中國城市地價狀況分析與預(yù)測

[摘要] 隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地價格對社會經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用的重要性凸現(xiàn)，城市地價變化趨勢的分析與預(yù)測是準(zhǔn)確把握地價規(guī)律的重要手段，是國家制定土地政策、規(guī)范城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場和引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要依據(jù)。在分析2000年～2007年全國60個大中城市監(jiān)測取得的各用途地價數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，采用灰色預(yù)測模型對2008年～2012年全國六大區(qū)域的各用途地價及其變化趨勢進(jìn)行了分析和預(yù)測，并對比分析了我國各大區(qū)域地價的變化幅度及增長率，最后探討了影響我國地價未來變化趨勢的主要因素。

[關(guān)鍵詞] 城市地價 動態(tài)監(jiān)測 灰色預(yù)測

一、引言

為及時準(zhǔn)確地了解、掌握全國各城市的地價水平和地價變化動態(tài)，中央政府在全國各城市設(shè)立若干監(jiān)測點(diǎn)，采集相應(yīng)的地價資料，實現(xiàn)對各城市地價的動態(tài)監(jiān)測。全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確地掌握土地價格的變化情況，分析發(fā)展趨勢，不僅是國家控制土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同時也能引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。影響地價的因素多而復(fù)雜，其中城市社會因素、居民消費(fèi)觀念、地產(chǎn)投機(jī)程度、房地產(chǎn)購買者和出售者心態(tài)等諸多主觀性和隨機(jī)性因素，它們也對地價產(chǎn)生著重要影響，因而，在分析2000年～2007年地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，可采用灰色預(yù)測法對未來的地價狀態(tài)做出定量預(yù)測。

二、研究數(shù)據(jù)與方法

我國城市地價動態(tài)監(jiān)測工作始于2000年國土資源大調(diào)查，隨著工作的深入開展，到目前為止全國已設(shè)置7800多個監(jiān)測點(diǎn)，60多個重點(diǎn)城市定期向國土資源部報告地價更新情況，已基本建立以監(jiān)測點(diǎn)價格、平均地價水平、城市地價指數(shù)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)為主要監(jiān)測內(nèi)容的城市地價動態(tài)監(jiān)測體系。本文按照國土資源部關(guān)于全國地價監(jiān)測范圍的要求，以省級行政區(qū)域為基礎(chǔ)，根據(jù)城市地價總體水平等具體情況，將全國劃分為東南、中南、西南、華北、東北、西北六個監(jiān)測區(qū)域，采用2000年～2007年六大區(qū)域中60個大中城市動態(tài)監(jiān)測取得的綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)平均地價作為對2008年～2012年的地價預(yù)測的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

針對地價監(jiān)測數(shù)據(jù)時間單序列性、隨機(jī)波動性的特點(diǎn)，以我國學(xué)者鄧聚龍教授提出的灰色理論為指導(dǎo)、微分?jǐn)M合法為核心，采用適用面最廣的GM（1，1）單序列一階線性動態(tài)模型預(yù)測2008年～2012年地價水平。為檢驗?zāi)Ｐ皖A(yù)測結(jié)果的可行性，首先測算2000年～2007年全國城市平均綜合地價，再采用關(guān)聯(lián)度檢驗和后驗差檢驗結(jié)合實際地價檢驗預(yù)測數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

三、城市地價動態(tài)變化趨勢分析

預(yù)測顯示，2008年～2012年全國主要城市平均地價呈平穩(wěn)上漲趨勢，土地平均價格由2007年的1569元/m2上升為2012年的2416元/m2。居住用地價格增長幅度最大，增長幅度為1903元/m2，累計增長率為81.56%；商業(yè)用地價格增長幅度為1681元/m2，累計增長率為54.27%；工業(yè)用地價格變化較為平穩(wěn)，價格增長幅度僅為31元/m2，累計增長率為6.04%。

全國六個主要監(jiān)測區(qū)2008~2012年綜合地價、商業(yè)地價、居住地價增長幅度均以東南區(qū)最高，分別為3887元/m2、4832元/m2、4932元/m2，累計增長率分別為99.6%、85.07%、106.15%；以西北區(qū)最低，增長幅度分別為174元/m2、305元/m2、282元/m2，累計增長率分別為19.23%、22.85%、28.9%。工業(yè)地價以華北區(qū)的增長幅度最高，為442元/m2，累計增長率為55.78%，最低為東南區(qū)，增長幅度為8元/m2，累計增長率為1.33%（見圖）。

