對(duì)地產(chǎn)商圈地行為的分析與對(duì)策

[摘 要] 本文從探討碧桂園成為全國(guó)最大地主的原因說起，揭示了拿地過程不過是國(guó)家政策，地方政府和地產(chǎn)商的利益博弈的過程，從而對(duì)規(guī)范我國(guó)土地出讓市場(chǎng)提出了對(duì)策和建議。

[關(guān)鍵詞] 碧桂園 土地出讓市場(chǎng) 招拍掛

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》，報(bào)告中指出全國(guó)最大的“地主”是碧桂園，2007年7月末，該公司總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米，超過土地儲(chǔ)備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。8月，碧桂園再次發(fā)布公告，宣布成功投得分別位于重慶、安徽和縣、湖北咸寧與隨州，以及廣東肇慶與韶關(guān)的優(yōu)質(zhì)地塊，新增可建建筑面積約1000萬平米。到目前為止，碧桂園總可建建筑面積的土地儲(chǔ)備已超過5400萬平米。

一、碧桂園順利拿地的原因

撬動(dòng)存量土地，在守住18億畝耕地紅線的前提下確保地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給，已經(jīng)成為地產(chǎn)業(yè)調(diào)控者和參與者的共識(shí)。而碧桂園何以能一做到行業(yè)土地儲(chǔ)備的老大呢？以其張家界拿地為例，筆者做了以下的分析。

首先，碧桂園擁有龐大的資金和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。去年11月，其老總楊國(guó)強(qiáng)現(xiàn)身中山大學(xué)談到：“我們?cè)谙愀凵鲜泻笕〉?50億現(xiàn)金，買了些便宜的土地。我們上市后發(fā)展的速度很快，明年我們計(jì)劃開發(fā)1000萬平方米，近兩年要開發(fā)2000萬平方米?！弊阋娖鋵?shí)力雄厚。另一方面，多年的拿地經(jīng)驗(yàn)使楊國(guó)強(qiáng)眼光獨(dú)到，與很多開發(fā)商不同，他偏好的并非是城市中心地段 ，而多是“相對(duì)獨(dú)立、不受外界環(huán)境影響；周邊環(huán)境景觀比較好；建成后，無視覺障礙；交通便利”的土地。就以張家界羅家崗為例，當(dāng)?shù)厝丝磥?，羅家崗那塊地不過是片上不著村下不沾店的荒山，而在他看來，是“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一棟棟別墅可以依山勢(shì)而錯(cuò)落”。

其次，地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的沖動(dòng)。張家界雖然舉世聞名頭戴多項(xiàng)榮譽(yù)，但其游客的人均消費(fèi)僅420元，遠(yuǎn)不及同樣久負(fù)盛名的黃山和桂林。“張家界沒有一家五星級(jí)酒店，無法承辦國(guó)內(nèi)和國(guó)際大規(guī)模會(huì)議，沒有高端客戶。境外以中等收入的韓國(guó)游客為主，歐美游客少?！睆埣医缡杏蓝▍^(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)龔朝明說。到張家界的國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)很多，只能住在城區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際只相當(dāng)于三星的酒店。而旗下樓盤均建有五星級(jí)酒店的碧桂園，恰好與“就需要一個(gè)五星級(jí)酒店”的張家界對(duì)上了路。同時(shí)，對(duì)大多數(shù)農(nóng)戶來說，是對(duì)其給予的補(bǔ)償非常滿意的。九十多戶農(nóng)戶得到了張家界征收農(nóng)地以來最高的從30萬到80萬不等的補(bǔ)償。房屋、耕地、樹林、苗木、墳地等都有補(bǔ)償，且補(bǔ)償直接劃撥到戶。既然是三贏的局面，拿地過程也就異常順利了。

