房地產(chǎn)集體列入垃圾股

香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司在品嘗“飲鴆止渴”的苦澀滋味。在香港上市的13家內(nèi)地房地產(chǎn)公司，除了中海外之外，其余全部被標(biāo)準(zhǔn)普爾列入非投資級(jí)別，這是歷年來首次有如此眾多的全國性開發(fā)商被列入港股市場所謂的“垃圾股”行列。

曾經(jīng)在A股和H股均炙手可熱的中國房地產(chǎn)上市公司如今已是明日黃花，光彩不再了。據(jù)報(bào)道，在標(biāo)準(zhǔn)普爾的最新報(bào)告中，曾經(jīng)的“地王”碧桂園的長期企業(yè)信貸評(píng)級(jí)由“BBB-”(投資級(jí))首次降至“BB+”(非投資級(jí)，俗稱垃圾級(jí))。

12月3日，標(biāo)準(zhǔn)普爾企業(yè)及基建評(píng)級(jí)副董事符蓓表示，除了高企的資本負(fù)債率帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之外，不再樂觀的盈利前景也成為投行下調(diào)內(nèi)房股評(píng)級(jí)的主要原因?！癇BB-”是投資級(jí)里最低的；而“BB+”則是非投資級(jí)里最高的。

過多拿地已經(jīng)被市場判斷為風(fēng)險(xiǎn)較大的重要標(biāo)志。符蓓認(rèn)為。碧桂園的開發(fā)模式?jīng)Q定了它需要大片拿地，但大片拿地的模式?jīng)Q定了它不太能獲得市中心地塊。郊區(qū)地塊雖然成本低，但目前價(jià)格調(diào)整的房源大多是在相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域，同時(shí)，部分偏遠(yuǎn)地區(qū)的購買力情況還要重新調(diào)查，因此，碧桂園要想快速獲得大規(guī)模銷售額的難度較大。

目前，港股13只內(nèi)地地產(chǎn)股中，僅有中海外一家的企業(yè)信貸評(píng)級(jí)被標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)為投資級(jí)，其他12家(雅居樂、中國地產(chǎn)集團(tuán)、沿海綠色家園、碧桂園、綠城中國、合生創(chuàng)展、麗豐控股、中新地產(chǎn)、路勁基建、上海證大房地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、上置集團(tuán))均為非投資級(jí)。符蓓表示，很多公司在市場好的時(shí)候大量拿地，造成負(fù)債率增高，導(dǎo)致在當(dāng)前市場不好時(shí)。公司資金鏈出現(xiàn)吃緊。

進(jìn)入年末的銷售收官階段，開發(fā)商的業(yè)績前景成為市場關(guān)注點(diǎn)之一。而這些2007年度資本市場上的“天之驕子”，2008年度卻即將面臨被視為“垃圾股”的命運(yùn)。這是歷年來首次有如此眾多的全國性開發(fā)商被列入港股市場所謂的“垃圾股”行列。除了高企的資本負(fù)債率帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之外，不再樂觀的盈利前景也成為投行下調(diào)內(nèi)房股評(píng)級(jí)的主要原因。盡管內(nèi)地上市房企并未與香港內(nèi)房股同病相憐，但是業(yè)內(nèi)人士依然對(duì)其盈利前景不樂觀。

申銀萬國的房地產(chǎn)研究院殷姿認(rèn)為，由于利潤增速下滑以及預(yù)收款減少等情況出現(xiàn)，他們已經(jīng)預(yù)測2009年度的上市房企凈利潤增速只有7％?！霸谀陥?bào)中，部分公司將計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備，這將導(dǎo)致行業(yè)業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)提前釋放，部分公司2008年的業(yè)績可能比我們的預(yù)測更低?！?/p>

申銀萬國經(jīng)過調(diào)研后認(rèn)為，主流開發(fā)商2008年的盈利增速將從三季度前預(yù)計(jì)的42％下跌到24％，2009年則從原先預(yù)測的25％下調(diào)到7％。

雖然目前計(jì)提存貨損失較多的只有萬科和香港九龍倉，兩者分別達(dá)到5.35億元和3億港元，但是廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員花長勁認(rèn)為如果樓價(jià)地價(jià)持續(xù)下跌，計(jì)提存貨的開發(fā)商可能會(huì)越來越多，這將體現(xiàn)在上市房企2008年度的年報(bào)中。

“收縮戰(zhàn)線，延遲工期是開發(fā)商現(xiàn)階段的共同特點(diǎn)。這將影響開發(fā)商2009年度的業(yè)績結(jié)算。也就是說，在2008年利潤率下滑的前提下，2009年開發(fā)商的業(yè)績?nèi)源嬖诳简?yàn)?！被ㄩL勁說。

他表示，2008年度由于銷售結(jié)轉(zhuǎn)周期的影響，雖然銷售欠佳，但是可能盈利水平在年報(bào)中不會(huì)出現(xiàn)很明顯的變化，但面對(duì)市場銷售形勢持續(xù)低迷，各大開發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)低2008年度的銷售目標(biāo)，同時(shí)通過各種促銷手段加快資金回籠，2009年的盈利水平可能出現(xiàn)大幅下滑的現(xiàn)象。

同時(shí)，他還認(rèn)為。年末開發(fā)商資金緊張的情況不會(huì)有明顯改善。財(cái)務(wù)支出的增加也會(huì)影響開發(fā)商2008年度的利潤體現(xiàn)。但他表示目前尚未有明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指，一些大開發(fā)商由于與投行簽訂了對(duì)賭協(xié)議，這一部分的浮虧計(jì)提損失也會(huì)擠占房企利潤。例如碧桂園目前的賬面浮虧達(dá)到數(shù)億元，導(dǎo)致其中報(bào)凈利同比下跌29％。