論物業(yè)管理費(fèi)糾紛的解決路徑

摘要：由物業(yè)管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛是物業(yè)糾紛的主體。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理費(fèi)糾紛發(fā)生的原因多種多樣，但是《物業(yè)服務(wù)合同》權(quán)威性的喪失是根本原因，同時(shí)，當(dāng)前物業(yè)管理費(fèi)的收繳方式也容易引起糾紛。因此，重塑《物業(yè)服務(wù)合同》的權(quán)威和創(chuàng)新物業(yè)管理費(fèi)收繳方式，是解決當(dāng)前物業(yè)管理費(fèi)糾紛的根本路徑。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)糾紛；物業(yè)服務(wù)合同

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，住房體制改革不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活。但是由于多種原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的糾紛不斷。物業(yè)服務(wù)糾紛中又以物業(yè)管理費(fèi)問題最為常見。據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理費(fèi)拖欠案件占物業(yè)糾紛案件的70%以上。一般認(rèn)為，物業(yè)管理費(fèi)糾紛的主體應(yīng)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理費(fèi)糾紛往往會(huì)演變成涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商和房屋行政管理部門等眾多行為主體的錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系格局。因而，分析物業(yè)管理費(fèi)糾紛問題，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)各個(gè)行為主體在物業(yè)管理中所扮演的角色予以準(zhǔn)確定位。

一、物業(yè)管理費(fèi)糾紛行為主體的角色定位

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是接受業(yè)主的委托，按照與業(yè)主簽定的服務(wù)合同約定，對(duì)小區(qū)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)力來源于業(yè)主的委托，其表現(xiàn)形式為物業(yè)服務(wù)合同的各項(xiàng)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過為業(yè)主提供服務(wù)而獲取自己的收入，即物業(yè)管理費(fèi)。

（二）業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主作為房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對(duì)象。在享受服務(wù)的同時(shí)承擔(dān)按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主物業(yè)所有權(quán)的組織?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理費(fèi)糾紛中的職責(zé)應(yīng)當(dāng)是：督促業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)；調(diào)節(jié)物業(yè)管理費(fèi)糾紛；在業(yè)主合法權(quán)益受到損害時(shí)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

（三）開發(fā)商

在物業(yè)管理費(fèi)糾紛中，開發(fā)商的遺留問題不容回避?，F(xiàn)實(shí)中一些開發(fā)商以利益最大化為原則，對(duì)各種公共設(shè)施沒有加以完善，為眾多的物業(yè)糾紛埋下了隱患，也使其成為日后物業(yè)管理費(fèi)糾紛產(chǎn)生的導(dǎo)火索。但是筆者認(rèn)為，這些遺留問題不應(yīng)當(dāng)成為物業(yè)糾紛的主要原因。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種雙務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主由于開發(fā)商的遺留問題而要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任和加以善后的行為，既不理智也不可行。

（四）房屋行政管理部門

我國房屋行政管理部門與物業(yè)管理密切相關(guān)，它負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋拆遷企業(yè)的資質(zhì)管理和行業(yè)管理，引導(dǎo)和組織實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。從其職能來看，房屋行政管理部門有引導(dǎo)和組織實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理工作的職責(zé)?，F(xiàn)實(shí)中，房屋行政管理部門的引導(dǎo)和組織主要表現(xiàn)為宏觀上的政策制定。

二、物業(yè)管理費(fèi)糾紛產(chǎn)生的深層次原因探究

對(duì)各個(gè)行為主體所所扮演的角色進(jìn)行準(zhǔn)確定位，為分析物業(yè)管理費(fèi)糾紛產(chǎn)生的原因提供了判斷依據(jù)。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理費(fèi)糾紛產(chǎn)生的直接原因多種多樣，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差；業(yè)主缺乏“用者付費(fèi)”觀念；開發(fā)商的遺留問題；政府監(jiān)管的缺位等。但這些僅是表面現(xiàn)象，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)糾紛的根本原因是《物業(yè)服務(wù)合同》權(quán)威性的喪失，由此導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主權(quán)利和義務(wù)的不對(duì)等。

