房?jī)r(jià)下調(diào)觸發(fā)點(diǎn)日益臨近

在全球資產(chǎn)泡沫相繼破裂的宏觀環(huán)境下，房?jī)r(jià)下跌的壓力進(jìn)一步增大。隨著保障性住房建設(shè)體系的加速推進(jìn)，推動(dòng)房?jī)r(jià)調(diào)整的觸發(fā)點(diǎn)啟動(dòng)進(jìn)程也在加速。

受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)的影響，中國(guó)股市也發(fā)生了深度調(diào)整，其調(diào)整之深已到了非救市不足以恢復(fù)市場(chǎng)信心的地步，而同樣處于風(fēng)口浪尖上的樓市，卻表現(xiàn)出另外一番風(fēng)景：雖然交易量大幅萎縮，總體卻仍呈高位盤整的格局。

調(diào)整預(yù)熱階段即將結(jié)束

目前，中國(guó)社科院2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》對(duì)于中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。他們認(rèn)為，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，在供需雙方作用下，房?jī)r(jià)將面臨進(jìn)一步回調(diào)。筆者認(rèn)為：盡管目前中國(guó)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)已經(jīng)確立，但促使房?jī)r(jià)整體上大規(guī)模調(diào)整的觸發(fā)機(jī)制還未啟動(dòng)，仍處預(yù)熱階段。種種現(xiàn)象表明，推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整過程進(jìn)行的觸發(fā)機(jī)制已逐漸變得成熟，觸發(fā)機(jī)制啟動(dòng)日漸臨近。

觸發(fā)點(diǎn)一：通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)輸入性流動(dòng)性的膨脹，不但引起了股市的泡沫，也引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲。2008年以來，西方愈演愈烈的金融危機(jī)引發(fā)了金融領(lǐng)域的“去杠桿化”運(yùn)動(dòng)，信貸體系收縮，流動(dòng)性不斷下降。美國(guó)聯(lián)邦基金利率和美元計(jì)價(jià)LIBOR利率(貨幣市場(chǎng)利率)間擴(kuò)大的趨勢(shì)，說明了美國(guó)市場(chǎng)上的流動(dòng)性正在不斷消失。而在救市方案實(shí)施的初期，主要發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)上的流動(dòng)性仍會(huì)進(jìn)一步下降，有從全球各地撤回資金自救的可能。

國(guó)際金融的流動(dòng)性下降，已經(jīng)導(dǎo)致了國(guó)際大宗交易商品的價(jià)格下降，并且明年極有可能仍處于低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。因此，我國(guó)輸入性流動(dòng)性膨脹明年極有可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)，通貨緊縮的風(fēng)險(xiǎn)空前擴(kuò)大。一個(gè)全球資產(chǎn)價(jià)格普遍下跌的環(huán)境，通過流動(dòng)性影響和市場(chǎng)的比較、示范作用，會(huì)成為我國(guó)樓市加快調(diào)整的觸發(fā)點(diǎn)。

觸發(fā)點(diǎn)二：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型推進(jìn)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型之變，原先依靠消耗資源的方式必須改變，中長(zhǎng)期看中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要問題不是速度而是結(jié)構(gòu)。原來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式持續(xù)不下去了，制造業(yè)中的許多資金都撤了出來，其中有很大部分轉(zhuǎn)而流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而助推了中國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲，這種制造業(yè)中轉(zhuǎn)移出來的投資資金投向分布也導(dǎo)致了中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅分布不均：即大戶型等高檔商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)猛烈，而中小戶型漲幅相對(duì)較小。

面對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)的變化，我國(guó)加快了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)速度，十七屆三中全會(huì)在統(tǒng)籌土地和勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等方面取得的進(jìn)展，更是為制造業(yè)重新獲得生機(jī)帶來了曙光。從短期看，在“保增長(zhǎng)”的宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想下，將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)刺激增長(zhǎng)措施，如出口退稅、政府引導(dǎo)投資等，推動(dòng)各路資金重新回流制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行領(lǐng)域。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，亦會(huì)成為房市加快調(diào)整的觸發(fā)機(jī)制。從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行看，這一觸發(fā)點(diǎn)正日漸啟動(dòng)。

觸發(fā)點(diǎn)三：股市投資價(jià)值重現(xiàn)

無論從市盈率還是市凈率的角度，當(dāng)前股市平均市盈率和平均市凈率都已調(diào)整到了歷史上較低的區(qū)域，繼續(xù)下跌的空間和時(shí)間都有限。從股價(jià)絕對(duì)水平變動(dòng)情況看，股市泡沫破裂后，當(dāng)前股價(jià)水平已接近歷史低點(diǎn)，按此推論指數(shù)也應(yīng)該已處于底部區(qū)間。

雖然股市弱勢(shì)整理仍將是大概率事件，但相對(duì)于幾乎沒什么調(diào)整、風(fēng)險(xiǎn)未得到釋放的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)前的股市顯然要比樓市更具有投資價(jià)值。當(dāng)股市投資價(jià)值開始體現(xiàn)，市場(chǎng)信心得到恢復(fù)時(shí)，房?jī)r(jià)大規(guī)模調(diào)整的觸發(fā)點(diǎn)也就被啟動(dòng)。

觸發(fā)點(diǎn)四：供求結(jié)構(gòu)真正改變

無論是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)角度，還是以當(dāng)前國(guó)內(nèi)一些地區(qū)“土地”財(cái)政的性質(zhì)，以及吸納就業(yè)、保障民生的角度來看，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和民生問題的解決，其意義和重要性都是不言而喻。

當(dāng)前商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)居高不下、交易量下降的局面，已嚴(yán)重影響到了一些地區(qū)財(cái)政和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。所以，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為了中國(guó)當(dāng)前保增長(zhǎng)的一個(gè)重要方面。

但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)并不等于穩(wěn)定高房?jī)r(jià)。在維持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)和解決民生、建設(shè)和諧社會(huì)的雙重目標(biāo)體制下。經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等非商品性住房開發(fā)力度加大。保障性住房供應(yīng)增加。在全球資產(chǎn)泡沫相繼破裂的宏觀環(huán)境下，房?jī)r(jià)下跌的壓力進(jìn)一步增大。隨著保障性住房建設(shè)體系的加速推進(jìn)，這一推動(dòng)房?jī)r(jià)調(diào)整的觸發(fā)點(diǎn)啟動(dòng)進(jìn)程也在加速。