最后，開發(fā)商規(guī)避的國(guó)家政策。2004年國(guó)土資源部“8·31”大限，規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓一律經(jīng)招拍掛，不得搞協(xié)議出讓。而此塊地卻被爆出名為招拍掛，實(shí)為秘密協(xié)議。并且按照協(xié)議規(guī)定，這個(gè)地全部都不算閑置土地了，這就規(guī)避了國(guó)家“不能囤地，馬上建”的政策。，政府為了掙人氣，吸引開發(fā)商，不惜自己去修改現(xiàn)行規(guī)劃，把占地方稅收相當(dāng)大部分的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅都免了，這也反映出規(guī)劃具有較大的隨意性。2006年5月30日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。但碧桂園將建的并非尋常的五星級(jí)酒店，而是產(chǎn)權(quán)式酒店－－山坡上建別墅樣式的房，再配一棟五星級(jí)酒店。別墅樣式的房可出售使用權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)歸碧桂園五星級(jí)酒店，不過是把政策變通了。

二、杜絕地產(chǎn)商圈地的對(duì)策

我們可以發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)商拿地的過程，也是國(guó)家相關(guān)政策，地方政府發(fā)展沖動(dòng)，與地產(chǎn)商的逐利本能的博弈與互動(dòng)的過程，其中有利也有弊。但是，對(duì)于在保護(hù)18億耕地紅線，土地供應(yīng)稀缺的今天，碧桂園這樣的低成本大規(guī)模拿地，即便是對(duì)當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃利用有利，也是野心巨大的吞地行為，人為的減少了土地供應(yīng)量，從而造成了房?jī)r(jià)的上漲，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此筆者認(rèn)為，應(yīng)進(jìn)一步深化土地出讓制度改革， 加大土地交易監(jiān)控力度，逐步完善“招拍掛”制度，促進(jìn)土地市場(chǎng)理性發(fā)展。

1.要合理制定的土地交易底價(jià)。一般而言，土地的成交價(jià)與底價(jià)之間的漲幅在60%均為理性范圍，但目前有不在少數(shù)的地塊出讓竟價(jià)增幅已經(jīng)超過了100%。競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)推動(dòng)價(jià)格攀升是原因之一， 但是這也暴露了當(dāng)前城市土地“招、拍、掛”出讓過程中土地交易底價(jià)的確定存在盲目性、不準(zhǔn)確性，還有各地產(chǎn)商的信息不兌成性。出現(xiàn)“過高”或“過低”的傾向，極易造成地價(jià)虛高或?qū)е聡?guó)有資產(chǎn)流失， 土地資產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)等。

2.明確規(guī)定采取招拍掛方式出讓的地塊必須是熟地。按照城市規(guī)劃，城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，由政府統(tǒng)一征地補(bǔ)償，拆遷安置，土地平整，確定土地用途及規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成地上地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，將土地的不確定性和規(guī)劃變更從源頭堵死，既減少了開發(fā)商討價(jià)還價(jià)的借口也減少了政府給予費(fèi)用減免返還的空間，從而建立公開的的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。

3.規(guī)范地方政府行為，建立中標(biāo)公示制度，推進(jìn)土地出讓的招標(biāo)拍賣掛牌制度的透明化、公開化改革。我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家嚴(yán)格壟斷的市場(chǎng)， 政府對(duì)土地有絕對(duì)的定價(jià)權(quán)。土地成交價(jià)與底價(jià)之間的價(jià)格差額就成為政府財(cái)政來源的一部分。因此在土地出讓時(shí)， 有的地方政府出于利益的驅(qū)動(dòng)及各方面的原因， 對(duì)土地交易進(jìn)行暗箱操作， 企圖抬高土地成交價(jià)，從而助推土地出讓非理性因素的滋生， 造成地價(jià)上漲。因此， 要規(guī)范地方政府行為， 從大局出發(fā)， 從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)， 立足全局來發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)， 著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)來管理土地市場(chǎng)，合理配置有限的土地資源， 維護(hù)土地市場(chǎng)正常秩序。

參考文獻(xiàn)：

[1]畢寶德:土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].人民大學(xué)出版社，2006

[2]蘇 嶺:碧桂園拿地再調(diào)查.南方周末

[3]寧 智:完善土地出讓“招拍掛”促進(jìn)土地市場(chǎng)理性發(fā)展.知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2008，（1）