凡有權(quán)利行使，必須有相應(yīng)的義務(wù)，權(quán)利與義務(wù)的相生相伴性應(yīng)該是人類文明進(jìn)展中的一種共生現(xiàn)象。義務(wù)為合同雙方提供了規(guī)則邊界，能夠有效地督促雙方自律，從而使合同得以正常的履行?！段飿I(yè)服務(wù)合同》是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的一致意思表示，詳細(xì)規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，在雙方關(guān)系的處理中，《物業(yè)服務(wù)合同》本應(yīng)具有絕對(duì)權(quán)威，但在現(xiàn)實(shí)中，《物業(yè)服務(wù)合同》卻并沒有得到很好的貫徹和實(shí)施。如一些業(yè)主由于某些原因拒繳物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利無法得以實(shí)現(xiàn)；一些業(yè)主還未形成使用即應(yīng)付費(fèi)的觀念和意識(shí)，不斷以各種理由拖欠或拒繳物業(yè)管理費(fèi)；而某些業(yè)主則出于搭便車心理，盲從地拒繳物業(yè)管理費(fèi)?？梢哉f這些做法都是無視合同的權(quán)威，《物業(yè)服務(wù)合同》權(quán)威喪失的結(jié)果便是：糾紛發(fā)生時(shí)沒有公平的砝碼去衡量、評(píng)判雙方的行為，使糾紛難以得到解決。

實(shí)質(zhì)上，合同的首要因素便是雙方的地位平等。合同的形成是在雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就物業(yè)管理方面的事項(xiàng)達(dá)成一致意見的過程。合同的履行需要雙方各自兌現(xiàn)自己的承諾，任何一方的阻礙均不利于雙方利益的維護(hù)。因而，重塑《物業(yè)服務(wù)合同》的權(quán)威，是解決當(dāng)前物業(yè)管理費(fèi)糾紛的根本路徑。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)當(dāng)以《物業(yè)服務(wù)合同》的規(guī)定作為自己的行為依據(jù)。

在尊重合同的前提下，物業(yè)管理費(fèi)糾紛便一目了然：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量無法達(dá)到合同的要求，可視之違約，可要求其承擔(dān)責(zé)任。開發(fā)商的遺留問題，應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之時(shí)便予以明確。在物業(yè)管理費(fèi)的繳納上，業(yè)主亦應(yīng)當(dāng)意識(shí)到這是自己的義務(wù)；物業(yè)管理費(fèi)的按時(shí)繳納是享有權(quán)利的前提，亦是追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的前提條件，而拒繳物業(yè)管理費(fèi)則是放棄了自己的義務(wù)，其權(quán)利亦將不復(fù)存在。

在權(quán)利至上的年代，在強(qiáng)調(diào)業(yè)主權(quán)利的同時(shí)，業(yè)主自律也同樣不容忽視。權(quán)利和義務(wù)只有在對(duì)等的情形下，權(quán)利才能夠得以更好的實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)代社會(huì)倡導(dǎo)民主、法治和責(zé)任，這些理念也應(yīng)成為解決物業(yè)管理費(fèi)糾紛的指導(dǎo)思想。對(duì)于《物業(yè)服務(wù)合同》的強(qiáng)調(diào)，亦恰恰是對(duì)權(quán)利的重視和對(duì)責(zé)任的回應(yīng)。

三、解決物業(yè)管理費(fèi)糾紛的可行性建議

當(dāng)前，要重塑《物業(yè)服務(wù)合同》的權(quán)威需要從觀念、內(nèi)容和方式上予以轉(zhuǎn)變。

（一）牢固樹立權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的觀念

權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的觀念是社區(qū)和諧的重要基石，也是消解物業(yè)管理費(fèi)糾紛的基礎(chǔ)。對(duì)待不理解的業(yè)主，應(yīng)耐心開導(dǎo)，消除其錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。在宣傳和教育中，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主民主選舉的組織，應(yīng)當(dāng)就《物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容予以講解和宣傳，以提高廣大業(yè)主的思想認(rèn)識(shí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為合同的當(dāng)事人，既可以從宣傳和教育中獲得服務(wù)于業(yè)主的動(dòng)力，也可以從業(yè)主觀念的轉(zhuǎn)變中獲益。房屋行政管理部門作為引導(dǎo)者和組織者，也應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮決策、掌舵的作用，主動(dòng)構(gòu)建業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)友好協(xié)商的平臺(tái)，同時(shí)保障合同的切實(shí)履行。