四、未來城市地價增長原因分析

1.宏觀調(diào)控和制度變革

首先是宏觀調(diào)控因素。自從2004年中央實施宏觀調(diào)控以來，緊縮地根和緊縮銀根兩大根本調(diào)控手段均導(dǎo)致地價上漲。緊縮地根，尤其是在中央極力要求加強(qiáng)耕地保護(hù)的情況下，意味著減少土地出讓數(shù)量；緊縮銀根意味著必須要提高地價，通過漲價來抑制土地需求。其次是制度變革因素，隨著2006年《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的出臺，使我國土地“閘門”進(jìn)一步收緊。一系列土地管理制度變革有利于糾正以往被過度低估的地價成本，使得地價從過去的招商引資功能向宏觀調(diào)控、市場定價、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式等功能轉(zhuǎn)變，如規(guī)范土地出讓收支管理、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度、強(qiáng)化對土地管理行為的監(jiān)督檢查等都將促進(jìn)地價不同程度的上漲。

2.經(jīng)濟(jì)因素

(1)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高、社會購買力不斷增強(qiáng)、公共投資和購房比例不斷增加，是地價在未來幾年內(nèi)穩(wěn)定上漲的主要動力。衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值以及社會總投資，國內(nèi)生產(chǎn)總值，以及社會總投資的增加，意味著財政、金融景氣和經(jīng)濟(jì)繁榮，促使土地的需求量不斷擴(kuò)大，進(jìn)而帶動土地價格上漲。

(2)流動性泛濫和人民幣升值。流動性泛濫意味著國內(nèi)資金非常充裕，人民幣升值意味著人民幣資產(chǎn)對外資具有很強(qiáng)的投資吸引力，從而導(dǎo)致流入的外資將越來越多，而地價繼續(xù)上漲則將進(jìn)一步增加人民幣升值趨勢下房地產(chǎn)資產(chǎn)對外資的吸引力，使得外資繼續(xù)看好國內(nèi)優(yōu)勢開發(fā)商的發(fā)展前景和房地產(chǎn)股票投資收益前景。外資以及由外資帶動的內(nèi)資看好國內(nèi)房地產(chǎn)，一方面將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的景氣延伸，另一方面將直接或間接促進(jìn)國內(nèi)地價上漲。

3.人口因素

(1)城市人口數(shù)量增加。隨著我國城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市住宅面積相應(yīng)增加，從而拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大了土地的需求量，在一定程度上導(dǎo)致土地價格上漲，尤其是居住用地。目前，以上海、南京等大城市為代表的中南區(qū)城市化水平最高，以北京、天津為代表的華北區(qū)城市化水平次之，西北部地區(qū)城市化水平最低，這導(dǎo)致了全國城市地價尤其是居住用地價格呈東南高、西北低的趨勢。

(2)購買心理。隨著城市化進(jìn)程不斷加快及城市居民購買力提高和物資資源的極大豐富，人們越來越追求居住區(qū)生態(tài)環(huán)境、設(shè)施功能、小區(qū)文化氛圍及周圍人文、自然景觀的完美，安居概念逐漸變成以“美居”為核心，以生態(tài)環(huán)境及社區(qū)融洽相協(xié)調(diào)的“居住”。為滿足消費(fèi)者這種心理需要，開發(fā)商投入大量資金使其物化為土地價值，相應(yīng)居住區(qū)的土地價值處于高度發(fā)展中，使地價上漲成為可能。

4.區(qū)域因素

以上海、南京、杭州、廣州、深圳等城市為代表的東南沿海地區(qū)和以北京、天津為中心的華北地區(qū)，相對于我國其他地區(qū)城市繁華程度較高、交通便利、人口密集、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件好，導(dǎo)致商業(yè)用地價格和居住用地價格在全國內(nèi)處于較高地位，這些發(fā)達(dá)地區(qū)由于具有較高的土地利用集聚效應(yīng)和競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場，使得地區(qū)內(nèi)城市的商業(yè)用地和居住用地價格在2008年～2012年期間增長幅度將會較大，而以西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等城市為代表的西北地區(qū)受區(qū)域、環(huán)境等因素的影響，地價增長幅度會相對較低，從而呈現(xiàn)出我國城市地價增長率以東高西低、南高北低緩步增長的趨勢。

五、結(jié)論

未來城市地價在時間序列上保持上升勢頭，且變化趨勢平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征；空間分布上由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，表現(xiàn)為東南高、西北低，東、南方向的地價增長速度大于西、北方向。東南、中南區(qū)域由于需求強(qiáng)勁、競爭激烈，地價在競爭中將不斷上漲，而位于西北區(qū)域基本保持現(xiàn)有地價水平。商業(yè)、居住用地將隨著市場需求的不斷增大呈現(xiàn)顯著上升趨勢，且主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)越的東南、中南地區(qū)，工業(yè)用地在經(jīng)歷了幾年的走低趨勢后將略有上升，主要集中在華北等地形成的新的工業(yè)區(qū)。國家的宏觀調(diào)控和土地管理制度變革、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化加快等因素都促進(jìn)了城市地價的上漲。與其他地價預(yù)測模型相比，灰色預(yù)測模型在信息不完全、少量數(shù)據(jù)建模預(yù)測上有很大的優(yōu)勢，應(yīng)用灰色系統(tǒng)理論建立地價預(yù)測數(shù)學(xué)模型，應(yīng)用結(jié)果與實際情況吻合較好。

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