談我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及發(fā)展思路

摘要：2008 年以來，由美國次貸危機引發(fā)的金融動蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，其中也包括我國的房地產(chǎn)市場。作為房地產(chǎn)市場主體的房地產(chǎn)商的形勢也不容樂觀。本文分析金融危機下我國房地產(chǎn)商的形勢，在此基礎(chǔ)上提出實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)性發(fā)展的合理思路，對房地產(chǎn)開發(fā)商具有重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；現(xiàn)狀；可持續(xù)性發(fā)展

2008 年以來，由美國次貸危機引發(fā)的金融動蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，其中也包括我國的房地產(chǎn)市場。中央政府為此也推出了一些關(guān)于房地產(chǎn)市場的利率、信貸和稅收的政策，但自2007 年至今我國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，基本進入了周期性調(diào)整階段，作為房地產(chǎn)市場主體的房地產(chǎn)商的形勢也不容樂觀。分析金融危機下我國房地產(chǎn)商的形勢，對房地產(chǎn)開發(fā)商進行有效的引導(dǎo)和管理，具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)市場整體低迷，開發(fā)商經(jīng)營狀況不容樂觀

“滯漲”是房地產(chǎn)市場的顯著特征；房地產(chǎn)商表面盈利上升，背后風(fēng)險潛存；房地產(chǎn)商處境困難，積極出招吸引客戶。

（二）房地產(chǎn)商數(shù)量多，整體分布不均勻，區(qū)域分布具有較高的集中性

1986 年，中國房地產(chǎn)開發(fā)商僅有3000 多家，1998 年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，中國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，1999 年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)商達25600 多家。2007 年年底，據(jù)中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共有58710 家。截止到2008 年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已超過了7 萬多家。從發(fā)展歷程來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)具有很強的地域特性。全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江、福建等東部地區(qū)的12 個省市中，西部邊遠(yuǎn)地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大，主要的房地產(chǎn)企業(yè)均集中在經(jīng)濟發(fā)達城市，尤其以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大都市圈最為明顯。

（三）企業(yè)的經(jīng)濟類型具有多樣性，強勢企業(yè)與弱勢企業(yè)實力對比懸殊

在全國房地產(chǎn)開發(fā)商中，以股份制和私營企業(yè)為主，多種經(jīng)濟形式并存。在各種類型的所有制企業(yè)中，股份制企業(yè)或私營企業(yè)發(fā)展前景好過國有企業(yè)，排名前幾位幾乎都是股份制企業(yè)。中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究課題組提供的《中國最具競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)分析報告》顯示，2007 年最具競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)50 強，幾乎全部是股份制企業(yè)或私營企業(yè)，這些企業(yè)規(guī)模極大，擁有巨大的土地持有量和超強的融資能力。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展思路

房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展思路如下：

（一）政府應(yīng)做好自身定位，進一步加強對房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和調(diào)控，抑制房價過高過快的增長

中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是中國房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，而抑制當(dāng)前房價的過高過快增長，則是保持中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要保證。

（二）科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈，耕地更是民生之本，要科學(xué)規(guī)劃，注意保護好農(nóng)用地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。

（三）當(dāng)前應(yīng)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率，建立誠信經(jīng)營、抗風(fēng)險能力強的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)市場的重要主體，建立高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展至關(guān)重要。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體情況的判斷，不能只停留在數(shù)量上，更應(yīng)該注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量。政府目前必須應(yīng)用稅收等工具，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批門檻，避免低資質(zhì)、低能力的房地產(chǎn)企業(yè)到房地產(chǎn)市場淘金給市場增加風(fēng)險。

（四）進一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，規(guī)范企業(yè)融資行為，調(diào)整完善個人抵押按揭政策體系，防范償還風(fēng)險

首先，要積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集開發(fā)資金，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過證券市場實施資產(chǎn)重組。其次，要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺。再次，要推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化進程。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費貸款的流動性和安全性，降低金融風(fēng)險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。

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