房地產(chǎn)項目管理模式及問題分析

[摘要] 從房地產(chǎn)管理模式的內(nèi)涵入手，研究了制定管理模式的一般準則，并對我國房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀及存在的問題進行了論述。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 項目管理 模式

一、房地產(chǎn)管理模式的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強的綜合性學(xué)科。也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。從內(nèi)容上看，它是項目建設(shè)全過程的管理，即從項目建議書、可行性研究、工程設(shè)計、工程施工到竣工全過程的管理。任何一個項目的建設(shè)都需要這個過程，它是分階段進行的。這不是由人們主觀臆造出來的，而是項目建設(shè)的客觀要求。從性質(zhì)上看，項目管理是固定資產(chǎn)投資管理的微觀基礎(chǔ)，其性質(zhì)屬投資管理范疇。

房地產(chǎn)項目的各參與方都有自己的項目管理，可分為建設(shè)方的項目管理、開發(fā)商的項目管理、咨詢方的項目管理、政府部門的項目管理等，但影響房地產(chǎn)項目進展和效益的主要是業(yè)主方的項目管理方式。因此，本文只討論開發(fā)商的項目管理，是站在業(yè)主方的立場上。

房地產(chǎn)項目管理模式，是指將管理的對象作為一個系統(tǒng)，為了使系統(tǒng)能夠正常運行，并確保其目標的實現(xiàn)，而運用的項目組織和管理方式。

我國的房地產(chǎn)項目管理模式的選用應(yīng)符合我國市場經(jīng)濟的規(guī)律和國際慣例，并能促進基本建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)項目管理模式的選擇恰當與否與項目建設(shè)目標能否實現(xiàn)、項目建成后的運行能否取得既定的社會效益和經(jīng)濟效益直接相關(guān)。因此，了解并選擇恰當?shù)姆康禺a(chǎn)項目管理模式意義重大。

二、管理模式的選取

由于施工項目是一次性的任務(wù)，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關(guān)系，應(yīng)用數(shù)字模式，預(yù)測一個目標值，而且，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制——信息反饋——總結(jié)考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。

在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒有正確的計量技術(shù)和監(jiān)測手段，詳盡全面的統(tǒng)計報表、及時有效的各類信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項目中發(fā)揮更大的作用。認真抓動態(tài)過程的管理，反復(fù)運用，才能使科學(xué)管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。如網(wǎng)絡(luò)計劃在施工管理中很實用，編制一個網(wǎng)絡(luò)計劃并不很難，但要堅持運用這一網(wǎng)絡(luò)計劃卻不容易。由于計劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動態(tài)過程，又受到各種復(fù)雜多變的因素的影響，出現(xiàn)與實際進度不是提前就是拖后時，堅持對網(wǎng)絡(luò)計劃執(zhí)行過程進行跟蹤和控制，及時調(diào)整、反復(fù)運用取得實際效果。

三、我國房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀及存在的問題

1.提高項目管理人員素質(zhì)科學(xué)實施項目管理。目前我國現(xiàn)有小而專、大而強的項目管理公司不多，而且專業(yè)性的項目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，對項目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的建設(shè)項目管理在理論和方法上與先進國家相比，都存在較大的差距。要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，要求項目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高管理隊伍素質(zhì)?？梢哉f，項目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。

2.加強行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域中仍存在諸多問題，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)受經(jīng)濟利益的驅(qū)使，置法規(guī)體制于不顧，處處鉆空子，嚴重損害了國家和集體的利益。反映在：基本建設(shè)有章不循、有法不依，不報建、不招標，以及任意肢解發(fā)包工程，強行不合理壓價；行業(yè)壟斷，一個行業(yè)的工程往往是本行業(yè)立項、本行業(yè)投資、本行業(yè)設(shè)計、本行業(yè)的施工、本行業(yè)監(jiān)理，不允許外行業(yè)隊伍進；工程項目可行性研究成為“可批性研究”；現(xiàn)場簽證無中生有、價量不實；不法中介行為嚴重；還有錢權(quán)交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發(fā)展。所以，加強房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)是完善和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保證。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，在我國目前的房地產(chǎn)項目管理中，提高項目管理水平是刻不容緩的。

參考文獻：

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