（二）完善物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容

《物業(yè)服務(wù)合同》作為規(guī)定雙方權(quán)利和義務(wù)的唯一依據(jù)，在制定合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免含糊不清，清除日后糾紛的隱患，如一方違約的責(zé)任承擔(dān)方式，小區(qū)內(nèi)偷盜事件是否應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)等。同時(shí)，對(duì)于可能發(fā)生的情形予以詳細(xì)規(guī)定，如業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)的處理等。在履行合同時(shí)，雙方均應(yīng)當(dāng)切實(shí)按照合同規(guī)定，履行各自應(yīng)盡的義務(wù)。如果一方違約，另一方可以依法起訴，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

既然合同的簽訂是一種民事行為，一方違約的責(zé)任承擔(dān)方式便可以通過提起民事訴訟來加以解決?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴拒繳物業(yè)管理費(fèi)的個(gè)別業(yè)主的案例并不鮮見，但法院通常情況下不予受理，這無形中導(dǎo)致了合同權(quán)威性的進(jìn)一步喪失。因此，期待將物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件納入受案范圍，為《物業(yè)服務(wù)合同》提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。

（三）創(chuàng)新物業(yè)管理費(fèi)的收繳方式

當(dāng)前的物業(yè)管理費(fèi)糾紛集中表現(xiàn)為物業(yè)管理費(fèi)收繳困難，物業(yè)管理費(fèi)收繳率普遍較低。而當(dāng)前物業(yè)管理費(fèi)收繳方式一般在合同中規(guī)定為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，業(yè)主自行繳納。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的直接接觸容易導(dǎo)致矛盾沖突而引發(fā)糾紛。為此，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理費(fèi)的收繳方式，可以為物業(yè)糾紛的解決提供條件。筆者認(rèn)為，通過立法方式，變業(yè)主“主動(dòng)繳納”為“強(qiáng)制繳納”，可以避免當(dāng)前物業(yè)管理費(fèi)收繳的糾紛的發(fā)生。

這種方式的具體運(yùn)作模式為：政府制定法規(guī)，以立法的方式強(qiáng)制性收取物業(yè)管理費(fèi)，再由其移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。所收繳費(fèi)用設(shè)立專有帳戶，通過政府信息公開，來保證這筆資金的公開和透明運(yùn)作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)和《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂仍然由業(yè)主委員會(huì)來行使，政府僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)的收取和支付工作。即物業(yè)管理費(fèi)的收繳和水電費(fèi)相類似，這樣，物業(yè)管理費(fèi)收繳困難的問題將迎刃而解。

這種方式的優(yōu)越性在于變“完全市場化”為“部分民營化”。在現(xiàn)今的模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系屬于完全市場化運(yùn)作，政府僅承擔(dān)引導(dǎo)和組織的角色。這雖然符合我國政府職能轉(zhuǎn)變的要求，但是，鑒于目前我國物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域完全市場化的條件還不成熟，業(yè)主自治正在蹣跚學(xué)步[2]，由此導(dǎo)致糾紛的頻繁發(fā)生，因而政府應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)?shù)匕缪葜薪檎叩慕巧?。物業(yè)服務(wù)的不可或缺決定了業(yè)主付費(fèi)的必然性，但物業(yè)服務(wù)的實(shí)現(xiàn)方式可以多種多樣，由業(yè)主付費(fèi)給政府，然后通過政府購買的方式來實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)，是解決當(dāng)前物業(yè)管理費(fèi)糾紛的一個(gè)可行性選擇。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊立新.物業(yè)糾紛索賠全程操作[M].北京：法律出版社，2007.

[2]顧俊.蹣跚學(xué)步的業(yè)主自治[J].社區(qū)，2005，(24).[責(zé)任編輯：王潔]