增長態(tài)勢。但對于當前過熱的跡象，我認為會有適當?shù)幕卣{(diào)措施，比如加快產(chǎn)品供應(yīng)量，嚴格控制消費和開發(fā)信貸，使整個行業(yè)和市場處于一種比較健康的狀態(tài)。

《新民周刊》：您認為房價何時見底？對于那些想要買房的人來說，何時買房比較合適？

張玉良：年初的時候，我曾經(jīng)對媒體講，上海等一線城市會在第二季度復(fù)蘇，其他重點城市會在下半年逐步復(fù)蘇?，F(xiàn)在來看，復(fù)蘇已經(jīng)提前實現(xiàn)，上?；旧显诘谝患径染鸵验_始逐步復(fù)蘇，其他城市第二季度也已逐步復(fù)蘇。上海的房價早已見底。

《新民周刊》：日前，國務(wù)院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知中，明確提出了“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。一旦開征物業(yè)稅，您認為對地產(chǎn)界有何影響？

張玉良：從長期來看，物業(yè)稅的開征對行業(yè)的健康發(fā)展是有利的。物業(yè)稅的征收也是國際慣例。但物業(yè)稅的開征較為復(fù)雜，實施的難度也較大，目前立即實施的基礎(chǔ)還不夠成熟。但從長遠來看，物業(yè)稅的開征地產(chǎn)界已有充分的預(yù)期，不會造成大的影響。

上海樓市“驟熱”

上海樓市，從來都是瘋狂的。房地產(chǎn)市場的變化，恰如季節(jié)的轉(zhuǎn)換——2月還似冰天雪地，轉(zhuǎn)眼3月就已春暖花開，目前則已驕陽似火。各報報道，僅6月19日-21日這個周末，上海就有17個樓盤開盤，雖然開盤價相比年初出現(xiàn)大幅上漲，最高超過30%，但售樓處前卻排起了購房長龍。

究其原因，一是金融危機前連續(xù)出臺的各類打壓房價的政策，令消費者駐足觀望，積壓了大量的剛性需求。二則因為受金融危機影響，開發(fā)商的資金鏈相當緊張，去年一年幾乎未見新樓盤開發(fā)，造成供應(yīng)趨緊。三是改善型買家為免錯過漲價期，也紛紛提前入市，帶動了成交量以及樓價的持續(xù)攀升。四是弱勢美元成為一種共識，對境外客人及海外華人而言，避免財富縮水的一個好方法是將美元資產(chǎn)轉(zhuǎn)為強勢貨幣資產(chǎn)，通過購買內(nèi)地房產(chǎn)是較為便捷、有效的選擇。

如今，中國經(jīng)濟復(fù)蘇的前景尚不明朗，“保八”仍然是現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的主要目標。這時，一個繁榮的房地產(chǎn)市場是政府樂于看到的，所以房市消費的熱絡(luò)景象也就見怪不怪了。特別是上海，在定位將發(fā)展成為國際金融中心及航運中心后，為熱絡(luò)的房產(chǎn)市場引爆數(shù)枚燃燒彈。

值得注意的是，這一輪在上海樓市的購房者有七成是外地人，其中投資的比例占四成，且這一趨勢在逐漸上升。其中，溫州投資客投資范圍比較廣，多數(shù)都是中低檔有潛力的板塊，傾向于小戶型和豪宅，僅5月份，溫州民間資本便在上海樓市扔下約13.42億元，買走732套房源，其中成交價超千萬元的物業(yè)達16處；大量的浙江投資客比較喜歡投商鋪和寫字樓，因為這兩者除了投資價值外，本身也比較有用，可以拿來做生意；中國港臺地區(qū)及一些海外投資者則偏愛投資高檔公寓，他們在上海主要是以公寓為主，就全國范圍來看，則主要投別墅。

投資客再次涌入樓市也是情有可原。在全球經(jīng)濟下滑的情況下，注入流動性以刺激經(jīng)濟增長成為各國通用的手法。在通脹預(yù)期和沒有更好投資渠道的環(huán)境下，大量資金流入樓市以求保值、升值不可避免。

但也有分析人士提醒大家，類似投資中的相當一部分是以犧牲實體經(jīng)濟投資為基礎(chǔ)，不少中小企業(yè)業(yè)主買房的資金源于其實業(yè)投資，而非閑置資金，這種情況下，房地產(chǎn)市場繁榮的基礎(chǔ)就顯得相當薄弱，甚至可能產(chǎn)生新的泡沫。