我國房地產(chǎn)市場面臨的問題及調(diào)控措施研究

[摘要] 改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但近幾年來房地產(chǎn)市場行情持續(xù)看漲，已嚴重脫離了其實際價值，成為我國經(jīng)濟領(lǐng)域中的一個結(jié)構(gòu)性矛盾，給國家和社會經(jīng)濟發(fā)展造成很大壓力。本文分析房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題，并對如何對房地產(chǎn)市場進行有效的調(diào)控給出幾點建設性的建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 調(diào)控措施 影響

1998年住房改革以來，中國基本上完成了由傳統(tǒng)的福利性住房制度向商品房住房制度的歷史性轉(zhuǎn)變，城市居民開始通過市場解決住宅問題。在充分發(fā)揮市場機制優(yōu)化配置稀缺性住宅資源的同時，許多地方房價快速攀升，以致房價上升速度快于居民收入增長速度，使得低收入與高房價成為我國經(jīng)濟領(lǐng)域中的一個結(jié)構(gòu)性矛盾。本文分析了我國房地產(chǎn)發(fā)展中存在的一些問題，并針對這些問題提出了相關(guān)建議。

一、房地產(chǎn)存在的問題：

1.供給數(shù)量與房產(chǎn)需求的矛盾

土地是不可再生的稀缺資源，加上國家嚴格保護耕地，土地供應數(shù)量受到嚴格控制，房產(chǎn)市場不能根據(jù)市場的需求信息自動調(diào)節(jié)數(shù)量，因此形成產(chǎn)品市場化與要素非市場化之間的不對稱。近幾年隨著經(jīng)濟快速增長，居民財富越來越多，導致了購房需求的持續(xù)上漲；另一方面，我國“人多地少”的基本國情決定了住房供應不可能無限制的增加。因此，只要我國經(jīng)濟持續(xù)保持較快的增長勢頭，就會引起供需缺口不斷加大，房價持續(xù)上漲。因此供給數(shù)量與房產(chǎn)需求的矛盾就會形成惡性循環(huán)。

2.供應結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化

由于土地成本的增加，開發(fā)商為了獲取更多的利潤，把資金投入了建設大面積住房、別墅等高檔住宅，導致房產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)不合理，使得大量高檔住宅由于居民買不起而閑置，形成房產(chǎn)供應緊張的局面。近幾年，隨著經(jīng)濟適用房面積的增加，其增幅有所加大，但比重還是很小，僅有5%左右。經(jīng)濟適用房是國家對開發(fā)商進行補貼，由開發(fā)商按政府指導價格銷售給低收入群體，但是其絕對量依然偏低，只有保障極少部分的居民的低收入者擁有購買經(jīng)濟適用房的權(quán)利。這樣，對于收入不高，但又無權(quán)購買經(jīng)濟適用房的，另外一部分人就成了城市的“夾心層”，這一部分人由于收入不高而無法購買高檔次或成本過高的商品房，也無法享用經(jīng)濟適用房，因此形成大量高檔住宅閑置，而一部分人因買不起房而租房住。

3.外資的注入對中國房價的影響

我國經(jīng)濟的不斷增長和人民幣的升值，使得海外資金投向我國的房地產(chǎn)市場。人民幣升值后，海外資金投資于房地產(chǎn)，可以賺取人民幣升值后的利差的同時又不可能在房地產(chǎn)上大賺一把，與此同時加劇了房地產(chǎn)市場的風險，使得房價更是居高不下。另外，2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，使得中國這兩個大城市成為外資投向我國房地產(chǎn)的首選。據(jù)我國統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年進入我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的外商和外資已從過去的單純投資一線的沿海和中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展策略，開始向二線的新興城市和內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移，并且外資的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域也從過去較為單一的住宅和辦公樓擴大至商業(yè)，物流業(yè)等行業(yè)。外資的投入使得房價處于持續(xù)高熱狀態(tài)，繼續(xù)上漲。

二、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施

1.加強住房保障制度，改善供應結(jié)構(gòu)

在消費市場上，政府加大住房保障力度。住房需求是一種基本的需求，是社會發(fā)展的根本保障。在配置住房資源時應保障公平的原則，然而在市場主導下配置資源是“效率”優(yōu)先，因此中低收入居民的住房需求難以有效滿足。目前開發(fā)商為了追求更多的利潤，大量建設高檔商品房，導致市場高檔商品房供過于求，因此要控制高檔商品房的土地供應量，加大低價位商品房，尤其是經(jīng)濟適用房和廉租房的用地供應，以適應中低收入者的實際購買能力。

2.改善消費觀念，發(fā)展租賃市場和二手房市場

發(fā)展和完善房屋租賃市場，建立梯級消費觀念，不僅減輕低收入家庭消費壓力，而且解決了當前房價居高不下和高空置率的矛盾。其次發(fā)展二手房市場，這樣不僅可以推進存量住房流轉(zhuǎn)，增加住房供給，還可以降低空置率，提高房產(chǎn)資源的使用效率。因此，政府應該引導市民梯度住房消費，擴大租賃市場和二手房市場的需求，降低其交易門檻和稅收標準，簡化交易手續(xù)，有步驟的解決低收入家庭的住房困難。

3.采用多種經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)

對購房者而言，要拓展住房消費信貸品種，實施還款方式和利率的創(chuàng)新。推出分段固定利率還款方式，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種，建立個人信用制度，降低信用風險。除此以外，還要加強稅收調(diào)節(jié)，對房產(chǎn)投機者制定更為細致的稅收政策，提高房產(chǎn)投機。中國目前商品房收費比重較高，但總體稅負水平并不高，應減少收費的比重，側(cè)重以稅收為主要手段調(diào)控商品房市場價格走勢，因此應將稅收征管的重點放在保有環(huán)節(jié)上，盡快出臺物業(yè)稅，以增加物業(yè)保有環(huán)節(jié)持有成本，將閑置房產(chǎn)推向市場，增加住房供給，通過加強稅收征收管理來實現(xiàn)對于商品房價格走勢的引導。.

三、結(jié)論

改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，并逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，根據(jù)我國目前房地產(chǎn)業(yè)中存在的問題提出相關(guān)的措施，使該市場不斷趨于理性、健康、有序的發(fā)展，使我國經(jīng)濟領(lǐng)域中的這一結(jié)構(gòu)性矛盾得以解決。

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